Korterelamu nõukogu on elamuseadusandluses suhteliselt värske nähtus. Majaomanikud ei mõista sageli sellise kasuliku nõuandeorgani loomise tähtsust. Elanike endi initsiatiiv ja ükskõiksus tekitab palju probleeme, millest saaks üle korterelamunõukogu loomise oma majja. Statistika näitab, et majades, mida haldavad haldusfirmad, tekivad probleemid remondi- ja hooldustöödega palju sagedamini kui seal, kus omanikud on loonud majaomanike ühistu. HOA loomine pole aga nii lihtne ja mõnel juhul on see objektiivsetel põhjustel võimatu. Sel juhul, et elanike arvamus fondivalitsejale objektiivselt edastataks, peavad omanikud loomakortermaja nõukogu.Meie õigusaktides on korterelamu nõukogu loomine sätestatud Vene Föderatsiooni föderaalseaduses 4. juunist 2011. nr 123-FZ “Vene Föderatsiooni elamuseadustiku ja teatud Vene Föderatsiooni seadusandlike aktide muutmise kohta”. Vene Föderatsiooni elamuseadustiku oluliseks muudatuseks võib nimetada korterelamu nõukogu valimise kohustusliku korra kehtestamist. Elamuseadustiku artikkel 161.1 kehtestas sellise nõuandeorgani ametlikult, nimetades seda korterelamu nõukoguks. Nüüd on kõigi protsessis osalejate – haldusfirmade juhtidest kuni iga üksiku majaomanikuni – põhiülesanne kortermaja nõukogu loomine.
Sama eluasemekoodeksi järgi saavad omanikud luua erikomisjone ja kaasata nad otsejuhtimisse. Näiteks võivad sellised komisjonid esindada omanike huve ja pidada fondivalitsejaga lepinguid läbi. See on tingitud ka sellest, et lepime mõnikord tingimustega, mida fondivalitseja meile pakub, ja kirjutame lepingule alla vaatamata. Kuid lepingu sõlmimine on vastutusrikas samm. See dokument peab sisaldama kogu vajalike tööde loendit, selle teostamise ajastust ja sagedust ning palju muud. Alles pärast seda saab nõuda selle täitmist.
Majanõukogu üks peamisi ülesandeid on valida haldusfirma ja hinne tema tööd. Seega, kui fondivalitseja ei täida oma kohustusi elanike ees, on omanikel õigus tema teenustest keelduda. Seaduse järgi tundub, et teise ettevõttega lepingu sõlmimiseks piisab üldkoosoleku otsusest. Selle õiguse rakendamisel on aga praegu teatud probleeme. Ja volikogu saab neid lahendada, esindades kõigi omanike huve.
Kuidas moodustada korterelamu nõukogu.
Kõik on väga lihtne! Sellise nõukogu loomisel on põhimõtteline, et seda ei ole vaja registreerida kohalikes omavalitsustes või muudes spetsialiseeritud struktuurides. Korterelamu nõukogu ei ole juriidiline isik, mistõttu ei ole tal kohustust tasuda loomise ja registreerimise eest riigilõivu, tellida pitsat, avada arvelduskontosid, esitada maksu-, raamatupidamis-, statistilist aruandlust, arvestada ja tasuda makse. Majanõukogusse tulevatele inimestele kvalifikatsiooninõuded puuduvad. Volikogu on lihtsalt nõuandev organ, kes suudab lihtsalt seista omanike õiguste ja huvide kaitse eest.
Volikogu esimees saab sõlmida fondivalitsejaga lepinguid (omanike volikirjade olemasolul), kontrollida igat liiki töid ja osutatavate eluaseme- ja kommunaalteenuste kvaliteeti ning mõjutada poliitikat fondivalitseja tasu määramisel. maja hooldus ja remont. Seadus annab volikogule üsna laialdased volitused. Seetõttu on oluline, et see hõlmaks tõeliselt korralikke ja pädevaid omanikke.
Loome nõukogu.
Kortermaja nõukogu korraldamine polegi nii keeruline. Otsus selle loomiseks tuleb teha antud hoone ruumide omanike üldkoosolekul. Üldkoosoleku algatajad võivad olla omanikud. Majanõukogu loomise otsus tuleks teha ainult üldkoosolekul. Lisaks peab algatusrühm, kelle õlgadele volikogu loomine jääb, teavitama üldkoosolekust hiljemalt kümme päeva enne selle toimumise kuupäeva teisi selles konkreetses hoones asuvate ruumide omanikke.
Üldkoosolekust võib elanikke teavitada kirjalikult, edastades igale isikule teate või teatega.
Volikogu loomiseks peab algatusrühm läbima järgmised sammud:
Esiteks peate võtma ühendust haldusorganisatsiooniga, et saada praktilisi soovitusi, kuidas koostada omanike üldkoosoleku pidamiseks täielik dokumentide pakett. Nõukogu loomine on ju kasulik ettevõttele endale. Kortermaja ruumide omanike üldkoosoleku pidamise algatajad peavad koostama hulga dokumente;
Teiseks toimub isiklik kohtumine läbi omanike ühise kohaloleku kindlas kohas ja kindlal ajal;
Kolmandaks, koosoleku toimunuks tunnistamiseks on vajalik, et koosolekul osaleksid omanikud, kellel on üle 50% häältest häälte üldarvust. Hääletamisel võetakse mõõdupuuks iga omaniku ruumi suurus. Seega, mida rohkem ruutmeetreid omanikul on, seda olulisem on tema hääl.
Peame koosolekut.
Korterelamu omanike üldkoosolek võib toimuda kahes vormis. Esimene vorm on ühine kohalolek (koosolek, kus ruumide omanikud viibivad teatud kohas ja kellaajal, et arutada päevakorras olevaid küsimusi ja teha otsuseid hääletusele pandud küsimustes).
Teine koosoleku korraldamise vorm on puudumisel hääletamine. See viiakse läbi nii, et igale omanikule väljastatakse küsimustik või hääletussedel, kus on märgitud päevakord, iga ruumi omanik teeb hääletusele pandud küsimustes otsuse ilma oma ühise kohalolekuta ning edastab need kirjalikud otsused teates märgitud kohta või aadressile. selline kohtumine.
Ruumiomanike nõuetekohase kohaloleku tagamine on üks olulisi tingimusi üldkoosoleku ühise kohaloleku vormis läbiviimisel. Sellest sõltub otsustamise pädevus, mistõttu on soovitatav koosolek pidada nädalavahetustel. Erilist tähelepanu tuleb pöörata asjaolule, et puudumisel hääletamine on võimalik ainult siis, kui koosolek on eelnevalt toimunud ühise kohaloleku vormis. Kui sellisel koosolekul ei olnud kvoorumit, saab alles siis korraldada puudumise hääletuse. Veelgi enam, päevakord peaks jääma muutmata.
Koosolek loetakse seaduslikuks (autoriteetseks), kui sellel osalesid omanikud, kellele kuulub üle 50% häältest häälte koguarvust. Otsus konkreetses küsimuses loetakse vastuvõetuks, kui selle poolt hääletab üldkoosolekul osalenud häälteenamus, välja arvatud maja rekonstrueerimisega seotud küsimused, maatüki kasutamise küsimused, küsimused. ühisvara kasutamisest, kapitaalremondi küsimustest, otsustest, mille kohta võetakse vastu 2/3 häält.
Nii arutati kõike, arutati nõukogu liikmete ja veelgi enam nõukogu esimehe kandidatuure, iga päevakorras märgitud küsimus hääletati koosolekul eraldi. Üldkoosoleku sekretariaat loeb hääled ja koostab lõpliku protokolli. Koosolek toimus, kohalolijad avaldasid oma tahet, demokraatia võitis, koosoleku juhataja ja sekretär koostasid üldkoosoleku otsuste kohta teated ja paigutasid need kõigile omanikele ligipääsetavatesse kohtadesse.
Majanõukogu loomiseks ühise kohaloleku vormis nõutavad dokumendid:
Algatusrühma koosoleku protokoll;
Teated üldkoosoleku päevakorraga;
Kõikide korterelamu ruumide omanike register;
Hääletamisel osalenud omanike register;
Üldkoosoleku protokoll;
Teatised, mis teavitavad omanikke viimase hääletuse tulemustest.
Peamine raskus selle üldkoosoleku pidamise meetodi puhul on see, et vajalikku arvu omanikke on peaaegu võimatu koguda ühte kohta ja õigel ajal ning isegi omandiõigust kinnitavate dokumentidega on selleks olemas eemalviibimise vorm.
Korterelamunõukogul on mitu olulist funktsiooni:
1) tagab korterelamu ruumide omanike üldkoosoleku otsuste täitmise;
2) esitab ettepanekud üldarutamiseks korterelamu ruumide omanike koosolekul:
Korterelamu ühisvara, sealhulgas maja asukohamaa krundi kasutamise korra kohta
Korterelamu ühisvara hooldus- ja remonditööde planeerimise ja korraldamise korra kohta
Teatud maja ruumide omanike sõlmitud lepingute eelnõude arutamise korra kohta seoses antud maja ühisvaraga ja kommunaalteenuste osutamisega,
3) esitab korterelamu ruumide omanikele ettepanekuid korterelamu haldamise planeerimise, selle haldamise korraldamise, selles majas ühisvara korrashoiu ja remondi küsimustes;
4) esitab korterelamu ruumide omanikele enne selle maja ruumide omanike üldkoosolekul arutamist oma järelduse käesoleval üldkoosolekul arutamiseks kavandatud lepinguprojektide tingimuste kohta. Kui korterelamus valitakse lepinguprojektide hindamiseks komisjon, esitab nimetatud järelduse selle maja nõukogu koos sellise komisjoniga;
5) teostab kontrolli teenuste osutamise ja (või) korterelamu haldamise, korterelamu ühisvara korrashoiu ja remondi ning elu- ja mitteeluruumide omanikele osutatavate kommunaalteenuste kvaliteedi üle. korterelamu ja nende ruumide, sealhulgas selles majas asuvate ühisvara hulka kuuluvate ruumide kasutajad;
6) esitab tehtud tööde aruande korterelamu ruumide omanike korralisele üldkoosolekule kinnitamiseks.
Loetletud funktsioonide loetelust on selge, et majanõukogu töö nõuetekohase korraldamisega on võimalik mitte ainult parandada haldusfirma töö kvaliteeti, vaid ka mõjutada majapidamise parandamiseks tehtavate tööde loetelu. territooriumil, maja tehnovõrkude parendamiseks ja rekonstrueerimiseks. Ja ka palju, palju rohkem. Täpselt see, milleta kvaliteetset kaasaegset kortermaja ettegi ei kujutaks! Tänu sellele on võimalik kokku hoida maja ülalpidamiseks ja kommunaalteenuste eest tasumiseks kulutatud vahendeid. Ja majanduskriisi ajal saab sellest iga pere eelarves oluline punkt.
Kortermajade haldamise korraldamine on tõsine asi. See eeldab teadmisi erinevatest seadusandlikest valdkondadest. Esiteks on see tingimus asjakohane eluaseme- ja kommunaalteenuste valdkonnas välja töötatud seadusandlike normide jaoks. Vastuvõetavate dokumentide arv kasvab iga aastaga. Nendes on väga raske orienteeruda. Kortermajade inimeste elu erineb oluliselt erasektoris elamisest. Esiteks määravad selle ära paljud raskused, millele lahendusi tuleb otsida ühiselt, omanike enamusel. Hoone kõige tootlikumaks ülalpidamiseks tuleks esmalt mõista kortermajade haldamise korraldust, mille valik sobib igale omanikule.
Milline on MKD juhtimise korraldus?
Korterelamute haldamise korraldus eeldab, et kõik kinnisvaraomanikud (või nende esindajad) tegutsevad kooskõlastatult.
See töö keskendub:
- kinnisvara konserveerimine ja otstarbekohane kasutamine;
- erinevate kommunaalteenuste osutamine maja elanikele;
- mugavate elamistingimuste loomine.
Kortermajade omanikud peavad valima kinnisvarahalduse organisatsiooni tüübi.
See probleem tuleb tõrgeteta lahendada. Omandiõigus muutub ju üle vastutuseks vara seisukorra eest. Samuti peate tagama, et vara ei põhjustaks oma halva seisukorra tõttu teistele kahju.
Korterelamu haldamise korraldus hõlmab selle korrashoidmist. Teisisõnu on juhid kohustatud:
- hoidma puhtust avalikuks kasutamiseks mõeldud aladel, samuti lähialal;
- jälgida kommunaalteenuseid, sõlmida lepinguid ressursse tarnivate organisatsioonidega;
- jälgida ehitise kõigi tehnosüsteemide seisukorda jne.
Venemaa valitsuse määrus "Korterelamute haldamise standardite ja eeskirjade kinnitamise kohta" on läbinud mitmeid muudatusi. Sellegipoolest on selle dokumendi põhiidee jäänud muutumatuks.
Standardid räägivad korterelamute haldamise korraldamise tööreeglitest. Lisaks määravad nad kindlaks ametnike pädevusvaldkonna ja reguleerivad nende poolt vastuvõetavaid otsuseid. Vastavalt standardite tingimustele osalevad juhtimises elanikud ise (ja nende ühendused), samuti kommunaalteenuste osutajad ja haldusorganisatsioonid, Vene Föderatsiooni moodustava üksuse ametiasutused ja kohalikud omavalitsused.
Standardite tingimuste kohaselt peavad juhtimisorganisatsioonid andma omanikele võimaluse tutvuda nende asjadega seotud teabega. See tähendab, et iga huviline saab näha fondivalitseja pakutavate teenuste nimekirja, lugeda nende kirjeldust ja tutvuda iga teenuse tasuga.
Iga korterelamute haldamise korraldamise vormiga kaasnevad individuaalsed raskused.
Näiteks on vahel raske üldist lahendust välja mõelda. Mida rohkem inimesi majas elab, seda raskem on neil ühisele arvamusele jõuda.
Kui korterikompleksi haldab kolmas isik, on antud olukorras suur tähtsus haldusfirma aususel.
Suure tõenäosusega suunab haldusorganisatsioon omanike rahad valesse kohta, kuhu need seaduse järgi minema peaksid. Selle kõige tagajärjeks on pikad menetlused ja eesseisev pikaleveninud juhatuse tagasivalimine.
Muuhulgas peate meeles pidama: autonoomne organisatsioon ei ole eriti huvitatud maja heas seisukorras hoidmisest. Ilma järelevalveta võib suur hulk probleeme jääda lihtsalt lahendamata.
Kuidas on võimalik kortermajade haldamist korraldada?
Praegu on korterelamute haldamise korraldamiseks seaduse järgi kolm võimalust.
Igal neist teedest on nii negatiivseid kui ka positiivseid külgi. Olenevalt asjaoludest sobivad kodanikele erinevad valitsemise korraldamise meetodid. Siiski pole valikute vahel olulist erinevust. Elamuseadustik ja selle valdkonna juhtimist puudutavad seadused sätestavad selgelt juhtimisorganisatsiooni juhi vastutuse. Mis iganes see ka poleks, peavad elanikud kommunaalteenuseid kasutama õigeaegselt ja täies mahus. See kehtib ka ühisruumide puhastamisega seotud teenuste kohta. Kinnisvaraomanikel peab olema vaba juurdepääs organisatsiooni ja selle tegevust puudutavale teabele.
1. meetod. Korterelamu haldamine majaomanike ühistu (HOA) poolt
Elamuühistud ja majaomanike ühisused on kaks korterelamute haldamise mõttes sisult peaaegu identset ühistut. Sellise juhtimisorganisatsiooni valimisel korraldavad elanikud vähemalt kord kahe aasta jooksul üldkoosoleku, millel valitakse hääletamise teel (häälteenamusega) juhatuse esimees. Selle juhatuse liikmete ametisse nimetamisel järgitakse sama skeemi. Juhatuse esimeheks saav isik võtab vastutuse kõigi majas tehtavate tööde eest. Kui ta äkki ei näita üles mingit soovi teie kaebuste ja taotluste kallal töötada, mis on seotud kommunaalteenuste halva kvaliteediga osutamisega, võite julgelt pöörduda reguleerivate organisatsioonide poole. Esimees saab oma palga kodanike taskust. Tema kohustus on kõrvaldada kõik puudused.
Sellistel juhtimisorganisatsioonidel on olulisi erinevusi. Elamuühistuid saab luua eranditult kortermajas, mis omal ajal ehitati selle ühistu liikmete sissemaksete toel. Samuti tasub meeles pidada, et selliste algtingimustega on tulevikus võimalik soovi korral juhtkond HOA-ks või organisatsiooni juhtimiseks muuta. Aga nüüd pole enam tagasiteed.
HOA võib ilmuda igas kortermajas. Võib moodustada ka mitmesse korterelamusse. Siiski on üks tingimus: majadel peavad olema ühised kommunikatsioonid. HOA-s võimaldab häälteenamus muuta juhtimisorganisatsiooni fondivalitseja juhtimiseks.
Kui majas ei ole teadlikku inimest, kes soovib kortermajaga tegeleda, kuid elanikud ei soovi juhtkonda vahetada, on elamukooperatiivil või HOA-l õigus sõlmida haldusorganisatsiooniga korterelamu haldamise tüüpleping. . Sel juhul ei ole vaja juhtseadet ise muuta. Ja selle dokumendi allkirjastamise hetkest alates muutuvad kõik avalike teenustega seotud probleemid juhtimisorganisatsiooni vastutusalaks.
Meetod 2. Korterelamu haldamine haldusorganisatsiooni (MC) poolt
Korterelamute haldamine haldusfirma abiga on levinuim variant. Suvalise arvu hooneid, mis asuvad mis tahes territooriumil, saab ühendada haldusfirmaks. Juhtimisorganisatsioon on peamiselt kasumit teeniv äriüksus. Sellega seoses langeb otsus töötajate palga suuruse üle organisatsiooni direktorile, mitte elanikele. Fondivalitsejal on õigus allkirjastada dokumente nii korteriomanike kui ka HOA või elamukooperatiiviga (kui elanikud hääletavad selliste tingimuste poolt). Mõnikord ei räägi me juhtimisteenustest, vaid ainult hooldusest. See valik sobib neile, kes on valinud otsese juhtimise organisatsiooni (või nendes majades, kus raha makstakse otse tarnijatele).
Uuenduseks korterelamute haldamise korralduses on haldusfirmade tegevuslubade seadus. Nüüdsest peavad fondivalitsejad saama tegevusloa. See on vajalik selleks, et järelevalveasutused saaksid ebaausad tegijad turult eemaldada. Sellistele ettevõtetele ei anta aga võimalust taastuda. Lisaks ei võimalda see uuendus luua olukordi, kus ühe kortermajaga on seotud mitu organisatsiooni korraga.
Äsja turule siseneval ettevõttel pole kortermajade haldamise tegevusloa saamine kuigi keeruline. Ta peab kirjutama riiklikule eluasemeinspektsioonile avalduse. Seejärel peab fondivalitseja direktor sooritama eksami. Viimane samm on riigilõivu tasumine. Juhtub, et organisatsioon ei tule talle pandud kohustustega toime. See selgub siis, kui kontrolliasutused on elanike palvetega üle ujutatud. Sel juhul saab Riiklik Eluasemeinspektsioon esiteks selle maja organisatsiooni halduses olevate majade nimekirjast eemaldada ja teiseks võivad kontrolliasutused tegevusloa täielikult tühistada. Sellised uued tingimused olid suunatud fondivalitseja töö läbipaistvuse ja selguse suurendamisele.
Meetod 3. Korterelamu otsejuhtimine
Juhtimise korraldus MKD otsese juhtimise ajal on üsna lihtne, kui arvestada selle struktuuri. Kuid mis puudutab juhtimist ennast, siis see valik on üsna töömahukas.
Kortermajas saate korraldada otsehalduse, kui kortereid on maksimaalselt 30. See juhtimismeetod on mõeldud ainult väikestele majadele. Selline kortermajade haldamise korraldus eeldab, et elanikud hoolitsevad kõige eest ise: kommunaalkulud, oma kodu remondi- ja hooldustööd ning kõik muu. Ja kui vastutus lasub kõigil korraga, tähendab see, et seda pole kellelgi. Kui on mingi rikkumine, siis kriminaal- ega haldusvastutusest juttu ei tule. Ainus, mida selles valdkonnas kontrolli teostavatelt organisatsioonidelt oodata on, on see, et nad püüavad kohustada valda panema maja konkursile, et sõlmida haldusfirmaga haldusleping.
See juhtub siis, kui elanikud pole oma elutingimustega rahul. Kui kodanikud on rahul otsese haldamisega, kus kõik teenused tulevad otse ressursse tarnivatelt ettevõtetelt (ja maksmine toimub sel juhul ilma vahendajateta), kui inimesed lahendavad koristamise ja prügi äraveo probleemi iseseisvalt, on see juhtimise korraldamise viis parim. Siin on üks oluline punkt: on vaja korrektselt vormistada üldkoosoleku protokoll, kus valitakse MKD nõukogu. Kui kinnisvaraomanikud ei suuda pakkuda majutust minimaalsete teenustega, saab hoones töötamiseks sõlmida haldamislepingu spetsialiseeritud organisatsiooniga.
Kuidas on seadustega reguleeritud korterelamute haldamise korraldus?
Kuni Vene Föderatsiooni uue elamuseadustiku vastuvõtmiseni kuulus korterelamute haldamine eluaseme- ja kommunaalteenuste või eriteenuste tegevusvaldkonda. Need struktuurid määras vald elanikke teavitamata. Seega oli kolmandate isikute organisatsioonidel täiesti võimatu tungida eluaseme- ja kommunaalteenuste turule. Seetõttu oli sellel tegevusalal konkurents null. Ja pakutavate teenuste kvaliteedi parandamise vastu puudus huvi.
Pärast Venemaa elamuseadustiku läbivaatamist anti kinnisvaraomanikele õigus korterelamute haldamise korralduse üle ise mõelda. Nüüdsest tuli korterikompleksi elanikel korraldada üldkoosolek. Ja seal on kohustuslik valida see juhtimise korraldamise meetod, mis neile kõige parem tundub.
Praegusel seadusandlusel oli aga puudusi. Sel põhjusel kohandati LCD-d 2011. aasta suvel. Nüüd on vallal ja elanikel endil volitused kontrollida, kuidas juhtimisorganisatsioonid oma tööd teevad. Uued lisad seadustesse näitavad, et HOA-d ei saa moodustada, kui maja on alles ehitamisel. Lisaks ei ole arendajatel endil õigust otseselt selle juhtimisstruktuuri loomises osaleda.
Muuhulgas võimaldavad uued standardid elanikel teha kommunaalmakseid otse ressursipakkujate kaudu, vältides juhtimiskorraldust.
Millises järjekorras valitakse MKD juhtimise korraldamise meetod?
Kortermajade elanikud peavad koosolekul (eluasemeseadustiku artiklid 45-48) valima mugava majandamise korraldamise meetodi.
Jah, nad peaksid ja ei midagi muud. Tõepoolest, seaduse kohaselt kannavad kodanikud ja juriidilised isikud koos õigusega teatud vara omada ka teatud laadi kohustusi. Nemad vastutavad selle kinnisvara nõuetekohase hoolduse eest. See ei tohi kahjustada nii omaniku kui ka kolmandate isikute vara ega tervist.
Koosoleku algatajaks (nii korterelamu valitsemisviisi korrigeerimise kui ka selle valiku küsimuses) on iga omanik (nagu ka nende grupp, sh korterelamu munitsipaalomandiosa esindajad).
Üldkoosolek on kehtiv, kui sellesse on kaasatud kodanikud või nende esindajad 50% häältega kõigist (KÜ § 42). Korterelamute haldamise korraldamise meetodi valiku otsus tunnistatakse kehtivaks, kui selle poolt anti üle 25% häältest.
Koosoleku otsus on siduv kõigile omanikele. Selle mõju alla jäävad ka need elanikud, kes hääletusel ei osalenud. Vastu hääletanud on samuti sunnitud üldotsusega nõustuma.
Kui omanikud soovivad, saavad nad igal ajal üldkoosoleku otsusega muuta kortermaja majandamise korraldust.
Elamuseadustiku nõudeid eirates tehtud koosoleku otsust on omanikul lubatud vaidlustada ainult kohtus.
Riikliku Eluasemeinspektsiooni töötajad võivad taotleda kohtult elamuseadustiku tingimusi rikkudes tehtud koosoleku otsuse kehtetuks tunnistamist.
Ainult kohtu kaudu ja ainult omanikul on õigus koosoleku otsust vaidlustada, kui teda ei viibinud või hääletas selle vastu ning otsus puudutab tema huve ja õigusi.
Apellatsioonkaebus esitatakse kohtule kuue kuu jooksul alates päevast, mil kodanik sai otsusest teada või pidi teada saama. Kodanike jaoks, kes jätsid menetlustähtajast mõjuvatel põhjustel mööda, saab selle taastada (vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku artiklile 112).
Kui kohus tähtaega ei ennista, võib iga üürnik, kes otsusega ei nõustu, algatada uue koosoleku, pannes hääletusele eelmise otsuse tühistamise küsimuse.
Milliste lepingute sõlmimine eeldab korterelamute haldamise korraldamist?
Majaomanike ühistu poolt kortermaja haldamisel(elamukompleksid, muud tarbijate ühistud) allkirjastavad need juriidilised isikud erinevatele dokumentidele. See hõlmab korterelamute haldamise lepingut ja kommunaalteenuste osutamise lepinguid. Allkirjad on vajalikud ka korterelamu ühisvara korrashoiu ja remondi lepingule ja muudele lepingutele.
Korterikomplekside elanike ning eluaseme- ja kommunaalteenuseid pakkuvate organisatsioonide vahel elamukomplekside ja majaomanike ühenduste juhtimisel on kaks lepingulise suhtluse skeemi:
- Kortermajade elanikud usaldavad dokumentide allkirjastamise õiguse HOA-le (PK, LCD) ning HOA (PK, LCD) koostab ja allkirjastab haldusorganisatsiooniga halduslepingu juba praegu. Ta omakorda otsib teenusepakkujad ja sõlmib nendega lepingud HOA nimel (PC, LCD).
- Korterikomplekside elanikel on lubatud allkirjastada HOA teenuste osutamise paberid (PC, LCD). See sisaldub koosoleku otsuses, halduslepingus, HOA, PC, LCD hartas.
Korterelamu haldamise meetodi valimisel haldusorganisatsiooni poolt Elanikud sõlmivad halduslepingud, mis sisaldavad teavet:
- korterelamute ühisvara remondi- ja hooldustööd ja teenused, nende samade teenuste loetelu parandamise algoritm, kommunaalteenuste loetelu, mille eest organisatsioon vastutab;
- korterelamu ühisvara koosseis, maja aadress;
- organisatsiooni kohustuste täitmise jälgimise põhimõte;
- kuidas määratakse lepingu maksumus, kuidas arvutatakse remondi- ja hooldustasude, kommunaalteenuste maksete summa ja milline on tasumise järjekord.
Haldusorganisatsiooniga sõlmitud haldusleping vastab sisult Venemaa tsiviilseadusandluses sätestatud tasuliste teenuste osutamise lepingule.
Tsiviilseadustiku artikli 780 tingimuste kohaselt peab töövõtja (antud juhul haldusorganisatsioon) osutama teenuseid iseseisvalt (kui tasuliste teenuste osutamise lepingus ei ole sätestatud muid tingimusi). Seega tagab organisatsioon kas iseseisvalt elanikele osa kommunaalteenustest korterelamu halduslepingu tingimuste alusel või (teine võimalus) toimib ühenduslülina teenusepakkujate ja selle maja elanike vahel.
Lepinguid teenuseosutajate organisatsioonidega sõlmib fondivalitseja mitte enda, vaid elanike nimel.
Otsese kontrolli all MKD-l on mitmeid koostöövõimalusi avalikke teenuseid pakkuvate organisatsioonidega:
- Lepingud koostatakse kõigi (võimalik, et enamiku) kodanikega. Kõik või enamik omanikest on dokumendi üks osapool.
- Koosoleku otsusega võib küsimustes, mis puudutavad tööd kolmandate isikute organisatsioonidega, üks elanik ilmuda volikirja alusel teiste seast.
- Paberid allkirjastatakse iga üürnikuga tema enda nimel.
Kehtiv seadusandlus kajastab väga täielikult korterelamute haldamise korraldamisel kehtestatud skeeme. Tänu seadustes ette nähtud normidele on inimestel võimalik valida endale kõige mugavam majandamine, et oma omandiõigust ellu viia.
Kuidas on korraldatud korterelamute haldamine, kui omaniku majandamise meetodit ei valita?
Kui kortermajas elavad kodanikud, siis aasta varem konkurentsiüldkoosolekul ei olnud võimalik valida konkreetset valitsemisorganisatsiooni (või otsust ei ellu viidud), elamuseadustik annab kohalikele omavalitsustele ülesandeks korraldada korterelamu haldamiseks avatud konkurss haldusfirmale.
Kui majandamise korraldamise otsust ei langetanud omanikud iseseisvalt, peab riigivalitsus hiljemalt kuu aega enne korterihalduslepingu lõppemist (konkursi tulemuste alusel) korraldama omanike koosoleku, et otsustada majandamise korraldamise kohta. korterelamu haldamise võimalus.
Kui omanikud ei leppinud enne lepingu sõlmimist konkreetse juhtimisorganisatsiooni kasuks (või otsust ei rakendatud), korraldavad ametiasutused uuesti avaliku konkursi.
Dokumentatsioonivormid sisalduvad Vabariigi Valitsuse 6. veebruari 2006. a määruses nr 75 „Kohaliku omavalitsuse organi avaliku konkursi korraldamise korra kohta korterelamute haldamise haldusorganisatsiooni valimiseks“. Neid ei saa muuta ei konkursi korraldaja ega Vene Föderatsiooni moodustava üksuse riigiasutused.
Selliste alusel korraldatakse lahtisi konkursse põhimõtteid:
- aus konkurents;
- identsete osalemistingimuste kujundamine mis tahes organisatsioonilise ja juriidilise vormiga juriidilistele isikutele ning üksikettevõtjatele;
- konkursi kohta teabe kättesaadavus ja selle läbiviimise avatuse tagamine;
- kodanike raha tõhusat kasutamist korterelamute ruumide turvaliseks ja soodsaks kasutamiseks;
- korterelamu ühisvara nõuetekohane hooldus;
- kommunaalteenuste osutamine majas ruume kasutavatele kodanikele.
Avatud võistlusteks ja tulemuste summeerimiseks vormistab korraldaja konkursikomisjon. See ei tohi hõlmata isikuid, kes on sündmuse tulemusest isiklikult huvitatud. Selliste isikute avastamisel peab korraldaja nad viivitamatult komisjonist kõrvaldama ja määrama teised isikud.
Konkursikomisjoni koosolekutel on lubatud osaleda elamukooperatiivide, elamukomplekside, majaomanike ühistute ja teiste spetsialiseerunud tarbijate ühistute, samuti tarbijate avalike ühenduste (nende ühingute, ühistute) esindajad.
Konkursi teade avaldab korraldaja (või tema nimel spetsialiseerunud ettevõte) ametlikus ajakirjanduses ja avaldab ametlikul veebisaidil vähemalt 30 päeva enne osalemisavalduste esitamise tähtaega.
Ürituse reglemendi tingimuste kohaselt võidab organisatsioon, kes pakkus korraldaja määratud tasu eest ära teha korterelamu ühisvara remondi- ja hooldustöödel suurima mahu.
Elamuseadustiku artikli 161 5. osa alusel peavad kohalikud omavalitsused 10 päeva jooksul alates konkursi toimumisest teavitama kõiki korterelamu omanikke valitsemislepingu tulemustest ja sätetest.
Konkursi võitnud saadab 20 päeva jooksul alates konkursiprotokolli kinnitamise kuupäevast allkirjastatud korterelamute haldamise lepingute projektid kodanikele allakirjutamiseks Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 445.
Elanikud peavad sõlmima valitsemislepingu võitnud organisatsiooniga.
Paljud Venemaa Föderatsiooni korteriomanikud eelistavad hallata oma maja vara koos teiste elanikega HOA vormis. Sellise struktuuri loomine on seadusega üsna rangelt reguleeritud, kuid selle algatuse elluviimine eeldab täiesti loogilist stsenaariumi. Kuidas korraldada HOA-d majas? Millistele seadusandlikele nüanssidele tuleks erilist tähelepanu pöörata?
Kodu juhtimise võimalused
Kortermajade majaomanikud peavad kuidagi korraldama ühisvara ühishalduse, tagama hoonega varustamise kommunaalteenustega ja hoidma selle tehnilist seisukorda. Seda saab teha kolme skeemi raames.
Esiteks on võimalus korraldada maja otsene haldamine majaomanike poolt. See on võimalik, kui selles pole rohkem kui 16 korterit.
Teiseks saab luua majaomanike ühistu või ühistu.
Kolmandaks saate maja võõrandada haldusfirmale.
Milline neist valikutest on parem? Miks paljud kodanikud mõtlevad, kuidas oma kodus HOA-d luua?
Fakt on see, et majaomanike ühistu on tavaliselt majanduslikult otstarbekam. Põhiutiliitidel pole läbipaistmatuid märgistusi. Ja ka korteriomanike omavaheline suhtlus aitab kaasa naabritevaheliste konstruktiivsete suhete loomisele, lahendades ühiselt võimalikke raskusi maja haldamisel, mida haldusfirma ei suuda alati asjatundlikult lahendada.
Vaatame lähemalt mõnda HOA-de eripära.
Iseärasused
Kui maja elanikud otsustavad luua HOA, saavad nad ära kasutada mitmeid eeliseid, mis on seotud ühisvara haldamise korraldamisega ja eluaseme varustamisega vajalike kommunaalteenustega.
Näiteks võib majaomanike ühistu lahendada mõned probleemid ise või kaasata välistöövõtjaid. Kui HOA on sõlminud lepingu teenust osutava organisatsiooniga, siis on tal õigus kontrollida vastavate teenuste osutamise kvaliteeti. HOA töövõtja peab tagama oma ülesannete täitmise nii, et tulemus vastaks Vene Föderatsiooni valitsuse poolt kommunaalteenuste osas kehtestatud kriteeriumidele.
HOA vastutab üldhalduses oleva vara hooldamise eest vastavalt tehnilistes eeskirjades kehtestatud kriteeriumidele, samuti Vene Föderatsiooni valitsuse kinnitatud õigusaktidele.
Seega on HOA mitte ainult võimalus, vaid ka omanike lisakohustus naabrite ees, see on vastutus ja tahe uurida erinevaid ühisvara haldamise ja vastavate kommunaalteenuste kasutamise korraldamisega seotud nüansse.
Kes saab HOA-d luua?
Majaomanike ühistu saavad ühiste majapidamisteenuste ühiseks majandamiseks korraldada ühe või mitme ühel või piirneval maatükil asuva korterelamu elanikud. Samuti saab HOA-sse liita mitu läheduses ehitatud hoonet, isegi kui kõigil on sama omanik. Majaomanike ühendusi võivad moodustada suvilased ning seltsingu struktuuris võivad olla isiklikud krundid, garaažid ja muud elamutaristuga seotud objektid.
Kuidas HOA-d korraldada? Vaatame selle algatuse rakendamise mitut etappi.
Elanike teavitamine
Esimene etapp hõlmab omanike üldkoosoleku korraldamist. Sellele eelneb aga vajaliku info kogumine maja või hoonerühma elanike kohta. Asjakohast teavet saab küsida föderaalse registreerimisteenistuse territoriaalsest büroost. Samuti võite vajada teavet ruumide kohta, mis on maja struktuuris esindatud. Seda tuleks taotleda STI-lt.
Järgmiseks tuleks luua elanike üldkoosoleku läbiviimise eest vastutav omanike initsiatiivgrupp. Reeglina vastutavad samad inimesed HOA korraldamise ja kõigi järgnevate partnerluse loomise etappide eest. Seetõttu tuleks moodustada vastav meeskond kodanikest, kellel on piisavalt aega selle ühiskondlikult kasuliku tegevusega tegelemiseks.
Parim viis teabe edastamiseks
Omanike algatusrühm peab järgnevalt saatma teistele elanikele kirjalikud teated üldkoosoleku tulekul. See dokument peab näitama, kus üritus toimub, kes vastutab selle korraldamise eest ja kelle poole saate küsimuste esitamiseks pöörduda. Koosoleku teatele tuleb lisada ka koosoleku päevakorra sisu. Oluline nüanss: kui majas on näiteks kauplus, siis tuleb dokument ka sinna saata.
Kõnealused teated on soovitav saata tähitud kirjaga. Loomulikult võite need elanikele isiklikult üle anda, kuid dokumendi kättesaamise kohta peaksite neilt kviitungi võtma. Teatised tuleb välja saata 10 päeva enne üldkoosoleku toimumist. Algatusrühma liikmed peavad säilitama dokumendid, mis kinnitavad, et elanikud on teabega kursis.
Järgmine oluline etapp HOA kiire ja kulutõhusa korraldamise üle otsustamisel hõlmab üldkoosoleku korraldamist. Mõelgem asjakohastele nüanssidele.
Üldkoosolek
Peamine otsustusvahend omanike üldkoosolekul on hääletamine. Seetõttu peaksid inimesed, kes vastutavad HOA korraldamise eest, koostama elanike tahte väljendamiseks spetsiaalsed vormid. Nende dokumentide ülesehitus on väga lihtne - need peaksid olema tabelid teie täisnimega, samuti veerud "poolt", "vastu" ja "erapooletu". 
Koosoleku alguses tuleb valida selle juhataja - kohale tulnud omanike poolthäälteenamusega. Samuti tuleb valida sekretär, kes protokollib elanike koosolekut. Oluline on, et üritusel viibiks üle kahe kolmandiku maja hääleõiguslikest elanikest. See on HOA õige korraldamise eeltingimus. Koosolekul otsustatav on kohustuslik kõigile elanikele, ka neile, kes üritusele ei tulnud. Kui kahte kolmandikku omanikest ei õnnestunud kokku saada, tuleb algatusrühmal koosoleku korraldamise tööd korrata. Võimalik, et nad peavad oma tegevustesse kaasama kampaaniakomponendi.
Üldkoosolekul otsustavad elanikud seltsingu moodustamise, kinnitavad HOA põhikirja, valivad selle juhatuse liikmed ning määravad ka revisjonikomisjoni.
Koosoleku protokolli koostamine
Pärast HOA koosoleku edukat läbimist tuleb selle tulemused protokollida. See dokument on juriidilisest seisukohast kõige olulisem, kui otsustatakse, kuidas majas HOA korraldada. Protokolli peab koostama algatusrühm ja see peab vastama Vene Föderatsiooni elamuseadustiku sätetele.
Kõnealune dokument peab sisaldama teavet koosoleku algataja, arutatavate küsimuste ja hääletamise kohta. Protokolli kõige olulisem punkt on teave selle kohta, kui palju inimesi koosolekule tuli, samuti nende korterite pindala korrelatsioon kogu hoone üldnäitajaga.
10 päeva jooksul pärast koosoleku toimumist tuleb elanikke protokolliga tutvuda. Sellest saab teha mitu koopiat ja riputada sissepääsudele või spetsiaalsetele infostenditele, paigutada postkastidesse ning võimalusel anda koopiad elanikele isiklikult üle.
Harta on HOA põhidokument. Mõelgem selle koostise omadustele.
Harta kinnitamine
Harta kinnitamine on kõige olulisem tingimus HOA seadusliku korraldamise küsimuse lahendamiseks.
Dokumendi struktuur peaks sisaldama järgmisi punkte:
- üldsätted;
- HOA eesmärke ja tegevust kajastav sõnastus;
- HOA õiguslik seisund;
- ruumide omandiõigus majas;
- rahalised vahendid, HOA vara;
- HOA majandustegevus;
- liikmelisuse funktsioonid;
- HOA ja selle liikmete õigused ja kohustused;
- HOA juhtorganid;
- seltsingu üldkoosoleku pidamise nüansid;
- sätted HOA saneerimise ja likvideerimise kohta.
Põhimääruse saab kinnitada vaid siis, kui selle poolt hääletab üle kahe kolmandiku majaomanikest.
HOA registreerimine
Järgmine samm majaomanike ühistu korraldamise üle otsustamisel on HOA tegelik registreerimine. Selle protseduuri eest vastutav asutus on föderaalne maksuteenistus.
HOA registreerimiseks peate maksma riigilõivu, täitma avalduse (selle vormi väljastab föderaalne maksuteenistus), laskma selle dokumendi notari poolt kinnitada, võtma 2 koopiat hartast, 3 notariaalselt kinnitatud koopiat. koosoleku protokolli ja viige see kõik linna föderaalse maksuteenistuse territoriaalsesse büroosse. Pärast osakonna poolt HOA ettenähtud korras registreerimist tuleb ühingu juhatuse liikmetel avada pangakonto. Pärast seda võite alustada tööd.
Formaalsused registreerimise lõpetamisel
Vaatleme mõningaid nüansse, mis on iseloomulikud HOA loomise viimastele etappidele. Oleme uurinud, kuidas korraldada seltsingut üldkoosoleku ja põhikirja kinnitamise osas. Kuid juhatus peab tegema mitmeid muid seadusega nõutud toiminguid. Nii et näiteks kui enne HOA loomist kuulus maja haldusfirmale, siis tuleb talle ettenähtud korras teatada, et omanikud otsustasid ise eluaseme korrashoiu eest hoolitseda ja lõid seltsingu. .
Maja üleandmine HOA haldamisele toimub spetsiaalse komisjoni osalusel. Selle liikmete hulka kuuluvad nii kohaliku omavalitsuse asutuste kui ka asutatud seltsingu juhtorganite esindajad. Selles õigussuhete etapis kajastatakse maja HOA bilansis vastavalt üleandmis-vastuvõtu aktile.
Vaatasime, kuidas HOA-d korraldada ja kuidas maja haldusfirmalt vastu võetakse. Millised on veel seltsingu juhtorganite olulised toimingud pärast kõigi vajalike volituste saamist? Näiteks varsti pärast HOA edukat registreerimist ja sellega seotud maja vastuvõtmisega seotud toiminguid on vaja sõlmida lepingud teenindusettevõtetega kommunaalteenuste osutamiseks. Töö teine oluline komponent on maja ülalpidamise maksete arvestamise süsteemi korraldamine.
Õppisime HOA loomist. Meie koostatud samm-sammult juhised puudutavad selle protseduuri põhipunkte. Võib märkida, et Vene Föderatsiooni eluasemealaseid õigusakte kohandatakse üsna sageli. Seetõttu peaksid maja kollektiivse haldamise algatajad perioodiliselt jälgima asjakohaseid muudatusi õigusaktides, et HOA töö oleks täiesti seaduslik.
HOA korraldus: seadusandlikud nüansid
Vaatame mõningaid HOA loomise juriidilisi nüansse. Kuidas seltsingut täielikult seadust järgides korraldada, on küsimus, mis on aktuaalne majaomanike vastava algatuse elluviimise igas etapis. Millele peaksid HOA loomise algatajad erilist tähelepanu pöörama, et tagada nende tegevuse vastavus seaduse nõuetele?
Näiteks kui tekib küsimus, kuidas korraldada majaomanike ühistu uues majas, siis esimese asjana tuleks tähelepanu pöörata sellele, et seltsingu loomise ajaks peab maja olema kasutusse võetud.
Oluline aspekt on ka see, et üldkoosoleku tulemuste põhjal koostatud protokollile peavad alla kirjutama kõik, kes selle poolt hääletasid. Kui see kriteerium ei ole täidetud, keeldub föderaalne maksuamet partnerlust registreerimast.
Kui HOA loovad eramajade või suvilate omanikud, siis vastava otsuse peavad tegema kõik, kes vastavat kinnisvara omavad. Omakorda, kui me räägime HOA juhatuse esimehe valimisest, siis on lubatud hääletada vähemalt kaks kolmandikku omanikest.
Kodu haldamine HOA-le
Ühisvara haldamise korraldamisega seotud Vene Föderatsiooni õigusaktide jaoks üsna uute juriidiliste kategooriate hulgas on korterelamu nõukogu. See avalik struktuur on mõeldud HOA või fondivalitseja asendamiseks nende ajutise puudumise tõttu. Korterelamu nõukogu tuleb moodustada, kui majas on üle 4 korteri. Nii nagu HOA-de puhul, eeldatakse, et selle organi esimees valitakse. Ta peab olema üks kortermaja konstruktsiooni kuuluvate korterite omanikest. Kui elanikud kortermaja nõukogu ei moodusta, peavad vallavõimud ise algatama korteriomanike üldkoosoleku.
Kiire kommunaalteenuste reformi kontekstis on tekkinud tungiv vajadus korterelamute nõuetekohaseks haldamiseks. Kui varem olid need küsimused riigi ja kohalike omavalitsuste õlul, siis nüüd lasub murekoorem otse kodanikele – eluruumide omanikele. Enamasti pole omanikud valmis oma maju ise haldama, mistõttu tekib palju lahendamist nõudvaid probleeme. Proovime seda probleemi mõista.
Korterelamu haldamine tähendab kodanikele elamistingimuste tagamist, kommunaalteenuste tagamist, ühisvara korrashoidmist, selle vara kasutamise korra määramist.
Vene Föderatsiooni eluasemekoodeks määratleb järgmised juhtimisviisid:
juhtimisorganisatsioon;
eluruumide omanikud;
eluaseme- või spetsialiseeritud ühistud;
majaomanike ühing.
Juhtimisliik valitakse omanike üldkoosolekul ja see võib igal ajal muutuda. Kui kalendriaasta jooksul ei ole omanikud otsustanud valitsemisviisi, määravad fondivalitseja konkursi korras kohalikud omavalitsused.
Korterelamu haldamine haldusorganisatsioonide poolt
Haldusorganisatsioon on juriidiline isik, mis teostab maja haldamist, käitamist, sanitaar- ja hooldustöid.
Seda tüüpi haldamine toimub kinnisvaraomanikega sõlmitud lepingu alusel. Majandamisleping sätestab elanikele võrdsed tingimused ja sellel on kindel kehtivusaeg.
Lepingus peab olema märgitud:
maja aadress ja majandatava vara nimekiri;
tööde loetelu ja nende sagedus kodu remondiks ja selle hooldamiseks, tagatud kommunaalkulud;
hooldus-, remondi- ja teenuste maksumuse arvestamise kord, tasumise kord;
omanike võimalus kontrollida kohustuste täitmist.
Fondivalitseja on kohustatud alustama lepingu täitmist 30 päeva jooksul. Majaomanikel on õigus keelduda lepingu täitmisest haldusorganisatsiooni lepingu mittenõuetekohase täitmise tõttu. Samuti näeb see ette lepingu ennetähtaegse lõpetamise, mis põhineb juhtimisviisi muutumisel.
Korterelamu haldamine omanike poolt
Korterelamu haldamine omanike endi poolt on lubatud, kui hallatavas majas ei ületa korterite arv kahtteist. Selle juhtimisega seotud küsimused, sealhulgas majanõukogu valimine ja selle liikmete arv, lahendatakse omanike koosolekul hääletades. Näiteks tõstatab üldkoosolek küsimuse igakuiste sissemaksete suuruse kohta . Koosolek hääletab eeldatava väljamakse suuruse ja teeb otsuse, mis saab üle 50% häältest.
Maja nõukogu on kohustatud:
tagama koosoleku otsuste täitmise;
esitada koosolekule ettepanekuid remonditööde teostamiseks ja kommunaalteenuste osutamiseks;
esitada ettepanekuid juhtimiseks;
esitada oma arvamus projektilepingute kohta;
kontrollida tööde teostamist ja osutatavate teenuste kvaliteeti.
Korterelamu haldamine elamukooperatiivide poolt
Elamuühistu on kodanike vabatahtlik ühendus, mis on loodud elamisvajaduse rahuldamiseks ja majade haldamiseks. Sellise ühistu liikmed osalevad oma vahenditega vara soetamises, kapitaalremondis ja majade korrashoius. Ühistul peab olema vähemalt viis liiget, kuid mitte rohkem kui ehitatavas või ostetavas majas on kortereid.
Ühistu liikmeks võib olla juriidiline isik või kuueteistkümneaastaseks saanud kodanik. Ühistuga liituda soovijad loetakse liikmeks pärast sisseastumismaksu tasumist.
Iga sellises ühistus osaleja on kohustatud tegema osamakseid. Osa sissemakse tingimused on reguleeritud ühistu põhikirjaga.
Ühistule tagatakse eluase kooperatiivimajas tasude otsusega vastavalt sisenemisel tasutud osamaksu suurusele. Eluruumide omand algab osamakse täieliku tasumise hetkest.
Elamukooperatiivi vara jagamine toimub osanike vahel ja on lubatud isoleeritud ruumide olemasolul. Kui hõlmab kinnisvara isoleerimist, kuulub ka selline vara jagamisele.
Korterelamu haldamine HOA
Majaomanike ühendus (HOA) on omanike ühendus, mille eesmärk on föderaalseaduste piires ühisvara, koduomanike vara üldiseks haldamiseks, omamiseks, kasutamiseks, käsutamiseks, majaomanike omandi loomiseks, suurendamiseks ja säilitamiseks. selline vara.
Sellise seltsingu liikmete arv peab olema üle 50% omanike koguarvust. Seltsingu asutamise otsuse teeb üldkoosolek hääletustulemuste põhjal.
Selliseid partnerlusi saab moodustada:
kinnisvaraomanikud majades, milles korterite arv on kuni kolmkümmend, kui majad asuvad ühise piiri, ühise inseneri-, tehnilise toe ja infrastruktuuriga kruntidel.
mitme lähedalasuva maja omanikud, maamajad koos aiamajadega, kui sellised majad asuvad kruntidel, millel on ühine piir, ühine inseneri- ja tehniline tugi ning neid maju teenindav infrastruktuur.
Määratud ülesannete täitmiseks on seltsing kohustatud:
hallata kortermaja
tagama kinnistu sanitaartehnilise seisukorra
tagama, et osalejad täidavad oma kohustusi majas oleva vara hooldamisel ja remondil
Selliste seltsingute juhtorgan on seltsingu juhatus. Seltsingu kõrgeim juhtorgan on omanike koosolek.
HOA-l on õigus tegeleda majandustegevusega, nimelt:
kinnisvara hooldus, remont;
Ehitus;
majas oleva kinnisvara rentimine.
Äritegevusest saadud vahendeid kasutatakse üldkulude tasumiseks.
Olenemata valitud majandamisviisist vastutab maja haldaja talle pandud kohustuste eest omanike ees.
Maja haldamise tulemusena rikutud omanike eluasemeõiguste kaitse on usaldatud haldajale ja Vene Föderatsiooni kohtusüsteemile.
Kust alustada?
1. Pärast korterelamu (MKD) nõukogu valimist on soovitatav pidada esimene koosolek valitud volikoguga, et tutvuda, suhelda, vahetada kontaktandmeid ja mõista, kuidas volikogu saab kõige tõhusamalt töötada. Näiteks nõukogusse kuulusid erinevate elukutsete esindajad – jurist, insener, majandusteadlane. On loogiline, et igaühel on oma töövaldkond, millest ta teistest paremini aru saab. Sel juhul on majanõukogu üldine efektiivsus suurem!
2. Oma kodu ülalpidamiseks on vaja tutvuda fondivalitseja (MK) finantsmajandusliku tegevusega:
- MKD haldusleping;
- majakontole kogunenud rahasumma;
- aruanded viimastel aastatel tehtud töö kohta;
- hoolduse ja remondi tariifi struktuur, teenuste hinnad;
- maja ümber tehtavate tööde loetelu ja nende tööde tegemise alus;
- analüüside ja muude dokumentide jaoks tehtud tööde kalkulatsioonid.
3. Koos haldusfirma töötajaga (peainsener või muu vastutav isik) tutvuge maja ühisvaraga ja tutvuge sellega, koostage ülevaatuse akt, kirjutage üles kõik kommentaarid. Pöörake erilist tähelepanu hävitamisele, kahjustustele ja muudele ohtlikele aspektidele. Kahjude esinemisel jätke nende kõrvaldamiseks sissetuleva numbri alla kriminaalkoodeksi protokolli koopia. Hangi katastriplaan kriminaalkoodeksist ja uuri MKD all oleva maatüki piirid.
4. Koostada elamismugavuse tõstmiseks vajalike tööde plaan järgmiseks aastaks (näiteks suuremas renoveerimisprogrammis osalemine, sissepääsude renoveerimine, videovalvesüsteemi paigaldamine, mänguväljaku renoveerimine jne) , määrata katteallikas, koostada nimekiri MKD üldkoosolekul kinnitamiseks, viia läbi omanike üldkoosolek protokolli allkirjastamiseks.
Mis peaks olema korterelamu halduslepingus?
1. Korterelamu ühisvara koosseis, mille osas majandatakse, sellise maja aadress, maatüki piirid;
2. Korterelamu ühisvara hooldamise ja remondi teenuste ja tööde loetelu, sellise nimekirja muutmise kord, samuti haldusorganisatsiooni poolt pakutavate kommunaalteenuste loetelu;
3. Lepingu hinna, eluruumi hoolduse ja remondi eest tasu suuruse ning kommunaalteenuste eest tasumise suuruse määramise kord, samuti selle tasumise kord;
4. Juhtorganisatsiooni juhtimislepingust tulenevate kohustuste täitmise järelevalve kord.
5. Kui Teid ei rahulda lepingu kehtiv redaktsioon, on vaja teha lepingule lahkarvamuste protokoll, tööversioon arutada läbi fondivalitseja juristidega, seejärel leppida kokku elanike üldkoosolekul. ja esitama fondivalitsejale lõpliku versiooni.
Kuidas kontrollida?
1. Korterelamu ühisvaraga seotud tööde tunnistustel peab olema esimehe või tema asendaja allkiri. Sellest lähtuvalt on vaja teostatud töid kontrollida ja isiklikult kontrollida - koos töödejuhataja või inseneriga enne aktile allakirjutamist vaadata üle töökoht, veenduda tehtud tööde kvaliteedis, mahtudele vastavuses ja ajastuses ning nõuda nende tööde maksumuse märkimist aktis (kui seda ei ole).
2. Hankige perioodiliselt kriminaalkoodeksist tehtud tööde loetelu ja tõend maja isikliku konto oleku kohta ning jälgige muudatusi.
3. Kui kulukalkulatsiooni, tehtud tööde kvaliteedi või mahu lahtimõtestamisel tekib raskusi, on võimalik kaasata spetsialiste spetsialiseerunud ettevõtetest või küsida ehitusjärelevalve ja elamukontrolli talituse spetsialistidelt ülevaatust.
Kuidas üldkoosolekut pidada?
1. Kõik majaomanike otsused tuleb teha korterelamu üldkoosolekul. Üldkoosoleku järjekord ja kord on ette nähtud Vene Föderatsiooni elamuseadustikus (artiklid 44–48). Koosoleku toimumisest on vajalik teavitada kõiki elanikke 10 päeva ette (teated sissepääsudes/avalikes kohtades) Koosolekuid on kahte tüüpi:
- näost näkku (kõik elanikud kogunevad kindlaksmääratud ajal ja kuupäeval kindlaksmääratud kohas);
- äraolija (igale omanikule antakse allkirja vastu hääletusleht küsimuste päevakorraga).
2. Vajalik on rangelt järgida koosoleku toimumise korda, vastasel juhul võib iga omanik koosoleku otsuse kohtus vaidlustada.
3. Soovitame teil pöörata tähelepanu:
- koosoleku toimumise teade postitatakse 10 päeva enne koosoleku toimumist;
- kuulutuses peab olema märgitud koosoleku toimumise koht, aeg, päevakord, samuti kes on selle algataja ja tema kontaktandmed;
- koosoleku päevakorra ühes punktis peab olema märgitud protokollija, koosoleku juhataja ja häältelugemiskomisjoni valik;
- kui isiklikku koosolekut ei toimunud (kortermaja sisehoovi on väga raske 50% või enam omanikest kokku saada), siis koosolekul otsustatakse äraolija hääletamine, mille kohta tehakse teade. on ka eelnevalt välja pandud, peab puudujate hääletamise päevakord täielikult kattuma isikliku hääletamise päevakorraga (muuta ei saa).
Kuidas muuta fondivalitsejat?
1. Korterelamute omanikel on võimalik valida maja haldamise mistahes vormis.
2. Ühe fondivalitseja vahetamiseks teise vastu on vaja vastavalt Vene Föderatsiooni elamukoodeksile korraldada üldkoosolek, kus omanikud teevad otsuse fondivalitseja vahetamise kohta.
3. Teatage omanike otsusest kirjalikult eelmisele fondivalitsejale (koos otsuse koopiaga ja märkige ka konkreetne kuupäev, millest uus haldusfirma kavatseb maja haldama hakata). Kommunaalteenuste eest tasumise tähtaeg vastavalt Vene Föderatsiooni õigusaktidele on võrdne kalendrikuuga. Sellest lähtuvalt on soovitav, et maja haldamise alguskuupäev langeks kokku kuu esimese päevaga.
4. Eelmise haldusettevõtte juht teatab seitsme päeva jooksul pärast teate saamist linna energiavarustus- ja kommunaalteenistustele selle maja lepingute lõpetamisest, välja arvatud juhul, kui energiavarustuse lepinguga või lepinguga on sätestatud teistsugune tähtaeg. kommunaalteenuste osutamise leping.
5. Eelmine fondivalitseja läheb üle äsja valitud fondivalitsejale ja see võtab vastu: maja tehnilist passi ja koopiaid muust tehnilisest dokumentatsioonist, passiteenuse dokumentatsioonist, ja muudest dokumentidest.
6. Kui majandamisviisi muutmisel ei ole kõigil juhtudel võimalik jõuda kokkuleppele maja dokumentaalse võõrandamise tingimustes, samuti muudes korterelamu nõuetekohast majandamist takistavates küsimustes, on huvitatud isik. tuleb vaidluse lahendamiseks pöörduda prokuratuuri või kohtu poole.
Mida meeles pidada?
1. Kõik otsused teeb ainult omanike üldkoosolek. Tuleb meeles pidada, et näiteks korteris võib elada kolm inimest, kuid omanik saab olla ainult üks - ainult temal on hääleõigus.
2. Kõik hääled arvutatakse korteri üldpinna ja maja üldpinna alusel.
3. Kõik otsused, kõik toimingud dokumenteeritakse, kõik päringud kriminaalkoodeksile, ametiasutustele ja teistele institutsioonidele lähevad sissetuleva numbri alla, koopia salvestatakse. Üldkoosolek peeti ja protokolliti. Kaebus/kaebus – koopia viitenumbriga. Säilitage kindlasti kõik dokumendid!
4. Volikogu töö kodus ei ole hetkeline lahendus mitme aasta jooksul kogunenud probleemidele ja ülesannetele. Kõike korraga ja kiiresti teha on väga raske. Seetõttu on MKD nõukogu töö astmeline, mõeldud vähemalt üheks kuni kaheks aastaks.
5. Kaasake elanikke maja haldamise, majandamise jälgimise ja korra hoidmise töösse. Kinnistu piiriks ei ole mitte korteri künnis ega isegi sissepääs, vaid maatüki (õue) piir.
Laadimine...
