एक अपार्टमेंट बिल्डिंग के प्रबंधन के तरीके। किसी अपार्टमेंट बिल्डिंग की काउंसिल को कैसे व्यवस्थित करें। (संक्षिप्त निर्देश) एक प्रबंधन संगठन एक अपार्टमेंट इमारत का प्रबंधन कैसे करता है

आवास कानून में एक अपार्टमेंट बिल्डिंग की परिषद अपेक्षाकृत हाल की घटना है। गृहस्वामी अक्सर ऐसी उपयोगी सलाहकार संस्था बनाने के महत्व को नहीं समझते हैं। स्वयं निवासियों की पहल की कमी और उदासीनता कई समस्याओं को जन्म देती है जिन्हें उनके भवन में एक अपार्टमेंट बिल्डिंग काउंसिल बनाकर दूर किया जा सकता है। आंकड़े बताते हैं कि जिन घरों का प्रबंधन प्रबंधन कंपनियों द्वारा किया जाता है, वहां आवास की मरम्मत और रखरखाव की समस्याएं उन घरों की तुलना में अधिक बार उत्पन्न होती हैं जहां मालिकों ने गृहस्वामी संघ बनाया है। हालाँकि, HOA बनाना इतना आसान नहीं है, और कुछ मामलों में, वस्तुनिष्ठ कारणों से, यह असंभव है। इस मामले में, निवासियों की राय को प्रबंधन कंपनी तक निष्पक्ष रूप से पहुंचाने के लिए, मालिकों को निर्माण करने की आवश्यकता हैअपार्टमेंट बिल्डिंग काउंसिल.हमारे कानून में, एक अपार्टमेंट बिल्डिंग काउंसिल का निर्माण 4 जून, 2011 के रूसी संघ के संघीय कानून में निहित है। नंबर 123-एफजेड "रूसी संघ के हाउसिंग कोड और रूसी संघ के कुछ विधायी कृत्यों में संशोधन पर।" रूसी संघ के हाउसिंग कोड में एक महत्वपूर्ण संशोधन को एक अपार्टमेंट बिल्डिंग की परिषद के चुनाव के लिए एक अनिवार्य प्रक्रिया की शुरूआत कहा जा सकता है। हाउसिंग कोड, अनुच्छेद 161.1, ने आधिकारिक तौर पर ऐसी सलाहकार संस्था की स्थापना की, इसे एक अपार्टमेंट बिल्डिंग की परिषद कहा गया। अब इस प्रक्रिया में सभी प्रतिभागियों का मुख्य कार्य - प्रबंधन कंपनियों के प्रमुखों से लेकर प्रत्येक व्यक्तिगत गृहस्वामी तक - एक अपार्टमेंट भवन के लिए एक परिषद बनाना है।

उसी हाउसिंग कोड के अनुसार, मालिक विशेष आयोग बना सकते हैं और उन्हें प्रत्यक्ष प्रबंधन में शामिल कर सकते हैं। उदाहरण के लिए, ऐसे आयोग मालिकों के हितों का प्रतिनिधित्व कर सकते हैं और प्रबंधन कंपनी के साथ समझौते पर बातचीत कर सकते हैं। यह इस तथ्य के कारण भी है कि हम कभी-कभी उन शर्तों से सहमत होते हैं जो प्रबंधन कंपनी हमें प्रदान करती है और बिना देखे समझौते पर हस्ताक्षर कर देती है। लेकिन समझौता करना एक जिम्मेदार कदम है। इस दस्तावेज़ में आवश्यक कार्यों की पूरी सूची, इसके कार्यान्वयन का समय और आवृत्ति और बहुत कुछ शामिल होना चाहिए। इसके बाद ही कोई इसे पूरा करने की मांग कर सकता है.

हाउस काउंसिल का एक मुख्य कार्य एक प्रबंधन कंपनी का चयन करना है श्रेणीउसका कार्य। इसलिए, यदि प्रबंधन कंपनी निवासियों के प्रति अपने दायित्वों को पूरा नहीं करती है, तो मालिकों को उसकी सेवाओं से इनकार करने का अधिकार है। कानून के अनुसार, ऐसा लगता है कि सामान्य बैठक का निर्णय किसी अन्य कंपनी के साथ समझौता करने के लिए पर्याप्त है। हालाँकि, इस अधिकार के कार्यान्वयन में अभी कुछ समस्याएँ हैं। और परिषद सभी मालिकों के हितों का प्रतिनिधित्व करते हुए उनका समाधान कर सकती है।

अपार्टमेंट बिल्डिंग काउंसिल कैसे बनाएं.

सब कुछ बहुत सरल है! ऐसी परिषद बनाते समय मूल बात यह है कि इसे स्थानीय सरकारों या अन्य विशिष्ट संरचनाओं के साथ पंजीकृत करना आवश्यक नहीं है। एक अपार्टमेंट बिल्डिंग की परिषद एक कानूनी इकाई नहीं है, और इसलिए, निर्माण और पंजीकरण के लिए राज्य शुल्क का भुगतान करने, सील का आदेश देने, चालू खाते खोलने, कर जमा करने, लेखांकन, सांख्यिकीय रिपोर्टिंग, गणना करने और करों का भुगतान करने के लिए बाध्य नहीं है। हाउस काउंसिल में शामिल होने वाले लोगों के लिए कोई योग्यता आवश्यकताएं नहीं हैं। परिषद सिर्फ एक सलाहकार निकाय है जो मालिकों के अधिकारों और हितों की सुरक्षा के लिए खड़ी हो सकती है।

परिषद का अध्यक्ष प्रबंधन कंपनी के साथ अनुबंध कर सकता है (यदि मालिकों से वकील की शक्तियां हैं), सभी प्रकार के काम और आपूर्ति की गई आवास और उपयोगिता सेवाओं की गुणवत्ता को नियंत्रित कर सकता है, और शुल्क के निर्धारण के संबंध में नीतियों को प्रभावित कर सकता है। घर का रख-रखाव एवं मरम्मत। कानून परिषद को काफी विस्तृत शक्तियां प्रदान करता है। इसलिए, यह महत्वपूर्ण है कि इसमें वास्तव में सभ्य और सक्षम मालिक शामिल हों।

हम एक परिषद बना रहे हैं.

एक अपार्टमेंट बिल्डिंग काउंसिल का आयोजन करना उतना मुश्किल नहीं है। इसे बनाने का निर्णय किसी दिए गए भवन में परिसर के मालिकों की आम बैठक में किया जाना चाहिए। सामान्य बैठक के आरंभकर्ता स्वामी हो सकते हैं। हाउस काउंसिल बनाने का निर्णय केवल सामान्य बैठक में ही किया जाना चाहिए। इसके अलावा, पहल समूह, जिसके कंधों पर परिषद का निर्माण निर्भर करेगा, को इस विशेष भवन में परिसर के अन्य मालिकों को आम बैठक के आयोजन की तारीख से दस दिन पहले सूचित करना होगा।

निवासियों को सामान्य बैठक के बारे में प्रत्येक व्यक्ति को नोटिस देकर या नोटिस द्वारा लिखित रूप में सूचित किया जा सकता है।

एक परिषद बनाने के लिए, एक पहल समूह को निम्नलिखित चरण पूरे करने होंगे:

सबसे पहले, आपको मालिकों की एक सामान्य बैठक आयोजित करने के लिए दस्तावेजों का पूरा पैकेज कैसे तैयार किया जाए, इस पर व्यावहारिक सिफारिशें प्राप्त करने के लिए प्रबंधन संगठन से संपर्क करना होगा। आख़िरकार, काउंसिल बनाना कंपनी के लिए ही फायदेमंद है। एक अपार्टमेंट इमारत में परिसर के मालिकों की एक आम बैठक आयोजित करने के आरंभकर्ताओं को कई दस्तावेज़ तैयार करने की आवश्यकता होगी;

दूसरे, एक निश्चित स्थान पर और एक निश्चित समय पर मालिकों की संयुक्त उपस्थिति के माध्यम से व्यक्तिगत बैठक आयोजित की जाती है;

तीसरा, बैठक को वैध मानने के लिए यह आवश्यक है कि कुल मतों के 50% से अधिक मत प्राप्त करने वाले स्वामी बैठक में उपस्थित रहें। मतदान में माप प्रत्येक मालिक के परिसर का आकार होगा। तदनुसार, मालिक के पास जितने अधिक वर्ग मीटर होंगे, उसका वोट उतना ही महत्वपूर्ण होगा।

हम एक बैठक कर रहे हैं.

एक अपार्टमेंट भवन के मालिकों की आम बैठक दो रूपों में से एक में आयोजित की जा सकती है। पहला रूप संयुक्त उपस्थिति है (एक बैठक जिसमें परिसर के मालिक एजेंडे में शामिल मुद्दों पर चर्चा करने और मतदान के लिए रखे गए मुद्दों पर निर्णय लेने के लिए एक निश्चित स्थान और समय पर उपस्थित होंगे)।

बैठक आयोजित करने का दूसरा रूप अनुपस्थित मतदान है। यह प्रत्येक मालिक को एजेंडा दर्शाते हुए एक प्रश्नावली या मतपत्र जारी करके आयोजित किया जाता है, परिसर का प्रत्येक मालिक उनकी संयुक्त उपस्थिति के बिना मतदान के लिए रखे गए मुद्दों पर निर्णय लेता है, और इन लिखित निर्णयों को नोटिस में बताए गए स्थान या पते पर भेजता है। ऐसी बैठक.

संयुक्त उपस्थिति के रूप में आम बैठक आयोजित करने के लिए परिसर मालिकों की उचित उपस्थिति सुनिश्चित करना महत्वपूर्ण शर्तों में से एक है। निर्णय लेने की क्षमता इसी पर निर्भर करती है, इसलिए बैठक सप्ताहांत पर आयोजित करने की अनुशंसा की जाती है। यह विशेष रूप से ध्यान दिया जाना चाहिए कि अनुपस्थित मतदान केवल तभी संभव है जब बैठक पहले संयुक्त उपस्थिति के रूप में आयोजित की गई हो। यदि ऐसी बैठक में कोरम पूरा नहीं होता, तभी अनुपस्थित मतदान हो सकता है। इसके अलावा, एजेंडा अपरिवर्तित रहना चाहिए।

बैठक को वैध (आधिकारिक) माना जाता है यदि इसमें कुल वोटों की संख्या के 50% से अधिक वोट रखने वाले मालिकों ने भाग लिया हो। किसी विशेष मुद्दे पर एक निर्णय को अपनाया हुआ माना जाता है यदि सामान्य बैठक में भाग लेने वाले कुल वोटों का बहुमत इसके लिए वोट करता है, घर के पुनर्निर्माण से संबंधित मुद्दों, भूमि भूखंड के उपयोग के मुद्दों, मुद्दों को छोड़कर सामान्य संपत्ति के उपयोग, प्रमुख मरम्मत के मुद्दे, निर्णय जिन पर 2/3 वोट स्वीकार किए जाते हैं।

इसलिए, हर चीज़ पर चर्चा की गई, परिषद के सदस्यों और इससे भी अधिक परिषद के अध्यक्ष की उम्मीदवारी पर विचार किया गया, बैठक में एजेंडे में बताए गए प्रत्येक मुद्दे पर अलग से मतदान हुआ। आम बैठक का सचिवालय वोटों की गिनती करता है और अंतिम मिनट तैयार करता है। बैठक हुई, उपस्थित लोगों ने अपनी इच्छा व्यक्त की, लोकतंत्र की जीत हुई, बैठक के अध्यक्ष और सचिव ने आम बैठक के निर्णयों की सूचनाएं तैयार कीं और उन्हें सभी मालिकों के लिए सुलभ स्थानों पर रख दिया।

संयुक्त उपस्थिति के रूप में गृह परिषद बनाने के लिए आवश्यक दस्तावेज़:

पहल समूह की बैठक का कार्यवृत्त;

आम बैठक के एजेंडे के साथ घोषणाएँ;

अपार्टमेंट बिल्डिंग में परिसर के सभी मालिकों का रजिस्टर;

मतदान में भाग लेने वाले मालिकों का रजिस्टर;

सामान्य बैठक का कार्यवृत्त;

मालिकों को अंतिम वोट के परिणामों के बारे में सूचित करने वाली अधिसूचनाएँ।

सामान्य बैठक आयोजित करने की इस पद्धति में मुख्य कठिनाई यह है कि मालिकों की आवश्यक संख्या को एक स्थान पर और सही समय पर इकट्ठा करना लगभग असंभव है, और यहां तक ​​कि स्वामित्व की पुष्टि करने वाले दस्तावेजों के साथ भी इसके लिए अनुपस्थित मतदान का एक रूप है;

अपार्टमेंट बिल्डिंग काउंसिल के कई आवश्यक कार्य हैं:

1) एक अपार्टमेंट इमारत में परिसर के मालिकों की आम बैठक के निर्णयों के कार्यान्वयन को सुनिश्चित करता है;

2) एक अपार्टमेंट भवन में परिसर के मालिकों की बैठक में सामान्य चर्चा के लिए प्रस्ताव प्रस्तुत करता है:

एक अपार्टमेंट इमारत में आम संपत्ति का उपयोग करने की प्रक्रिया पर, जिसमें वह भूमि भूखंड भी शामिल है जिस पर घर स्थित है,

एक अपार्टमेंट इमारत में आम संपत्ति के रखरखाव और मरम्मत पर काम की योजना बनाने और व्यवस्थित करने की प्रक्रिया पर,

किसी दिए गए घर में आम संपत्ति और उपयोगिताओं के प्रावधान के संबंध में किसी दिए गए घर में परिसर के मालिकों द्वारा संपन्न मसौदा समझौतों पर चर्चा करने की प्रक्रिया पर,

3) एक अपार्टमेंट इमारत में परिसर के मालिकों को एक अपार्टमेंट इमारत के प्रबंधन की योजना बनाने, इस तरह के प्रबंधन के आयोजन, इस इमारत में सामान्य संपत्ति के रखरखाव और मरम्मत के मुद्दों पर प्रस्ताव प्रस्तुत करता है;

4) इस इमारत में परिसर के मालिकों की आम बैठक में विचार करने से पहले, इस आम बैठक में विचार के लिए प्रस्तावित मसौदा समझौतों की शर्तों पर अपना निष्कर्ष एक अपार्टमेंट इमारत में परिसर के मालिकों को प्रस्तुत करता है। यदि किसी अपार्टमेंट भवन में मसौदा अनुबंधों का मूल्यांकन करने के लिए एक आयोग चुना जाता है, तो निर्दिष्ट निष्कर्ष इस भवन की परिषद द्वारा ऐसे आयोग के साथ प्रस्तुत किया जाता है;

5) सेवाओं के प्रावधान और (या) एक अपार्टमेंट इमारत के प्रबंधन पर काम के प्रदर्शन, एक अपार्टमेंट इमारत में आम संपत्ति के रखरखाव और मरम्मत और आवासीय और गैर-आवासीय परिसर के मालिकों को प्रदान की जाने वाली उपयोगिताओं की गुणवत्ता पर नियंत्रण रखता है। एक अपार्टमेंट इमारत और ऐसे परिसर के उपयोगकर्ता, जिसमें परिसर भी शामिल है, इस घर में आम संपत्ति में शामिल है;

6) एक अपार्टमेंट इमारत में परिसर के मालिकों की वार्षिक आम बैठक में अनुमोदन के लिए किए गए कार्य पर एक रिपोर्ट प्रस्तुत करता है।

सूचीबद्ध कार्यों की सूची से यह स्पष्ट है कि हाउस काउंसिल के काम के उचित संगठन के साथ, न केवल प्रबंधन कंपनी के काम की गुणवत्ता में सुधार करना संभव है, बल्कि सुधार के लिए किए गए कार्यों की सूची को प्रभावित करना भी संभव है। क्षेत्र, घर की उपयोगिताओं में सुधार और पुनर्निर्माण के लिए। और भी बहुत कुछ के लिए। बिल्कुल वही जिसके बिना आप एक उच्च गुणवत्ता वाले आधुनिक अपार्टमेंट भवन की कल्पना नहीं कर सकते! परिणामस्वरूप, घर के रखरखाव और उपयोगिताओं के भुगतान पर खर्च किए गए धन में बचत संभव होगी। और आर्थिक संकट के समय तो यह हर परिवार के बजट का अहम हिस्सा बन जाता है।

अपार्टमेंट इमारतों के प्रबंधन को व्यवस्थित करना एक गंभीर मामला है। इसका तात्पर्य कानून के विभिन्न क्षेत्रों में ज्ञान से है। सबसे पहले, यह शर्त विधायी मानदंडों के लिए प्रासंगिक है जो आवास और सांप्रदायिक सेवाओं के क्षेत्र में विकसित किए गए हैं। स्वीकृत दस्तावेजों की संख्या हर साल बढ़ रही है। उन्हें नेविगेट करना बहुत मुश्किल है. अपार्टमेंट इमारतों में लोगों का जीवन निजी क्षेत्र में रहने से काफी भिन्न होता है। सबसे पहले, यह कई कठिनाइयों से निर्धारित होता है, जिसका समाधान अधिकांश मालिकों द्वारा एक साथ खोजा जाना चाहिए। इमारत को सबसे अधिक उत्पादक रूप से बनाए रखने के लिए, आपको पहले अपार्टमेंट इमारतों के प्रबंधन के संगठन को समझना चाहिए, जिसका विकल्प प्रत्येक मालिक के लिए उपयुक्त होगा।

एमकेडी प्रबंधन का संगठन क्या है?

अपार्टमेंट इमारतों के प्रबंधन के संगठन का तात्पर्य है कि सभी संपत्ति मालिक (या उनके प्रतिनिधि) मिलकर काम करेंगे।

यह कार्य इस पर केंद्रित है:

• अचल संपत्ति का संरक्षण और उसका उचित उपयोग;
• घर के निवासियों को विभिन्न उपयोगिताओं का प्रावधान;
• आरामदायक रहने की स्थिति बनाना।

अपार्टमेंट इमारतों के मालिकों को रियल एस्टेट प्रबंधन के लिए संगठन का प्रकार चुनना होगा।

इस समस्या का समाधान बिना किसी असफलता के किया जाना चाहिए। आख़िरकार, स्वामित्व का अधिकार संपत्ति की स्थिति के लिए ज़िम्मेदारी में बदल जाता है। आपको यह भी सुनिश्चित करना होगा कि संपत्ति अपनी खराब स्थिति के कारण दूसरों को कोई नुकसान न पहुंचाए।

अपार्टमेंट बिल्डिंग के प्रबंधन के संगठन में उचित स्थिति में इसका रखरखाव शामिल है। दूसरे शब्दों में, प्रबंधक इसके लिए बाध्य हैं:

• सार्वजनिक उपयोग के लिए इच्छित क्षेत्रों के साथ-साथ आसपास के क्षेत्र में भी स्वच्छता बनाए रखें;
• सार्वजनिक उपयोगिताओं की निगरानी करें, संसाधन आपूर्तिकर्ता संगठनों के साथ समझौतों पर हस्ताक्षर करें;
• संरचना आदि की सभी तकनीकी प्रणालियों की स्थिति की निगरानी करें।

रूसी सरकार के फरमान "अपार्टमेंट इमारतों के प्रबंधन के लिए मानकों और नियमों के अनुमोदन पर" में कई बदलाव हुए हैं। फिर भी, इस दस्तावेज़ का मुख्य विचार अपरिवर्तित रहा है।

मानक अपार्टमेंट इमारतों के प्रबंधन के आयोजन के लिए कार्य के नियमों के बारे में बताते हैं। इसके अलावा, वे अधिकारियों की क्षमता का क्षेत्र निर्धारित करते हैं और उनके द्वारा लिए गए निर्णयों को विनियमित करते हैं। मानकों की शर्तों के अनुसार, निवासी स्वयं (और उनके संघ), साथ ही उपयोगिता सेवा प्रदाता और प्रबंधन संगठन, रूसी संघ के घटक इकाई के अधिकारी और स्थानीय अधिकारी प्रबंधन में भाग लेते हैं।

मानकों की शर्तों के अनुसार, प्रबंधन संगठनों को मालिकों को अपने मामलों की जानकारी से परिचित होने का अवसर प्रदान करना चाहिए। इसका मतलब यह है कि कोई भी इच्छुक व्यक्ति प्रबंधन कंपनी द्वारा प्रदान की गई सेवाओं की सूची देख सकता है, उनका विवरण पढ़ सकता है और प्रत्येक सेवा के लिए शुल्क के बारे में पता लगा सकता है।

अपार्टमेंट इमारतों के प्रबंधन के आयोजन का प्रत्येक रूप व्यक्तिगत कठिनाइयों के साथ है।

उदाहरण के लिए, कभी-कभी सामान्य समाधान निकालना कठिन होता है। एक घर में जितने अधिक लोग रहेंगे, उनके लिए आम राय बनाना उतना ही कठिन होगा।

यदि अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स का प्रबंधन किसी तीसरे पक्ष द्वारा किया जाता है, तो इस स्थिति में प्रबंधन कंपनी की अखंडता का बहुत महत्व है।

इस बात की बहुत अधिक संभावना है कि प्रबंधन संगठन मालिकों के धन को गलत जगह पर निर्देशित कर रहा है जहां उन्हें कानून के अनुसार जाना चाहिए। परिणामस्वरूप, इन सबका परिणाम लंबी कार्यवाही और बोर्ड के आगामी लंबे समय तक चलने वाले पुन: चुनाव के रूप में सामने आता है।

अन्य बातों के अलावा, आपको यह ध्यान में रखना होगा: स्वायत्त संगठन घर को उचित स्थिति में बनाए रखने में बहुत रुचि नहीं रखता है। निरीक्षण के बिना, बड़ी संख्या में मुद्दे अनसुलझे रह सकते हैं।

अपार्टमेंट इमारतों के प्रबंधन को किस प्रकार व्यवस्थित करना संभव है?

वर्तमान में, कानून के अनुसार, अपार्टमेंट इमारतों के प्रबंधन के आयोजन के लिए तीन विकल्प हैं।

इनमें से प्रत्येक पथ के नकारात्मक और सकारात्मक दोनों पक्ष हैं। परिस्थितियों के आधार पर, शासन को व्यवस्थित करने के विभिन्न तरीके नागरिकों के लिए उपयुक्त होते हैं। हालाँकि, विकल्पों के बीच कोई महत्वपूर्ण अंतर नहीं है। हाउसिंग कोड और इस क्षेत्र में प्रबंधन से संबंधित कानून प्रबंधन संगठन के प्रमुख की जिम्मेदारी को स्पष्ट रूप से बताते हैं। जो भी हो, निवासियों को उपयोगिताओं का उपयोग समय पर और पूर्ण रूप से करना चाहिए। यह सामान्य क्षेत्रों की सफ़ाई से संबंधित सेवाओं पर भी लागू होता है। संपत्ति मालिकों को संगठन और उसकी गतिविधियों के बारे में जानकारी तक निःशुल्क पहुंच का आनंद लेना चाहिए।

विधि 1. गृहस्वामी संघ (HOA) द्वारा एक अपार्टमेंट भवन का प्रबंधन

आवास सहकारी समितियाँ और गृहस्वामी संघ दो संघ हैं जो अपार्टमेंट इमारतों के प्रबंधन के संदर्भ में अर्थ में लगभग समान हैं। यदि ऐसा प्रबंधन संगठन चुना जाता है, तो निवासी हर दो साल में कम से कम एक बार एक आम बैठक आयोजित करते हैं, जिसमें बोर्ड के अध्यक्ष को मतदान द्वारा (बहुमत वोट द्वारा) चुना जाता है। इस बोर्ड के सदस्यों की नियुक्ति उसी पैटर्न पर होती है। जो व्यक्ति बोर्ड का अध्यक्ष बनता है वह घर में होने वाले सभी कार्यों की जिम्मेदारी लेता है। यदि अचानक वह उपयोगिता सेवाओं के खराब-गुणवत्ता वाले प्रावधान से संबंधित आपकी शिकायतों और अनुरोधों पर काम करने की कोई इच्छा नहीं दिखाता है, तो आप सुरक्षित रूप से नियामक संगठनों के पास जा सकते हैं। चेयरमैन को अपना वेतन नागरिकों की जेब से मिलता है। उनकी जिम्मेदारी सभी कमियों को दूर करना है.

ऐसे प्रबंधन संगठनों में महत्वपूर्ण अंतर हैं। आवास सहकारी समितियाँ विशेष रूप से एक अपार्टमेंट इमारत में बनाई जा सकती हैं, जो एक समय में इस सहकारी के सदस्यों के योगदान की मदद से बनाई गई थी। यह भी याद रखने योग्य है कि ऐसी प्रारंभिक शर्तों के साथ, यदि वांछित हो, तो भविष्य में प्रबंधन को HOA या किसी संगठन के प्रबंधन में बदलना संभव होगा। लेकिन अब पीछे मुड़ना संभव नहीं है.

एक HOA किसी भी अपार्टमेंट बिल्डिंग में दिखाई दे सकता है। इसे कई अपार्टमेंट इमारतों में भी बनाया जा सकता है। हालाँकि, एक शर्त है: घरों में सामान्य संचार होना चाहिए। HOA में, बहुमत वोट प्रबंधन संगठन को प्रबंधन कंपनी के प्रबंधन में बदलने की अनुमति देता है।

यदि घर में कोई जानकार व्यक्ति नहीं है जो अपार्टमेंट बिल्डिंग से निपटना चाहता है, लेकिन निवासी प्रबंधन बदलना नहीं चाहते हैं, तो हाउसिंग कोऑपरेटिव या एचओए को प्रबंधन संगठन के साथ अपार्टमेंट बिल्डिंग के प्रबंधन के लिए एक मानक समझौते पर हस्ताक्षर करने का अधिकार है। . इस मामले में, नियंत्रण को स्वयं बदलना आवश्यक नहीं है। और जिस क्षण से इस दस्तावेज़ पर हस्ताक्षर किए जाएंगे, सार्वजनिक सेवाओं से संबंधित सभी समस्याएं प्रबंधन संगठन की जिम्मेदारी बन जाएंगी।

विधि 2. एक प्रबंधन संगठन (एमसी) द्वारा एक अपार्टमेंट भवन का प्रबंधन

प्रबंधन कंपनी की मदद से अपार्टमेंट इमारतों का प्रबंधन करना सबसे आम विकल्प है। किसी भी क्षेत्र में स्थित इमारतों की मनमानी संख्या को एक प्रबंधन कंपनी में जोड़ा जा सकता है। प्रबंधन संगठन मुख्य रूप से लाभ के लिए एक वाणिज्यिक इकाई है। इस संबंध में, श्रमिकों के वेतन की राशि पर निर्णय संगठन के निदेशक का है, न कि निवासियों का। प्रबंधन कंपनी को अपार्टमेंट मालिकों और एचओए या हाउसिंग कोऑपरेटिव (यदि निवासी ऐसी शर्तों के लिए मतदान करते हैं) दोनों के साथ दस्तावेजों पर हस्ताक्षर करने का अधिकार है। कभी-कभी हम प्रबंधन सेवाओं के बारे में नहीं, बल्कि केवल रखरखाव के बारे में बात कर रहे होते हैं। यह विकल्प उन लोगों के लिए अच्छा है जिन्होंने प्रत्यक्ष प्रबंधन संगठन चुना है (या उन घरों में जहां आपूर्तिकर्ताओं को सीधे पैसा दिया जाता है)।

अपार्टमेंट इमारतों के प्रबंधन के संगठन में एक नवाचार प्रबंधन कंपनियों के लाइसेंस पर कानून है। अब से, प्रबंधन कंपनियों को लाइसेंस प्राप्त करना होगा। यह आवश्यक है ताकि पर्यवेक्षी अधिकारी बेईमान खिलाड़ियों को बाज़ार से हटा सकें। हालाँकि, ऐसी फर्मों को उबरने का अवसर नहीं दिया जाता है। इसके अलावा, यह नवाचार ऐसी स्थितियों के निर्माण की अनुमति नहीं देता है जिसमें कई संगठन एक एमकेडी से जुड़े हों।

किसी कंपनी के लिए बाज़ार में प्रवेश करना, अपार्टमेंट इमारतों के प्रबंधन के लिए लाइसेंस प्राप्त करना बहुत मुश्किल नहीं है। उसे राज्य आवास निरीक्षणालय को एक आवेदन लिखना होगा। फिर प्रबंधन कंपनी के निदेशक को एक परीक्षा उत्तीर्ण करनी होगी। अंतिम चरण राज्य शुल्क का भुगतान करना है। ऐसा होता है कि कोई संगठन अपनी सौंपी गई जिम्मेदारियों को निभाने में विफल रहता है। यह स्पष्ट हो जाता है यदि नियंत्रण अधिकारियों के पास निवासियों के अनुरोधों की बाढ़ आ जाए। इस मामले में, राज्य आवास निरीक्षणालय, सबसे पहले, इस घर को उन घरों की सूची से हटा सकता है जो संगठन के प्रबंधन के अधीन हैं, और दूसरी बात, नियंत्रण अधिकारी लाइसेंस को पूरी तरह से रद्द कर सकते हैं। ऐसी नई शर्तों का उद्देश्य प्रबंधन कंपनी के काम की पारदर्शिता और स्पष्टता को बढ़ाना था।

विधि 3. एक अपार्टमेंट इमारत का प्रत्यक्ष प्रबंधन

यदि हम इसकी संरचना पर विचार करें तो एमकेडी के प्रत्यक्ष प्रबंधन के दौरान प्रबंधन का संगठन काफी सरल है। लेकिन प्रबंधन के संबंध में, यह विकल्प काफी श्रम-गहन है।

यदि किसी अपार्टमेंट बिल्डिंग में अधिकतम 30 अपार्टमेंट हैं तो आप सीधे प्रबंधन की व्यवस्था कर सकते हैं। यह नियंत्रण विधि केवल छोटे घरों के लिए है। अपार्टमेंट इमारतों के प्रबंधन का यह संगठन मानता है कि निवासी स्वयं हर चीज़ का ध्यान रखेंगे: उपयोगिताएँ, उनके घर की मरम्मत और रखरखाव, और बाकी सब कुछ। और जब ज़िम्मेदारी एक ही समय में सभी पर होती है, तो इसका मतलब है कि किसी के पास नहीं है। यदि कोई उल्लंघन होता है, तो आपराधिक या प्रशासनिक दायित्व की कोई बात नहीं होगी। इस क्षेत्र में नियंत्रण रखने वाले संगठनों से केवल यही उम्मीद की जा सकती है कि वे प्रबंधन कंपनी के साथ प्रबंधन समझौते को समाप्त करने के लिए नगर पालिका को प्रतिस्पर्धा के लिए तैयार करने के लिए बाध्य करने का प्रयास करेंगे।

ऐसा तब होगा जब निवासी अपनी रहने की स्थिति से नाखुश हों। यदि नागरिक प्रत्यक्ष प्रबंधन से संतुष्ट हैं, जिसमें सभी सेवाएँ सीधे संसाधन आपूर्ति कंपनियों से आती हैं (और इस मामले में भुगतान बिचौलियों के बिना होता है), यदि लोग स्वतंत्र रूप से सफाई और कचरा हटाने की समस्या का समाधान करते हैं, तो प्रबंधन को व्यवस्थित करने का यह तरीका सबसे अच्छा है। यहां एक महत्वपूर्ण बिंदु है: एमकेडी की परिषद का चुनाव करने के लिए आम बैठक के कार्यवृत्त को सही ढंग से तैयार करना आवश्यक है। यदि संपत्ति के मालिक न्यूनतम सेवाओं के साथ आवास प्रदान करने में असमर्थ हैं, तो घर में काम करने के लिए एक विशेष संगठन के साथ प्रबंधन समझौता किया जा सकता है।

अपार्टमेंट इमारतों के प्रबंधन का संगठन कानून द्वारा कैसे विनियमित होता है?

रूसी संघ के नए हाउसिंग कोड को अपनाने तक, अपार्टमेंट इमारतों का प्रबंधन आवास और सांप्रदायिक सेवाओं या विशेष सेवाओं की गतिविधि के क्षेत्र में था। इन संरचनाओं को नगर पालिका द्वारा निवासियों को सूचित किए बिना नियुक्त किया गया था। इस प्रकार, तीसरे पक्ष के संगठनों के लिए आवास और सांप्रदायिक सेवा बाजार में प्रवेश करना पूरी तरह से असंभव था। परिणामस्वरूप, गतिविधि के इस क्षेत्र में शून्य प्रतिस्पर्धा थी। और प्रदान की गई सेवाओं की गुणवत्ता में सुधार करने में कोई दिलचस्पी नहीं थी।

रूसी हाउसिंग कोड में संशोधन के बाद, रियल एस्टेट मालिकों को अपार्टमेंट इमारतों के प्रबंधन के संगठन के प्रकार के बारे में खुद सोचने का अधिकार दिया गया। अब से, अपार्टमेंट परिसर के निवासियों को एक आम बैठक आयोजित करनी होगी। और वहां आयोजन प्रबंधन की वह पद्धति चुनना अनिवार्य है जो उन्हें सबसे अच्छी लगे।

हालाँकि, मौजूदा कानून में इसकी कमियाँ थीं। इस कारण से, एलसीडी को 2011 की गर्मियों में समायोजित किया गया था। अब नगर पालिका और निवासियों के पास स्वयं यह नियंत्रित करने की शक्तियाँ हैं कि प्रबंधन संगठन अपना काम कैसे करते हैं। कानूनों में नए समावेशन से संकेत मिलता है कि जब घर अभी भी निर्माणाधीन है तो एचओए का गठन नहीं किया जा सकता है। साथ ही, स्वयं डेवलपर्स को भी इस प्रबंधन संरचना के निर्माण में सीधे भाग लेने का अधिकार नहीं है।

अन्य बातों के अलावा, नए मानक निवासियों को प्रबंधन संगठन से बचते हुए, सीधे संसाधन प्रदाताओं के माध्यम से उपयोगिता भुगतान करने की अनुमति देते हैं।

एमकेडी के प्रबंधन को व्यवस्थित करने की विधि का चुनाव किस क्रम में किया जाता है?

एक बैठक में अपार्टमेंट इमारतों के निवासियों (हाउसिंग कोड के अनुच्छेद 45-48) को प्रबंधन के आयोजन का एक सुविधाजनक तरीका चुनना होगा।

हाँ, उन्हें ऐसा करना चाहिए, और कुछ नहीं। दरअसल, कानून के अनुसार, कुछ संपत्ति के मालिक होने के अधिकार के साथ-साथ, नागरिक और कानूनी संस्थाएं एक निश्चित प्रकार की जिम्मेदारियां भी निभाती हैं। वे इस संपत्ति के उचित रखरखाव के लिए जिम्मेदार हैं। इससे मालिक और तीसरे पक्ष दोनों की संपत्ति या स्वास्थ्य को नुकसान नहीं पहुंचना चाहिए।

बैठक का आरंभकर्ता (अपार्टमेंट भवन की प्रबंधन पद्धति के सुधार और उसके चयन के मुद्दे पर) कोई भी मालिक (साथ ही उनका समूह, जिसमें अपार्टमेंट भवन में स्वामित्व के नगरपालिका हिस्से के प्रतिनिधि भी शामिल हैं) है।

आम बैठक तब वैध होती है जब नागरिक या उनके प्रतिनिधि सभी के 50% वोटों के साथ इसमें शामिल होते हैं (एलसी का अनुच्छेद 42)। अपार्टमेंट इमारतों के प्रबंधन को व्यवस्थित करने के तरीके के चुनाव पर निर्णय को वैध माना जाता है यदि इसके लिए 25% से अधिक वोट डाले गए हों।

बैठक में जो निर्णय लिया गया वह सभी मालिकों के लिए बाध्यकारी है। वे निवासी भी इसके प्रभाव में आते हैं जिन्होंने मतदान में हिस्सा नहीं लिया। जिन लोगों ने विरोध में मतदान किया, उन्हें भी सामान्य निर्णय से सहमत होने के लिए मजबूर किया जाएगा।

यदि मालिक चाहें तो किसी भी समय सामान्य बैठक के निर्णय की सहायता से अपार्टमेंट भवन के प्रबंधन के संगठन को बदल सकते हैं।

हाउसिंग कोड की आवश्यकताओं की अवहेलना में किए गए बैठक के निर्णय को केवल मालिक द्वारा अदालत में चुनौती दी जा सकती है।

राज्य आवास निरीक्षणालय के कर्मचारी हाउसिंग कोड की शर्तों के उल्लंघन में की गई बैठक के निर्णय को अमान्य करने के लिए अदालत में आवेदन कर सकते हैं।

केवल अदालत के माध्यम से और केवल मालिक को बैठक के निर्णय को चुनौती देने का अधिकार है यदि वह वहां नहीं था या इसके खिलाफ मतदान किया था, और निर्णय उसके हितों और अधिकारों को प्रभावित करता है।

अपील के लिए एक आवेदन उस दिन से छह महीने के भीतर अदालत में प्रस्तुत किया जाता है जिस दिन नागरिक को निर्णय के बारे में पता चलता है या उसे पता होना चाहिए था। उन नागरिकों के लिए जो अच्छे कारणों से प्रक्रियात्मक समय सीमा चूक गए, इसे बहाल किया जा सकता है (सिविल प्रक्रिया संहिता के अनुच्छेद 112 के अनुसार)।

यदि अदालत समय सीमा बहाल नहीं करती है, तो कोई भी किरायेदार जो निर्णय से सहमत नहीं है, वह एक और बैठक शुरू कर सकता है, जिसमें पिछले निर्णय को रद्द करने का सवाल उठाया जा सकता है।

किस अनुबंध पर हस्ताक्षर करने का तात्पर्य अपार्टमेंट इमारतों के प्रबंधन के संगठन से है?

गृहस्वामी संघ द्वारा एक अपार्टमेंट भवन का प्रबंधन करते समय(आवास परिसर, अन्य उपभोक्ता सहकारी समितियाँ) ये कानूनी संस्थाएँ विभिन्न दस्तावेजों पर हस्ताक्षर करती हैं। इसमें अपार्टमेंट इमारतों के लिए प्रबंधन समझौता और उपयोगिता सेवाओं के प्रावधान के लिए अनुबंध शामिल हैं। अपार्टमेंट बिल्डिंग में आम संपत्ति के रखरखाव और मरम्मत पर समझौते और अन्य समझौतों के लिए भी हस्ताक्षर आवश्यक हैं।

संविदात्मक बातचीत की दो योजनाएँ हैं जो आवासीय परिसरों और गृहस्वामी संघों के प्रबंधन के दौरान अपार्टमेंट परिसरों के निवासियों और आवास और सांप्रदायिक सेवाएं प्रदान करने वाले संगठनों के बीच विकसित होती हैं:

• अपार्टमेंट इमारतों के निवासी दस्तावेजों पर हस्ताक्षर करने का अधिकार HOA (PK, LCD) को सौंपते हैं, और HOA (PK, LCD) पहले से ही प्रबंधन संगठन के साथ एक प्रबंधन समझौता तैयार करता है और उस पर हस्ताक्षर करता है। बदले में, वह HOA (पीसी, एलसीडी) की ओर से सेवा प्रदाताओं को ढूंढती है और उनके साथ अनुबंध पर हस्ताक्षर करती है।
• अपार्टमेंट परिसरों के निवासियों को एचओए सेवाओं (पीसी, एलसीडी) की आपूर्ति के लिए कागजात पर हस्ताक्षर करने की अनुमति है। यह बैठक के निर्णय में, प्रबंधन समझौते में, एचओए, पीसी, एलसीडी के चार्टर में शामिल है।

किसी प्रबंधन संगठन द्वारा किसी अपार्टमेंट भवन के प्रबंधन के लिए कोई विधि चुनते समयनिवासी निम्नलिखित जानकारी वाले प्रबंधन समझौतों पर हस्ताक्षर करते हैं:

• अपार्टमेंट इमारतों में सामान्य संपत्ति की मरम्मत और रखरखाव के लिए कार्य और सेवाएँ, इन्हीं सेवाओं की सूची को सही करने के लिए एक एल्गोरिदम, उपयोगिताओं की एक सूची जिसके लिए संगठन जिम्मेदार है;
• अपार्टमेंट बिल्डिंग की आम संपत्ति की संरचना, घर का पता;
• संगठन के दायित्वों की पूर्ति की निगरानी का सिद्धांत;
• अनुबंध की लागत कैसे निर्धारित की जाती है, उपयोगिताओं के लिए मरम्मत और रखरखाव के लिए भुगतान की राशि की गणना कैसे की जाती है, और भुगतान का क्रम क्या है।

प्रबंधन संगठन के साथ प्रबंधन समझौता रूस के नागरिक कानून द्वारा प्रदान की गई भुगतान सेवाओं के प्रावधान के लिए समझौते की सामग्री से मेल खाता है।

नागरिक संहिता के अनुच्छेद 780 की शर्तों के अनुसार, ठेकेदार (इस मामले में, प्रबंधन संगठन) को स्वतंत्र रूप से सेवाएं प्रदान करनी चाहिए (जब तक कि भुगतान सेवाओं के प्रावधान के लिए अनुबंध में अन्य शर्तें निर्दिष्ट न हों)। इस प्रकार, संगठन या तो स्वयं निवासियों को अपार्टमेंट भवन के प्रबंधन समझौते की शर्तों के तहत उपयोगिताओं का हिस्सा प्रदान करता है, या (एक अन्य विकल्प) सेवा प्रदाताओं और इस भवन के निवासियों के बीच एक कड़ी के रूप में कार्य करता है।

सेवा प्रदाता संगठनों के साथ अनुबंध प्रबंधन कंपनी द्वारा अपनी ओर से नहीं, बल्कि निवासियों की ओर से हस्ताक्षरित किए जाते हैं।

सीधे नियंत्रण मेंएमकेडी के पास सार्वजनिक सेवाएं प्रदान करने वाले संगठनों के साथ सहयोग के कई तरीके हैं:

• सभी (संभवतः बहुसंख्यक) नागरिकों के साथ समझौते तैयार किये जाते हैं। सभी या अधिकांश मालिक दस्तावेज़ के एक पक्ष हैं।
• बैठक के निर्णय से, तीसरे पक्ष के संगठनों के साथ काम करने से संबंधित मामलों में, निवासियों में से एक दूसरों से प्रॉक्सी द्वारा उपस्थित हो सकता है।
• प्रत्येक किरायेदार के साथ उसकी अपनी ओर से कागजात पर हस्ताक्षर किए जाते हैं।

वर्तमान कानून अपार्टमेंट इमारतों के प्रबंधन के आयोजन में स्थापित योजनाओं को पूरी तरह से प्रतिबिंबित करता है। कानूनों में निर्धारित मानदंडों के लिए धन्यवाद, लोग संपत्ति के निपटान के अपने अधिकार को व्यवहार में लाने के लिए अपने लिए सबसे आरामदायक प्रबंधन चुन सकते हैं।

यदि मालिक प्रबंधन का तरीका नहीं चुना गया है तो अपार्टमेंट इमारतों का प्रबंधन कैसे व्यवस्थित किया जाता है?

यदि नागरिक एक वर्ष पहले किसी अपार्टमेंट बिल्डिंग में रह रहे हों प्रतियोगिताआम बैठक में वे एक विशिष्ट प्रबंधन संगठन चुनने में असमर्थ थे (या निर्णय लागू नहीं किया गया था), हाउसिंग कोड स्थानीय अधिकारियों को अपार्टमेंट बिल्डिंग के प्रबंधन के लिए प्रबंधन कंपनी के लिए एक खुली प्रतियोगिता आयोजित करने का निर्देश देता है।

यदि प्रबंधन को व्यवस्थित करने का निर्णय मालिकों द्वारा स्वतंत्र रूप से नहीं किया गया था, तो राज्य सरकार को, अपार्टमेंट प्रबंधन समझौते की समाप्ति से एक महीने पहले (प्रतियोगिता के परिणामों के आधार पर) निर्णय लेने के लिए मालिकों की एक बैठक आयोजित करनी होगी। अपार्टमेंट बिल्डिंग के प्रबंधन का विकल्प।

यदि, अनुबंध पूरा होने से पहले, मालिकों ने एक विशिष्ट प्रबंधन संगठन पर समझौता नहीं किया (या निर्णय लागू नहीं किया गया), तो अधिकारी फिर से एक खुली प्रतियोगिता आयोजित करते हैं।

दस्तावेज़ीकरण प्रपत्र 6 फरवरी 2006 के सरकारी डिक्री संख्या 75 में निहित हैं "अपार्टमेंट इमारतों के प्रबंधन के लिए एक प्रबंधन संगठन के चयन के लिए एक स्थानीय सरकारी निकाय द्वारा एक खुली प्रतियोगिता आयोजित करने की प्रक्रिया पर।" उन्हें प्रतियोगिता आयोजक या रूसी संघ के किसी घटक इकाई के राज्य अधिकारियों द्वारा संशोधित नहीं किया जा सकता है।

इसी के आधार पर खुली प्रतियोगिताएं आयोजित की जाती हैं सिद्धांतों:

• निष्पक्ष प्रतिस्पर्धा;
• किसी भी संगठनात्मक और कानूनी रूप की कानूनी संस्थाओं और व्यक्तिगत उद्यमियों के लिए भागीदारी की समान शर्तों का गठन;
• प्रतियोगिता के बारे में जानकारी की उपलब्धता और इसके संचालन का खुलापन सुनिश्चित करना;
• अपार्टमेंट इमारतों में परिसर के उपयोग के लिए सुरक्षित और अनुकूल परिस्थितियों के लिए नागरिकों के पैसे का प्रभावी उपयोग;
• अपार्टमेंट बिल्डिंग में आम संपत्ति का उचित रखरखाव;
• घर में परिसर का उपयोग करने वाले नागरिकों को उपयोगिताओं का प्रावधान।

खुली प्रतियोगिताओं और परिणामों के सारांश के लिए, आयोजक प्रपत्र बनाता है प्रतिस्पर्धा आयोग. इसमें ऐसे व्यक्ति शामिल नहीं हो सकते जो व्यक्तिगत रूप से घटना के परिणाम में रुचि रखते हों। यदि ऐसे व्यक्ति पाए जाते हैं, तो आयोजक को तुरंत उन्हें आयोग से हटा देना चाहिए और अन्य व्यक्तियों को नियुक्त करना चाहिए।

आवास सहकारी समितियों, आवासीय परिसरों, गृहस्वामी संघों और अन्य विशिष्ट उपभोक्ता सहकारी समितियों के प्रतिनिधियों, साथ ही उपभोक्ताओं के सार्वजनिक संघों (उनके संघ, संघ) को प्रतिस्पर्धा आयोग की बैठकों में भाग लेने की अनुमति है।

प्रतियोगिता की सूचनाआधिकारिक प्रेस में आयोजक (या उसकी ओर से किसी विशेष कंपनी द्वारा) द्वारा रखा गया और भागीदारी के लिए आवेदन जमा करने की अंतिम तिथि से कम से कम 30 दिन पहले आधिकारिक वेबसाइट पर प्रकाशित किया गया।

आयोजन के नियमों की शर्तों के अनुसार, विजेता वह संगठन है जिसने आयोजक द्वारा निर्दिष्ट शुल्क के लिए अपार्टमेंट भवन में आम संपत्ति की मरम्मत और रखरखाव पर सबसे बड़ी मात्रा में काम करने की पेशकश की है।

हाउसिंग कोड के अनुच्छेद 161 के भाग 5 के आधार पर, स्थानीय अधिकारियों को, प्रतियोगिता की तारीख से 10 दिनों के भीतर, अपार्टमेंट भवन के सभी मालिकों को प्रबंधन समझौते के परिणामों और प्रावधानों के बारे में सूचित करना होगा।

जो प्रतियोगिता जीतता है, वह प्रतियोगिता प्रोटोकॉल के अनुमोदन की तारीख से 20 दिनों के भीतर, कला द्वारा निर्धारित तरीके से हस्ताक्षर करने के लिए नागरिकों को अपार्टमेंट इमारतों के प्रबंधन के लिए हस्ताक्षरित मसौदा समझौते भेजता है। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 445।

निवासियों को विजेता संगठन के साथ प्रबंधन समझौते पर हस्ताक्षर करना होगा।

रूसी संघ में कई अपार्टमेंट मालिक अपने भवन की संपत्ति का प्रबंधन HOA के रूप में अन्य निवासियों के साथ मिलकर करना पसंद करते हैं। ऐसी संरचना का निर्माण कानून द्वारा काफी सख्ती से विनियमित है, हालांकि, इस पहल का कार्यान्वयन पूरी तरह से तार्किक परिदृश्य मानता है। घर में HOA कैसे व्यवस्थित करें? आपको किन विधायी बारीकियों पर विशेष ध्यान देना चाहिए?

गृह नियंत्रण विकल्प

अपार्टमेंट इमारतों में गृहस्वामियों को किसी तरह आम संपत्ति के संयुक्त प्रबंधन को व्यवस्थित करना चाहिए, भवन में उपयोगिताओं की आपूर्ति सुनिश्चित करनी चाहिए और इसकी तकनीकी स्थिति को बनाए रखना चाहिए। यह तीन योजनाओं के अंतर्गत किया जा सकता है।

सबसे पहले, घर के मालिकों द्वारा घर के प्रत्यक्ष प्रबंधन को व्यवस्थित करने का विकल्प है। यह तभी संभव है जब इसमें 16 से अधिक अपार्टमेंट न हों।

दूसरे, आप एक गृहस्वामी संघ या सहकारी संस्था बना सकते हैं।

तीसरा, आप घर को किसी प्रबंधन कंपनी को हस्तांतरित कर सकते हैं।

इनमें से कौन सा विकल्प बेहतर है? कई नागरिक यह क्यों सोचते हैं कि अपने घर में HOA कैसे बनाया जाए?

तथ्य यह है कि गृहस्वामी संघ आमतौर पर आर्थिक रूप से अधिक व्यवहार्य होता है। बुनियादी उपयोगिताओं पर कोई अपारदर्शी मार्कअप नहीं हैं। और साथ ही, अपार्टमेंट मालिकों के बीच संचार पड़ोसियों के बीच रचनात्मक संबंधों के निर्माण में योगदान देता है, संयुक्त रूप से घर के प्रबंधन में संभावित कठिनाइयों को हल करता है, जिसे प्रबंधन कंपनी हमेशा सक्षम रूप से हल नहीं कर सकती है।

आइए HOAs की कुछ विशिष्ट विशेषताओं पर करीब से नज़र डालें।

peculiarities

यदि घर के निवासी एचओए बनाने का निर्णय लेते हैं, तो वे सामान्य संपत्ति के प्रबंधन के संगठन और आवश्यक प्रकार की उपयोगिताओं के साथ आवास की आपूर्ति से संबंधित कई लाभों का लाभ उठा सकेंगे।

उदाहरण के लिए, एक गृहस्वामी संघ स्वयं कुछ समस्याओं का समाधान कर सकता है या बाहरी ठेकेदारों को आकर्षित कर सकता है। यदि HOA ने किसी सेवा संगठन के साथ समझौता किया है, तो उसे प्रासंगिक सेवाओं के प्रावधान की गुणवत्ता को नियंत्रित करने का अधिकार है। एचओए ठेकेदार को यह सुनिश्चित करना होगा कि उसके कार्यों का प्रदर्शन किया जाए ताकि परिणाम उपयोगिता सेवाओं के संबंध में रूसी संघ की सरकार द्वारा स्थापित मानदंडों को पूरा कर सके।

एचओए तकनीकी नियमों में स्थापित मानदंडों के साथ-साथ रूसी संघ की सरकार द्वारा अनुमोदित कानूनी कृत्यों के अनुसार सामान्य प्रबंधन के तहत संपत्ति के रखरखाव के लिए जिम्मेदार है।

इस प्रकार, एक एचओए न केवल एक अवसर है, बल्कि मालिकों का अपने पड़ोसियों के प्रति एक अतिरिक्त दायित्व भी है, यह आम संपत्ति के प्रबंधन और निवासियों द्वारा प्रासंगिक उपयोगिताओं के उपयोग के संगठन से संबंधित विभिन्न बारीकियों का अध्ययन करने की एक जिम्मेदारी और इच्छा है।

HOA कौन बना सकता है?

एक या सीमावर्ती भूमि भूखंडों पर स्थित एक या अधिक अपार्टमेंट इमारतों के निवासियों द्वारा सामान्य घरेलू सेवाओं के संयुक्त प्रबंधन के उद्देश्य से एक गृहस्वामी संघ का आयोजन किया जा सकता है। साथ ही, आस-पास बनी कई इमारतों को एक एचओए में जोड़ा जा सकता है, भले ही प्रत्येक का मालिक एक ही हो। गृहस्वामी संघों का गठन ग्रीष्मकालीन निवासियों द्वारा किया जा सकता है, और साझेदारी की संरचना में व्यक्तिगत भूखंड, गैरेज और आवासीय बुनियादी ढांचे से संबंधित अन्य वस्तुएं शामिल हो सकती हैं।

HOA कैसे व्यवस्थित करें? आइए इस पहल को लागू करने के कई चरणों पर नज़र डालें।

निवासियों को सूचित करना

पहले चरण में मालिकों की एक आम बैठक आयोजित करना शामिल है। हालाँकि, यह किसी घर या इमारतों के समूह के निवासियों के बारे में आवश्यक जानकारी के संग्रह से पहले होता है। प्रासंगिक जानकारी संघीय पंजीकरण सेवा के क्षेत्रीय कार्यालय से मांगी जा सकती है। आपको घर की संरचना में दर्शाए गए कमरों के बारे में भी जानकारी की आवश्यकता हो सकती है। इसके लिए बीटीआई से अनुरोध किया जाना चाहिए।

इसके बाद, आपको निवासियों की एक सामान्य बैठक आयोजित करने के लिए जिम्मेदार मालिकों का एक पहल समूह बनाना चाहिए। एक नियम के रूप में, ये वही लोग हैं जो HOA को व्यवस्थित करने और साझेदारी बनाने के सभी बाद के चरणों के लिए जिम्मेदार हैं। इसलिए, उन नागरिकों की एक उपयुक्त टीम बनाई जानी चाहिए जिनके पास इस सामाजिक रूप से उपयोगी गतिविधि में संलग्न होने के लिए पर्याप्त समय हो।

जानकारी संप्रेषित करने का सबसे अच्छा तरीका

मालिकों के पहल समूह को बाद में अन्य निवासियों को लिखित सूचना भेजनी होगी कि एक आम बैठक आ रही है। इस दस्तावेज़ में यह अवश्य दर्शाया जाना चाहिए कि कार्यक्रम कहाँ आयोजित किया जाएगा, इसके आयोजन के लिए कौन ज़िम्मेदार है, और कोई भी प्रश्न पूछने के लिए आप किससे संपर्क कर सकते हैं। बैठक के एजेंडे की सामग्री को भी नोटिस में शामिल किया जाना चाहिए। एक महत्वपूर्ण बारीकियाँ: यदि, उदाहरण के लिए, घर में कोई दुकान है, तो दस्तावेज़ भी वहाँ भेजा जाना चाहिए।

संबंधित नोटिस पंजीकृत मेल से भेजने की सलाह दी जाती है। बेशक, आप उन्हें व्यक्तिगत रूप से निवासियों को सौंप सकते हैं, लेकिन आपको दस्तावेज़ की प्राप्ति के लिए उनसे रसीद लेनी चाहिए। सामान्य बैठक से 10 दिन पहले अधिसूचनाएँ भेजी जानी चाहिए। पहल समूह के सदस्यों को यह पुष्टि करने वाले दस्तावेज़ अपने पास रखने होंगे कि निवासी जानकारी से परिचित हैं।

किसी HOA को त्वरित और लागत प्रभावी ढंग से कैसे व्यवस्थित किया जाए, यह तय करने में अगला महत्वपूर्ण चरण वास्तव में एक सामान्य बैठक आयोजित करना शामिल है। आइए प्रासंगिक बारीकियों पर विचार करें।

आम बैठक

मालिकों की आम बैठक में निर्णय लेने का मुख्य उपकरण मतदान है। इसलिए, जो लोग एचओए को व्यवस्थित करने के लिए जिम्मेदार हैं, उन्हें निवासियों की इच्छा व्यक्त करने के लिए विशेष फॉर्म तैयार करना चाहिए। इन दस्तावेज़ों की संरचना बहुत सरल है - ये आपके पूरे नाम वाली तालिकाएँ होनी चाहिए, साथ ही कॉलम "फॉर", "विरुद्ध" और "एबस्टैन" भी होना चाहिए।

बैठक की शुरुआत में, इसके अध्यक्ष का चुनाव किया जाना चाहिए - आए मालिकों के बहुमत से। आपको एक सचिव भी चुनना होगा जो निवासियों की बैठक का विवरण रखेगा। यह महत्वपूर्ण है कि इमारत के दो-तिहाई से अधिक निवासी, जिनके पास वोट देने का अधिकार है, कार्यक्रम में उपस्थित हों। HOA को ठीक से कैसे व्यवस्थित किया जाए, इसके लिए यह एक शर्त है। बैठक में क्या निर्णय लिया जाएगा यह सभी निवासियों के लिए अनिवार्य है, यहां तक ​​कि उन लोगों के लिए भी जो कार्यक्रम में नहीं आए थे। यदि दो-तिहाई मालिकों को इकट्ठा करना संभव नहीं हुआ, तो पहल समूह को बैठक आयोजित करने का काम दोहराना होगा। यह संभव है कि उन्हें अपनी गतिविधियों में एक अभियान घटक शामिल करना होगा।

आम बैठक के दौरान, निवासी निर्णय लेते हैं कि एक साझेदारी बनाई जाएगी, वे एचओए के चार्टर को मंजूरी देते हैं, इसके बोर्ड के सदस्यों का चुनाव करते हैं, और एक लेखापरीक्षा आयोग भी नियुक्त करते हैं।

बैठक के कार्यवृत्त तैयार करना

HOA बैठक सफलतापूर्वक आयोजित होने के बाद, इसके परिणामों को मिनटों में दर्ज करना आवश्यक है। किसी घर में HOA को कैसे व्यवस्थित किया जाए, यह तय करते समय यह दस्तावेज़ कानूनी दृष्टिकोण से सबसे महत्वपूर्ण है। प्रोटोकॉल पहल समूह द्वारा तैयार किया जाना चाहिए और रूसी संघ के हाउसिंग कोड के प्रावधानों का पालन करना चाहिए।

विचाराधीन दस्तावेज़ में बैठक के आरंभकर्ता, जिन मुद्दों पर चर्चा हुई और मतदान के बारे में जानकारी होनी चाहिए। प्रोटोकॉल का सबसे महत्वपूर्ण बिंदु यह जानकारी है कि बैठक में कितने लोग आए, साथ ही पूरे भवन के सामान्य संकेतक के साथ उनके अपार्टमेंट के क्षेत्र का सहसंबंध।

बैठक के 10 दिनों के भीतर, निवासियों को कार्यवृत्त से परिचित कराया जाना चाहिए। आप इसकी कई फोटोकॉपी बना सकते हैं और इसे प्रवेश द्वारों या विशेष सूचना स्टैंडों पर लटका सकते हैं, इसे मेलबॉक्स में रख सकते हैं, और यदि संभव हो, तो निवासियों को व्यक्तिगत रूप से प्रतियां सौंप सकते हैं।

चार्टर HOA का प्रमुख दस्तावेज़ है। आइए इसकी संरचना की विशेषताओं पर विचार करें।

चार्टर का अनुमोदन

एचओए को कानूनी तरीके से कैसे व्यवस्थित किया जाए, इस मुद्दे को हल करने के लिए चार्टर की मंजूरी सबसे महत्वपूर्ण शर्त है।

दस्तावेज़ की संरचना में ये बिंदु शामिल होने चाहिए:

• सामान्य प्रावधान;
• HOA के लक्ष्यों और गतिविधियों को दर्शाने वाले शब्दांकन;
• HOA की कानूनी स्थिति;
• घर में परिसर का स्वामित्व;
• निधि, HOA की संपत्ति;
• HOA की आर्थिक गतिविधियाँ;
• सदस्यता सुविधाएँ;
• HOA और उसके सदस्यों के अधिकार और दायित्व;
• एचओए शासी निकाय;
• साझेदारी की सामान्य बैठक आयोजित करने की बारीकियाँ;
• HOA के पुनर्गठन और परिसमापन पर प्रावधान।

उपनियम को केवल तभी मंजूरी दी जा सकती है जब दो-तिहाई से अधिक गृहस्वामी पक्ष में मतदान करें।

एचओए पंजीकरण

गृहस्वामी संघ को कैसे व्यवस्थित किया जाए, यह तय करने में अगला कदम HOA का वास्तविक पंजीकरण है। इस प्रक्रिया के लिए जिम्मेदार एजेंसी संघीय कर सेवा है।

HOA पंजीकृत करने के लिए, आपको एक राज्य शुल्क का भुगतान करना होगा, एक आवेदन भरना होगा (इसका फॉर्म संघीय कर सेवा द्वारा जारी किया जाएगा), इस दस्तावेज़ को नोटरी द्वारा प्रमाणित करें, चार्टर की 2 प्रतियां, 3 नोटरीकृत प्रतियां लें। बैठक के कार्यवृत्त और यह सब शहर में संघीय कर सेवा के क्षेत्रीय कार्यालय में ले जाएं। विभाग द्वारा HOA को निर्धारित तरीके से पंजीकृत करने के बाद, एसोसिएशन के बोर्ड के सदस्यों को एक बैंक खाता खोलना होगा। इसके बाद आप काम शुरू कर सकते हैं.

पंजीकरण पूरा होने पर औपचारिकताएं

आइए HOA बनाने के अंतिम चरणों की कुछ बारीकियों पर विचार करें। हमने अध्ययन किया है कि सामान्य बैठक और चार्टर के अनुमोदन के संदर्भ में साझेदारी को कैसे व्यवस्थित किया जाए। लेकिन बोर्ड को कानून द्वारा अपेक्षित कई अन्य कार्रवाई करने की जरूरत है। इसलिए, उदाहरण के लिए, यदि HOA के निर्माण से पहले घर का स्वामित्व किसी प्रबंधन कंपनी के पास था, तो इसे निर्धारित तरीके से सूचित करना आवश्यक है कि मालिकों ने आवास के रखरखाव की देखभाल स्वयं करने का निर्णय लिया और एक साझेदारी बनाई। .

एचओए के प्रबंधन को घर का हस्तांतरण एक विशेष आयोग की भागीदारी के साथ किया जाता है। इसके सदस्यों में नगरपालिका अधिकारियों के प्रतिनिधियों के साथ-साथ स्थापित साझेदारी के शासी निकाय भी शामिल हैं। कानूनी संबंधों के इस चरण के दौरान, घर को हस्तांतरण और स्वीकृति प्रमाण पत्र के अनुसार एचओए की बैलेंस शीट पर दर्ज किया जाता है।

हमने देखा कि HOA को कैसे व्यवस्थित किया जाए और प्रबंधन कंपनी से एक घर कैसे स्वीकार किया जाए। सभी आवश्यक शक्तियाँ प्राप्त करने के बाद साझेदारी के प्रबंधन निकायों के अन्य महत्वपूर्ण कार्य क्या हैं? उदाहरण के लिए, एचओए के सफल पंजीकरण और घर की स्वीकृति से संबंधित प्रक्रियाओं के तुरंत बाद, उपयोगिता सेवाओं के प्रावधान के लिए सेवा कंपनियों के साथ समझौते समाप्त करना आवश्यक होगा। कार्य का एक अन्य महत्वपूर्ण घटक घर के रखरखाव के लिए भुगतान की गणना के लिए एक प्रणाली का आयोजन करना है।

हमने सीखा कि HOA कैसे बनाया जाता है। हमारे द्वारा संकलित चरण-दर-चरण निर्देश इस प्रक्रिया के मुख्य बिंदुओं को छूते हैं। यह ध्यान दिया जा सकता है कि रूसी संघ के आवास कानून को अक्सर समायोजित किया जाता है। इसलिए, घर के सामूहिक प्रबंधन के आरंभकर्ताओं को समय-समय पर कानूनी कृत्यों में प्रासंगिक परिवर्तनों की निगरानी करनी चाहिए ताकि एचओए का काम पूरी तरह से कानूनी हो।

HOA का संगठन: विधायी बारीकियाँ

आइए HOA बनाने की कुछ कानूनी बारीकियों पर नजर डालें। कानून के पूर्ण अनुपालन में साझेदारी कैसे व्यवस्थित करें यह एक ऐसा प्रश्न है जो घर के मालिकों की संबंधित पहल के कार्यान्वयन के हर चरण में प्रासंगिक है। यह सुनिश्चित करने के लिए कि उनकी गतिविधियाँ कानून की आवश्यकताओं का अनुपालन करती हैं, HOA बनाने के आरंभकर्ताओं को किस बात पर विशेष ध्यान देना चाहिए?

उदाहरण के लिए, यदि यह सवाल है कि किसी नई इमारत में गृहस्वामी संघ को कैसे व्यवस्थित किया जाए, तो पहली बात जिस पर आपको ध्यान देना चाहिए वह यह है कि साझेदारी बनाने पर काम शुरू होने तक घर को परिचालन में लाया जाना चाहिए।

एक अन्य महत्वपूर्ण पहलू यह है कि आम बैठक के परिणामों के आधार पर तैयार किए गए कार्यवृत्त पर इसके लिए मतदान करने वाले सभी लोगों के हस्ताक्षर होने चाहिए। यदि यह मानदंड पूरा नहीं होता है, तो संघीय कर सेवा साझेदारी को पंजीकृत करने से इंकार कर देगी।

यदि HOA निजी घरों या ग्रीष्मकालीन कॉटेज के मालिकों द्वारा बनाया गया है, तो संबंधित निर्णय उन सभी को लेना होगा जो संबंधित अचल संपत्ति के मालिक हैं। बदले में, अगर हम HOA बोर्ड के अध्यक्ष के चुनाव के बारे में बात कर रहे हैं, तो कम से कम दो-तिहाई मालिकों को वोट देने की अनुमति है।

HOA को गृह प्रबंधन

सामान्य संपत्ति के प्रबंधन के संगठन से संबंधित कानूनी श्रेणियों में से, जो रूसी संघ के कानून के लिए बिल्कुल नई हैं, एक अपार्टमेंट बिल्डिंग की परिषद है। इस सार्वजनिक संरचना का उद्देश्य उनकी अस्थायी अनुपस्थिति के कारण HOA या प्रबंधन कंपनी को प्रतिस्थापित करना है। यदि इमारत में 4 से अधिक अपार्टमेंट हैं तो एक अपार्टमेंट बिल्डिंग काउंसिल बनाई जानी चाहिए। जैसे HOA के मामले में, यह माना जाता है कि इस निकाय का अध्यक्ष चुना जाएगा। वह अपार्टमेंट बिल्डिंग की संरचना में शामिल अपार्टमेंट के मालिकों में से एक होना चाहिए। यदि निवासी अपार्टमेंट बिल्डिंग काउंसिल नहीं बनाते हैं, तो नगरपालिका अधिकारियों को स्वयं अपार्टमेंट मालिकों की एक आम बैठक शुरू करनी होगी।

सार्वजनिक उपयोगिताओं के तेजी से सुधार के संदर्भ में, अपार्टमेंट इमारतों के उचित प्रबंधन की तत्काल आवश्यकता उत्पन्न हो गई है। यदि पहले ये मुद्दे राज्य और स्थानीय अधिकारियों की जिम्मेदारी थे, तो अब चिंता का बोझ सीधे नागरिकों - आवासीय परिसर के मालिकों पर डाल दिया गया है। ज्यादातर मामलों में, मालिक अपने घरों का प्रबंधन स्वयं करने के लिए तैयार नहीं होते हैं, जिससे कई समस्याएं पैदा होती हैं जिनके समाधान की आवश्यकता होती है। आइये इस मुद्दे को समझने की कोशिश करते हैं.

एक अपार्टमेंट बिल्डिंग के प्रबंधन का अर्थ है नागरिकों के लिए रहने की स्थिति सुनिश्चित करना, उपयोगिताएँ प्रदान करना, सामान्य संपत्ति का रखरखाव करना और ऐसी संपत्ति के उपयोग की प्रक्रिया का निर्धारण करना।

रूसी संघ का हाउसिंग कोड निम्नलिखित प्रकार के प्रबंधन को परिभाषित करता है:

प्रबंधन संगठन;

आवासीय परिसर के मालिक;

आवास या विशेष सहकारी समितियाँ;

गृहस्वामी संघ.

प्रबंधन का प्रकार मालिकों की सामान्य बैठकों में चुना जाता है और यह किसी भी समय परिवर्तन के अधीन है। यदि कैलेंडर वर्ष के दौरान मालिकों ने प्रबंधन के प्रकार पर निर्णय नहीं लिया है, तो स्थानीय अधिकारी प्रतिस्पर्धा के आधार पर प्रबंधन कंपनी का निर्धारण करते हैं।

प्रबंधन संगठनों द्वारा एक अपार्टमेंट भवन का प्रबंधन

प्रबंधन संगठन एक कानूनी इकाई है जो घर का प्रबंधन, संचालन, स्वच्छता और रखरखाव करती है।

इस प्रकार का प्रबंधन संपत्ति मालिकों के साथ संपन्न एक समझौते के तहत किया जाता है। प्रबंधन समझौता निवासियों के लिए समान स्थितियाँ प्रदान करता है और इसकी एक निश्चित वैधता अवधि होती है।

अनुबंध में अवश्य दर्शाया जाना चाहिए:

घर का पता और प्रबंधित की जाने वाली संपत्ति की सूची;

घर की मरम्मत और उसके रखरखाव के लिए कार्यों की सूची और उनकी आवृत्ति, प्रदान की गई उपयोगिताएँ;

रखरखाव, मरम्मत, सेवाओं की लागत, भुगतान प्रक्रिया के लिए लागत की राशि की गणना करने की प्रक्रिया;

मालिकों के लिए दायित्वों की पूर्ति को नियंत्रित करने का एक तरीका।

प्रबंधन कंपनी तीस दिनों के भीतर अनुबंध का निष्पादन शुरू करने के लिए बाध्य है। गृहस्वामियों को प्रबंधन संगठन द्वारा अनुबंध के अनुचित प्रदर्शन के आधार पर अनुबंध को पूरा करने से इनकार करने का अधिकार है। यह प्रबंधन के प्रकार में बदलाव के आधार पर अनुबंध की शीघ्र समाप्ति का भी प्रावधान करता है।

मालिकों द्वारा एक अपार्टमेंट इमारत का प्रबंधन

यदि प्रबंधित भवन में अपार्टमेंट की संख्या बारह से अधिक न हो तो मालिकों द्वारा स्वयं एक अपार्टमेंट भवन के प्रबंधन की अनुमति है। इस प्रकार के प्रबंधन से संबंधित मुद्दों, जिसमें हाउस काउंसिल का चुनाव और उसके सदस्यों की संख्या शामिल है, का समाधान मालिकों की बैठक में मतदान द्वारा किया जाता है। उदाहरण के लिए, सामान्य बैठक मासिक योगदान की राशि का मुद्दा उठाती है . बैठक भुगतान की अपेक्षित राशि पर वोट करती है और 50% से अधिक वोट प्राप्त करने वाला निर्णय लेती है।

गृह परिषद बाध्य है:

बैठक के निर्णयों का कार्यान्वयन सुनिश्चित करना;

मरम्मत करने और उपयोगिताएँ प्रदान करने के लिए बैठक में प्रस्ताव प्रस्तुत करें;

प्रबंधन के लिए प्रस्ताव प्रस्तुत करें;

परियोजना अनुबंधों पर अपनी राय प्रस्तुत करें;

कार्य के निष्पादन और प्रदान की गई सेवाओं की गुणवत्ता को नियंत्रित करें।

आवास सहकारी समितियों द्वारा एक अपार्टमेंट भवन का प्रबंधन

हाउसिंग कोऑपरेटिव नागरिकों का एक स्वैच्छिक संघ है जिसे आवास की आवश्यकता को पूरा करने और घरों का प्रबंधन करने के लिए डिज़ाइन किया गया है। ऐसी सहकारी समिति के सदस्य, अपने स्वयं के धन का उपयोग करके, संपत्ति के अधिग्रहण, प्रमुख मरम्मत और घरों के रखरखाव में भाग लेते हैं। एसोसिएशन में कम से कम पांच सदस्य होने चाहिए, लेकिन बनाई जा रही या खरीदी जा रही इमारत में अपार्टमेंट की संख्या से अधिक नहीं।

सहकारी समिति में भागीदार एक कानूनी इकाई या सोलह वर्ष की आयु तक पहुंचने वाला नागरिक हो सकता है। सहकारी समिति में शामिल होने के इच्छुक व्यक्तियों को प्रवेश शुल्क का भुगतान करने के बाद सदस्य माना जाता है।

ऐसी सहकारी समिति में प्रत्येक भागीदार शेयर भुगतान करने के लिए बाध्य है। किसी शेयर के योगदान के नियम और शर्तें सहकारी के चार्टर द्वारा विनियमित होते हैं।

प्रवेश पर भुगतान किए गए योगदान की राशि के अनुसार शुल्क के निर्णय द्वारा सहकारी भागीदार को सहकारी भवन में आवास प्रदान किया जाता है।आवासीय परिसर का स्वामित्व अंशदान के पूर्ण भुगतान के क्षण से शुरू होता है।

एक आवासीय सहकारी समिति की संपत्ति का विभाजन शेयरधारकों के बीच होता है और पृथक परिसर होने पर इसकी अनुमति दी जाती है। अगर इसमें अचल संपत्ति का अलगाव शामिल है, ऐसी संपत्ति भी विभाजन के अधीन है।

एक अपार्टमेंट बिल्डिंग HOA का प्रबंधन

एक गृहस्वामी संघ (एचओए) सामान्य प्रबंधन, स्वामित्व, उपयोग, निपटान, संघीय कानून की सीमा के भीतर, सामान्य संपत्ति, गृह स्वामियों की संपत्ति के निर्माण, वृद्धि और संरक्षण के उद्देश्य से मालिकों का एक संघ है। ऐसी संपत्ति.

ऐसी साझेदारी के सदस्यों की संख्या मालिकों की कुल संख्या के 50% से अधिक होनी चाहिए। साझेदारी स्थापित करने का निर्णय मतदान परिणामों के आधार पर एक आम बैठक द्वारा किया जाता है।

ऐसी साझेदारियाँ बनाई जा सकती हैं:

उन घरों में अचल संपत्ति के मालिक जिनमें अपार्टमेंट की संख्या तीस से अधिक नहीं है, यदि घर एक सामान्य सीमा, सामान्य इंजीनियरिंग, तकनीकी सहायता और बुनियादी ढांचे वाले भूखंडों पर स्थित हैं।

आस-पास के कई घरों के मालिक, बगीचे के भूखंडों वाले देश के घर, यदि ऐसे घर एक सामान्य सीमा, सामान्य इंजीनियरिंग और तकनीकी सहायता और इन घरों की सेवा करने वाले बुनियादी ढांचे वाले भूखंडों पर स्थित हैं।

सौंपे गए कार्यों को करने के लिए, साझेदारी बाध्य है:

एक अपार्टमेंट बिल्डिंग का प्रबंधन करें

संपत्ति की स्वच्छता और तकनीकी स्थिति सुनिश्चित करें

सुनिश्चित करें कि प्रतिभागी घर में संपत्ति के रखरखाव और मरम्मत के लिए जिम्मेदारियां पूरी करें

ऐसी साझेदारियों का शासी निकाय साझेदारी का बोर्ड है। साझेदारी का सर्वोच्च शासी निकाय मालिकों की बैठक है।

HOA को आर्थिक गतिविधियों में संलग्न होने का अधिकार है, अर्थात्:

अचल संपत्ति का रखरखाव, मरम्मत;

निर्माण;

घर में संपत्ति का किराया।

व्यावसायिक गतिविधियों से प्राप्त धनराशि का उपयोग सामान्य खर्चों का भुगतान करने के लिए किया जाता है।

चुने गए प्रबंधन के प्रकार के बावजूद, घर का प्रबंधन करने वाला व्यक्ति मालिकों को सौंपे गए दायित्वों के लिए जिम्मेदार है।

घर के प्रबंधन के परिणामस्वरूप उल्लंघन किए गए मालिकों के आवास अधिकारों की सुरक्षा प्रबंधन करने वाले व्यक्ति और रूसी संघ की न्यायिक प्रणाली को सौंपी जाती है।

कहां से शुरू करें?
1. एक अपार्टमेंट बिल्डिंग (एमकेडी) की परिषद चुनने के बाद, परिचित होने, संवाद करने, संपर्क जानकारी का आदान-प्रदान करने और यह समझने के लिए कि परिषद सबसे प्रभावी ढंग से कैसे काम कर सकती है, निर्वाचित परिषद के साथ पहली बैठक आयोजित करने की सिफारिश की जाती है। उदाहरण के लिए, परिषद में विभिन्न व्यवसायों के निवासी शामिल थे - वकील, इंजीनियर, अर्थशास्त्री। हर किसी के लिए अपना स्वयं का कार्य क्षेत्र होना तर्कसंगत है जिसमें वे दूसरों की तुलना में बेहतर समझते हैं। इस मामले में, गृह परिषद की समग्र दक्षता अधिक होगी!
2. अपने घर के रख-रखाव के लिए प्रबंधन कंपनी (एमसी) की वित्तीय और आर्थिक गतिविधियों का अध्ययन करना आवश्यक है:
- एमकेडी प्रबंधन समझौता;
- घर के खाते में संचित धन की राशि;
- पिछले वर्षों में किए गए कार्यों पर रिपोर्ट;
- रखरखाव और मरम्मत के लिए टैरिफ संरचना, सेवाओं के लिए कीमतें;
- घर के आसपास किए गए कार्यों की सूची और इस कार्य को करने का आधार;
- विश्लेषण और अन्य दस्तावेजों के लिए किए गए कार्य का अनुमान।
3. प्रबंधन कंपनी के एक कर्मचारी (मुख्य अभियंता या अन्य जिम्मेदार व्यक्ति) के साथ मिलकर घर की सामान्य संपत्ति का निरीक्षण और अध्ययन करें, एक निरीक्षण रिपोर्ट तैयार करें और सभी टिप्पणियाँ लिखें। विनाश, क्षति और अन्य खतरनाक पहलुओं पर विशेष ध्यान दें। यदि क्षति होती है, तो उन्हें समाप्त करने के लिए आने वाले नंबर के तहत आपराधिक संहिता में रिपोर्ट की एक प्रति छोड़ दें। आपराधिक संहिता से भूकर योजना प्राप्त करें और एमकेडी के तहत भूमि भूखंड की सीमाओं का पता लगाएं।
4. अगले वर्ष के लिए जीवन के आराम को बेहतर बनाने के लिए आवश्यक कार्य की योजना बनाएं (उदाहरण के लिए, एक प्रमुख नवीनीकरण कार्यक्रम में भागीदारी, प्रवेश द्वारों का नवीनीकरण, वीडियो निगरानी प्रणाली की स्थापना, खेल के मैदान का नवीनीकरण, आदि) , फंडिंग का स्रोत निर्धारित करें, एमकेडी की आम बैठक में अनुमोदन के लिए एक सूची तैयार करें, मिनटों पर हस्ताक्षर करने के लिए मालिकों की आम बैठक आयोजित करें।

एक अपार्टमेंट बिल्डिंग के प्रबंधन समझौते में क्या होना चाहिए?
1. एक अपार्टमेंट इमारत की आम संपत्ति की संरचना जिसके संबंध में प्रबंधन किया जाएगा, ऐसे घर का पता, भूमि भूखंड की सीमाएं;
2. एक अपार्टमेंट इमारत में सामान्य संपत्ति के रखरखाव और मरम्मत के लिए सेवाओं और कार्यों की सूची, ऐसी सूची को बदलने की प्रक्रिया, साथ ही प्रबंधन संगठन द्वारा प्रदान की जाने वाली उपयोगिताओं की एक सूची;
3. अनुबंध की कीमत, आवासीय परिसर के रखरखाव और मरम्मत के लिए भुगतान की राशि और उपयोगिताओं के लिए भुगतान की राशि, साथ ही ऐसे भुगतान करने की प्रक्रिया निर्धारित करने की प्रक्रिया;
4. प्रबंधन समझौते के तहत प्रबंधन संगठन द्वारा अपने दायित्वों की पूर्ति की निगरानी की प्रक्रिया।
5. यदि आप समझौते के वर्तमान संस्करण से संतुष्ट नहीं हैं, तो समझौते से असहमति का एक प्रोटोकॉल बनाना आवश्यक है, प्रबंधन कंपनी के वकीलों के साथ कामकाजी संस्करण पर चर्चा करें, फिर निवासियों की एक सामान्य बैठक द्वारा इस पर सहमति दें और अंतिम संस्करण प्रबंधन कंपनी को जमा करें।

कैसे करें नियंत्रण?
1. अपार्टमेंट बिल्डिंग की सामान्य संपत्ति के संबंध में किए गए कार्य के प्रमाण पत्र पर अध्यक्ष या उनके प्रतिस्थापन के हस्ताक्षर होने चाहिए। तदनुसार, प्रदर्शन किए गए कार्य की जांच करना और व्यक्तिगत रूप से नियंत्रित करना आवश्यक है - फोरमैन या इंजीनियर के साथ मिलकर, अधिनियम पर हस्ताक्षर करने से पहले, कार्य स्थल का निरीक्षण करें, गुणवत्ता सुनिश्चित करें, प्रदर्शन किए गए कार्य की मात्रा और समय का अनुपालन करें, और मांग करें कि इन कार्यों की लागत अधिनियम में इंगित की जाए (यदि कोई नहीं है)।
2. समय-समय पर आपराधिक संहिता से किए गए कार्यों की एक सूची और घर के व्यक्तिगत खाते की स्थिति का प्रमाण पत्र प्राप्त करें, और परिवर्तनों की निगरानी करें।
3. यदि लागत अनुमान, प्रदर्शन किए गए कार्य की गुणवत्ता या मात्रा को समझने में कठिनाइयाँ आती हैं, तो आप विशेष कंपनियों के विशेषज्ञों को आकर्षित कर सकते हैं या निर्माण पर्यवेक्षण और आवास नियंत्रण सेवा के विशेषज्ञों द्वारा निरीक्षण के लिए कह सकते हैं।

सामान्य बैठक कैसे आयोजित करें?
1. गृहस्वामियों के सभी निर्णय अपार्टमेंट भवन की सामान्य बैठक में लिए जाने चाहिए। सामान्य बैठक का आदेश और प्रक्रिया रूसी संघ के हाउसिंग कोड (अनुच्छेद 44-48) में निर्धारित है। बैठक के बारे में सभी निवासियों को 10 दिन पहले सूचित करना आवश्यक है (प्रवेश द्वारों, सार्वजनिक क्षेत्रों में घोषणाएँ)। बैठकें दो प्रकार की होती हैं:
- आमने-सामने (सभी निवासी नियत समय और तारीख पर एक नियत स्थान पर इकट्ठा होते हैं);
- अनुपस्थित (प्रत्येक मालिक को उसके हस्ताक्षर के विरुद्ध मुद्दों के एजेंडे के साथ एक वोटिंग शीट दी जाती है)।
2. बैठक की प्रक्रिया का कड़ाई से पालन करना आवश्यक है, अन्यथा कोई भी मालिक बैठक के निर्णय को अदालत में चुनौती दे सकता है।
3. हम अनुशंसा करते हैं कि आप ध्यान दें:
- बैठक की घोषणा बैठक से 10 दिन पहले पोस्ट की जाती है;
- घोषणा में बैठक का स्थान, समय, एजेंडा, साथ ही इसका आरंभकर्ता कौन है और उसकी संपर्क जानकारी का उल्लेख होना चाहिए;
- बैठक के एजेंडे में, किसी एक आइटम में सचिव, बैठक के अध्यक्ष और मतगणना आयोग की पसंद का उल्लेख होना चाहिए;
- यदि कोई व्यक्तिगत बैठक नहीं हुई (किसी अपार्टमेंट बिल्डिंग के प्रांगण में 50% या अधिक मालिकों को इकट्ठा करना बहुत मुश्किल है), तो बैठक में अनुपस्थित मतदान पर निर्णय लिया जाता है, जिसके बारे में एक घोषणा की जाती है भी पहले से पोस्ट किया गया है, अनुपस्थित मतदान का एजेंडा व्यक्तिगत मतदान के एजेंडे से पूरी तरह मेल खाना चाहिए (बदला नहीं जा सकता)।

प्रबंधन कंपनी कैसे बदलें?
1. अपार्टमेंट इमारतों के मालिक गृह प्रबंधन का कोई भी रूप चुन सकते हैं।
2. एक प्रबंधन कंपनी को दूसरे में बदलने के लिए, रूसी संघ के हाउसिंग कोड के अनुसार एक सामान्य बैठक आयोजित करना आवश्यक है, जिसमें मालिक प्रबंधन कंपनी को बदलने का निर्णय लेंगे।
3. पिछली प्रबंधन कंपनी को मालिकों के निर्णय के बारे में लिखित रूप में सूचित करें (निर्णय की एक प्रति के साथ, और उस विशिष्ट तारीख को भी इंगित करें जिससे नई प्रबंधन कंपनी घर का प्रबंधन शुरू करने का इरादा रखती है)। रूसी संघ के कानून के अनुसार उपयोगिता सेवाओं के लिए भुगतान अवधि एक कैलेंडर माह के बराबर निर्धारित की गई है। तदनुसार, गृह प्रबंधन की आरंभ तिथि महीने के पहले दिन से मेल खाना उचित है।
4. पिछली प्रबंधन कंपनी का प्रमुख, अधिसूचना प्राप्त होने के सात दिनों के भीतर, इस घर के लिए अनुबंध की समाप्ति के बारे में शहर की ऊर्जा आपूर्ति और उपयोगिता सेवाओं को सूचित करता है, जब तक कि ऊर्जा आपूर्ति अनुबंध या द्वारा एक अलग अवधि स्थापित नहीं की जाती है। उपयोगिताओं की आपूर्ति के लिए अनुबंध।
5. पिछली प्रबंधन कंपनी नव चयनित प्रबंधन कंपनी को हस्तांतरित करती है, और यह स्वीकार करती है: घर के लिए एक तकनीकी पासपोर्ट और अन्य तकनीकी दस्तावेज, पासपोर्ट सेवा दस्तावेज, लेखा दस्तावेज और अन्य दस्तावेजों की प्रतियां।
6. यदि प्रबंधन पद्धति बदलते समय घर के दस्तावेजी हस्तांतरण के नियमों और शर्तों के साथ-साथ एक अपार्टमेंट इमारत के उचित प्रबंधन में बाधा डालने वाले अन्य मुद्दों पर सहमति तक पहुंचना सभी मामलों में संभव नहीं है, तो इच्छुक पक्ष विवाद के समाधान के लिए अभियोजक के कार्यालय या अदालत में आवेदन करना होगा।

क्या याद रखें?
1. सभी निर्णय मालिकों की सामान्य बैठक द्वारा ही लिए जाते हैं। यह याद रखना चाहिए कि, उदाहरण के लिए, एक अपार्टमेंट में तीन लोग रह सकते हैं, लेकिन मालिक केवल एक ही हो सकता है - केवल उसे वोट देने का अधिकार है।
2. सभी वोटों की गणना अपार्टमेंट के कुल क्षेत्रफल से लेकर घर के कुल क्षेत्रफल के आधार पर की जाती है।
3. सभी निर्णय, सभी कार्रवाइयां प्रलेखित की जाती हैं, आपराधिक संहिता, अधिकारियों और अन्य संस्थानों के सभी अनुरोध आने वाले नंबर के अंतर्गत आते हैं, एक प्रति सहेजी जाती है। सामान्य बैठक आयोजित की गई और कार्यवृत्त तैयार किए गए। शिकायत/अपील - संदर्भ संख्या सहित प्रति। सभी दस्तावेज़ रखना सुनिश्चित करें!
4. घर पर परिषद का कार्य कई वर्षों से जमा हुई समस्याओं और कार्यों का त्वरित समाधान नहीं है। सब कुछ एक बार में और जल्दी से करना बहुत कठिन है। इसलिए, एमकेडी परिषद का काम क्रमिक है, कम से कम एक से दो साल के लिए डिज़ाइन किया गया है।
5. निवासियों को घर के प्रबंधन, प्रबंधन की निगरानी और व्यवस्था बनाए रखने के काम में शामिल करें। संपत्ति की सीमा अपार्टमेंट की दहलीज या यहां तक ​​कि प्रवेश द्वार नहीं है, बल्कि भूमि भूखंड (यार्ड) की सीमा है।