Daudzdzīvokļu mājas padome ir salīdzinoši nesena parādība mājokļu likumdošanā. Māju īpašnieki bieži nesaprot, cik svarīgi ir izveidot tik noderīgu padomdevēju struktūru. Pašu iedzīvotāju iniciatīvas un vienaldzības trūkums rada daudzas problēmas, kuras varētu pārvarēt, savā ēkā izveidojot daudzdzīvokļu namu padomi. Statistika liecina, ka mājās, kuras apsaimnieko apsaimniekošanas sabiedrības, problēmas ar mājokļa remontu un uzturēšanu rodas daudz biežāk nekā tur, kur īpašnieki izveidojuši māju īpašnieku biedrību. Tomēr HOA izveide nav tik vienkārša, un dažos gadījumos objektīvu iemeslu dēļ tas nav iespējams. Šajā gadījumā, lai iedzīvotāju viedoklis tiktu objektīvi nodots apsaimniekošanas sabiedrībai, īpašniekiem ir jāizveidodaudzdzīvokļu māju padome.Mūsu tiesību aktos daudzdzīvokļu māju padomes izveide ir noteikta Krievijas Federācijas federālajā likumā, kas datēts ar 2011. gada 4. jūniju. Nr. 123-FZ “Par grozījumiem Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksā un atsevišķos Krievijas Federācijas tiesību aktos”. Būtisku grozījumu Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksā var saukt par obligātās daudzdzīvokļu mājas padomes ievēlēšanas procedūras ieviešanu. Mājokļu kodeksa 161.1 pants oficiāli izveidoja šādu padomdevēju iestādi, nosaucot to par Daudzdzīvokļu ēkas padomi. Tagad visu procesa dalībnieku - no apsaimniekošanas uzņēmumu vadītājiem līdz katram atsevišķam mājas īpašniekam - galvenais uzdevums ir daudzdzīvokļu nama padomes izveide.
Saskaņā ar to pašu Mājokļu kodeksu īpašnieki var izveidot īpašas komisijas un iesaistīt tos tiešā pārvaldībā. Piemēram, šādas komisijas var pārstāvēt īpašnieku intereses un apspriest līgumus ar pārvaldības sabiedrību. Tas ir saistīts arī ar to, ka mēs dažkārt piekrītam nosacījumiem, ko mums piedāvā pārvaldības sabiedrība, un parakstām līgumu, neskatoties. Taču līguma slēgšana ir atbildīgs solis. Šajā dokumentā ir jāparedz viss nepieciešamo darbu saraksts, tā izpildes laiks un biežums un daudz kas cits. Tikai pēc tam var pieprasīt tās izpildi.
Viens no galvenajiem mājas padomes uzdevumiem ir izvēlēties apsaimniekošanas uzņēmumu un pakāpe viņas darbs. Tātad, ja pārvaldības sabiedrība nepilda savas saistības pret iedzīvotājiem, īpašniekiem ir tiesības atteikties no tās pakalpojumiem. Pēc likuma šķiet, ka pietiek ar kopsapulces lēmumu, lai noslēgtu līgumu ar citu uzņēmumu. Tomēr pašlaik ir zināmas problēmas šo tiesību īstenošanā. Un dome tos var atrisināt, pārstāvot visu īpašnieku intereses.
Kā izveidot daudzdzīvokļu māju padomi.
Viss ir ļoti vienkārši! Pamatjautājums, veidojot šādu padomi, ir tas, ka tā nav jāreģistrē pašvaldībās vai citās specializētās struktūrās. Daudzdzīvokļu mājas dome nav juridiska persona, un līdz ar to tai nav pienākuma maksāt valsts nodevas par izveidošanu un reģistrāciju, pasūtīt zīmogu, atvērt norēķinu kontus, iesniegt nodokļu, grāmatvedības, statistiskās atskaites, aprēķināt un maksāt nodokļus. Cilvēkiem, kas stāsies mājas padomē, nav izvirzītas kvalifikācijas prasības. Padome ir tikai padomdevēja institūcija, kas var vienkārši iestāties par īpašnieku tiesību un interešu aizsardzību.
Padomes priekšsēdētājs var slēgt līgumus ar apsaimniekošanas sabiedrību (ja ir īpašnieku pilnvaras), kontrolēt visa veida darbu un sniegto mājokļu un komunālo pakalpojumu kvalitāti, kā arī ietekmēt politiku attiecībā uz maksas noteikšanu. mājas apkope un remonts. Likums domei piešķir diezgan plašas pilnvaras. Tāpēc ir svarīgi, lai tajā būtu patiesi pienācīgi un kompetenti īpašnieki.
Mēs veidojam padomi.
Daudzdzīvokļu māju padomes organizēšana nav nemaz tik grūta. Lēmums par tā izveidi jāpieņem telpas īpašnieku kopsapulcē attiecīgajā ēkā. Kopsapulces iniciatori var būt īpašnieki. Lēmums par mājas padomes izveidi būtu jāpieņem tikai kopsapulcē. Turklāt iniciatīvas grupai, uz kuras pleciem gulsies domes izveide, par kopsapulci ne vēlāk kā desmit dienas pirms tās norises dienas jāpaziņo pārējiem telpu īpašniekiem šajā konkrētajā ēkā.
Iedzīvotājus par kopsapulci var paziņot rakstveidā, nododot paziņojumu katrai personai vai ar paziņojumu.
Lai izveidotu padomi, iniciatīvas grupai jāveic šādas darbības:
Pirmkārt, jums jāsazinās ar pārvaldības organizāciju, lai saņemtu praktiskus ieteikumus, kā sagatavot pilnu dokumentu paketi īpašnieku kopsapulces rīkošanai. Galu galā padomes izveide ir izdevīga pašam uzņēmumam. Daudzdzīvokļu mājas telpu īpašnieku kopsapulces rīkošanas ierosinātājiem būs jāsagatavo vairāki dokumenti;
Otrkārt, tikšanās klātienē notiek ar kopīgu īpašnieku klātbūtni noteiktā vietā un laikā;
Treškārt, lai sapulce tiktu atzīta par notikušu, ir nepieciešams, lai sapulcē būtu klāt īpašnieki ar vairāk nekā 50% balsu no kopējā balsu skaita. Mērs balsojumā būs katra īpašnieka telpu izmērs. Attiecīgi, jo vairāk kvadrātmetru īpašniekam piederēs, jo nozīmīgāka būs viņa balss.
Mēs rīkojam sapulci.
Daudzdzīvokļu mājas īpašnieku kopsapulce var notikt vienā no divām formām. Pirmā forma ir kopīga klātbūtne (sapulce, kurā noteiktā vietā un laikā ieradīsies telpu īpašnieki, lai apspriestu darba kārtībā iekļautos jautājumus un pieņemtu lēmumus par balsojamiem jautājumiem).
Otrs sapulces organizēšanas veids ir balsošana prombūtnē. To veic, katram īpašniekam izsniedzot anketu vai balsošanas biļetenu, kurā norādīta darba kārtība, katram telpu īpašniekam pieņemot lēmumu par balsojamajiem jautājumiem bez savas kopīgas klātbūtnes un nosūtot šos rakstiskos lēmumus uz paziņojumā norādīto vietu vai adresi. tāda tikšanās.
Telpu īpašnieku pienācīgas apmeklējuma nodrošināšana ir viens no svarīgiem nosacījumiem kopsapulces sarīkošanai kopīgas klātbūtnes veidā. No tā ir atkarīga lēmumu pieņemšanas kompetence, tāpēc sapulci ieteicams rīkot nedēļas nogalēs. Īpaši jāatzīmē, ka balsošana neklātienē iespējama tikai tad, ja sapulce iepriekš notiek kopīgas klātbūtnes veidā. Ja šādā sapulcē nebija kvoruma, tad tikai tad var rīkot neklātienes balsojumu. Turklāt darba kārtībai jāpaliek nemainīgai.
Sapulce tiek uzskatīta par likumīgu (autoritatīvu), ja tajā piedalījās īpašnieki, kuriem ir vairāk nekā 50% balsu no kopējā balsu skaita. Lēmums par konkrēto jautājumu tiek uzskatīts par pieņemtu, ja par to nobalso vairākums no kopsapulcē piedalījušos balsu kopskaita, izņemot jautājumus, kas saistīti ar mājas rekonstrukciju, zemes gabala izmantošanu, jautājumiem. par kopīpašuma izmantošanu, kapitālā remonta jautājumiem, lēmumiem, par kuriem tiek pieņemtas 2/3 balsis.
Tātad viss tika apspriests, tika izskatītas padomes locekļu un vēl jo vairāk padomes priekšsēdētāja kandidatūras, sēdē balsoja atsevišķi par katru darba kārtībā norādīto jautājumu. Kopsapulces sekretariāts saskaita balsis un sastāda galīgo protokolu. Sapulce notika, klātesošie izteica savu gribu, demokrātija triumfēja, sapulces vadītājs un sekretārs sastāda paziņojumus par kopsapulces lēmumiem un ievieto tos visiem īpašniekiem pieejamās vietās.
Nepieciešamie dokumenti, lai izveidotu mājas padomi kopīgas klātbūtnes veidā:
iniciatīvas grupas sanāksmes protokols;
Paziņojumi ar kopsapulces darba kārtību;
Visu daudzdzīvokļu mājas telpu īpašnieku reģistrs;
Balsošanā piedalījušos īpašnieku reģistrs;
Kopsapulces protokols;
Paziņojumi, kas informē īpašniekus par pēdējā balsojuma rezultātiem.
Galvenās grūtības ar šo kopsapulces rīkošanas metodi ir tādas, ka ir gandrīz neiespējami savākt vajadzīgo īpašnieku skaitu vienuviet un īstajā laikā, un pat ar īpašumtiesības apliecinošiem dokumentiem ir noteikta neklātienes balsošanas forma.
Daudzdzīvokļu ēku padomei ir vairākas būtiskas funkcijas:
1) nodrošina daudzdzīvokļu mājas telpu īpašnieku kopsapulces lēmumu izpildi;
2) iesniedz priekšlikumus vispārējai apspriešanai daudzdzīvokļu mājas telpu īpašnieku sapulcē:
Par kopīpašuma lietošanas kārtību daudzdzīvokļu mājā, tajā skaitā zemesgabalā, uz kura atrodas māja,
Par daudzdzīvokļu mājas kopīpašuma uzturēšanas un remonta darbu plānošanas un organizēšanas kārtību,
Par kārtību, kādā tiek apspriesti līgumi, ko attiecīgās mājas telpu īpašnieki noslēguši attiecībā uz kopīpašumu attiecīgajā mājā un komunālo pakalpojumu nodrošināšanu,
3) sniedz priekšlikumus daudzdzīvokļu mājas telpu īpašniekiem par daudzdzīvokļu mājas pārvaldīšanas plānošanas jautājumiem, organizējot šo apsaimniekošanu, kopīpašuma uzturēšanu un remontu šajā ēkā;
4) iesniedz daudzdzīvokļu mājas telpu īpašniekiem pirms izskatīšanas šīs ēkas telpu īpašnieku kopsapulcē savu slēdzienu par šajā kopsapulcē izskatīšanai piedāvāto līgumu projektu nosacījumiem. Ja daudzdzīvokļu mājā tiek ievēlēta komisija līgumu projektu izvērtēšanai, precizēto slēdzienu kopā ar šādu komisiju iesniedz šīs mājas dome;
5) kontrolē pakalpojumu sniegšanu un (vai) darbu veikšanu daudzdzīvokļu mājas pārvaldīšanā, daudzdzīvokļu mājas kopīpašuma uzturēšanā un remontā un dzīvojamo un nedzīvojamo telpu īpašniekiem sniegto inženierkomunikāciju kvalitāti. daudzdzīvokļu māja un šo telpu, tajā skaitā kopīpašumā ietilpstošo telpu lietotāji šajā mājā;
6) iesniedz saskaņošanai daudzdzīvokļu mājas telpu īpašnieku kopsapulcē pārskatu par paveikto.
No uzskaitīto funkciju saraksta ir skaidrs, ka, pareizi organizējot mājas padomes darbu, ir iespējams ne tikai uzlabot apsaimniekošanas sabiedrības darba kvalitāti, bet arī ietekmēt veicamo darbu sarakstu, lai uzlabotu mājas padomes darbu. teritorijā, labiekārtot un rekonstruēt mājas inženierkomunikācijas. Un arī par daudz, daudz vairāk. Tieši bez kā nevar iedomāties kvalitatīvu modernu daudzdzīvokļu māju! Līdz ar to būs iespējams ietaupīt līdzekļus, kas iztērēti mājas uzturēšanai un komunālo maksājumu apmaksai. Un ekonomiskās krīzes laikā tas kļūst par svarīgu posteni katras ģimenes budžetā.
Daudzdzīvokļu māju apsaimniekošanas organizēšana ir nopietna lieta. Tas nozīmē zināšanas dažādās likumdošanas jomās. Pirmkārt, šis nosacījums attiecas uz likumdošanas normām, kas ir izstrādātas mājokļu un komunālo pakalpojumu jomā. Ar katru gadu pieaug pieņemto dokumentu skaits. Ir ļoti grūti tajos orientēties. Cilvēku dzīve daudzdzīvokļu namos būtiski atšķiras no dzīves privātajā sektorā. Pirmkārt, to nosaka daudzas grūtības, kurām risinājumi jāmeklē kopīgi, lielākajai daļai īpašnieku. Lai ēku uzturētu visproduktīvāk, vispirms būtu jāsaprot daudzdzīvokļu māju apsaimniekošanas organizācija, kuras izvēle būs piemērota ikvienam īpašniekam.
Kāda ir MKD vadības organizācija?
Daudzdzīvokļu māju apsaimniekošanas organizācija nozīmē, ka visi īpašumu īpašnieki (vai viņu pilnvarotie) rīkosies saskaņoti.
Šis darbs koncentrējas uz:
- nekustamā īpašuma saglabāšana un tā atbilstoša izmantošana;
- dažādu komunālo pakalpojumu nodrošināšana mājas iedzīvotājiem;
- radot komfortablus dzīves apstākļus.
Daudzdzīvokļu māju īpašniekiem ir jāizvēlas nekustamo īpašumu pārvaldīšanas organizācijas veids.
Šī problēma ir jāatrisina bez problēmām. Galu galā īpašumtiesības pārvēršas par atbildību par īpašuma stāvokli. Jums arī jāpārliecinās, ka īpašums tā sliktā stāvokļa dēļ nenodara nekādu kaitējumu citiem.
Daudzdzīvokļu mājas apsaimniekošanas organizācija ietver tās uzturēšanu atbilstošā stāvoklī. Citiem vārdiem sakot, vadītājiem ir pienākums:
- uzturēt tīrību publiskai lietošanai paredzētajās teritorijās, kā arī apkārtējā teritorijā;
- uzraudzīt komunālos pakalpojumus, slēgt līgumus ar resursu piegādātāju organizācijām;
- uzraudzīt visu būves tehnisko sistēmu stāvokli u.c.
Krievijas valdības dekrēts “Par daudzdzīvokļu ēku apsaimniekošanas standartu un noteikumu apstiprināšanu” ir piedzīvojis vairākas izmaiņas. Tomēr šī dokumenta galvenā ideja ir palikusi nemainīga.
Standarti runā par daudzdzīvokļu māju pārvaldīšanas organizēšanas darba noteikumiem. Turklāt tie nosaka amatpersonu kompetences jomu un regulē viņu pieņemtos lēmumus. Saskaņā ar Standartu noteikumiem pārvaldībā piedalās paši iedzīvotāji (un viņu asociācijas), kā arī komunālo pakalpojumu sniedzēji un pārvaldības organizācijas, Krievijas Federācijas veidojošās vienības un vietējās varas iestādes.
Saskaņā ar Standartu noteikumiem pārvaldības organizācijām ir jānodrošina īpašniekiem iespēja iepazīties ar informāciju par viņu lietām. Tas nozīmē, ka ikviens interesents var apskatīt pārvaldības sabiedrības sniegto pakalpojumu sarakstu, iepazīties ar to aprakstu un uzzināt katra pakalpojuma maksas apmēru.
Katru no daudzdzīvokļu māju apsaimniekošanas organizēšanas veidiem pavada individuālas grūtības.
Piemēram, dažreiz ir grūti nākt klajā ar vispārēju risinājumu. Jo vairāk cilvēku dzīvo mājā, jo grūtāk viņiem būs nonākt pie kopīga viedokļa.
Ja MKD pārvalda trešā persona, šajā situācijā liela nozīme ir pārvaldības sabiedrības integritātei.
Pastāv liela varbūtība, ka apsaimniekošanas organizācija īpašnieku līdzekļus novirza nepareizā vietā, kur tiem saskaņā ar likumu būtu jānonāk. Rezultātā tas viss noved pie ilgstošas tiesvedības un gaidāmās ieilgušās valdes pārvēlēšanas.
Cita starpā jums jāpatur prātā: autonomā organizācija nav ļoti ieinteresēta uzturēt māju atbilstošā stāvoklī. Bez uzraudzības daudzas problēmas var vienkārši palikt neatrisinātas.
Kādos veidos iespējams organizēt daudzdzīvokļu māju apsaimniekošanu?
Šobrīd saskaņā ar likumu ir trīs daudzdzīvokļu māju pārvaldīšanas organizēšanas iespējas.
Katram no šiem ceļiem ir gan negatīvās, gan pozitīvās puses. Atkarībā no apstākļiem pilsoņiem ir piemērotas dažādas pārvaldības organizēšanas metodes. Tomēr starp iespējām nav būtiskas atšķirības. Mājokļu kodekss un likumi, kas attiecas uz pārvaldību šajā jomā, skaidri nosaka pārvaldības organizācijas vadītāja atbildību. Lai kas tas būtu, iedzīvotājiem komunālie pakalpojumi ir jāizmanto savlaicīgi un pilnā apmērā. Tas attiecas arī uz pakalpojumiem, kas saistīti ar koplietošanas telpu uzkopšanu. Īpašuma īpašniekiem ir jānodrošina brīva piekļuve informācijai par organizāciju un tās darbību.
1. metode. Daudzdzīvokļu mājas apsaimniekošana, ko veic māju īpašnieku asociācija (HOA)
Dzīvokļu kooperatīvi un namu īpašnieku biedrības ir divas biedrības, kas pēc nozīmes ir gandrīz identiskas daudzdzīvokļu māju apsaimniekošanas ziņā. Ja tiek izvēlēta šāda pārvaldības organizācija, tad iedzīvotāji ne retāk kā reizi divos gados rīko kopsapulci, kurā balsojot (ar balsu vairākumu) tiek ievēlēts valdes priekšsēdētājs. Šīs padomes locekļu iecelšana notiek pēc tāda paša modeļa. Persona, kura kļūst par valdes priekšsēdētāju, uzņemas atbildību par visiem darbiem, kas tiks veikti mājā. Ja pēkšņi viņš neizrāda vēlmi strādāt pie jūsu sūdzībām un pieprasījumiem, kas saistīti ar nekvalitatīvu komunālo pakalpojumu sniegšanu, varat droši vērsties pie regulējošām organizācijām. Priekšsēdētājs algu saņem no pilsoņu kabatām. Viņa pienākums ir novērst visus trūkumus.
Šādām vadības organizācijām ir būtiskas atšķirības. Mājokļu kooperatīvus var izveidot tikai daudzdzīvokļu mājā, kas savulaik tika celta ar šī kooperatīva biedru iemaksām. Ir arī vērts atcerēties, ka ar šādiem sākotnējiem nosacījumiem nākotnē būs iespējams pēc vēlēšanās mainīt vadību uz HOA vai organizācijas vadību. Bet tagad nav atgriešanās.
HOA var parādīties jebkurā daudzdzīvokļu ēkā. To var veidot arī vairākās daudzdzīvokļu mājās. Tomēr ir viens nosacījums: mājām jābūt kopīgām komunikācijām. HOA balsu vairākums ļauj mainīt pārvaldības organizāciju uz pārvaldības sabiedrības vadību.
Ja mājā nav zinoša cilvēka, kurš vēlas nodarboties ar daudzdzīvokļu māju, bet iedzīvotāji nevēlas mainīt apsaimniekošanu, dzīvojamo māju kooperatīvam vai HOA ir tiesības slēgt tipveida līgumu par daudzdzīvokļu mājas pārvaldīšanu ar apsaimniekošanas organizāciju. . Šajā gadījumā nav nepieciešams mainīt pašu vadības ierīci. Un no šī dokumenta parakstīšanas brīža visas ar sabiedriskajiem pakalpojumiem saistītās problēmas kļūs par vadības organizācijas atbildību.
2. metode. Daudzdzīvokļu mājas apsaimniekošana, ko veic apsaimniekošanas organizācija (MC)
Daudzdzīvokļu māju apsaimniekošana ar apsaimniekošanas uzņēmuma palīdzību ir visizplatītākā iespēja. Pārvaldīšanas sabiedrībā var apvienot patvaļīgu skaitu ēku, kas atrodas jebkurā teritorijā. Pārvaldības organizācija galvenokārt ir komerciāla vienība peļņas gūšanai. Šajā sakarā lēmums par darbinieku algu apmēru ir organizācijas direktoram, nevis iedzīvotājiem. Pārvaldības sabiedrībai ir tiesības parakstīt dokumentus gan ar dzīvokļu īpašniekiem, gan ar HOA vai mājokļu kooperatīvu (ja iedzīvotāji balso par šādiem nosacījumiem). Dažreiz mēs nerunājam par vadības pakalpojumiem, bet tikai par apkopi. Šī iespēja ir piemērota tiem, kuri ir izvēlējušies tiešās vadības organizāciju (vai tajās mājās, kur nauda tiek maksāta tieši piegādātājiem).
Jauninājums daudzdzīvokļu māju pārvaldīšanas organizēšanā ir apsaimniekošanas sabiedrību licencēšanas likums. Turpmāk pārvaldības sabiedrībām ir jāsaņem licence. Tas ir nepieciešams, lai uzraudzības iestādes varētu izņemt no tirgus negodīgus dalībniekus. Tomēr šādām firmām netiek dota iespēja atgūties. Turklāt šis jauninājums neļauj radīt situācijas, kurās ar vienu daudzdzīvokļu māju vienlaikus tiek saistītas vairākas organizācijas.
Uzņēmumam, kas tikai ienāk tirgū, iegūt licenci daudzdzīvokļu māju apsaimniekošanai nav pārāk grūti. Viņai būs jāraksta iesniegums Dzīvokļu valsts inspekcijai. Tad pārvaldības sabiedrības direktoram būs jānokārto eksāmens. Pēdējais solis ir valsts nodevas samaksa. Gadās, ka organizācija netiek galā ar tai uzticētajiem pienākumiem. Tas kļūst skaidrs, ja kontroles iestādes tiek pārpludinātas ar iedzīvotāju pieprasījumiem. Šajā gadījumā Mājokļu valsts inspekcija, pirmkārt, var svītrot šo māju no organizācijas pārziņā esošo māju saraksta, otrkārt, kontroles iestādes var pilnībā atsaukt licenci. Šādu jauno nosacījumu mērķis bija uzlabot pārvaldības sabiedrības darba pārredzamību un skaidrību.
3. metode. Daudzdzīvokļu mājas tiešā apsaimniekošana
Pārvaldības organizācija MKD tiešās vadības laikā ir diezgan vienkārša, ja ņemam vērā tās struktūru. Bet attiecībā uz pašu vadību šī iespēja ir diezgan darbietilpīga.
Tiešo apsaimniekošanu daudzdzīvokļu mājā var noorganizēt, ja ir ne vairāk kā 30 dzīvokļi. Šī kontroles metode ir paredzēta tikai mazām mājām. Šāda daudzdzīvokļu māju apsaimniekošanas organizācija paredz, ka iedzīvotāji paši parūpēsies par visu: komunālajiem maksājumiem, sava mājokļa remontu un apkopi, un visu pārējo. Un, ja atbildība gulstas uz visiem vienlaikus, tas nozīmē, ka nevienam tās nav. Ja būs kāds pārkāpums, par kriminālatbildību vai administratīvo atbildību nebūs ne runas. Vienīgais, ko var sagaidīt no organizācijām, kas veic kontroli šajā jomā, ir tas, ka tās mēģinās uzlikt pašvaldībai par pienākumu nodot māju konkursam, lai noslēgtu apsaimniekošanas līgumu ar apsaimniekošanas uzņēmumu.
Tas notiks, ja iedzīvotāji būs neapmierināti ar saviem dzīves apstākļiem. Ja iedzīvotāji ir apmierināti ar tiešo pārvaldību, kurā visi pakalpojumi nāk tieši no resursu piegādes uzņēmumiem (un maksājums šajā gadījumā notiek bez starpniekiem), ja cilvēki patstāvīgi risina tīrīšanas un atkritumu izvešanas problēmu, tad šī pārvaldības organizēšanas metode ir vislabākā. Šeit ir viens būtisks punkts: ir pareizi jāsastāda kopsapulces protokols, kurā ievēlē MKD padomi. Ja īpašuma īpašnieki nespēj nodrošināt izmitināšanu ar minimāliem pakalpojumiem, var noslēgt apsaimniekošanas līgumu ar specializētu organizāciju darbam mājā.
Kā daudzdzīvokļu māju pārvaldīšanas organizācija tiek regulēta likumā?
Līdz brīdim, kad tika pieņemts jaunais Krievijas Federācijas Mājokļu kodekss, daudzdzīvokļu māju apsaimniekošana bija mājokļu un komunālo pakalpojumu vai speciālo dienestu darbības sfērā. Šīs struktūras pašvaldība iecēla, nebrīdinot iedzīvotājus. Tādējādi trešo pušu organizācijām bija pilnīgi neiespējami iekļūt mājokļu un komunālo pakalpojumu tirgū. Rezultātā konkurence šajā darbības jomā bija nulle. Un nebija intereses uzlabot sniegto pakalpojumu kvalitāti.
Pēc Krievijas Mājokļu kodeksa pārskatīšanas nekustamo īpašumu īpašniekiem tika dotas tiesības pašiem domāt par daudzdzīvokļu māju apsaimniekošanas organizācijas veidu. Turpmāk dzīvokļu kompleksa iedzīvotājiem bija jāorganizē kopsapulce. Un tur obligāti jāizvēlas tā vadības organizēšanas metode, kas viņiem šķiet vislabākā.
Tomēr pašreizējai likumdošanai bija savi trūkumi. Šī iemesla dēļ LCD tika pielāgots 2011. gada vasarā. Tagad pašvaldībai un pašiem iedzīvotājiem ir pilnvaras kontrolēt, kā apsaimniekošanas organizācijas veic savu darbu. Jauni ieslēgumi likumos norāda, ka HOA nevar izveidot, kamēr māja vēl ir būvniecības stadijā. Turklāt pašiem izstrādātājiem arī nav tiesību tieši piedalīties šīs vadības struktūras izveidē.
Cita starpā jaunie standarti ļauj iedzīvotājiem veikt komunālos maksājumus tieši caur resursu nodrošinātājiem, izvairoties no apsaimniekošanas organizācijas.
Kādā secībā tiek veikta MKD vadības organizēšanas metodes izvēle?
Daudzdzīvokļu māju iedzīvotājiem sapulcē (Dzīvokļu kodeksa 45.-48. pants) jāizvēlas ērta apsaimniekošanas organizēšanas metode.
Jā, viņiem vajadzētu, un nekas cits. Patiešām, saskaņā ar likumu pilsoņiem un juridiskām personām līdzās tiesībām piederēt kādam īpašumam ir arī noteikta veida pienākumi. Viņi ir atbildīgi par šī īpašuma pareizu uzturēšanu. Tas nedrīkst kaitēt gan īpašnieka, gan trešo personu īpašumam vai veselībai.
Sapulces iniciators (gan par daudzdzīvokļu mājas pārvaldīšanas metodes korekciju, gan jautājumā par tās izvēli) ir jebkurš īpašnieks (kā arī to grupa, tajā skaitā pašvaldības īpašuma daļas daudzdzīvokļu mājā pārstāvji).
Kopsapulce ir lemttiesīga, ja tajā piedalās pilsoņi vai viņu pārstāvji ar 50% balsu no visiem (LK 42. pants). Lēmums par daudzdzīvokļu māju pārvaldīšanas organizēšanas metodes izvēli atzīstams par spēkā esošu, ja par to nobalsojuši vairāk nekā 25% balsu.
Sapulces lēmums ir saistošs visiem īpašniekiem. Tās ietekmē nonāk arī tie iedzīvotāji, kuri nepiedalījās balsojumā. Arī tie, kas balsoja pret, būs spiesti piekrist vispārējam lēmumam.
Ja īpašnieki vēlas, tad jebkurā laikā ar kopsapulces lēmuma palīdzību var mainīt daudzdzīvokļu mājas apsaimniekošanas organizāciju.
Sapulces lēmumu, kas pieņemts, neievērojot Dzīvokļu kodeksa prasības, īpašnieks var apstrīdēt tikai tiesā.
Dzīvokļu valsts inspekcijas darbinieki var vērsties tiesā, lai atzītu par spēkā neesošu sapulces lēmumu, kas pieņemts, pārkāpjot Dzīvokļu kodeksa noteikumus.
Tikai tiesas ceļā un tikai īpašniekam ir tiesības apstrīdēt sapulces lēmumu, ja viņš tajā nebija vai balsoja pret, un lēmums skar viņa intereses un tiesības.
Pārsūdzības pieteikumu tiesā iesniedz sešu mēnešu laikā no dienas, kad pilsonis uzzināja vai viņam vajadzēja uzzināt par lēmumu. Pilsoņiem, kuri pamatotu iemeslu dēļ nokavējuši procesuālo termiņu, to var atjaunot (saskaņā ar Civilprocesa kodeksa 112. pantu).
Ja tiesa neatjauno termiņu, jebkurš īrnieks, kurš nepiekrīt lēmumam, var ierosināt citu sapulci, liekot uz balsošanu jautājumu par iepriekšējā lēmuma atcelšanu.
Kuru līgumu parakstīšana nozīmē daudzdzīvokļu māju apsaimniekošanas organizēšanu?
Ja daudzdzīvokļu māju apsaimnieko māju īpašnieku biedrība(dzīvokļu kompleksi, citi patērētāju kooperatīvi) šīs juridiskās personas paraksta dažādus dokumentus. Tas ietver daudzdzīvokļu māju apsaimniekošanas līgumu un līgumus par komunālo pakalpojumu sniegšanu. Paraksti nepieciešami arī līgumam par kopīpašuma uzturēšanu un remontu daudzdzīvokļu mājā un citiem līgumiem.
Pastāv divas līgumiskās mijiedarbības shēmas, kas veidojas starp daudzdzīvokļu kompleksu iedzīvotājiem un organizācijām, kas sniedz mājokļu un komunālos pakalpojumus, pārvaldot dzīvojamo kompleksu un māju īpašnieku biedrību rokas:
- Daudzdzīvokļu māju iedzīvotāji dokumentu parakstīšanas tiesības uztic HOA (PK, LCD), un HOA (PK, LCD) jau sastāda un paraksta apsaimniekošanas līgumu ar apsaimniekošanas organizāciju. Viņa, savukārt, atrod pakalpojumu sniedzējus un slēdz ar tiem līgumus HOA (PC, LCD) vārdā.
- Dzīvokļu kompleksu iedzīvotājiem ir atļauts parakstīt papīrus par HOA pakalpojumu sniegšanu (PC, LCD). Tas ir iekļauts sapulces lēmumā, pārvaldības līgumā, HOA, PC, LCD statūtos.
Izvēloties daudzdzīvokļu mājas apsaimniekošanas metodi apsaimniekošanas organizācijai Iedzīvotāji paraksta apsaimniekošanas līgumus, kuros ir informācija par:
- darbi un pakalpojumi kopīpašuma remontam un uzturēšanai daudzdzīvokļu ēkās, algoritms šo pašu pakalpojumu saraksta labošanai, komunālo pakalpojumu saraksts, par kuriem organizācija ir atbildīga;
- daudzdzīvokļu mājas kopīpašuma sastāvs, mājas adrese;
- organizācijas saistību izpildes uzraudzības princips;
- kā tiek noteiktas līguma izmaksas, kā tiek aprēķināts maksājumu apjoms par remontu un apkopi, par komunālajiem maksājumiem un kāda ir maksājumu secība.
Pārvaldības līgums ar vadības organizāciju pēc satura atbilst līgumam par maksas pakalpojumu sniegšanu, ko paredz Krievijas civillikums.
Saskaņā ar Civilkodeksa 780. panta noteikumiem darbuzņēmējam (šajā gadījumā vadības organizācijai) ir jāsniedz pakalpojumi neatkarīgi (ja līgumā par maksas pakalpojumu sniegšanu nav noteikti citi nosacījumi). Tādējādi organizācija vai nu pati nodrošina iedzīvotājiem daļu komunālo pakalpojumu saskaņā ar daudzdzīvokļu mājas pārvaldīšanas līguma nosacījumiem, vai (cita iespēja) darbojas kā saikne starp pakalpojumu sniedzējiem un šīs ēkas iedzīvotājiem.
Līgumus ar pakalpojumu sniedzēju organizācijām pārvaldības sabiedrība slēdz nevis savā, bet iedzīvotāju vārdā.
Tiešā kontrolē MKD ir vairāki sadarbības veidi ar organizācijām, kas sniedz sabiedriskos pakalpojumus:
- Līgumi tiek sastādīti ar visiem (iespējams, ar vairākuma) pilsoņiem. Visi vai lielākā daļa īpašnieku ir viena dokumenta puse.
- Ar sapulces lēmumu jautājumos, kas attiecas uz darbu ar trešo personu organizācijām, viens no iedzīvotājiem var ierasties ar pilnvaru no pārējiem.
- Papīri tiek parakstīti ar katru īrnieku savā vārdā.
Pašreizējā likumdošana ļoti pilnībā atspoguļo izveidotās shēmas daudzdzīvokļu māju apsaimniekošanas organizēšanā. Pateicoties likumos noteiktajām normām, cilvēki var izvēlēties sev ērtāko saimniekošanu, lai īstenotu savas tiesības rīkoties ar īpašumu.
Kā tiek organizēta daudzdzīvokļu māju apsaimniekošana, ja nav izvēlēta īpašnieku apsaimniekošanas metode?
Ja pilsoņi, kas dzīvo daudzdzīvokļu mājā, gadu iepriekš konkurenci kopsapulcē nevarēja izvēlēties konkrētu apsaimniekošanas organizāciju (vai lēmums netika īstenots), Dzīvokļu kodekss uzdod pašvaldībām rīkot atklātu konkursu, lai apsaimniekošanas sabiedrība pārvaldītu daudzdzīvokļu māju.
Ja lēmumu par apsaimniekošanas organizēšanu īpašnieki nav pieņēmuši patstāvīgi, valsts valdībai ne vēlāk kā mēnesi pirms dzīvokļa pārvaldīšanas līguma termiņa beigām (pamatojoties uz konkursa rezultātiem) ir jārīko īpašnieku sapulce, lai lemtu par pārvaldīšanas organizēšanu. daudzdzīvokļu mājas apsaimniekošanas iespēja.
Ja pirms līguma noslēgšanas īpašnieki nav vienojušies par konkrētu pārvaldības organizāciju (vai lēmums netika īstenots), iestādes atkal rīko atklātu konkursu.
Dokumentu veidlapas ir ietvertas Valdības 2006.gada 6.februāra rīkojumā Nr.75 “Par kārtību, kādā pašvaldības iestāde rīko atklātu konkursu daudzdzīvokļu māju pārvaldīšanas organizācijas izvēlei”. Tos nevar grozīt ne sacensību organizators, ne Krievijas Federācijas veidojošās vienības valsts iestādes.
Pamatojoties uz tādiem, tiek rīkotas atklātās sacensības principi:
- godīga konkurence;
- vienādu dalības nosacījumu veidošana jebkuras organizatoriskās un juridiskās formas juridiskām personām un individuālajiem uzņēmējiem;
- informācijas pieejamība par konkursu un tā norises atklātības nodrošināšana;
- efektīva iedzīvotāju naudas izmantošana drošiem un labvēlīgiem telpu izmantošanas nosacījumiem daudzdzīvokļu ēkās;
- pareizu kopīpašuma kopšanu daudzdzīvokļu mājā;
- komunālo pakalpojumu nodrošināšana iedzīvotājiem, kuri izmanto telpas mājā.
Atklātām sacensībām un rezultātu summēšanai organizators veido formas konkursa komisija. Tajā nevar iekļaut personas, kuras ir personīgi ieinteresētas notikuma iznākumā. Ja šādas personas tiek atklātas, organizatoram tās nekavējoties jāizņem no komisijas un jāieceļ citas personas.
Konkursa komisijas sēdēs atļauts ierasties dzīvojamo māju kooperatīvu, dzīvojamo māju kompleksu, māju īpašnieku biedrību un citu specializēto patērētāju kooperatīvu, kā arī patērētāju sabiedrisko biedrību (to apvienību, biedrību) pārstāvjiem.
Paziņojums par konkursu organizators (vai specializēts uzņēmums) ievietojis oficiālajā presē un publicējis oficiālajā tīmekļa vietnē ne mazāk kā 30 dienas pirms dalības pieteikumu iesniegšanas termiņa beigām.
Atbilstoši pasākuma Nolikuma nosacījumiem par uzvarētāju tiek atzīta organizācija, kas par organizatora noteikto samaksu piedāvāja veikt lielāko darbu apjomu pie daudzdzīvokļu mājas kopīpašuma remonta un uzturēšanas.
Pamatojoties uz Dzīvokļu kodeksa 161.panta 5.daļu, pašvaldībām 10 dienu laikā no konkursa dienas jāpaziņo visiem daudzdzīvokļu mājas īpašniekiem par rezultātiem un pārvaldīšanas līguma noteikumiem.
Tas, kurš uzvar konkursā, 20 dienu laikā no konkursa protokola apstiprināšanas dienas nosūta parakstītos daudzdzīvokļu māju pārvaldīšanas līgumu projektus iedzīvotājiem parakstīšanai Art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 445.
Iedzīvotājiem ir jāparaksta apsaimniekošanas līgums ar uzvarējušo organizāciju.
Daudzi dzīvokļu īpašnieki Krievijas Federācijā dod priekšroku savas ēkas īpašuma pārvaldīšanai kopā ar citiem iedzīvotājiem HOA veidā. Šādas struktūras izveidi diezgan stingri reglamentē likums, tomēr šīs iniciatīvas īstenošana paredz pilnīgi loģisku scenāriju. Kā organizēt HOA mājā? Kādām likumdošanas niansēm jāpievērš īpaša uzmanība?
Mājas kontroles iespējas
Māju īpašniekiem daudzdzīvokļu mājās kaut kādā veidā jāorganizē kopīpašuma kopīpašuma apsaimniekošana, jānodrošina ēkas inženierkomunikāciju piegāde un jāuztur tās tehniskais stāvoklis. To var izdarīt trīs shēmās.
Pirmkārt, ir iespēja organizēt māju tiešu apsaimniekošanu no mājas īpašniekiem. Tas ir iespējams, ja tajā ir ne vairāk kā 16 dzīvokļi.
Otrkārt, var izveidot māju īpašnieku biedrību vai kooperatīvu.
Treškārt, jūs varat nodot māju pārvaldības sabiedrībai.
Kura no šīm iespējām ir labāka? Kāpēc daudzi pilsoņi brīnās, kā izveidot HOA savās mājās?
Fakts ir tāds, ka māju īpašnieku biedrība parasti ir ekonomiski izdevīgāka. Pamatu utilītprogrammās nav necaurspīdīgu marķējumu. Un arī dzīvokļu īpašnieku savstarpējā komunikācija veicina konstruktīvu attiecību veidošanu starp kaimiņiem, kopīgi risinot iespējamās grūtības mājas pārvaldīšanā, kuras apsaimniekošanas sabiedrība ne vienmēr var kompetenti atrisināt.
Sīkāk apskatīsim dažas HOA atšķirīgās iezīmes.
Īpatnības
Ja mājas iedzīvotāji nolems izveidot HOA, viņi varēs izmantot vairākas priekšrocības, kas saistītas ar kopīpašuma apsaimniekošanas organizēšanu un mājokļa nodrošināšanu ar nepieciešamajiem komunālajiem pakalpojumiem.
Tā, piemēram, HOA var atrisināt dažas problēmas pati vai piesaistīt ārējus darbuzņēmējus. Ja HOA ir noslēgusi līgumu ar pakalpojumu organizāciju, tad tai ir tiesības kontrolēt attiecīgo pakalpojumu sniegšanas kvalitāti. HOA darbuzņēmējam ir jānodrošina savu funkciju izpilde tā, lai rezultāts atbilstu Krievijas Federācijas valdības noteiktajiem kritērijiem attiecībā uz komunālajiem pakalpojumiem.
HOA ir atbildīga par vispārējā pārvaldībā esošā īpašuma uzturēšanu saskaņā ar tehniskajos noteikumos noteiktajiem kritērijiem, kā arī Krievijas Federācijas valdības apstiprinātajiem tiesību aktiem.
Tādējādi HOA ir ne tikai iespēja, bet arī papildu pienākums īpašniekiem pret saviem kaimiņiem, tā ir atbildība un vēlme izpētīt dažādas nianses, kas saistītas ar kopīpašuma apsaimniekošanu un attiecīgo komunālo pakalpojumu izmantošanas organizēšanu iedzīvotājiem.
Kas var izveidot HOA?
Māju īpašnieku biedrību kopīgu saimniecības pakalpojumu kopīgai vadīšanai var organizēt vienas vai vairāku daudzdzīvokļu māju iedzīvotāji, kas atrodas uz viena vai pierobežas zemes gabala. Tāpat HOA var apvienot vairākas tuvumā uzbūvētas ēkas, pat ja katrai ir viens un tas pats īpašnieks. Māju īpašnieku biedrības var veidot vasarnieki, un partnerības struktūrā var ietilpt personīgie zemes gabali, garāžas un citi ar dzīvojamo māju infrastruktūru saistīti objekti.
Kā organizēt HOA? Apskatīsim vairākus šīs iniciatīvas īstenošanas posmus.
Iedzīvotāju informēšana
Pirmais posms ietver īpašnieku kopsapulces organizēšanu. Taču pirms tam tiek apkopota nepieciešamā informācija par mājas vai ēku grupas iedzīvotājiem. Attiecīgo informāciju var pieprasīt Federālā reģistrācijas dienesta teritoriālajā birojā. Jums var būt nepieciešama arī informācija par telpām, kas ir pārstāvētas mājas struktūrā. Tas ir jāpieprasa BTI.
Tālāk vajadzētu izveidot īpašnieku iniciatīvas grupu, kas būtu atbildīga par iedzīvotāju kopsapulces rīkošanu. Parasti šie paši cilvēki ir atbildīgi par HOA organizēšanu un visos turpmākajos partnerības izveides posmos. Tāpēc atbilstoša komanda būtu jāveido no pilsoņiem, kuriem ir pietiekami daudz laika, lai iesaistītos šajā sabiedriski lietderīgajā darbībā.
Labākais veids, kā nodot informāciju
Īpašnieku iniciatīvas grupai turpmāk jānosūta rakstiski paziņojumi citiem iedzīvotājiem par kopsapulces tuvošanos. Šajā dokumentā jānorāda, kur pasākums notiks, kurš ir atbildīgs par tā organizēšanu un ar ko var sazināties, lai uzdotu jautājumus. Paziņojumā jāiekļauj arī sanāksmes darba kārtības saturs. Svarīga nianse: ja mājā ir, piemēram, veikals, tad arī dokuments jāsūta uz turieni.
Attiecīgos paziņojumus vēlams sūtīt ierakstītā vēstulē. Jūs, protams, varat tos nodot iedzīvotājiem personīgi, taču jums ir jāņem no viņiem kvīts par dokumenta saņemšanu. Paziņojumi jāizsūta 10 dienas pirms kopsapulces. Iniciatīvas grupas dalībniekiem jāsaglabā dokumenti, kas apliecina, ka iedzīvotāji ir iepazinušies ar informāciju.
Nākamais svarīgais posms, lai izlemtu, kā ātri un rentabli organizēt HOA, ir faktiski kopsapulces rīkošana. Apsvērsim attiecīgās nianses.
Kopsapulce
Galvenais lēmumu pieņemšanas instruments īpašnieku kopsapulcē ir balsošana. Tāpēc cilvēkiem, kuri ir atbildīgi par HOA organizēšanu, ir jāsagatavo īpašas veidlapas, lai izteiktu iedzīvotāju gribu. Šo dokumentu struktūra ir ļoti vienkārša – tām jābūt tabulām ar pilnu nosaukumu, kā arī ailēm “Par”, “Pret” un “Atturas”. 
Sapulces sākumā jāievēl tās vadītājs - ar atnākušo īpašnieku balsu vairākumu. Tāpat jāizvēlas sekretārs, kurš protokolēs iedzīvotāju sapulci. Būtiski, ka pasākumā piedalās vairāk nekā divas trešdaļas balsstiesīgo ēkas iedzīvotāju. Tas ir priekšnoteikums, lai pareizi organizētu HOA. Tas, kas tiks lemts sapulcē, ir obligāts visiem iedzīvotājiem, arī tiem, kuri uz pasākumu nebija ieradušies. Ja nav izdevies savākt divas trešdaļas īpašnieku, iniciatīvas grupai būs jāatkārto darbs pie sapulces organizēšanas. Iespējams, ka viņiem savās aktivitātēs būs jāiekļauj kampaņas sastāvdaļa.
Kopsapulces laikā iedzīvotāji pieņem lēmumu par personālsabiedrības izveidi, apstiprina HOA statūtus, ievēlē tās valdes locekļus, kā arī ieceļ revīzijas komisiju.
Sanāksmes protokola sastādīšana
Pēc HOA sanāksmes sekmīgas norises tās rezultāti jāieraksta protokolā. Šis dokuments ir vissvarīgākais no juridiskā viedokļa, lemjot, kā organizēt HOA mājā. Protokols jāsagatavo iniciatīvas grupai un jāatbilst Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa noteikumiem.
Attiecīgajā dokumentā jābūt informācijai par sapulces ierosinātāju, apspriestajiem jautājumiem un balsošanu. Protokola svarīgākais punkts ir informācija par to, cik cilvēku ieradās uz sapulci, kā arī viņu dzīvokļu platības korelācija ar visas ēkas kopējo rādītāju.
10 dienu laikā pēc sēdes iedzīvotāji jāiepazīstina ar protokolu. No tā var izgatavot vairākas fotokopijas un izkārt pie ieejām vai speciālos informatīvajos stendos, ievietot pastkastītēs un, ja iespējams, nodot kopijas iedzīvotājiem personīgi.
Harta ir HOA galvenais dokuments. Apskatīsim tā sastāva iezīmes.
Hartas apstiprināšana
Hartas apstiprināšana ir vissvarīgākais nosacījums, lai atrisinātu jautājumu par to, kā likumīgi organizēt HOA.
Dokumenta struktūrā jāiekļauj šādi punkti:
- vispārīgie noteikumi;
- formulējumi, kas atspoguļo HOA mērķus un darbības;
- HOA juridiskais statuss;
- īpašumtiesības uz telpām mājā;
- līdzekļi, HOA īpašums;
- HOA saimnieciskā darbība;
- dalības funkcijas;
- HOA un tās biedru tiesības, pienākumi;
- HOA pārvaldes institūcijas;
- personālsabiedrības kopsapulces rīkošanas nianses;
- noteikumi par HOA reorganizāciju un likvidāciju.
Nolikumu var apstiprināt tikai tad, ja par to nobalso vairāk nekā divas trešdaļas māju īpašnieku.
HOA reģistrācija
Nākamais solis, lai izlemtu, kā organizēt māju īpašnieku biedrību, ir faktiskā HOA reģistrācija. Aģentūra, kas ir atbildīga par šo procedūru, ir Federālais nodokļu dienests.
Lai reģistrētu HOA, jums ir jāsamaksā valsts nodeva, jāaizpilda pieteikums (tā veidlapu izsniegs Federālais nodokļu dienests), šis dokuments ir jāapstiprina pie notāra, jāuzņem 2 hartas kopijas, 3 notariāli apliecinātas dokumenta kopijas. sanāksmes protokolu un to visu nogādājiet Federālā nodokļu dienesta teritoriālajā birojā pilsētā. Pēc tam, kad departaments noteiktajā kārtībā reģistrē HOA, biedrības valdes locekļiem ir jāatver bankas konts. Pēc tam jūs varat sākt strādāt.
Formalitātes pēc reģistrācijas pabeigšanas
Apsvērsim dažas nianses, kas raksturīgas HOA izveides pēdējiem posmiem. Mēs esam pētījuši, kā organizēt partnerību kopsapulces un statūtu apstiprināšanas ziņā. Taču valdei ir jāveic vairākas citas likumā noteiktas darbības. Tā, piemēram, ja pirms HOA izveides māja piederēja apsaimniekošanas sabiedrībai, tad tam noteiktajā kārtībā jāpaziņo, ka īpašnieki nolēma paši parūpēties par mājokļa uzturēšanu un izveidoja personālsabiedrības .
Mājas nodošana HOA pārvaldībā tiek veikta, piedaloties īpašai komisijai. Tās sastāvā ir pašvaldību iestāžu, kā arī izveidotās personālsabiedrības pārvaldes institūciju pārstāvji. Šajā tiesisko attiecību posmā māja tiek ierakstīta HOA bilancē saskaņā ar nodošanas un pieņemšanas aktu.
Mēs apskatījām, kā organizēt HOA un kā māja tiek pieņemta no pārvaldības sabiedrības. Kādas ir citas svarīgas personālsabiedrības vadības institūciju darbības pēc visu nepieciešamo pilnvaru saņemšanas? Piemēram, drīz pēc veiksmīgas HOA reģistrācijas un ar to saistītās procedūras, kas saistītas ar mājas pieņemšanu, būs jānoslēdz līgumi ar pakalpojumu uzņēmumiem par komunālo pakalpojumu sniegšanu. Vēl viena svarīga darba sastāvdaļa ir mājas uzturēšanas maksājumu aprēķināšanas sistēmas organizēšana.
Mēs uzzinājām, kā izveidot HOA. Mūsu apkopotie soli pa solim norādījumi skar šīs procedūras galvenos punktus. Var atzīmēt, ka Krievijas Federācijas mājokļu likumdošana tiek koriģēta diezgan bieži. Tāpēc mājas kolektīvās pārvaldīšanas iniciatoriem periodiski jāuzrauga attiecīgās izmaiņas tiesību aktos, lai HOA darbs būtu pilnībā likumīgs.
HOA organizācija: likumdošanas nianses
Apskatīsim dažas juridiskās nianses, veidojot HOA. Kā organizēt partnerību, pilnībā ievērojot likumu, ir jautājums, kas ir aktuāls katrā attiecīgās māju īpašnieku iniciatīvas īstenošanas posmā. Kam HOA izveides iniciatoriem būtu jāpievērš īpaša uzmanība, lai nodrošinātu savu darbību atbilstību likuma prasībām?
Piemēram, ja rodas jautājums par to, kā organizēt māju īpašnieku biedrību jaunbūvē, tad pirmais, kam jāpievērš uzmanība, ir tas, ka māja ir jānodod ekspluatācijā līdz brīdim, kad notiek darbs pie partnerības izveides.
Vēl viens būtisks aspekts ir tas, ka protokols, kas sastādīts, pamatojoties uz kopsapulces rezultātiem, ir jāparaksta visiem, kas par to balsojuši. Ja šis kritērijs netiek izpildīts, Federālais nodokļu dienests atsakās reģistrēt partnerību.
Ja HOA veido privātmāju vai vasarnīcu īpašnieki, tad attiecīgais lēmums jāpieņem ikvienam, kam pieder attiecīgais nekustamais īpašums. Savukārt, ja runājam par HOA valdes priekšsēdētāja ievēlēšanu, tad pieļaujams, ka balso vismaz divas trešdaļas īpašnieku.
Mājas apsaimniekošana HOA
Starp juridiskajām kategorijām, kas ir diezgan jaunas Krievijas Federācijas tiesību aktos, kas saistītas ar kopīpašuma pārvaldīšanas organizāciju, ir daudzdzīvokļu mājas padome. Šī publiskā struktūra ir paredzēta, lai aizstātu HOA vai pārvaldības sabiedrību to pagaidu prombūtnes dēļ. Daudzdzīvokļu mājas padome ir jāizveido, ja ēkā ir vairāk par 4 dzīvokļiem. Tāpat kā HOA gadījumā tiek pieņemts, ka tiks ievēlēts šīs institūcijas priekšsēdētājs. Viņam jābūt vienam no daudzdzīvokļu mājas struktūrā iekļauto dzīvokļu īpašniekiem. Ja iedzīvotāji neveidos daudzdzīvokļu namu padomi, tad pašvaldībām pašām būs jārosina dzīvokļu īpašnieku kopsapulce.
Saistībā ar straujo komunālo pakalpojumu reformu ir radusies steidzama nepieciešamība pēc daudzdzīvokļu māju pareizas apsaimniekošanas. Ja iepriekš šie jautājumi bija valsts un pašvaldību pārziņā, tad tagad rūpju nasta tiek uzlikta tieši iedzīvotājiem - dzīvojamo telpu īpašniekiem. Vairumā gadījumu īpašnieki nav gatavi paši apsaimniekot savas mājas, kas rada daudzas problēmas, kurām nepieciešams risinājums. Mēģināsim izprast šo jautājumu.
Daudzdzīvokļu mājas pārvaldīšana nozīmē iedzīvotāju dzīves apstākļu nodrošināšanu, komunālo pakalpojumu nodrošināšanu, kopīpašuma uzturēšanu, šī īpašuma lietošanas kārtības noteikšanu.
Krievijas Federācijas Mājokļu kodekss nosaka šādus pārvaldības veidus:
vadības organizācija;
dzīvojamo telpu īpašnieki;
mājokļi vai specializēti kooperatīvi;
māju īpašnieku biedrība.
Pārvaldīšanas veids tiek izvēlēts īpašnieku kopsapulcēs un jebkurā laikā var tikt mainīts. Ja kalendārā gada laikā īpašnieki nav izlēmuši par apsaimniekošanas veidu, pašvaldības konkursa kārtībā nosaka apsaimniekošanas sabiedrību.
Daudzdzīvokļu mājas apsaimniekošana apsaimniekošanas organizācijās
Pārvaldības organizācija ir juridiska persona, kas veic mājas apsaimniekošanu, ekspluatāciju, sanitāro un apkopi.
Šāda veida apsaimniekošana tiek veikta saskaņā ar līgumu, kas noslēgts ar īpašuma īpašniekiem. Pārvaldīšanas līgums paredz vienādus nosacījumus iedzīvotājiem un tam ir noteikts derīguma termiņš.
Līgumā jānorāda:
mājas adrese un īpašumu saraksts, kas tiks apsaimniekoti;
mājas remontdarbu un tā uzturēšanas darbu saraksts un to biežums, nodrošinātie komunālie maksājumi;
uzturēšanas, remonta izmaksu apmēra aprēķināšanas kārtību, pakalpojumu izmaksas, apmaksas kārtību;
veids, kā īpašnieki var kontrolēt saistību izpildi.
Pārvaldības sabiedrībai ir pienākums uzsākt līguma izpildi trīsdesmit dienu laikā. Mājas īpašniekiem ir tiesības atteikties izpildīt līgumu, pamatojoties uz apsaimniekošanas organizācijas nepienācīgu līguma izpildi. Tas arī paredz līguma pirmstermiņa izbeigšanu, pamatojoties uz vadības veida maiņu.
Daudzdzīvokļu mājas apsaimniekošana no īpašnieku puses
Daudzdzīvokļu mājas apsaimniekošana no pašu īpašnieku puses ir atļauta, ja dzīvokļu skaits apsaimniekotajā ēkā nepārsniedz divpadsmit. Ar šo pārvaldīšanas veidu saistītie jautājumi, tai skaitā par mājas padomes ievēlēšanu un tās dalībnieku skaitu, tiek risināti balsojot īpašnieku sapulcē. Piemēram, kopsapulcē tiek izvirzīts jautājums par ikmēneša iemaksu apmēru par . Sapulcē tiek balsots par paredzamo maksājuma apmēru un pieņemts lēmums, kas saņem vairāk nekā 50% balsu.
Mājas padomei ir pienākums:
nodrošināt sapulces lēmumu izpildi;
iesniedz sapulcei priekšlikumus remontdarbu veikšanai un inženierkomunikāciju nodrošināšanai;
iesniegt priekšlikumus vadībai;
sniegt savu viedokli par projektu līgumiem;
kontrolēt darbu izpildi un sniegto pakalpojumu kvalitāti.
Daudzdzīvokļu mājas apsaimniekošana, ko veic dzīvojamo māju kooperatīvi
Mājokļu kooperatīvs ir brīvprātīga pilsoņu apvienība, kas izveidota, lai apmierinātu vajadzību pēc mājokļiem un pārvaldītu mājas. Šāda kooperatīva biedri par saviem līdzekļiem piedalās īpašumu iegādē, kapitālajos remontos, māju uzturēšanā. Biedrībā jābūt vismaz pieciem biedriem, bet ne vairāk par dzīvokļu skaitu būvējamajā vai pērkamajā ēkā.
Kooperatīva dalībnieks var būt juridiska persona vai pilsonis, kurš sasniedzis sešpadsmit gadu vecumu. Personas, kuras vēlas iestāties kooperatīvā, tiek uzskatītas par biedriem pēc iestāšanās maksas samaksas.
Katram šāda kooperatīva dalībniekam ir pienākums veikt paju maksājumus. Pajas iemaksas noteikumus un nosacījumus regulē kooperatīva statūti.
Kooperatīva dalībnieks tiek nodrošināts ar mājokli kooperatīva ēkā ar nodevu lēmumu atbilstoši iestāšanās brīdī veiktās iemaksas apmēram. Dzīvojamo telpu īpašumtiesības sākas no iemaksas pilnas samaksas brīža.
Dzīvojamo māju kooperatīva īpašuma sadalīšana notiek starp akcionāriem un ir pieļaujama, ja ir izolētas telpas. Ja ir saistīta ar nekustamā īpašuma izolāciju, arī šāds īpašums ir sadalāms.
Daudzdzīvokļu mājas apsaimniekošana HOA
Māju īpašnieku asociācija (HOA) ir īpašnieku apvienība, kuras mērķis ir federālo tiesību aktu robežās vispārēji pārvaldīt, iegūt īpašumtiesības, izmantot, atsavināt kopīpašumu, māju īpašnieku īpašumu, lai izveidotu, palielinātu un saglabātu. tāds īpašums.
Šādas personālsabiedrības biedru skaitam jābūt lielākam par 50% no kopējā īpašnieku skaita. Lēmumu par personālsabiedrības dibināšanu pieņem pilnsapulce, pamatojoties uz balsošanas rezultātiem.
Šādas partnerības var izveidot:
nekustamo īpašumu īpašniekiem mājās, kurās dzīvokļu skaits ir ne vairāk kā trīsdesmit, ja mājas atrodas uz zemesgabaliem ar kopēju robežu, kopīgu inženiertehnisko, tehnisko nodrošinājumu un infrastruktūru.
vairāku tuvējo māju īpašnieki, lauku mājas ar dārza gabaliem, ja šādas mājas atrodas uz zemes gabaliem ar kopēju robežu, kopīgu inženiertehnisko nodrošinājumu un šīs mājas apkalpojošo infrastruktūru.
Lai veiktu uzdotās funkcijas, personālsabiedrībai ir pienākums:
apsaimniekot daudzdzīvokļu māju
nodrošināt īpašuma sanitāri tehnisko stāvokli
nodrošināt, ka dalībnieki pilda pienākumus par īpašuma uzturēšanu un remontu mājā
Šādu personālsabiedrību pārvaldes institūcija ir personālsabiedrības valde. Sabiedrības augstākā pārvaldes institūcija ir īpašnieku sapulce.
HOA ir tiesības veikt saimniecisko darbību, proti:
nekustamā īpašuma uzturēšana un remonts;
celtniecība;
īpašuma noma mājā.
Uzņēmējdarbības līdzekļi tiek izmantoti vispārējo izdevumu segšanai.
Neatkarīgi no izvēlētā apsaimniekošanas veida mājas apsaimniekotājs ir atbildīgs par viņam uzliktajām saistībām pret īpašniekiem.
Mājas pārvaldīšanas rezultātā pārkāpto īpašnieku mājokļa tiesību aizsardzība ir uzticēta pārvaldošajai personai un Krievijas Federācijas tiesu sistēmai.
Kur sākt?
1. Pēc daudzdzīvokļu mājas (MKD) padomes izvēles ieteicams rīkot pirmo tikšanos ar ievēlēto domi, lai iepazītos, sazinātos, apmainītos ar kontaktinformāciju un saprastu, kā dome var strādāt visefektīvāk. Piemēram, padomē bija dažādu profesiju iedzīvotāji – jurists, inženieris, ekonomists. Ir loģiski, ka katram ir sava darba joma, kurā viņš saprot labāk par citiem. Šajā gadījumā mājas padomes kopējā efektivitāte būs augstāka!
2. Nepieciešams izpētīt pārvaldības sabiedrības (MC) finansiālo un saimniecisko darbību sava mājokļa uzturēšanai:
- MKD apsaimniekošanas līgums;
- mājas kontā uzkrāto līdzekļu apjoms;
- atskaites par paveikto pēdējos gados;
- apkopes un remonta tarifu struktūra, pakalpojumu cenas;
- ap māju veikto darbu saraksts un šī darba veikšanas pamatojums;
- veikto darbu tāmes analīzei un citiem dokumentiem.
3. Kopā ar apsaimniekošanas uzņēmuma darbinieku (galveno inženieri vai citu atbildīgo personu) apsekojiet un izpētiet mājas kopīpašumu, noformējiet apskates aktu, pierakstiet visus komentārus. Pievērsiet īpašu uzmanību iznīcināšanai, bojājumiem un citiem bīstamiem aspektiem. Ja ir bojājumi, atstājiet protokola kopiju Kriminālkodeksā zem ienākošā numura, lai tos novērstu. Iegūstiet kadastra plānu no Krimināllikuma un noskaidrojiet zemes gabala robežas zem MKD.
4. Izstrādāt nepieciešamo darbu plānu dzīves komforta uzlabošanai nākamajam gadam (piemēram, dalība vērienīgā renovācijas programmā, ieeju atjaunošana, videonovērošanas sistēmas ierīkošana, rotaļu laukuma atjaunošana u.c.) , noteikt finansējuma avotu, sagatavot sarakstu apstiprināšanai MKD kopsapulcē, veikt īpašnieku kopsapulci protokola parakstīšanai.
Kam jābūt daudzdzīvokļu mājas pārvaldīšanas līgumā?
1. Daudzdzīvokļu mājas kopīpašuma sastāvs, attiecībā uz kuru tiks veikta apsaimniekošana, šādas mājas adrese, zemes gabala robežas;
2. Daudzdzīvokļu mājas kopīpašuma uzturēšanas un remonta pakalpojumu un darbu saraksts, šāda saraksta maiņas kārtība, kā arī apsaimniekošanas organizācijas sniegtais komunālo pakalpojumu saraksts;
3. Līguma cenas noteikšanas kārtība, maksas apmērs par dzīvojamo telpu uzturēšanu un remontu un komunālo maksājumu apmērs, kā arī šāda maksājuma veikšanas kārtība;
4. Kārtība, kādā uzrauga, kā pārvaldības organizācija pilda savas pārvaldības līgumā noteiktās saistības.
5. Ja neapmierina esošā līguma redakcija, nepieciešams sastādīt līguma domstarpību protokolu, darba variantu pārrunāt ar apsaimniekošanas sabiedrības juristiem, pēc tam saskaņot to iedzīvotāju kopsapulcē. un iesniedz pārvaldības sabiedrībai galīgo versiju.
Kā kontrolēt?
1. Apliecībās par paveikto darbu saistībā ar daudzdzīvokļu mājas kopīpašumu jābūt priekšsēdētāja vai viņa aizstājēja parakstam. Attiecīgi ir nepieciešams pārbaudīt un personīgi kontrolēt veikto darbu - kopā ar meistaru vai inženieri pirms akta parakstīšanas apsekot darba vietu, pārliecināties par veikto darbu kvalitāti, atbilstību apjomiem un termiņiem, kā arī pieprasīt aktā norādīt šo darbu izmaksas (ja tādas nav).
2. Periodiski iegūt no Kriminālkodeksa veikto darbu sarakstu un izziņu par mājas personīgā konta statusu, kā arī sekot līdzi izmaiņām.
3. Ja rodas grūtības ar izmaksu tāmes atšifrēšanu, veikto darbu kvalitāti vai apjomu, varat piesaistīt speciālistus no specializētiem uzņēmumiem vai lūgt būvuzraudzības un dzīvokļu kontroles dienesta speciālistu pārbaudi.
Kā rīkot kopsapulci?
1. Visi māju īpašnieku lēmumi jāpieņem daudzdzīvokļu mājas kopsapulcē. Kopsapulces kārtība un kārtība ir noteikta Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksā (44.-48. pants). Par sapulci jābrīdina visi iedzīvotāji 10 dienas iepriekš (paziņojumi pie ieejām, sabiedriskās vietās ir divu veidu sapulces).
- aci pret aci (visi iedzīvotāji pulcējas noteiktā vietā noteiktajā laikā un datumā);
- prombūtnē (katram īpašniekam pret parakstu tiek izsniegta balsošanas lapa ar jautājumu darba kārtību).
2. Stingri jāievēro sapulces norises kārtība, pretējā gadījumā jebkurš no īpašniekiem sapulces lēmumu var apstrīdēt tiesā.
3. Mēs iesakām pievērst uzmanību:
- paziņojums par sapulci tiek izlikts 10 dienas pirms sapulces;
- sludinājumā jānorāda sapulces norises vieta, laiks, darba kārtība, kā arī kas ir tās iniciators un viņa kontaktinformācija;
- sapulces darba kārtībā vienā no punktiem jānorāda sekretāra, sēdes vadītāja un balsu skaitīšanas komisijas izvēle;
- ja klātienes tikšanās nenotika (daudzdzīvokļu mājas pagalmā ir ļoti grūti savākt 50% un vairāk īpašnieku), tad sapulcē tiek pieņemts lēmums par neklātienes balsojumu, paziņojums par kuru ir arī izlikts iepriekš, neklātienes balsošanas darba kārtībai pilnībā jāsakrīt ar klātienes balsošanas darba kārtību (nevar mainīt).
Kā mainīt pārvaldības uzņēmumu?
1. Daudzdzīvokļu māju īpašnieki var izvēlēties jebkuru mājas pārvaldīšanas formu.
2. Lai nomainītu vienu pārvaldības sabiedrību uz citu, saskaņā ar Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksu ir jāsarīko kopsapulce, kurā īpašnieki pieņems lēmumu par pārvaldības sabiedrības maiņu.
3. Rakstiski paziņot iepriekšējai apsaimniekošanas sabiedrībai par īpašnieku lēmumu (ar lēmuma kopiju, kā arī norādīt konkrētu datumu, no kura jaunā apsaimniekošanas sabiedrība plāno uzsākt mājas pārvaldīšanu). Apmaksas periods par komunālajiem pakalpojumiem saskaņā ar Krievijas Federācijas tiesību aktiem ir vienāds ar kalendāro mēnesi. Attiecīgi mājas apsaimniekošanas sākuma datumam vēlams sakrist ar mēneša pirmo dienu.
4. Iepriekšējās apsaimniekošanas sabiedrības vadītājs septiņu dienu laikā pēc paziņojuma saņemšanas paziņo pilsētas energoapgādes un komunālajiem dienestiem par šīs mājas līgumu izbeigšanu, ja vien energoapgādes līgumā vai līgumā nav noteikts cits termiņš. līgums par komunālo pakalpojumu piegādi.
5. Iepriekšējā apsaimniekošanas sabiedrība pāriet uz jaunizvēlēto apsaimniekošanas sabiedrību, un tā pieņem: mājas tehnisko pasi un citas tehniskās dokumentācijas kopijas, pasu apkalpošanas dokumentāciju, grāmatvedības dokumentāciju un citus dokumentus.
6. Ja, mainot pārvaldīšanas veidu, ne visos gadījumos ir iespējams panākt vienošanos par mājas dokumentāras nodošanas noteikumiem, kā arī par citiem jautājumiem, kas kavē daudzdzīvokļu mājas pareizu apsaimniekošanu, ieinteresētā persona. jāvēršas prokuratūrā vai tiesā par strīda izšķiršanu.
Ko atcerēties?
1. Visus lēmumus pieņem tikai īpašnieku kopsapulce. Jāatceras, ka, piemēram, dzīvoklī var dzīvot trīs cilvēki, bet īpašnieks var būt tikai viens - tikai viņam ir balsstiesības.
2. Visas balsis tiek aprēķinātas, pamatojoties uz dzīvokļa kopējo platību pret mājas kopējo platību.
3. Visi lēmumi, visas darbības tiek dokumentētas, visi pieprasījumi Kriminālkodeksam, iestādēm un citām institūcijām nonāk zem ienākošā numura, kopija tiek saglabāta. Kopsapulce notika un tika sastādīts protokols. Sūdzība/apelācija – kopija ar atsauces numuru. Noteikti saglabājiet visus dokumentus!
4. Domes darbs mājās nav acumirklīgs risinājums problēmām un uzdevumiem, kas sakrājušies vairāku gadu laikā. Darīt visu uzreiz un ātri ir ļoti grūti. Tāpēc MKD padomes darbs ir pakāpenisks, paredzēts vismaz vienu līdz divus gadus.
5. Iesaistīt iedzīvotājus mājas apsaimniekošanas, apsaimniekošanas uzraudzībā un kārtības uzturēšanā. Īpašuma robeža nav dzīvokļa slieksnis vai pat ieeja, bet gan zemes gabala (pagalma) robeža.
Notiek ielāde...
