На стоимость объекта оценки оказывает влияние многообразие факторов внешней и внутренней среды:
1. Экономические факторы:
Спрос на объект оценки;
Доход объекта оценки от эксплуатации и перепродажи;
Продолжительность получения доходов;
Риск, связанный с объектом;
Степень контроля над объектом (наличие имущественных прав);
Степень ликвидности объекта оценки;
Ограничения, наложенные государством или другими лицами на объект;
Затраты на создание аналогичных объектов;
Соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты;
Инфляция, покупательская способность и др.
2. Социальные факторы:
Наличие и развитость инфраструктуры;
Демографическая ситуация (численность прирост, уровень рождаемости и смертности, плотность, миграция населения);
3. Политические факторы:
Состояние законодательства в области оценки, собственности, налогообложения и т.д.;
Политико-правовая ситуация в стране;
Политика правительства и местных органов власти;
4. Географические факторы, состояние окружающей среды:
Климат, рельеф, природные ресурсы, экологические условия.
5. Научно-технические факторы:
Технология и организация строительства;
Затраты на строительство и др.
Базой процесса оценки недвижимости является набор взаимосвязанных факторов , учитываемых экспертами-оценщиками. Этими факторами являются:
Ø фактор спроса и предложения;
Ø фактор пользователя недвижимого имущества;
Ø факторы, связанные с объектом недвижимости;
Ø факторы внешней рыночной среды;
Ø фактор наилучшего и наиболее эффективного использования.
При оценке недвижимости должны учитываться все факторы, но степень их значимости может различаться . Степень значимости каждого фактора оценки определяется конкретной ситуацией, складывающейся при оценке того или иного объекта.
Спрос, предложение и рыночная стоимость недвижимости зависят от многих факторов:
1. Экономические (экономическая ситуация в стране, в регионе, ставки процента, тарифы на электроэнергию).
2. Физические (земля, почва, климат, дороги, местоположение.
3. Социальные (тенденции в отношении численности населения, его омоложение, уровень преступности.
4. Административные (строительные нормы и правила, налоговая и финансовая политика)
При оценке рыночной стоимости следует помнить, что на нее влияет и период, в котором она рассматривается. В краткосрочном периоде на рыночную цену влияет главным образом спрос, так как предложение не успевает приспособиться к изменению спроса. В долгосрочном периоде влияние предложения усиливается, и оно активно воздействует на рыночную стоимость.
Фактор спроса и предложения является основным и учитывает при оценке объекта недвижимости действие закона спроса и предложения, который влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости, как и любого товара на рынке. Спрос характеризуется качеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного времени по сложившейся на данное время рыночной цене.
Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном рынке. Выделяются три возможных варианта спроса и предложения:
Ø спрос и предложение равны, в результате рыночных сделок формируется справедливая равновесная рыночная цена объекта недвижимости;
Ø спрос превышает предложение, цены на рынке растут, формируются спекулятивные цены, возникает опасность коррупции, ведущая к разрушению рынка;
Ø предложение превышает спрос, цены падают, возникает стагнация рынка.
Основными характеристиками рынка жилой недвижимости являются высокая цена его объектов и низкая эластичность предложения по цене: при изменении стоимости жилья его предложение на рынке почти не меняется. Неэластичность предложения вызвана длительностью периода строительства. Поэтому существует постоянная взаимосвязь между изменением спроса и предложения.
Так, при росте спроса на жильё увеличение предложения на рынке первичного жилья, возможно только через год-два, а при его сокращении строительство продолжается, что связано с высоким уровнем понесенных затрат. Такая природа взаимодействия спроса и предложения приводит к тому, что цена является основным регулирующим фактором, с помощью которого уравновешиваются спрос и предложение.
Именно поэтому на рынке жилья существует постоянная опасность возникновения ситуации, когда текущая стоимость жилья становится выше его справедливой рыночной цены.
На фоне подъема в жилищном секторе существует опасность возникновения эффекта перегрева , когда чрезмерное увеличение инвестиций в строительство окажется по его завершении нерентабельным ввиду ухудшения общей экономической конъюнктуры и падения спроса по сравнению с ожидаемым объемом.
Особую важность этот вопрос приобретает в случае массового распространения жилищного кредитования , так как при падении экономической активности возрастает безработица, и доходы населения теряют стабильность, что усложняет выполнение принятых гражданами обязательств по кредитным договорам.
По правилам рынка большое влияние на цену купли-продажи оказывает искусство торгов, число участников торгов, схемы финансирования данной сделки и другие факторы. Цены в основном зависят от возможностей инвесторов. Спрос на объекты недвижимости более подвержен колебаниям, чем предложение , так как резкое изменение денежной массы и эмоциональных настроений в момент сделки с недвижимостью происходит в более короткие временные промежутки, чем время строительства объектов недвижимости, в результате которого создается дополнительное предложение на рынке.
К факторам, учитываемым покупателем недвижимого имущества, относятся следующие:
Ø фактор полезности . Объект недвижимости обладает ценностью, если он может быть полезным потенциальному владельцу для осуществления предпринимательской деятельности или удовлетворения социальных и личных потребностей. Полезность - способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени;
Ø фактор замещения (взаимозаменитель) предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, т.е. ценность объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный;
Ø фактор ожидания показывает, что ценность объекта недвижимости - текущая ценность всех будущих доходов, полученных от его использования, постоянно растет вследствие увеличения спроса и ограничения предложения, т.е. ценность объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи.
Рынок недвижимости - это система рыночных механизмов , которые обеспечивают создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.
Факторами, воздействующими на развитие рынка недвижимости, являются:
Ø экономический рост или перспективы такого роста. (Может сложиться ситуация, что даже при отсутствии общего экономического роста на рынке возникают благоприятные условия, но они бывают, как правило, недолговечны и возникают достаточно редко);
Ø финансовые возможности для приобретения недвижимости. Это зависит от стадии экономического развития конфетного региона (кризис, застой, промышленное развитие), а также наличием и характером рабочих мест;
Ø взаимосвязь между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.
Некоторые районы могут находится в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. Это самым непосредственным образом воздействует на нестабильность рынка недвижимости.
Рынок недвижимости также находится под значительным влиянием: факторов государственного регулирования, общеэкономической ситуации, микроэкономической ситуации, социального положения и природных условий в регионе.
Ценообразующими факторами при оценке квартир являются:
Ø местоположение:
Округ, микрорайон;
Местоположение в микрорайоне;
Удаленность от центра;
Преобладающая застройка микрорайона;
Транспортная доступность, удаленность дома от станции метро, остановки общественного транспорта;
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка);
Развитость инфраструктуры;
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км);
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка);
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона;
Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона;
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка);
Наличие парков, водоемов, промышленных предприятий
Ø жилой дом, в котором расположена оцениваемая квартира:
Тип здания;
Год постройки;
Материал наружных стен;
Материал перекрытий;
Состояние здания (субъективная оценка);
Техническое обеспечение здания;
Организованная стоянка личного автотранспорта или подземный гараж;
Количество этажей в здании;
Состояние подъезда (субъективная оценка);
Благоустроенность двора, наличие лифта и мусоропровода;
Ø характеристика оцениваемой квартиры:
Этаж расположения;
Площадь, кв. м: общая / жилая;
Количество комнат, их площадь, кв. м;
Площадь кухни, кв. м;
Санузел;
Высота потолков, м;
Лоджия (балкон);
Вид из окон;
Дополнительные системы безопасности;
Состояние объекта (субъективная оценка);
Видимые дефекты внутренней отделки;
Данные о перепланировке;
Состояние квартиры,
Площадь квартиры,
Жилая и общая,
Изолированность комнат,
Площадь кухни и санузла,
Телефон,
Балкон или лоджия,
Вид из окна,
Соседи и прочее.
Рыночная цена недвижимости понимается не так, как в торговле другими товарами или ценными бумагами. Это отличие происходит по многим причинам, среди которых:
Ø уникальность каждого объекта;
Ø большое разнообразие условий продаж (за наличные, в рассрочку, с предоплатой, по ипотеке, по социальным договорам и т.п.);
Ø высокая неопределенность, неполная доступность рыночной информации, ее асимметричность для покупателей, продавцов, посредников;
Ø значительная длительность продажи, не устраивающая продавца;
Ø необходимость быстрых действий со стороны покупателей, чтобы не упустить привлекательный для себя объект.
Все это приводит к тому, что «истинная» рыночная стоимость конкретного объекта недвижимости никому не известна, и в результате многие объекты продаются и много дороже, и много дешевле их оценочной стоимости.
Посредники (риелторы, оценщики) говорят, что «цена на недвижимость больше всего зависит от местоположения. Это не единственный, но очень важный фактор.
Даже в случае с квартирой в типовом доме ее цена может сильно меняться и зависеть : от района, от квартала, от расположения дома внутри квартала, от этажа, от наличия детской площадки, автостоянки возле дома, от вида из окна (во двор, на улицу, на лес, на реку), от близости учебных и культурных учреждений, магазинов, транспорта, мест отдыха и многих других обстоятельств.
Оценка недвижимости - это научно обоснованное мнение эксперта -оценщика о стоимости оцениваемого объекта и процесс определения стоимости объекта.
Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена , за которую предполагается продажа объекта на дату оценки в результате коммерческой сделки в условиях рыночной конкуренции между добровольным продавцом и добровольным покупателем после всестороннего маркетинга.
Процесс оценк и - логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.
Так же ценообразующими факторами являются:
Ø передаваемые права (собственности, аренды, бессрочного пользования, ограничения прав);
Ø условия финансирования сделки (условия привлечения заемного капитала);
Ø условия продажи (выполнение требований чистой сделки);
Ø состояние рынка (в том числе время продажи);
Ø степень строительной завершенности объекта;
Ø физические характеристики объекта;
Ø экономические характеристики (формирующие доход от объекта);
Ø использование объекта.
Оценка стоимости - длительный и сложный процесс установления денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости. Она требует высокой квалификации оценщика, владеющего методами и инструментарием оценочной деятельности, знающего состояние рынка недвижимости и особенно нужного сегмента, детального значения правовых особенностей сделок с недвижимостью и др. Оценщик должен иметь лицензию.
Ценообразующие факторы различаются по уровням влияния:
Факторы влияния 1-го уровня (страна)
1. Экономические: налоги в области недвижимости; обеспеченность населения объектами общественного назначения; финансирование строительства уровень жизни населения
2. Состояние и перспективы строительства и реконструкции; предложение; спрос; рынок недвижимости
3. Социальные: структура населения; уровень образования и культуры населения, потребности, семейность; плотность заселения.
4. Физические: экология; природные ресурсы; географические; сейсмические, технологические решения в области землепользования; геодезические; топографические.
5. Политические: законодательство об ипотеке; законодательство в области строительства; налоговое законодательство; законы о собственности; законы об операциях с недвижимостью; законы в области экологии, зонирование территорий; закон о залоге; закон о кредитной политике; кадастры; лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности; политическая стабильность
Факторы влияния 2-го уровня (город, район)
1. Местоположение: транспортная доступность; наличие объектов соцкульта; пешеходная доступность, размещение объектов в плане города (района); наличие и состояние коммуникации; примыкающее окружение.
2. Физические характеристики: физические параметры; функциональная пригодность и использование
состояние недвижимости; привлекательность, комфорт; качество строительства и эксплуатации.
3. Условия продаж: залоги и заклады; особые условия сделок, мотивы продавцов и покупателей
4. Временные факторы: дата оценки, дата известных сделок по аналогам.
5. Условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки, условия выделения средств
Факторы влияния 3-го уровня (здание)
1. Архитектурно-строительные: объемно- планировочные показатели
2.Финансово-эксплуатационные: доходы, эксплуатационные расходы; стоимость строительства
Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням .
1-й уровень: Уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но опосредованно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.
2-й уровень: Уровень влияния локальных факторов, в основном в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются такие факторы, как местоположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.
3-й уровень: Уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. На этом уровне оцениваются следующие факторы:
архитектурно-строительные;
финансово-эксплуатационные.
Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости.
Недвижимое имущество находится под влиянием окружающей его среды, и само влияет на эту среду. Поэтому при оценке определяют факторы среды и недвижимости, влияющие на стоимость недвижимости.
Можно выделить четыре основных фактора, определяющие спрос на жилье:
Ø предпочтение потребителей;
Ø доходы населения;
Ø цены на жилье;
Ø количество домохозяйств на рынке жилья.
Эти факторы по-разному влияют на рыночное равновесие. Спрос и предложение на объекты недвижимости зависят от многих факторов:
Ø административные (наличие или отсутствие ограничений со стороны государства, регулирующая роль государства и местных административных органов, налоговый режим);
Ø экономические (цены на объекты недвижимости, конкуренция, уровень экономического развития рынка, уровень доходов населения, деловая активность населения, услуги кредитно-финансовых организаций, объемы строительства новых объектов недвижимости);
Ø социальные (привлекательность региона, структура и состав населения местности, уровень развития социальной инфраструктуры);
Ø экологические (наличие зеленых насаждений, загазованность воздуха, обилие промышленных предприятий, наличие вредных выбросов, избыточный шум).
Социальные факторы в основном представлены характеристиками населения. Сюда относится демографический состав, уровень бракосочетаний и разводов, среднее число детей, распределение населения по возрастным группам и т.д. Все это свидетельствует о потенциальном спросе на недвижимость и его структуры.
Экономические факторы также существенно влияют на стоимость недвижимого имущества.
К экономическим факторам, определяющим спрос, относятся:
Ø занятость населения;
Ø средняя заработная плата;
Ø степень экономического развития района;
Ø уровень цен;
Ø доступность и условия кредита под покупку жилья и т.д.
Экономические факторы (объективные факторы) можно разделить на два вида :
Ø макроэкономические, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости и т.д.);
Ø микроэкономические, характеризующие объективные параметры конкретных сделок (все условия договора -предмет, сроки действия, права и обязанности сторон, расторжения договора и т.д.).
Фактор государственного регулирования на всех уровнях оказывает на имущественные стоимости большое влияние. К сфере государственного регулирования относятся:
Ø ограничение оборота недвижимости и способов землепользования, нормативы строительства;
Ø коммунальные услуги, пожарная охрана и охрана порядка, уборка мусора и общественный транспорт;
Ø федеральная и местная налоговая полиция;
Ø специальные правовые нормы, влияющие на стоимость (нормативное становление арендных ставок, ограничение прав собственности, закон об охране окружающей среды, государственные инвестиции в капитальное строительство и т.д.).
Под экологическими факторами при оценке недвижимости понимается совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность объекта недвижимости.
Резкие изменения рыночной ситуации могут быть вызваны закрытием промышленного предприятия, изменениями налогового законодательства или началом строительства новых объектов недвижимости. Изменения на рынке недвижимости происходят постоянно; социальные, экономические, политические и экономические факторы, оказывающие влияние не недвижимость, все время находятся в переходном состоянии. Изменение этих сил влияет на спрос и предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдельных объектов недвижимости. Оценщики пытаются распознать происходящие и потенциально возможные рыночные изменения, которые могут повлиять на стоимость недвижимости.
Сфера недвижимости не всегда легко приспосабливается к новым предпочтениям потребителей, и поэтому часто опаздывает.
По той причине, что комплексное изучение рынка предполагает необходимость исследования рыночных цен на товары, необходима классификация ценообразующих факторов. При этом не менее важной задачей является определение основных ценообразующих факторов - ЦОФ, конкуренция и ИПЦ.
ЦОФ. Рыночная цена товара формируется под воздействием множества факторов, которые определяют состояние соответствующего рынка, в качестве концентрированного выражения товарной конъюнктуры. В этом случае, на рыночную цену оказывает непосредственное (опосредованное) влияние, так как прямо либо косвенно воздействует на спрос (предложение) товара любой конъюнктурообразующий фактор. Здесь, все без исключения конъюнктурообразующие факторы могут одновременно считаться так же факторами формирования товарных цен - ЦОФ. Поэтому, основные конъюнктурообразующие факторы являются следующими ЦОФ (Приложение Б).
Конкуренция. На сегодняшний день основной фактор эффективности деятельности организаций заключается в повышение качества товара (работ услуг), а потребителя интересует происходящих изменений цен и факторов, куда входит и качество.
Под воздействием научно-технического прогресса, политики монополий и государства, природных факторов и т.п. длительные тенденции движения цен, отражающие изменения в стоимости товаров и денег. По причине изменения в разных фазах цикла соотношения между спросом и предложением определяют среднесрочные циклические колебания цен. Кратковременные колебания цен, которые возникают под влиянием сезонных, а также случайных факторов разнообразного происхождения. Поэтому, влияние конкуренции, которая устраняет противоречия между спросом и предложением, а также соотношение, в каждый данный момент влияющее на уровень рыночной цены, на цены включает в себя влияние макроэкономических факторы.
Ценовая конкуренция. Конкуренция, понижающая цену предлагаемых товаров, между продавцами однородной продукции, которые пытаются продажей товара по самой низкой цене вытеснить остальных продавцов, обеспечив за собой наибольший сбыт. Конкуренция, приводящая к повышению цены на предлагаемые товары между покупателями в одной отрасли. Конкуренция, результат которой зависит от соотношения сил конкурирующих сторон, между покупателями и продавцами, где вторые хотят дороже продать, а первые - дешевле купить.
Межотраслевая конкуренция, то есть форма создания конкурирующих отраслей, которые выпускают товары-субституты, покрывают одинаковые потребности покупателей, развитие которой может вызывать понижение и повышение цен на рынке. Поэтому, различия в форме ценовой конкуренции, то есть конкуренция, которая связана с непосредственным использованием цен с целью завоевания рынка, а также достижения лучших экономических условий сбыта, могут наблюдаться в зависимости от характера товара.
ИПЦ. ИПЦ, который на рынке товаров и услуг потребительского назначения обуславливает инфляцию, принимают обычно ИПЦ товары либо ИПЦ. При этом ИПЦ является относительный показатель, выражающий изменение во времени общего уровня цен на товары и услуги, которые приобретаются населением с целью непроизводственного потребления. Может быть использован иной индекс совокупного показателя цен, руководствуясь целями исследования. Когда исследователя интересует изменение цен на отдельные продовольственные товары по сравнению с изменением цен на продовольствие, тогда целесообразно использовать в целом индекс цен на продовольствие как инфляционный индекс.
Следовательно, на товары производственно-технического назначения в организациях отдельных отраслей промышленности при изучении динамики цен, производят: 1) переоценку основных фондов; 2) пересмотр ставок арендной платы, с целью выполнения экономических расчётов, а также прогнозирования на макроуровне и т.п. Таким образом, целесообразно использовать ИЦП (относительный показатель, используемый с целью изучения динамики цен на товары производственно-технического назначения) с целью корректировки цен на инфляцию целесообразно использовать ИЦП.
Квнешним ценообразующим факторам относятся факторы, не подконтрольные фирме, на которые фирма не в состоянии влиять.
Внешние факторы можно условно подразделить на две группы: внешние факторы, обусловленные национальными условиями, и внешние факторы, связанные с международной экономикой.
Внешние факторы, обусловленные национальной экономикой:
§ государственное регулирование цен, которое заключается: в установлении жестких цен на отдельные виды товаров и услуг в различных сферах экономики; в формировании государственной ценовой политики; в применении системы максимальных и минимальных цен; в определении порогов и границ изменения цен;
§ разработка и применение государственной налоговой, денежно- кредитной и амортизационной политики;
§ использование системы таможенных пошлин на импортные и экспортные товары:
§ установление минимальной оплаты груда;
§ проведение антимонопольной политики;
§ инфляционные процессы;
§ уровень благосостояния народа;
§ вкусы и предпочтения потребителей и др. Внешние факторы, связанные с мировой экономикой:
§ изменение мировых цен (цен на мировых товарных рынках);
§ изменение валютных курсов;
§ конъюнктура мировых товарных и фондовых рынков:
§ использование запретов и ограничений во внешней торговле различных стран и др.
Под воздействием этих внутренних и внешних факторов формируются цены на товары и услуги внутри страны.
5. Причины множественности цен в международной торговле
Множественность мировых цен - наличие ряда цен на один и тот же товар в одной и той же сфере обращения (импортные, оптовые, розничные цены); наличие различных цен на товар одного и того же качества в примерно равных количествах на одинаковой транспортной или фрахтовой базе.
Множественность мировых цен является следствием:
во-первых, политики монополий, устанавливающих систему цен, дифференцированных по рынкам, категориям покупателей;
во-вторых, государственной политики (торговой и валютной);
в-третьих, некоммерческих и иных специальных операций, осуществляемых правительственными организациями.
Кроме того, причиной множественности цен служит протекционизм: если по одним сырьевым товарам мировые цены определяются уровнем цен стран-экспортеров, по другим - уровнем цен стран-импортеров, по третьим - уровнем цен бирж, аукционов и других центров международной торговли, то при определении цен готовых изделий мировые цены определяются с учетом цен ведущих фирм. Таможенные барьеры, особые торгово-политические и валютные зоны создают предпосылки для дифференциации цен на одни и те же товары в международной торговле (6, стр. 27).
Монополизация внутреннего рынка отдельных стран, а также внешних рынков международными трестами, концернами и картелями, соглашения о разделе рынков, участие в торговле различных правительственных и полуправительственных организаций - все это наряду с соответствующими торгово-политическими и валютными условиями приводит к появлениям на мировом капиталистическом рынке различных цен на одни и те же товары. Усилие государственно-монополистического капитализма оказывает существенное воздействие на международную торговлю, на уровень и динамику экспортных и импортных цен. Предоставление международных государственных займов и кредитов, оказание империалистическими государствами «помощи» другим странам, осуществление специальных правительственных программ, экспорт товаров государственно-монополистическим организациям в порядке реализации внутренних «излишков» сельскохозяйственной продукции, крупные правительственные закупки импортных товаров для создания стратегических запасов и другие подобные меры имеют своим следствием осуществление внешнеторговых операций по специальным ценам, обусловленных самим характером этих соглашений, отличных от обычных коммерческих сделок.
6. Меры воздействия государства на внешнеторговые цены
Государственное вмешательство в ценообразование осуществляется путем санкционированного правительственными органами завышения издержек производства через включение в себестоимость завышенных амортизационных списаний и отчислений в другие фонды. В результате этого в целых отраслях возникает ситуация, когда "издержки подпирают цену", т.е. расчетные (а не действительные) издержки производства вследствие объявленных правительством льгот оказываются на всех предприятиях настолько высокими, что повышение цен становится само собой разумеющимся явлением, а так как льготы распространяются на всю отрасль, то внутриотраслевая конкуренция в условиях благоприятной конъюнктуры не может быть достаточным препятствием для роста цен.
Прямым государственным вмешательством в процесс ценообразования является государственная политика установления цен на так называемые акцизные товары. Непосредственное воздействие на формирование цен оказывают государственные субсидии. Один из видов таких субсидий - ценовые - предусматривает снижение цен путем специальных доплат производителю или потребителю.
Прямое воздействие на цены и лидерство в ценах имеет место в отраслях, где доля государства в потреблении товаров и услуг значительна, например в военных отраслях промышленности, в ряде подотраслей строительства.
Правительственные органы, являясь постоянными покупателями или заказчиками определенных видов товаров и услуг у частных фирм, устанавливают по договоренности с партнерами "контрактные цены", которые затем становятся базовыми для отрасли. Эффективным средством регулирования цен является НДС. Этот налог производители включают в цену товара или услуги, и дифференцированные изменения ставок этого налога непосредственно воздействуют на цены.
Особым направлением государственной экономической политики является государственное воздействие на внешнеторговые цены. Государственное поощрение экспорта, освобождение экспортеров от налогов (возврат налогов), а в некоторых странах экспортные субсидии, предоставление льготных кредитов и транспортных тарифов существенным образом отражаются на условиях ценовой конкуренции на мировом рынке.
В настоящее время используется достаточно широкий набор форм и методов государственного регулирования цен, которые можно разделить на прямые и косвенные. При помощи прямых методов государство непосредственно воздействует на порядок, методы определения и уровень цен. К ним можно отнести: регламентированнее порядка определения издержек и норм прибыли, блокирование повышения цен, установление верхнего и нижнего пределов цен, ограничние нормы прибыли, обязательное снижение цены при снижении цен на потребляемое сырье, различного рода дотации, изменение уровня таможенных пошлин на экспортируемые и импортируемые товары. К косвенным относятся методы, при помощи которых государство регулирует поведение объектов, участвующих в процессе ценообразования, но не диктует сам порядок, способы определения цены и ее уровень. Такие методы лежат в основе различных нормативных актов, направленных на формирование конкуретной среды: антитрестовского и антимонопольного законодательства, различного рода соглашений между государством и предпринимателями о "разумной" политике цен; актов о ценовой дискриминации, ценах и рекламе. Сюда же относится декларирование цен, изменение налоговых ставок в зависимости от цены, осуществление инвестиций с целью снижения издержек и цен на государственных предприятиях. Вместе с тем, государство использует и такие косвенные методы, как "цены вмешательства", "цены поддержания", введение количественных ограничений на импорт, установление "рекомендательных" цен, проведение закупок и буферные запасы во время спада цен и распродажа товаров из запасов в периоды роста цен и др.
7. Система ценовой информации
Ценовая система - это единая, упорядоченная совокупность различных видов цен, обслуживающих и регулирующих экономические отношения между различными участниками национального й мирового рынков. Различают следующую дифференциацию цен:
♦ по отраслям и сферам обслуживания экономики; по степени участия государства в процессе ценообразования; по стадиям ценообразования; по транспортной составляющей; по характеру ценовой информации.
Дифференциация цен по отраслям и сферам обслуживания экономики строится на основе учета особенностей отдельных отраслей национального хозяйства и включает следующие виды цен:
Оптовые цены на продукцию промышленности - цены, по которым промышленная продукция реализуется всем категориям потребителей, кроме населения, независимо от форм собственности; закупочные цены на продукцию сельского хозяйства - это цены, по которым реализуется сельскохозяйственная продукция колхозами, совхозами, фермами и населением (продукция личных хозяйств); цены на продукцию строительства - представляют собой либо сметную стоимость объекта (предельный размер затрат на строительство каждого объекта), либо усредненную сметную стоимость единицы конечной продукции типового строительного объекта (за 1 м^ жилой площади, 1 м^ малярных работ и т.д.); тарифы грузового и пассажирского транспорта - плата за перемещение грузов и пассажиров, которая взимается транспортными организациями с отправителей грузов и населения; цены на потребительские товары - используются для реализации товаров в розничной торговой сети населению, предприятиям и организациям; тарифы на услуги - система ставок, по которым предприятия сферы услуг реализуют их потребителям.
Кроме того, различают экспортные и импортные цены.
Экспортные цены - это цены, по которым производители или внешнеторговые организации продают отечественные товары (услуги) на мировом рынке. Импортные цены - это цены, по которым фирмы закупают товары (услуги) за рубежом. Цены на импортируемую продукцию устанавливаются на базе таможенной стоимости импортного товара с учетом таможенных импортных пошлин, валютного курса, расходов на реализацию данного товара внутри страны. При этом в структуре импортных цен значительное место занимают косвенные налоги - акциз и налог на добавленную стоимость.
Дифференциация цен по степени участия государства в процессе ценообразования включает следующие виды цен:
Рыночная цена - цена, складывающаяся на рынке в процессе взаимоотношений субъектов ценообразования под влиянием конъюнктуры. Рыночные цены по условиям их фондирования подразделяются на свободные, монопольные и демпинговые; регулируемая цена - цена, складывающаяся на рынке в процессе прямого государственного воздействия. Регулируемые цены по условиям их формирования подразделяются на фиксированные и предельные.
Дифференциация цен по стадиям ценообразования отражает количественную взаимосвязь цен, складывающихся по мере движения товара (услуги) от производителя к конечному потребителю. Цена на каждой предыдущей стадии движения товара является составным элементом цены последующей стадии. Различают оптовые цены изготовителя, отпускные оптовые цены, оптовые цены закупки и розничные цены.
8. Влияние факторов внешней и внутренней среды на процессы ценообразования
На решения в области ценообразования воздействуют как внутренние, так и внешние по отношению к компании ФАКТОРЫ. Эти факторы формируют определенные границы, в которых может действовать фирма при установлении цен на свою продукцию.
9. Выбор источников ценовой информации
Должностные лица таможенных органов подбирают ценовые источники, содержащие наиболее свежие и документально подтвержденные сведения о ценах на товары-аналоги, конкурирующие с ввозимыми товарами, а также информацию об условиях купли-продажи этих товаров на мировом рынке. Причем сведения о конъюнктуре соответствующего рынка и тенденциях его изменения также можно отнести к ценовой информации.
Наиболее приоритетной ценовой информацией, с точки зрения достоверности и актуальности цен, являются коммерческие документы (контракты и счета) по ранее осуществленным поставкам, найденные с помощью системы "Мониторинг-Анализ" и полученные по запросам в таможенные органы. Важной информацией можно считать данные биржевых котировок, справочные цены, цены аукционов, торгов, предложения фирм, каталоги, прейскуранты. В качестве дополнительной информации целесообразно также использовать цены статистики внешней торговли, данные известных фирм и организаций. Для повышения надежности и достоверности используемой информации, исключения в расчетах субъективного фактора желательно использовать для анализа не менее двух-трех источников.
На третьем этапе алгоритма контроля таможенной стоимости осуществляется приведение выбранной ценовой информации в вид, сопоставимый с условиями проверяемой сделки. На этом этапе при необходимости должностные лица проводят корректировку отобранной ценовой информации с учетом различий в дополнительных начислениях между оцениваемым товаром и ценовой информацией.
В зависимости от условий внешнеторгового контракта по купле-продаже проверяемого товара к ценовой информации могут быть начислены дополнительные расходы, кроме того, произведены вычеты для приведения этой информации к коммерческим условиям сделки. На данном этапе алгоритма ценовая информация, подвергшаяся корректировке, получает новый статус - проверочной величины. Проверочная величина (производная от ценовой информации) - это цена за единицу товара, аналогичного оцениваемому товару, откорректированная с учетом различий в коммерческих условиях продажи, дополнительных начислениях и вычетах.
На четвертом этапе сравнивают и анализируют заявленную декларантом величину таможенной стоимости товара с проверочной величиной (откорректированной ценовой информацией). Такая проверка заключается в выяснении дополнительных обстоятельств рассматриваемой сделки и условий продажи товаров, влияющих на расхождение между величиной таможенной стоимости товара и ценовой информацией, имеющейся в таможенном органе, а также получении разъяснений относительно выявленных признаков недостоверности заявленных сведений о таможенной стоимости товаров.
Рассмотренный алгоритм контроля таможенной стоимости при оценке достоверности заявляемой таможенной стоимости с использованием ценовой информации должен способствовать разработке рекомендаций по применению методов корректировки ценовой информации и внесению поправок в ценовую информацию. Внесение поправок должно производиться путем последовательного приведения отобранной ценовой информации по условиям купли-продажи товаров и их техническим характеристикам к условиям и характеристикам оцениваемого товара, принятого за эталон.
10. Цены международных бирж, торгов, аукционов
Цены биржевые
- цены по сделкам, заключаемым с использованием услуг специального посредника - биржи. Особенность биржевого товарного рынка определяется следующими основными признаками: биржевые товары - массовые стандартные товары, поэтому сделки регулярны, много продавцов и покупателей, т. е. биржевой рынок - это конкурентный рынок, не требующий вмешательства государства. Вследствие этого биржевые цены считаются наиболее объективной ценовой информацией.
Цены аукционов - цены, отражающие ход продаж на аукционах. В классическом понимании аукцион - рынок продавца. Классические аукционные товары нестандартны, спрос на них обычно превышает предложение, поэтому для аукциона характерна повышательная тенденция цен.
В рамках аукциона различают:
§ стартовую цену, по которой объявляется начало торгов;
§ цену аукционного шага, т. е. промежуточную цену, превышающую стартовую и объявляемую потенциальным покупателем;
§ цену фактической продажи, превышающую стартовую цену на сумму цен аукционных шагов.
Аукционные цены информируют участников рынка о возможностях покупки или продажи товара на аукционе. Аукционные торги начинаются с объявления номера партии товара (лота) и стартовой цены. В качестве начальной цены может быть принята конечная цена предыдущего аукциона. Уровень стартовой цены содержит информацию о стоимости и качестве товара, соотношении сил продавцов и покупателей, технике проведения торгов. Чем чаще проводятся аукционные торги, тем меньше ценовые разрывы. Это объясняется незначительными изменениями издержек производства и конъюнктуры рынка во времени. Обычно фактическая реализация товара на аукционе проводится по максимальной цене, предложенной покупателем. Аукционные цены играют ключевую роль на рынках пушно-меховых изделий, драгоценных камней и антиквариата.
Цены торгов (тендерные цены) - цены при специализированной форме торговли, основанной на выдаче заказов на поставку товаров или сдаче подрядов на проведение определенных работ.
Классические торги (тендер) - рынок покупателя-заказчика, в ответ на заявку которого поступают предложения (офферты) от потенциальных продавцов (офферентов). Общая тенденция развития цен здесь понижательная: при прочих равных условиях заказчик предпочитает более дешевое предложение. В отличие от аукционов торги более закрытые и ограниченные. Цены торгов являются, как правило, объектом вмешательства государства, так как значительная доля заказов и подрядов регламентируется правилами, устанавливаемыми государством.
Ценовая информация аукционов и торгов поступает в основном нерегулярно.
Для эффективной организации бизнеса необходимо иметь четкие представления о том, что такое цена, ценообразующие факторы, каковы принципы формирования цен на товары и услуги. Расскажем о том, как и из чего складываются цены, какие функции они выполняют и как правильно определить адекватную стоимость продукции.
Понятие цены
Базовый элемент экономической системы - это цена. В этом понятии переплелись различные проблемы и аспекты, которые отражают состояние экономики и общества. В самом общем виде цену можно определить, как количество денежных единиц, за которые продавец готов передать товар покупателю.
В рыночной экономике одинаковые товары могут стоить по-разному, и цена является важным регулятором взаимоотношений субъектов рынка, инструментом конкурентной борьбы. На ее величину влияют многие ценообразующие факторы, и она складывается из нескольких компонентов. Цена отличается непостоянством и подвержена перманентным изменениям. Выделяют несколько видов цен: розничные, оптовые, закупочные, договорные и прочие, но все они подчиняются единым законом формирования и существования на рынке.
Функции цены
Рыночная экономика отличается от регулируемой тем, что в ней у цен есть возможность свободно реализовать все свои функции. Ведущими задачами, которые решаются при помощи цен, можно назвать стимулирование, информирование, ориентирование, перераспределение, установление баланса между предложением и спросом.
Продавец, оглашая цену, информирует покупателя о том, что готов продать его за определенную сумму денег, тем самым ориентируя потенциального потребителя и других трейдеров в рыночной ситуации и информируя их о своих намерениях. Самой главной функцией установления фиксированной стоимости товара является регулирование баланса между предложением и спросом.
Именно при помощи цен производители увеличивают или снижают количество выпускаемой продукции. Снижение спроса обычно влечет за собой рост цен и наоборот. При этом ценообразующие факторы являются барьером для дисконта, так как только в исключительных случаях производители могут опустить цены ниже уровня себестоимости.
Процесс ценообразования
Установление цены - это сложный процесс, который протекает под влиянием различных явлений и событий. Он осуществляется обычно в определенном порядке. Сначала определяются цели ценообразования, они тесно связаны со стратегическими целями производителя. Так, если компания видит себя лидером отрасли и хочет занять определенный сегмент рынка, она стремится устанавливать конкурентоспособные цены на свой товар.
Далее оцениваются основные ценообразующие факторы внешней среды, исследуются особенности и количественные показатели спроса, емкость рынка. Сформировать адекватную цену на услугу или товар невозможно без оценки стоимости сходных единиц у конкурентов, поэтому анализ товаров конкурентов и их стоимости - это следующий этап ценообразования. После того, как будут собраны все «входящие» данные, необходимо избрать методы ценообразования.
Обычно у компании формируется собственная ценовая политика, которой она придерживается на протяжении длительного периода. Завершающая стадия данного процесса - окончательное установление цены. Однако это не окончательный этап, каждая компания периодически анализирует установленные цены и их соответствие стоящим задачам, а по результатам исследования могут снижать или повышать стоимость своих товаров.
Принципы образования цен
Установление стоимости товара или услуги не только осуществляется по определенному алгоритму, но и производится, исходя из базовых принципов. К ним относятся:
- Принцип научной не берутся «с потолка», их установлению предшествует тщательный анализ внешней и внутренней среды компании. Также стоимость определяется в соответствии с объективными экономическими законами, кроме того, она должна опираться на различные ценообразующие факторы.
- Принцип целевой направленности. Цена всегда является инструментом решения экономических и социальных проблем, поэтому ее формирование должно учитывать поставленные задачи.
- Процесс ценообразования не завершается с установлением стоимости товара в конкретный временной промежуток. Производитель отслеживает тенденции рынка и в соответствии с ними меняет цену.
- Принцип единства и контроля. Государственные органы постоянно ведут контроль процесса ценообразования, особенно на социально значимые товары и услуги. Даже в условиях свободной, рыночной экономики за государством закрепляется функция регуляции стоимости товаров, в наибольшей степени это относится к монополистическим отраслям: энергетика, транспорт, услуги ЖКХ.
Виды факторов, влияющих на цену
Все, что влияет на формирование стоимости товара, можно разделить на внешнюю и внутреннюю среду. К первым относятся различные явления и события, на которые производитель продукции не может воздействовать. Например, инфляция, сезонность, политика и тому подобное. Ко вторым относят все, что зависит от действий компании: затраты, менеджмент, технологии. Также к ценообразующим факторам относятся факторы, которые принято классифицировать по субъектам: производитель, потребители, государство, конкуренты, каналы товародвижения. В отдельную группу выделяют издержки. Они напрямую влияют на размер стоимости продукции.
Существует также классификация, в рамках которой выделяют три группы факторов:
- не конъюнктурные или базовые, т.е. связанные со стабильным состоянием экономики;
- конъюнктурные, которые отражают изменчивость среды, к ним относятся факторы моды, политики, нестабильные рыночные тенденции, вкусы и предпочтения потребителей;
- регулирующие, связанные с деятельностью государства как экономического и социального регулятора.
Базовая система ценообразующих факторов
Основными явлениями, влияющими на стоимость товара, считаются показатели, которые наблюдаются на всех рынках. К ним относятся:
- Потребители. Цена находится в прямой зависимости от спроса, который, в свою очередь, определяется поведением потребителя. К данной группе факторов относят такие показатели, как эластичность цен, реакции покупателей на них, насыщенность рынка. На поведение потребителей влияет маркетинговая активность производителя, что также влечет за собой изменение стоимости товара. На спрос, и соответственно на цену, влияют вкусы и предпочтения покупателей, их доходы, даже число потенциальных потребителей имеет значение.
- Издержки. При установлении цены на товар производитель определяет ее минимальный размер, который обусловлен затратами, которые были понесены при производстве товара. Издержки бывают постоянными и переменными. К первым относят налоги, заработную плату, обслуживание производства. Вторую группу составляют закупка сырья и технологий, управление затратами, маркетинг.
- Деятельность правительства. На разных рынках государство может влиять на цены многими методами. Для некоторых из них характерны фиксированные, жестко регламентированные цены, на прочих - государство лишь контролирует соблюдение принципов социальной справедливости.
- Каналы товародвижения. Проводя анализ ценообразующих факторов, следует отметить особую значимость деятельности участников каналов товародвижения. На каждом этапе продвижения продукции от производителя к покупателю цена может меняться. Производитель обычно стремится сохранить за собой контроль над ценами, для этого у него есть различные инструменты. Однако розничная и оптовая стоимость всегда различаются, это позволяет товару передвигаться в пространстве и находить своего конечного покупателя.
- Конкуренты. Любая компания стремится не только полностью покрыть свои издержки, но и извлечь максимальную прибыль, но при этом ей приходится ориентироваться на конкурентов. Так как слишком высокие цены отпугнут покупателей.
Внутренние факторы
Те факторы, на которые компания-производитель может воздействовать, принято называть внутренними. К этой группе относят все, что связано с управлением затратами. У производителя есть различные возможности уменьшения издержек за счет поиска новых партнеров, оптимизации процесса производства и менеджмента.
Также внутренние ценообразующие факторы спроса связаны с маркетинговой деятельностью. Производитель может способствовать росту спроса проведением рекламных кампаний, созданием ажиотажа, моды. К внутренним факторам также относят управление номенклатурой товаров. Производитель может выпускать сходные товары или продукцию на одном сырье, что помогает повысить рентабельность и снизить цены на некоторые товары.
Внешние факторы
Явления, которые не зависят от деятельности производителя товара, принято называть внешними. К ним относят все, что связано с национальной и глобальной экономикой. Так, внешние ценообразующие факторы недвижимости - это состояние национальной экономики. Только когда она стабильна, наблюдается устойчивый спрос на жилье, что позволяет расти ценам.
Также к внешним факторам относят политику. Если страна находится в состоянии войны или затяжного конфликта с другими государствами, то это обязательно отразится на всех рынках, на покупательской способности потребителя и, в конечном итоге, на ценах. Внешними являются и действия государства в сфере ценового контроля.
Стратегии ценообразования
Учитывая различные ценообразующие факторы, каждая компания выбирает свой путь на рынок, и это реализуется в выборе стратегии. Традиционно выделяют две группы стратегий: для новых и для существующих товаров. В каждом случае производитель опирается на позиционирование своего товара и на рыночный сегмент.
Также экономисты выделяют два вида стратегий для уже существующего на рынке товара: скользящая, падающая цена и преимущественная цена. Каждый способ установления цен связан с рыночной и маркетинговой стратегией.
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Подобные документы
Факторы, определяющие чувствительность покупателей к уровню цены. Определение конъюнктуры рынка и состав внешних и внутренних факторов ценообразования. Разработка мер ценового стимулирования на предприятии (сезонные и праздничные скидки, купоны).
контрольная работа , добавлен 29.01.2014
Сущность ценообразования. Направления стратегии развития на предприятиях сервиса. Общая характеристика пиццерии. Факторы внешней и внутренней среды, оказывающие воздействие на ее работу. Предложения по совершенствованию стратегии ценообразования.
курсовая работа , добавлен 23.03.2016
Основные понятия и квалификация цен. Стратегические цели и методы ценообразования, основы его формирования на различных рынках. Анализ ценообразования предприятия ООО "Шарьинская минеральная вода". Рекомендации по выбору метода определения цены товара.
курсовая работа , добавлен 21.10.2012
Определение и основные функции цены, четыре основных типа рынка. Понятие управления ценообразованием, схема разработки стратегии ценообразования. Описание сущности и механизма различных видов ценообразования. Географические стратегии ценообразования.
контрольная работа , добавлен 13.05.2010
Роль и функции цены в маркетинге, факторы, тактические и методические основы процесса маркетингового ценообразования. Обзорный анализ российского рынка хлеба и хлебобулочных изделий, разработка стратегии ценообразования в ОАО "Северный кондитер".
курсовая работа , добавлен 13.04.2013
Сущность категории "цена". Критерии классификации цен и факторы их формирования. Отличительные особенности ценообразования на разных типах рынков. Маркетинговые стратегии ценообразования. Затратные, рыночные и параметрические методы ценообразования.
курсовая работа , добавлен 23.03.2016
Характеристика ценообразующих факторов. Источники информации для анализа цен. Сущность затратного механизма ценообразования. Административные методы установления цен и позиционирование нового товара. Гибкость цены на различных стадиях "жизненного цикла".