Rada bytového domu je v bytovej legislatíve pomerne čerstvým fenoménom. Majitelia bytov často nechápu dôležitosť vytvorenia takéhoto užitočného poradného orgánu. Z nedostatku iniciatívy a ľahostajnosti samotných obyvateľov vznikajú mnohé problémy, ktoré by sa dali prekonať vytvorením rady bytového domu v ich dome. Štatistiky ukazujú, že v domoch, ktoré spravujú správcovské spoločnosti, vznikajú problémy s opravami a údržbou bývania oveľa častejšie ako tam, kde si vlastníci vytvorili spoločenstvo vlastníkov bytov. Vytvorenie HOA však nie je také jednoduché a v niektorých prípadoch je to z objektívnych dôvodov nemožné. V tomto prípade, aby bol názor obyvateľov objektívne odovzdaný správcovskej spoločnosti, musia majitelia vytvoriťzastupiteľstvo bytového domu.V našej legislatíve je vytvorenie rady bytového domu zakotvené vo federálnom zákone Ruskej federácie zo dňa 4.6.2011. 123-FZ „O zmenách a doplneniach Zákona o bývaní Ruskej federácie a niektorých legislatívnych aktoch Ruskej federácie“. Významnú zmenu Kódexu bývania Ruskej federácie možno nazvať zavedením povinného postupu pri voľbe rady bytového domu. Zákon o bývaní, článok 161 ods. 1, oficiálne zriadil takýto poradný orgán pod názvom Rada bytového domu. Teraz je hlavnou úlohou všetkých účastníkov procesu – od šéfov správcovských spoločností až po každého jednotlivého vlastníka domu – vytvorenie rady pre bytový dom.
Podľa toho istého zákonníka o bývaní môžu vlastníci vytvárať špeciálne provízie a zapájať ich do priameho riadenia. Takéto provízie môžu napríklad zastupovať záujmy vlastníkov a dojednávať dohody so správcovskou spoločnosťou. Je to spôsobené aj tým, že niekedy súhlasíme s podmienkami, ktoré nám správcovská spoločnosť ponúka a zmluvu bez pozerania podpíšeme. Uzavretie dohody je ale zodpovedný krok. Tento dokument musí obsahovať celý zoznam potrebných prác, načasovanie a frekvenciu ich vykonávania a oveľa viac. Až po tomto možno požadovať jeho splnenie.
Jednou z hlavných úloh domovej rady je výber správcovskej spoločnosti a stupňa jej práce. Ak si teda správcovská spoločnosť neplní svoje povinnosti voči obyvateľom, vlastníci majú právo odmietnuť jej služby. Podľa zákona sa zdá, že na uzavretie zmluvy s inou spoločnosťou stačí rozhodnutie valného zhromaždenia. V súčasnosti však existujú určité problémy pri uplatňovaní tohto práva. A riešiť ich môže zastupiteľstvo, ktoré zastupuje záujmy všetkých vlastníkov.
Ako vytvoriť zastupiteľstvo bytového domu.
Všetko je veľmi jednoduché! Zásadným bodom pri vytváraní takejto rady je, že nie je potrebné ju registrovať na samospráve alebo v iných špecializovaných štruktúrach. Rada bytového domu nie je právnickou osobou, a preto nie je povinná platiť poplatky štátu za zriadenie a registráciu, nariadiť plombu, zriaďovať bežné účty, podávať daňové, účtovné, štatistické výkazy, počítať a platiť dane. Na ľudí, ktorí vstúpia do domovej rady, nie sú kladené žiadne kvalifikačné predpoklady. Rada je len poradný orgán, ktorý sa jednoducho môže postaviť za ochranu práv a záujmov vlastníkov.
Predseda rady môže uzatvárať zmluvy so správcovskou spoločnosťou (ak existujú splnomocnenia vlastníkov), kontrolovať všetky druhy prác a kvalitu poskytovaných služieb v oblasti bývania a komunálnych služieb a ovplyvňovať politiku týkajúcu sa určovania poplatkov za údržba a opravy domu. Zákon dáva zastupiteľstvu pomerne široké právomoci. Preto je dôležité, aby jeho súčasťou boli skutočne slušní a kompetentní majitelia.
Vytvárame radu.
Zorganizovať zastupiteľstvo bytového domu nie je až také zložité. O jej vytvorení musí rozhodnúť valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v danom dome. Iniciátormi valného zhromaždenia môžu byť vlastníci. O vytvorení domovej rady by sa malo rozhodnúť až na valnom zhromaždení. Okrem toho iniciatívna skupina, na pleciach ktorej bude vznik zastupiteľstva spočívať, musí o konaní valného zhromaždenia upovedomiť ostatných vlastníkov priestorov v tejto konkrétnej budove najneskôr desať dní pred termínom jeho konania.
Obyvatelia môžu byť o konaní valného zhromaždenia upovedomení písomne oznámením každej osobe alebo oznámením.
Na vytvorenie rady musí iniciatívna skupina vykonať tieto kroky:
Najprv musíte kontaktovať správcovskú organizáciu, aby ste dostali praktické odporúčania, ako pripraviť úplný balík dokumentov na usporiadanie valného zhromaždenia vlastníkov. Vytvorenie rady je totiž prospešné aj pre samotnú spoločnosť. Iniciátori konania valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome budú musieť pripraviť množstvo dokumentov;
Po druhé, osobné stretnutie sa koná prostredníctvom spoločnej prítomnosti vlastníkov na určitom mieste a v určitom čase;
Po tretie, pre uznanie schôdze za právoplatnú je potrebné, aby na schôdzi boli prítomní vlastníci s viac ako 50 % hlasov z celkového počtu hlasov. Meraním v hlasovaní bude veľkosť priestorov každého vlastníka. Podľa toho, čím viac štvorcových metrov vlastník vlastní, tým významnejší bude jeho hlas.
Organizujeme stretnutie.
Valné zhromaždenie vlastníkov bytového domu sa môže konať jednou z dvoch foriem. Prvou formou je spoločná prítomnosť (zhromaždenie, na ktorom budú prítomní vlastníci priestorov na určitom mieste a v určitom čase, aby prediskutovali otázky zahrnuté do programu a prijali rozhodnutia o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať).
Druhou formou organizovania schôdze je hlasovanie v neprítomnosti. Vykonáva sa tak, že sa každému vlastníkovi vydá dotazník alebo hlasovací lístok s uvedením programu, pričom každý vlastník priestorov rozhodne o otázkach, o ktorých sa hlasuje bez ich spoločnej prítomnosti, a tieto písomné rozhodnutia sa odošle na miesto alebo adresu uvedenú v oznámení. takéto stretnutie.
Zabezpečenie riadnej účasti vlastníkov priestorov je jednou z dôležitých podmienok konania valného zhromaždenia formou spoločnej prítomnosti. Od toho závisí kompetencia rozhodovania, preto sa odporúča konať cez víkendy. Osobitne treba poznamenať, že hlasovanie v neprítomnosti je možné len vtedy, ak sa schôdza predtým konala vo forme spoločnej prítomnosti. Ak takáto schôdza nebola uznášaniaschopná, potom sa môže hlasovať v neprítomnosti. Navyše, program by mal zostať nezmenený.
Zhromaždenie sa považuje za legitímne (smerodarné), ak sa ho zúčastnili vlastníci, ktorí majú viac ako 50 % hlasov z celkového počtu hlasov. Rozhodnutie o určitej otázke sa považuje za prijaté, ak zaň hlasuje nadpolovičná väčšina z celkového počtu hlasov zúčastnených na valnom zhromaždení, s výnimkou otázok spojených s rekonštrukciou domu, otázok užívania pozemku, otázok užívania spoločného majetku, otázky veľkých opráv, rozhodnutia, o ktorých sa prijímajú 2/3 hlasov.
Všetko sa teda prerokovalo, zvážili sa kandidatúry členov rady, a ešte viac predsedu rady, na schôdzi sa hlasovalo samostatne o každej otázke uvedenej v programe. Sekretariát valného zhromaždenia spočíta hlasy a vypracuje záverečnú zápisnicu. Zhromaždenie prebehlo, prítomní prejavili svoju vôľu, demokracia zvíťazila, predseda a tajomník zhromaždenia vyhotovujú oznámenia o rozhodnutiach valného zhromaždenia a umiestňujú ich na miesta prístupné všetkým vlastníkom.
Dokumenty potrebné na vytvorenie domovej rady vo forme spoločnej prítomnosti:
Zápisnica zo schôdze iniciatívnej skupiny;
Oznámenia s programom valného zhromaždenia;
Register všetkých vlastníkov priestorov v bytovom dome;
Register vlastníkov, ktorí sa zúčastnili hlasovania;
Zápisnica z valného zhromaždenia;
Oznámenia informujúce vlastníkov o výsledkoch posledného hlasovania.
Hlavným problémom tohto spôsobu konania valného zhromaždenia je, že je takmer nemožné zhromaždiť potrebný počet vlastníkov na jednom mieste a v správnom čase, a to aj s dokladmi potvrdzujúcimi vlastníctvo, preto existuje forma hlasovania v neprítomnosti .
Rada bytových domov má niekoľko základných funkcií:
1) zabezpečuje výkon rozhodnutí valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome;
2) predkladá návrhy na všeobecné prerokovanie schôdzi vlastníkov priestorov v bytovom dome:
o postupe pri užívaní spoločného majetku v bytovom dome vrátane pozemku, na ktorom sa dom nachádza,
o postupe pri plánovaní a organizovaní prác pri údržbe a opravách spoločného majetku v bytovom dome,
O postupe pri prerokúvaní návrhov zmlúv uzatvorených vlastníkmi priestorov v danom dome vo vzťahu k spoločnému majetku v danom dome a poskytovaní inžinierskych sietí,
3) predkladá vlastníkom priestorov v bytovom dome návrhy v otázkach plánovania správy bytového domu, organizovania takejto správy, údržby a opráv spoločného majetku v tomto dome;
4) predkladá vlastníkom priestorov v bytovom dome pred prerokovaním na valnom zhromaždení vlastníkov priestorov v tomto dome svoje uzavretie o podmienkach návrhov zmlúv navrhnutých na prerokovanie na tomto valnom zhromaždení. Ak je v bytovom dome zvolená komisia na vyhodnotenie návrhov zmlúv, uvedený záver predkladá rada tohto domu spolu s takouto komisiou;
5) vykonáva kontrolu poskytovania služieb a (alebo) výkonu prác pri správe bytového domu, údržbe a opravách spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome a kvalitu služieb poskytovaných vlastníkom bytových a nebytových priestorov v bytový dom a užívatelia týchto priestorov vrátane priestorov, ktoré sú súčasťou spoločného majetku v tomto dome;
6) predkladá správu o vykonanej práci na schválenie výročnému valnému zhromaždeniu vlastníkov priestorov v bytovom dome.
Zo zoznamu uvedených funkcií je zrejmé, že správnou organizáciou práce domovej rady je možné nielen skvalitniť prácu správcovskej spoločnosti, ale aj ovplyvniť zoznam vykonaných prác na zlepšenie území, zlepšiť a zrekonštruovať inžinierske siete domu. A tiež pre oveľa, oveľa viac. Presne to, bez čoho si kvalitný moderný bytový dom neviete predstaviť! V dôsledku toho bude možná úspora finančných prostriedkov vynaložených na údržbu domu a platby za energie. A to sa v čase hospodárskej krízy stáva dôležitou položkou v rozpočte každej rodiny.
Organizácia správy bytových domov je vážna vec. Zahŕňa znalosti v rôznych oblastiach legislatívy. V prvom rade je táto podmienka relevantná pre legislatívne normy, ktoré boli vypracované v oblasti bývania a komunálnych služieb. Počet akceptovaných dokumentov každým rokom rastie. Je veľmi ťažké sa v nich orientovať. Život ľudí v bytových domoch sa výrazne líši od bývania v súkromnom sektore. Predovšetkým je to dané mnohými ťažkosťami, ktorých riešenia musí hľadať spoločne väčšina vlastníkov. Aby bola budova čo najproduktívnejšia, mali by ste najprv pochopiť organizáciu správy bytových domov, ktorej možnosť bude vyhovovať každému majiteľovi.
Aká je organizácia vedenia MKD?
Z organizácie správy bytových domov vyplýva, že všetci vlastníci nehnuteľností (alebo ich splnomocnenci) budú konať spoločne.
Táto práca sa zameriava na:
- konzervácia nehnuteľností a ich vhodné využitie;
- poskytovanie rôznych služieb obyvateľom domu;
- vytváranie pohodlných životných podmienok.
Vlastníci v bytových domoch si musia zvoliť typ organizácie pre správu nehnuteľností.
Tento problém sa musí vyriešiť bez problémov. Veď vlastnícke právo sa mení na zodpovednosť za stav nehnuteľnosti. Musíte tiež zabezpečiť, aby nehnuteľnosť svojim zlým stavom nespôsobila žiadnu ujmu iným.
Organizácia správy bytového domu zahŕňa jeho udržiavanie v riadnom stave. Inými slovami, manažéri sú povinní:
- udržiavať čistotu v priestoroch určených pre verejnosť, ako aj v okolí;
- monitorovať verejné služby, podpisovať dohody s organizáciami dodávateľov zdrojov;
- monitorovať stav všetkých technických systémov konštrukcie atď.
Vyhláška ruskej vlády „o schvaľovaní noriem a pravidiel pre správu bytových domov“ prešla niekoľkými zmenami. Hlavná myšlienka tohto dokumentu však zostala nezmenená.
Normy hovoria o pravidlách práce pri organizácii správy bytových domov. Okrem toho určujú oblasť pôsobnosti úradníkov a upravujú rozhodnutia, ktoré prijímajú. V súlade s podmienkami noriem sa na riadení podieľajú samotní obyvatelia (a ich združenia), ako aj poskytovatelia komunálnych služieb a riadiace organizácie, orgány zakladajúceho subjektu Ruskej federácie a miestne orgány.
Podľa podmienok Štandardov musia správcovské organizácie poskytnúť vlastníkom možnosť oboznámiť sa s informáciami o ich záležitostiach. To znamená, že každý záujemca si môže pozrieť zoznam služieb poskytovaných správcovskou spoločnosťou, prečítať si ich popis a dozvedieť sa o poplatku za jednotlivé služby.
Každú z foriem organizácie správy bytových domov sprevádzajú individuálne ťažkosti.
Niekedy je napríklad ťažké prísť so všeobecným riešením. Čím viac ľudí býva v dome, tým ťažšie bude dospieť k spoločnému názoru.
Ak je bytový komplex spravovaný treťou stranou, bezúhonnosť správcovskej spoločnosti má v tejto situácii veľký význam.
Je vysoká pravdepodobnosť, že správcovská organizácia smeruje prostriedky vlastníkov na nesprávne miesto, kam by podľa zákona mali ísť. Výsledkom toho všetkého sú dlhé rokovania a nadchádzajúce zdĺhavé znovuzvolenie predstavenstva.
Okrem iného musíte mať na pamäti: autonómna organizácia sa príliš nezaujíma o udržiavanie domu v správnom stave. Bez dohľadu môže byť veľké množstvo problémov jednoducho nevyriešených.
Akými spôsobmi je možné organizovať správu bytových domov?
V súčasnosti sú podľa zákona tri možnosti organizácie správy bytových domov.
Každá z týchto ciest má negatívne aj pozitívne stránky. V závislosti od okolností sú pre občanov vhodné rôzne spôsoby organizácie riadenia. Medzi možnosťami však nie je výrazný rozdiel. Bytový poriadok a zákony týkajúce sa hospodárenia v tejto oblasti jasne stanovujú zodpovednosť vedúceho riadiacej organizácie. Nech už je to čokoľvek, obyvatelia musia využívať inžinierske siete včas av plnom rozsahu. To platí aj pre služby spojené s upratovaním spoločných priestorov. Vlastníci nehnuteľností musia mať voľný prístup k informáciám o organizácii a jej činnostiach.
Spôsob 1. Správa bytového domu spoločenstvom vlastníkov bytov (HOA)
Bytové družstvá a spoločenstvá vlastníkov bytov sú dve významovo takmer totožné spoločenstvá z hľadiska správy bytových domov. V prípade zvolenia takejto riadiacej organizácie sa obyvatelia konajú najmenej raz za dva roky valné zhromaždenie, na ktorom sa hlasovaním (väčšinovým hlasovaním) volí predseda predstavenstva. Menovanie členov tejto rady prebieha podľa rovnakého vzoru. Osoba, ktorá sa stane predsedom predstavenstva, preberá zodpovednosť za všetky práce, ktoré sa budú v dome vykonávať. Ak zrazu neprejaví žiadnu túžbu pracovať na vašich sťažnostiach a požiadavkách, ktoré sa týkajú nekvalitného poskytovania verejnoprospešných služieb, môžete bezpečne ísť do regulačných organizácií. Predseda dostáva svoj plat z vreciek občanov. Jeho zodpovednosťou je odstrániť všetky nedostatky.
Takéto riadiace organizácie majú značné rozdiely. Bytové družstvá môžu vznikať výlučne v bytovom dome, ktorý bol svojho času vybudovaný za pomoci príspevkov členov tohto družstva. Je tiež potrebné pripomenúť, že s takýmito počiatočnými podmienkami bude v budúcnosti možné zmeniť riadenie na HOA alebo riadenie organizácie. Teraz však už niet cesty späť.
HOA sa môže objaviť v akomkoľvek bytovom dome. Môže sa tvoriť aj vo viacerých bytových domoch. Je tu však jedna podmienka: domy musia mať spoločné komunikácie. V HOA umožňuje väčšinové hlasovanie zmenu správcovskej organizácie na vedenie správcovskej spoločnosti.
Ak sa v dome nenachádza znalá osoba, ktorá by sa chcela zaoberať bytovým domom, ale obyvatelia nechcú zmeniť vedenie, má bytové družstvo alebo HOA právo podpísať štandardnú zmluvu o správe bytového domu so správcom. . V tomto prípade nie je potrebné meniť samotné ovládanie. A od momentu podpísania tohto dokumentu sa všetky problémy súvisiace s verejnými službami stanú zodpovednosťou riadiacej organizácie.
Spôsob 2. Správa bytového domu správcovskou organizáciou (MC)
Správa bytových domov pomocou správcovskej spoločnosti je najčastejšou možnosťou. Ľubovoľný počet budov nachádzajúcich sa na akomkoľvek území môže byť zlúčený do správcovskej spoločnosti. Správcovská organizácia je predovšetkým komerčný subjekt za účelom dosiahnutia zisku. V tomto ohľade rozhodnutie o výške miezd pracovníkov patrí riaditeľovi organizácie a nie obyvateľom. Správcovská spoločnosť má právo podpisovať dokumenty s vlastníkmi bytov aj s HOA alebo bytovým družstvom (ak obyvatelia hlasujú za takéto podmienky). Niekedy nehovoríme o manažérskych službách, ale iba o údržbe. Táto možnosť je dobrá pre tých, ktorí si vybrali organizáciu priameho riadenia (alebo v tých domoch, kde sa peniaze platia priamo dodávateľom).
Novinkou v organizácii správy bytových domov je zákon o udeľovaní licencií správcovským spoločnostiam. Odteraz musia správcovské spoločnosti získať licenciu. Je to potrebné na to, aby orgány dohľadu mohli odstrániť bezohľadných hráčov z trhu. Takéto firmy však nedostávajú príležitosť na zotavenie. Táto inovácia navyše neumožňuje vytvárať situácie, v ktorých by sa k jednému bytovému domu združovalo viacero organizácií naraz.
Pre spoločnosť, ktorá práve vstupuje na trh, nie je príliš ťažké získať licenciu na správu bytových domov. Bude musieť napísať žiadosť na Štátnu bytovú inšpekciu. Potom bude musieť riaditeľ správcovskej spoločnosti zložiť skúšku. Posledným krokom je zaplatenie štátneho poplatku. Stáva sa, že organizácia nezvláda svoje pridelené povinnosti. To sa ukáže, ak sú kontrolné orgány zavalené požiadavkami obyvateľov. V tomto prípade môže Štátna bytová inšpekcia po prvé vyradiť tento dom zo zoznamu domov, ktoré sú v správe organizácie, a po druhé, kontrolné orgány môžu úplne odobrať licenciu. Takéto nové podmienky mali za cieľ zvýšiť transparentnosť a prehľadnosť práce správcovskej spoločnosti.
Spôsob 3. Priama správa bytového domu
Organizácia riadenia počas priameho riadenia MKD je pomerne jednoduchá, ak vezmeme do úvahy jej štruktúru. Ale pokiaľ ide o samotné riadenie, táto možnosť je dosť náročná na prácu.
Priame riadenie v bytovom dome si môžete dohodnúť, ak je tam maximálne 30 bytov. Tento spôsob ovládania je určený len pre malé domy. Táto organizácia správy bytových domov predpokladá, že samotní obyvatelia sa postarajú o všetko: inžinierske siete, opravy a údržbu svojho domu a všetko ostatné. A keď je zároveň zodpovednosť na všetkých, znamená to, že ju nemá nikto. Ak dôjde k akémukoľvek porušeniu, nebude reč o trestnej alebo administratívnej zodpovednosti. Od organizácií vykonávajúcich kontrolu v tejto oblasti možno očakávať len to, že sa budú snažiť zaviazať obec, aby dala dom do súťaže o uzavretie zmluvy o výkone správy so správcovskou spoločnosťou.
Stane sa tak, ak obyvatelia nebudú spokojní so svojimi životnými podmienkami. Ak sú občania spokojní s priamym riadením, v ktorom všetky služby pochádzajú priamo od spoločností dodávajúcich zdroje (a platba v tomto prípade prebieha bez sprostredkovateľov), ak ľudia nezávisle riešia problém čistenia a odvozu odpadu, potom je tento spôsob organizácie riadenia najlepší. Je tu jeden dôležitý bod: je potrebné správne vypracovať zápisnicu z valného zhromaždenia, na ktorom sa zvolí zastupiteľstvo MKD. Ak majitelia nehnuteľností nedokážu zabezpečiť ubytovanie s minimom služieb, možno uzavrieť zmluvu o výkone správy so špecializovanou organizáciou na prácu v dome.
Ako je zákonom upravená organizácia správy bytových domov?
Až do prijatia nového Kódexu bývania Ruskej federácie bola správa bytových domov v oblasti bytových a komunálnych služieb alebo špeciálnych služieb. Tieto štruktúry určila obec bez upovedomenia obyvateľov. Pre organizácie tretích strán tak bolo úplne nemožné preniknúť na trh bývania a komunálnych služieb. V dôsledku toho bola v tejto oblasti činnosti nulová konkurencia. A o zlepšenie kvality poskytovaných služieb nebol záujem.
Po revízii ruského zákonníka o bývaní dostali vlastníci nehnuteľností právo zamyslieť sa nad typom organizácie správy bytových domov. Odteraz museli obyvatelia bytového komplexu organizovať valné zhromaždenie. A tam je povinné zvoliť si spôsob organizácie riadenia, ktorý sa im zdá najlepší.
Súčasná právna úprava však mala svoje nedostatky. Z tohto dôvodu bol LCD v lete 2011 upravený. Teraz má samospráva a samotní obyvatelia právomoc kontrolovať, ako riadiace organizácie vykonávajú svoju prácu. Nové zahrnutia v zákonoch naznačujú, že HOA nemožno vytvoriť, kým je dom stále vo výstavbe. Navyše, samotní vývojári tiež nemajú právo priamo sa podieľať na vytváraní tejto riadiacej štruktúry.
Nové štandardy okrem iného umožňujú obyvateľom uskutočňovať platby za služby priamo prostredníctvom poskytovateľov zdrojov, čím sa vyhýbajú riadiacej organizácii.
V akom poradí sa robí výber spôsobu organizácie riadenia MKD?
Obyvatelia bytových domov na schôdzi (články 45-48 zákonníka o bývaní) si musia zvoliť vhodný spôsob organizácie riadenia.
Áno, mali by a nič iné. Podľa zákona totiž spolu s právom vlastniť nejaký majetok nesú občania a právnické osoby aj zodpovednosť určitého druhu. Sú zodpovední za správnu údržbu práve tohto majetku. Nesmie poškodzovať majetok ani zdravie vlastníka ani tretích osôb.
Iniciátorom schôdze (tak o oprave spôsobu hospodárenia bytového domu, ako aj o otázke jeho výberu) je ktorýkoľvek vlastník (ako aj ich skupina vrátane zástupcov mestského podielu vlastníctva v bytovom dome).
Valné zhromaždenie je platné, ak sa na ňom zúčastnia občania alebo ich zástupcovia 50 % hlasov všetkých (článok 42 ZP). Rozhodnutie o voľbe spôsobu organizácie správy bytových domov sa uznáva za právoplatné, ak zaň bolo odovzdaných viac ako 25 % hlasov.
Rozhodnutie, ktoré bolo prijaté na schôdzi, je záväzné pre všetkých vlastníkov. Pod jej vplyv spadajú aj tí obyvatelia, ktorí sa hlasovania nezúčastnili. So všeobecným rozhodnutím budú nútení súhlasiť aj tí, ktorí hlasovali proti.
Ak vlastníci chcú, tak môžu kedykoľvek pomocou rozhodnutia valného zhromaždenia zmeniť organizáciu správy bytového domu.
Rozhodnutie schôdze, ktoré nie je v súlade s požiadavkami bytového zákonníka, môže vlastník napadnúť len na súde.
Zamestnanci Štátnej bytovej inšpekcie sa môžu obrátiť na súd, aby zrušil platnosť rozhodnutia schôdze, ktorá bola vykonaná v rozpore s podmienkami Kódexu bývania.
Len prostredníctvom súdu a jedine vlastník má právo napadnúť rozhodnutie schôdze, ak na nej nebol alebo hlasoval proti a rozhodnutie sa dotýka jeho záujmov a práv.
Návrh na odvolanie sa podáva súdu do šiestich mesiacov odo dňa, keď sa občan o rozhodnutí dozvedel alebo sa mal dozvedieť. Občanom, ktorí zmeškali procesnú lehotu z vážnych dôvodov, ju možno obnoviť (v súlade s § 112 Občianskeho súdneho poriadku).
Ak súd lehotu nevráti, každý nájomca, ktorý nesúhlasí s rozhodnutím, môže iniciovať ďalšie stretnutie, pričom sa bude hlasovať o zrušení predchádzajúceho rozhodnutia.
Z podpisu ktorých zmlúv vyplýva organizácia správy bytových domov?
Pri správe bytového domu spoločenstvom vlastníkov bytov(bytové komplexy, iné spotrebné družstvá) tieto právnické osoby podpisujú rôzne listiny. Patrí sem zmluva o výkone správy bytových domov a zmluvy o poskytovaní inžinierskych sietí. Podpisy sú potrebné aj k dohode o údržbe a opravách spoločného majetku v bytovom dome a iným dohodám.
Existujú dve schémy zmluvných interakcií, ktoré sa rozvíjajú medzi obyvateľmi bytových komplexov a organizáciami poskytujúcimi bývanie a komunálne služby pri správe obytných komplexov a spoločenstiev vlastníkov bytov:
- Obyvatelia bytových domov zverujú právo podpisovať dokumenty HOA (PK, LCD) a HOA (PK, LCD) už vypracúva a podpisuje zmluvu o správe so správcovskou organizáciou. Tá zase nájde poskytovateľov služieb a podpíše s nimi zmluvy v mene HOA (PC, LCD).
- Obyvatelia bytových komplexov môžu podpisovať papiere na poskytovanie služieb HOA (PC, LCD). Toto je zahrnuté v rozhodnutí zhromaždenia, v dohode o riadení, v charte HOA, PC, LCD.
Pri výbere spôsobu správy bytového domu správcovskou organizáciou Obyvatelia podpisujú manažérske zmluvy obsahujúce informácie o:
- práce a služby na opravu a údržbu spoločného majetku v bytových domoch, algoritmus na opravu zoznamu týchto rovnakých služieb, zoznam verejných služieb, za ktoré je organizácia zodpovedná;
- skladbu spoločného majetku bytového domu, adresu domu;
- princíp kontroly plnenia záväzkov organizácie;
- ako sa určujú náklady na zákazku, ako sa vypočítava výška platieb za opravy a údržbu, za energie a aká je postupnosť platieb.
Zmluva o výkone správy so správcovskou organizáciou svojím obsahom zodpovedá zmluve o poskytovaní platených služieb ustanovených občianskym právom Ruska.
Podľa podmienok § 780 Občianskeho zákonníka musí dodávateľ (v tomto prípade správcovská organizácia) poskytovať služby samostatne (pokiaľ nie sú v zmluve o poskytovaní platených služieb uvedené iné podmienky). Organizácia teda buď sama poskytuje obyvateľom časť služieb podľa podmienok zmluvy o správe bytového domu, alebo (ďalšia možnosť) pôsobí ako prepojenie medzi poskytovateľmi služieb a obyvateľmi tohto domu.
Zmluvy s organizáciami poskytovateľov služieb podpisuje správcovská spoločnosť nie vo svojom mene, ale v mene obyvateľov.
Pod priamou kontrolou MKD má niekoľko spôsobov spolupráce s organizáciami, ktoré poskytujú verejné služby:
- Dohody sa uzatvárajú so všetkými (prípadne s väčšinovými) občanmi. Všetci alebo väčšina vlastníkov je jednou stranou dokumentu.
- Na základe rozhodnutia schôdze sa v záležitostiach týkajúcich sa práce s organizáciami tretích strán môže jeden z obyvateľov dostaviť na základe splnomocnenia ostatných.
- Papiere sa podpisujú s každým nájomcom vo vlastnom mene.
Súčasná legislatíva veľmi plne reflektuje zavedené schémy v organizácii správy bytových domov. Vďaka normám predpísaným v zákonoch si ľudia môžu zvoliť pre seba najpohodlnejšie hospodárenie, aby mohli uplatniť svoje právo nakladať s majetkom.
Ako je organizovaná správa bytových domov, ak nie je zvolený spôsob hospodárenia vlastníkov?
Ak občania bývajúci v bytovom dome, rok predtým súťaž na valnom zhromaždení si nevedeli vybrať konkrétnu správcovskú organizáciu (alebo rozhodnutie nebolo zrealizované), bytový poriadok nariaďuje samosprávam zorganizovať verejnú súťaž na správcovskú spoločnosť na správu bytového domu.
Ak o organizácii hospodárenia nerozhodli vlastníci samostatne, musí vláda štátu najneskôr mesiac pred uplynutím platnosti zmluvy o správe bytov (na základe výsledkov súťaže) uskutočniť schôdzu vlastníkov, ktorá rozhodne o možnosť správy bytového domu.
Ak sa vlastníci pred dokončením zmluvy nedohodli na konkrétnej správcovskej organizácii (alebo sa rozhodnutie nezrealizovalo), orgány opäť vyhlásia otvorenú súťaž.
Formuláre dokumentácie obsahuje nariadenie vlády SR č. 75 zo dňa 6.2.2006 „O postupe pri vyhlasovaní verejnej súťaže orgánom územnej samosprávy na výber správcovskej organizácie na správu bytových domov“. Nemôže ich upravovať ani organizátor súťaže, ani štátne orgány zakladajúceho subjektu Ruskej federácie.
Na základe toho sa organizujú otvorené súťaže zásady:
- spravodlivá hospodárska súťaž;
- vytvorenie rovnakých podmienok účasti pre právnické osoby akejkoľvek organizačnej a právnej formy a individuálnych podnikateľov;
- dostupnosť informácií o súťaži a zabezpečenie otvorenosti jej konania;
- efektívne využívanie peňazí občanov na bezpečné a výhodné podmienky užívania priestorov v bytových domoch;
- riadna údržba spoločného majetku v bytovom dome;
- poskytovanie inžinierskych sietí občanom užívajúcim priestory v dome.
Pre otvorené súťaže a zhrnutie výsledkov vypisuje organizátor súťažná komisia. Nemôže zahŕňať jednotlivcov, ktorí sa osobne zaujímajú o výsledok podujatia. V prípade zistenia takýchto osôb je organizátor povinný ich bezodkladne odvolať z komisie a určiť iné osoby.
Na zasadnutiach súťažnej komisie sa môžu zúčastniť zástupcovia bytových družstiev, obytných súborov, spoločenstiev vlastníkov bytov a iných špecializovaných spotrebných družstiev, ako aj verejné združenia spotrebiteľov (ich zväzy, spoločenstvá).
Oznámenie o súťaži umiestnené organizátorom (alebo v jeho mene špecializovanou firmou) v oficiálnej tlači a zverejnené na oficiálnej webovej stránke najneskôr 30 dní pred termínom podávania žiadostí o účasť.
Podľa podmienok Pravidiel podujatia sa víťazom stáva organizácia, ktorá ponúkla, že za poplatok určený organizátorom vykoná najväčší objem prác na opravách a údržbe spoločného majetku v bytovom dome.
Na základe časti 5 článku 161 bytového zákonníka musia miestne úrady do 10 dní od dátumu súťaže informovať všetkých vlastníkov v bytovom dome o výsledkoch a ustanoveniach zmluvy o výkone správy.
Ten, kto vyhrá súťaž, do 20 dní odo dňa schválenia súťažného protokolu zašle podpísané návrhy zmlúv o správe bytových domov občanom na podpis spôsobom ustanoveným čl. 445 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
Obyvatelia musia podpísať zmluvu o správe s víťaznou organizáciou.
Mnoho vlastníkov bytov v Ruskej federácii uprednostňuje správu majetku svojej budovy spolu s ostatnými obyvateľmi vo forme HOA. Vytvorenie takejto štruktúry je pomerne prísne regulované zákonom, realizácia tejto iniciatívy však predpokladá úplne logický scenár. Ako zorganizovať HOA v dome? Aké legislatívne nuansy by ste mali venovať osobitnú pozornosť?
Možnosti ovládania domácnosti
Vlastníci bytov v bytových domoch musia nejako organizovať spoločné hospodárenie so spoločným majetkom, zabezpečiť prívod inžinierskych sietí do domu a udržiavať jeho technický stav. Dá sa to urobiť v rámci troch schém.
Po prvé, existuje možnosť organizovať priamu správu domu vlastníkmi domu. To je možné, ak nemá viac ako 16 bytov.
Po druhé, môžete vytvoriť spoločenstvo vlastníkov bytov alebo družstvo.
Po tretie, dom môžete previesť na správcovskú spoločnosť.
Ktorá z týchto možností je lepšia? Prečo sa mnohí občania čudujú, ako vytvoriť HOA vo svojom dome?
Faktom je, že spoločenstvo vlastníkov bytov je zvyčajne ekonomicky výhodnejšie. Na základných nástrojoch nie sú žiadne nepriehľadné značky. A tiež komunikácia medzi vlastníkmi bytov prispieva k budovaniu konštruktívnych vzťahov medzi susedmi, spoločnému riešeniu prípadných ťažkostí pri správe domu, ktoré správcovská spoločnosť nedokáže vždy kompetentne vyriešiť.
Pozrime sa bližšie na niektoré charakteristické črty HOA.
Zvláštnosti
Ak sa obyvatelia domu rozhodnú pre vytvorenie HOA, budú môcť využiť množstvo výhod súvisiacich s organizáciou správy spoločného majetku a zásobovaním bývania potrebnými druhmi inžinierskych sietí.
Napríklad HOA môže vyriešiť niektoré problémy samostatne alebo prilákať externých dodávateľov. Ak HOA uzavrela dohodu so servisnou organizáciou, má právo kontrolovať kvalitu poskytovania príslušných služieb. Dodávateľ HOA musí zabezpečiť, aby sa jeho funkcie vykonávali tak, aby výsledok spĺňal kritériá stanovené vládou Ruskej federácie v súvislosti s verejnoprospešnými službami.
HOA je zodpovedná za údržbu majetku pod všeobecnou správou v súlade s kritériami stanovenými v technických predpisoch, ako aj v právnych aktoch schválených vládou Ruskej federácie.
HOA teda nie je len príležitosťou, ale aj ďalšou povinnosťou vlastníkov voči svojim susedom, je to zodpovednosť a ochota študovať rôzne nuansy súvisiace so správou spoločného majetku a organizáciou využívania príslušných inžinierskych sietí obyvateľmi.
Kto môže vytvoriť HOA?
Spoločenstvo vlastníkov bytov môžu za účelom spoločného spravovania spoločných služieb v domácnosti zriadiť obyvatelia jedného alebo viacerých bytových domov, ktoré sa nachádzajú na jednom alebo susediacom pozemku. Tiež niekoľko budov postavených v blízkosti môže byť zjednotených v HOA, aj keď každá má rovnakého vlastníka. Spoločenstvá vlastníkov bytov môžu tvoriť letní obyvatelia; štruktúra partnerstva môže zahŕňať osobné pozemky, garáže a iné objekty súvisiace s obytnou infraštruktúrou.
Ako zorganizovať HOA? Pozrime sa na niekoľko fáz implementácie tejto iniciatívy.
Informovanie obyvateľov
Prvá fáza zahŕňa zorganizovanie valného zhromaždenia vlastníkov. Predchádza mu však zber potrebných informácií o obyvateľoch domu alebo skupiny budov. Príslušné informácie si môžete vyžiadať na teritoriálnom úrade Federálnej registračnej služby. Možno budete potrebovať aj informácie o miestnostiach, ktoré sú zastúpené v štruktúre domu. Malo by sa požadovať od ZINZ.
Ďalej by ste mali vytvoriť iniciatívnu skupinu vlastníkov zodpovednú za usporiadanie valného zhromaždenia obyvateľov. Tí istí ľudia sú spravidla zodpovední za organizáciu HOA a vo všetkých nasledujúcich fázach vytvárania partnerstva. Príslušný tím by preto mal byť vytvorený z občanov, ktorí majú dostatok času venovať sa tejto spoločensky užitočnej činnosti.
Najlepší spôsob, ako sprostredkovať informácie
Iniciatívna skupina vlastníkov musí následne písomne oznámiť ostatným obyvateľom, že sa koná valné zhromaždenie. V tomto dokumente musí byť uvedené, kde sa bude podujatie konať, kto je zodpovedný za jeho organizáciu a na koho sa môžete obrátiť s prípadnými otázkami. Súčasťou oznámenia musí byť aj obsah programu zasadnutia. Dôležitá nuansa: ak je v dome napríklad obchod, musí sa tam tiež poslať dokument.
Predmetné oznámenia je vhodné zasielať doporučene. Obyvateľom ich môžete samozrejme odovzdať aj osobne, ale o prevzatí dokladu si od nich zoberte potvrdenie. Oznámenia musia byť zaslané 10 dní pred konaním valného zhromaždenia. Členovia iniciatívnej skupiny musia uchovávať dokumenty potvrdzujúce, že obyvatelia sú s týmito informáciami oboznámení.
Ďalšou dôležitou fázou pri rozhodovaní o tom, ako rýchlo a nákladovo efektívne zorganizovať HOA, je vlastne usporiadanie valného zhromaždenia. Zvážme príslušné nuansy.
valné zhromaždenie
Hlavným nástrojom rozhodovania na valnom zhromaždení vlastníkov je hlasovanie. Preto by ľudia, ktorí sú zodpovední za organizáciu HOA, mali pripraviť špeciálne formuláre na vyjadrenie vôle obyvateľov. Štruktúra týchto dokumentov je veľmi jednoduchá - mali by to byť tabuľky s celým názvom, ako aj stĺpce „Pre“, „Proti“ a „Zdržať sa“. 
Na začiatku schôdze musí byť zvolený jej predseda – väčšinou hlasov vlastníkov, ktorí prišli. Musíte si tiež vybrať tajomníka, ktorý bude viesť zápisnicu zo schôdze obyvateľov. Dôležité je, že na podujatí sú prítomné viac ako dve tretiny obyvateľov budovy, ktorí majú právo voliť. Toto je predpoklad, ako správne zorganizovať HOA. O čom sa bude rozhodovať na stretnutí je povinné pre všetkých obyvateľov, aj tých, ktorí na podujatie neprišli. Ak by nebolo možné zhromaždiť dve tretiny vlastníkov, iniciatívna skupina bude musieť zopakovať prácu na organizácii zhromaždenia. Je možné, že budú musieť do svojich aktivít zahrnúť aj zložku kampane.
Počas valného zhromaždenia obyvatelia rozhodnú o vytvorení partnerstva, schvaľujú stanovy HOA, volia členov jeho predstavenstva a tiež vymenúvajú revíznu komisiu.
Spracovanie zápisnice zo stretnutia
Po úspešnom uskutočnení stretnutia HOA je potrebné zaznamenať jeho výsledky do zápisnice. Tento dokument je z právneho hľadiska najdôležitejší pri rozhodovaní o tom, ako organizovať HOA v dome. Protokol musí pripraviť iniciatívna skupina a musí byť v súlade s ustanoveniami Kódexu bývania Ruskej federácie.
Predmetný dokument musí obsahovať údaje o iniciátorovi schôdze, o otázkach, o ktorých sa rokovalo, ao hlasovaní. Najdôležitejším bodom protokolu sú informácie o tom, koľko ľudí prišlo na stretnutie, ako aj korelácia plochy ich bytov so všeobecným ukazovateľom celej budovy.
Do 10 dní po rokovaní musia byť obyvatelia oboznámení so zápisnicou. Môžete si z nej urobiť niekoľko fotokópií a zavesiť na vchody alebo špeciálne informačné stojany, vložiť do poštových schránok, a ak je to možné, kópie odovzdať obyvateľom osobne.
Charta je kľúčovým dokumentom HOA. Uvažujme o vlastnostiach jeho zloženia.
Schválenie charty
Schválenie charty je najdôležitejšou podmienkou pre vyriešenie otázky, ako zorganizovať HOA zákonným spôsobom.
Štruktúra dokumentu by mala obsahovať body zahŕňajúce:
- všeobecné ustanovenia;
- formulácie odrážajúce ciele a aktivity HOA;
- právny štatút HOA;
- vlastníctvo priestorov v dome;
- fondy, majetok HOA;
- ekonomické aktivity HOA;
- funkcie členstva;
- práva a povinnosti HOA a jej členov;
- riadiace orgány HOA;
- nuansy konania valného zhromaždenia partnerstva;
- ustanovenia o reorganizácii a likvidácii HOA.
Stanovy možno schváliť len vtedy, ak zaň budú hlasovať viac ako dve tretiny vlastníkov bytov.
Registrácia HOA
Ďalším krokom pri rozhodovaní o tom, ako zorganizovať spoločenstvo vlastníkov bytov, je samotná registrácia HOA. Agentúra, ktorá je zodpovedná za tento postup, je Federálna daňová služba.
Ak chcete zaregistrovať HOA, musíte zaplatiť štátny poplatok, vyplniť žiadosť (jej formulár vydá Federálna daňová služba), nechať si tento dokument overiť notárom, vziať si 2 kópie charty, 3 notársky overené kópie zápisnicu z rokovania a toto všetko odniesť na územné pracovisko Federálnej daňovej služby v meste. Po tom, ako oddelenie zaregistruje HOA predpísaným spôsobom, si členovia rady združenia musia otvoriť bankový účet. Po tomto môžete začať pracovať.
Formality po dokončení registrácie
Uvažujme o niektorých nuansách charakteristických pre posledné fázy vytvárania HOA. Študovali sme, ako organizovať partnerstvo v zmysle valného zhromaždenia a schválenia charty. Rada však musí prijať množstvo ďalších opatrení, ktoré vyžaduje zákon. Ak teda napríklad pred vznikom HOA bol dom vo vlastníctve správcovskej spoločnosti, potom je potrebné jej predpísaným spôsobom oznámiť, že vlastníci sa rozhodli starať sa o údržbu bývania sami a vytvorili partnerstvo .
Prevod domu do správy HOA sa vykonáva za účasti osobitnej komisie. Jej členmi sú zástupcovia obecných úradov, ako aj riadiacich orgánov vzniknutého partnerstva. Počas tejto fázy právnych vzťahov je dom zaznamenaný v súvahe HOA v súlade s osvedčením o prevode a prijatí.
Pozreli sme sa na to, ako organizovať HOA a ako je dom prijatý od správcovskej spoločnosti. Aké sú ďalšie dôležité kroky riadiacich orgánov partnerstva po získaní všetkých potrebných právomocí? Napríklad čoskoro po úspešnej registrácii HOA a súvisiacich postupoch súvisiacich s kolaudáciou domu bude potrebné uzavrieť zmluvy so servisnými spoločnosťami o poskytovaní verejnoprospešných služieb. Ďalšou dôležitou súčasťou práce je organizácia systému na výpočet platieb za údržbu domu.
Naučili sme sa, ako vytvoriť HOA. Nami zostavené pokyny krok za krokom sa dotýkajú kľúčových bodov tohto postupu. Možno poznamenať, že právne predpisy Ruskej federácie o bývaní sa pomerne často upravujú. Preto by iniciátori kolektívnej správy domu mali pravidelne monitorovať príslušné zmeny v právnych aktoch, aby bola práca HOA úplne legálna.
Organizácia HOA: legislatívne nuansy
Pozrime sa na niektoré právne nuansy vytvárania HOA. Ako zorganizovať partnerstvo v úplnom súlade so zákonom je otázka, ktorá je relevantná v každej fáze realizácie zodpovedajúcej iniciatívy vlastníkov bytov. Na čo by si mali iniciátori vytvorenia HOA dávať obzvlášť pozor, aby ich činnosť bola v súlade s požiadavkami zákona?
Napríklad, ak existuje otázka, ako zorganizovať spoločenstvo vlastníkov bytov v novej budove, potom prvá vec, ktorú by ste mali venovať pozornosť, je, že dom musí byť uvedený do prevádzky v čase, keď sa začnú práce na vytvorení partnerstva.
Ďalším dôležitým aspektom je, že zápisnicu vyhotovenú na základe výsledkov valného zhromaždenia musí podpísať každý, kto za ňu hlasoval. Ak toto kritérium nie je splnené, Federálna daňová služba odmietne registráciu partnerstva.
Ak HOA vytvoria majitelia súkromných domov alebo letných chát, príslušné rozhodnutie musí urobiť každý, kto vlastní príslušnú nehnuteľnosť. Na druhej strane, ak hovoríme o voľbe predsedu predstavenstva HOA, potom je prípustné, aby hlasovali aspoň dve tretiny vlastníkov.
Vedenie domácnosti podľa HOA
Medzi právne kategórie, ktoré sú pre legislatívu Ruskej federácie celkom nové, týkajúce sa organizácie správy spoločného majetku, patrí rada bytového domu. Táto verejná štruktúra má nahradiť HOA alebo správcovskú spoločnosť z dôvodu ich dočasnej neprítomnosti. Rada bytového domu musí byť vytvorená, ak je v dome viac ako 4 byty. Rovnako ako v prípade HOA sa predpokladá, že predseda tohto orgánu bude zvolený. Musí byť jedným z vlastníkov bytov zaradených do štruktúry bytového domu. Ak obyvatelia nevytvoria zastupiteľstvo bytového domu, potom budú musieť samotné orgány samosprávy iniciovať valné zhromaždenie vlastníkov bytov.
V súvislosti s rýchlou reformou verejných služieb vyvstala naliehavá potreba správnej správy bytových domov. Ak boli predtým tieto otázky v kompetencii štátu a miestnych orgánov, teraz je bremeno obáv priamo na občanoch - vlastníkoch obytných priestorov. Majitelia vo väčšine prípadov nie sú pripravení spravovať svoje domy sami, čo spôsobuje veľa problémov, ktoré si vyžadujú riešenie. Pokúsme sa pochopiť tento problém.
Spravovaním bytového domu sa rozumie zabezpečovanie životných podmienok pre občanov, poskytovanie inžinierskych sietí, udržiavanie spoločného majetku a určovanie spôsobu užívania tohto majetku.
Kódex bývania Ruskej federácie definuje tieto typy riadenia:
organizácia riadenia;
majitelia obytných priestorov;
bytové alebo špecializované družstvá;
spoločenstvo vlastníkov bytov.
Spôsob riadenia sa volí na valných zhromaždeniach vlastníkov a môže sa kedykoľvek zmeniť. Ak sa vlastníci v priebehu kalendárneho roka nerozhodli o spôsobe hospodárenia, samospráva na základe súťaže určí správcovskú spoločnosť.
Správa bytového domu správcovskými organizáciami
Správcovská organizácia je právnická osoba, ktorá vykonáva správu, prevádzku, hygienu a údržbu domu.
Tento typ správy sa vykonáva na základe dohody uzatvorenej s vlastníkmi nehnuteľností. Zmluva o výkone správy poskytuje obyvateľom rovnaké podmienky a má určitú dobu platnosti.
V zmluve musí byť uvedené:
adresa domu a zoznam majetku, ktorý bude spravovaný;
zoznam prác a ich frekvencia pre opravy domu a jeho údržbu, poskytované služby;
postup pri výpočte výšky nákladov na údržbu, opravy, nákladov na služby, platobný postup;
spôsob, akým vlastníci kontrolujú plnenie povinností.
Správcovská spoločnosť je povinná začať plnenie zmluvy do tridsiatich dní. Vlastníci bytov majú právo odmietnuť plnenie zmluvy na základe nesprávneho plnenia zmluvy zo strany správcovskej organizácie. Ustanovuje tiež predčasné ukončenie zmluvy na základe zmeny typu vedenia.
Správa bytového domu vlastníkmi
Správa bytového domu samotnými vlastníkmi je povolená, ak počet bytov v spravovanom dome nepresahuje dvanásť. Otázky súvisiace s týmto spôsobom hospodárenia, vrátane voľby domovej rady a počtu jej členov, sa riešia hlasovaním na schôdzi vlastníkov. Napríklad valné zhromaždenie nastoľuje otázku výšky mesačných príspevkov za . Zhromaždenie hlasuje o očakávanej výške platby a prijíma rozhodnutie, ktoré získa viac ako 50 % hlasov.
Domová rada je povinná:
zabezpečiť realizáciu rozhodnutí schôdze;
predkladať schôdzi návrhy na vykonanie opravárenských prác a poskytovanie inžinierskych sietí;
predkladať návrhy na riadenie;
prezentovať svoj názor na projektové zmluvy;
kontrolovať vykonávanie prác a kvalitu poskytovaných služieb.
Správa bytového domu bytovými družstvami
Bytové družstvo je dobrovoľné združenie občanov určené na uspokojovanie potrieb bývania a správu domov. Členovia takéhoto družstva sa vlastnými prostriedkami podieľajú na obstarávaní majetku, väčších opravách a údržbe domov. Združenie musí mať najmenej päť členov, najviac však počet bytov v budove, ktorá sa stavia alebo kupuje.
Účastníkom družstva môže byť právnická osoba alebo občan, ktorý dovŕšil šestnásty rok veku. Osoby, ktoré chcú vstúpiť do družstva, sa považujú za členov po zaplatení vstupného poplatku.
Každý účastník takéhoto družstva je povinný platiť podielové platby. Podmienky vloženia podielu upravuje zakladateľská listina družstva.
Účastníkovi družstva sa poskytuje bývanie v družstevnom dome rozhodnutím o poplatkoch podľa výšky vkladu zaplateného pri vstupe. Vlastníctvo obytných priestorov začína od okamihu úplného zaplatenia príspevku.
Rozdelenie majetku bytového družstva prebieha medzi akcionármi a je povolené, ak existujú izolované priestory. Ak ide o izoláciu nehnuteľností, takýto majetok tiež podlieha deleniu.
Správa bytového domu HOA
Spoločenstvo vlastníkov bytov (HOA) je spoločenstvo vlastníkov za účelom všeobecnej správy, vlastníctva, užívania, nakladania v medziach federálnej legislatívy so spoločným majetkom, majetkom vlastníkov bytov, za účelom vytvárania, zveľaďovania a zachovania takýto majetok.
Počet členov takéhoto spoločenstva musí byť viac ako 50 % z celkového počtu vlastníkov. O založení spoločnosti rozhoduje valné zhromaždenie na základe výsledkov hlasovania.
Takéto partnerstvá môžu vzniknúť:
vlastníkov nehnuteľností v domoch, v ktorých počet bytov nie je vyšší ako tridsať, ak sa domy nachádzajú na pozemkoch so spoločnou hranicou, spoločným inžinierskym, technickým zabezpečením a infraštruktúrou.
majitelia niekoľkých blízkych domov, vidieckych domov so záhradnými pozemkami, ak sa takéto domy nachádzajú na pozemkoch so spoločnou hranicou, spoločné inžinierske a technické zabezpečenie a infraštruktúra slúžiaca týmto domom.
Na vykonávanie pridelených funkcií je partnerstvo povinné:
spravovať bytový dom
zabezpečiť hygienicko-technický stav nehnuteľnosti
zabezpečiť, aby si účastníci plnili povinnosti pri údržbe a opravách majetku v dome
Riadiacim orgánom takýchto partnerstiev je rada partnerstva. Najvyšším riadiacim orgánom spoločenstva je zhromaždenie vlastníkov.
HOA má právo zapojiť sa do ekonomických aktivít, a to:
údržba a opravy nehnuteľností;
stavebníctvo;
prenájom nehnuteľnosti v dome.
Prostriedky z podnikateľskej činnosti slúžia na úhradu všeobecných výdavkov.
Bez ohľadu na zvolený spôsob hospodárenia zodpovedá za povinnosti, ktoré sú mu uložené voči vlastníkom, ten, kto dom spravuje.
Ochrana práv na bývanie vlastníkov porušených v dôsledku správy domu je zverená osobe vykonávajúcej správu a súdnemu systému Ruskej federácie.
Kde začať?
1. Po výbere zastupiteľstva bytového domu (MKD) sa odporúča uskutočniť prvé zasadnutie so zvoleným zastupiteľstvom, aby sa zoznámili, komunikovali, vymenili si kontaktné informácie a pochopili, ako môže zastupiteľstvo čo najefektívnejšie fungovať. Napríklad v rade boli obyvatelia rôznych profesií - právnik, inžinier, ekonóm. Je logické, že každý má svoju vlastnú oblasť práce, v ktorej rozumie lepšie ako ostatní. V tomto prípade bude celková efektivita domovej rady vyššia!
2. Je potrebné preštudovať si finančnú a ekonomickú činnosť správcovskej spoločnosti (MC) pre údržbu vášho domova:
- zmluva o správe MKD;
- množstvo naakumulovaných prostriedkov na účte domu;
- správy o práci vykonanej za posledné roky;
- tarifná štruktúra za údržbu a opravy, ceny za služby;
- zoznam prác vykonaných okolo domu a základ pre vykonanie týchto prác;
- odhady práce vykonanej na analýzu a iné dokumenty.
3. Spolu s pracovníkom správcovskej spoločnosti (hlavným inžinierom alebo inou zodpovednou osobou) prehliadnite a preštudujte spoločný majetok domu, vypracujte revíznu správu, zapíšte všetky pripomienky. Venujte zvláštnu pozornosť zničeniu, poškodeniu a iným nebezpečným aspektom. Ak dôjde ku škodám, zanechajte kópiu správy v Trestnom zákone pod prichádzajúcim číslom, aby ste ich odstránili. Získajte katastrálny plán z Trestného zákona a zistite hranice pozemku pod MKD.
4. Vypracujte plán nevyhnutných prác na zlepšenie komfortu bývania na budúci rok (napríklad účasť na programe veľkej rekonštrukcie, renovácia vchodov, inštalácia kamerového systému, renovácia detského ihriska a pod.) , určiť zdroj financovania, pripraviť zoznam na schválenie na valnom zhromaždení MKD, vykonať valné zhromaždenie vlastníkov na podpis zápisnice.
Čo by malo byť v zmluve o výkone správy bytového domu?
1. Zloženie spoločnej nehnuteľnosti bytového domu, na ktorom sa bude vykonávať správa, adresa takého domu, hranice pozemku;
2. Zoznam výkonov a prác na údržbu a opravy spoločného majetku v bytovom dome, postup pri zmene takéhoto zoznamu, ako aj zoznam inžinierskych sietí poskytovaných správcovskou organizáciou;
3. Postup pri určovaní ceny zákazky, výšky platby za údržbu a opravy obytných priestorov a výšky platby za energie, ako aj postup pri tejto platbe;
4. Postup monitorovania plnenia povinností správcovskej organizácie podľa zmluvy o správe.
5. Ak nie ste spokojný s aktuálnou verziou zmluvy, je potrebné spísať protokol o nesúhlase so zmluvou, prerokovať pracovnú verziu s právnikmi správcovskej spoločnosti, následne ju odsúhlasiť valným zhromaždením obyvateľov. a konečnú verziu odovzdať správcovskej spoločnosti.
Ako ovládať?
1. Na potvrdeniach o vykonaných prácach vo vzťahu k spoločnému majetku bytového domu musí byť podpis predsedu alebo jeho zástupcu. V súlade s tým je potrebné vykonanú prácu skontrolovať a osobne skontrolovať - spolu s majstrom alebo strojníkom pred podpisom aktu obhliadnuť miesto výkonu práce, presvedčiť sa o kvalite, dodržiavaní objemov a načasovania vykonávaných prác, požadovať, aby cena týchto prác bola uvedená v zákone (ak tam nie je).
2. Pravidelne získavať z Trestného zákona zoznam vykonaných prác a potvrdenie o stave osobného účtu domu a sledovať zmeny.
3. Ak sa vyskytnú ťažkosti s dešifrovaním odhadu nákladov, kvality alebo objemu vykonanej práce, môžete prilákať špecialistov zo špecializovaných firiem alebo požiadať o kontrolu špecialistov zo služby stavebného dozoru a kontroly bývania.
Ako usporiadať valné zhromaždenie?
1. Všetky rozhodnutia vlastníkov bytov musia byť prijaté na valnom zhromaždení bytového domu. Poradie a postup valného zhromaždenia sú stanovené v zákone o bývaní Ruskej federácie (články 44-48). Stretnutie je potrebné oznámiť všetkým obyvateľom 10 dní vopred (oznamy vo vchodoch, verejných priestoroch).
- osobne (všetci obyvatelia sa zhromaždia na určenom mieste v určený čas a deň);
- neprítomný (každý vlastník dostane proti podpisu hlasovací hárok s agendou problémov).
2. Je potrebné dôsledne dodržiavať postup schôdze, inak môže ktorýkoľvek z vlastníkov napadnúť rozhodnutie schôdze na súde.
3. Odporúčame vám venovať pozornosť:
- oznámenie o konaní schôdze sa vyvesí 10 dní pred jej konaním;
- v oznámení musí byť uvedené miesto, čas, program stretnutia, ako aj kto je jeho iniciátorom a jeho kontaktné údaje;
- v programe schôdze musí byť v jednom z bodov uvedený výber tajomníka, predsedu schôdze a sčítacej komisie;
- ak sa neuskutočnila osobná schôdza (je veľmi ťažké zhromaždiť 50% a viac vlastníkov vo dvore bytového domu), potom sa na schôdzi rozhodne o hlasovaní v neprítomnosti, o čom sa oznamuje je vyvesený aj vopred, program hlasovania v neprítomnosti sa musí úplne zhodovať s programom osobného hlasovania (nemožno meniť).
Ako zmeniť správcovskú spoločnosť?
1. Majitelia bytových domov si môžu zvoliť akúkoľvek formu správy domu.
2. Pre zmenu jednej správcovskej spoločnosti na druhú je potrebné uskutočniť valné zhromaždenie v súlade s Bytovým zákonníkom Ruskej federácie, na ktorom vlastníci rozhodnú o zmene správcovskej spoločnosti.
3. Písomne oznámiť predchádzajúcej správcovskej spoločnosti rozhodnutie vlastníkov (s kópiou rozhodnutia a uviesť aj konkrétny dátum, od ktorého má nová správcovská spoločnosť v úmysle začať so správou domu). Platobná lehota za verejnoprospešné služby v súlade s právnymi predpismi Ruskej federácie je stanovená na jeden kalendárny mesiac. Preto je vhodné, aby sa dátum začiatku správy domu zhodoval s prvým dňom v mesiaci.
4. Vedúci predchádzajúcej správcovskej spoločnosti do siedmich dní od doručenia oznámenia oznámi energetickým a komunálnym službám mesta ukončenie zmlúv na tento dom, ak zmluva o dodávke energií neustanovuje inú lehotu, resp. zmluvy o dodávke inžinierskych sietí.
5. Predchádzajúca správcovská spoločnosť prechádza na novo vybranú správcovskú spoločnosť a tá akceptuje: technický pas domu a kópie ďalšej technickej dokumentácie, dokumentáciu o pasovej službe, účtovnú dokumentáciu a iné dokumenty.
6. Ak nie je možné vo všetkých prípadoch dosiahnuť dohodu o podmienkach listinného prevodu domu pri zmene spôsobu hospodárenia, ako aj o iných otázkach, ktoré bránia riadnej správe bytového domu, záujemca musí požiadať o vyriešenie sporu prokuratúru alebo súd.
Čo si zapamätať?
1. Všetky rozhodnutia prijíma len valné zhromaždenie vlastníkov. Treba pamätať na to, že v byte môžu bývať napríklad traja ľudia, ale vlastníkom môže byť len jeden – len ten má právo voliť.
2. Všetky hlasy sa počítajú na základe celkovej plochy bytu k celkovej ploche domu.
3. Všetky rozhodnutia, všetky úkony sú zdokumentované, všetky žiadosti do Trestného zákona, úradov a iných inštitúcií idú pod prichádzajúcim číslom, kópia je uložená. Konalo sa valné zhromaždenie a bola spísaná zápisnica. Sťažnosť/odvolanie – kópia s referenčným číslom. Nezabudnite si uschovať všetky dokumenty!
4. Práca rady doma nie je okamžitým riešením problémov a úloh, ktoré sa nahromadili za niekoľko rokov. Robiť všetko naraz a rýchlo je veľmi ťažké. Preto je práca rady MKD postupná, koncipovaná minimálne na jeden až dva roky.
5. Zapojiť obyvateľov do práce pri správe domu, monitorovaní hospodárenia a udržiavaní poriadku. Vlastníckou hranicou nie je prah bytu, ba ani vchod, ale hranica pozemku (dvora).
Načítava...
