Këshilli i një ndërtese apartamentesh është një fenomen relativisht i fundit në legjislacionin e strehimit. Pronarët e shtëpive shpesh nuk e kuptojnë rëndësinë e krijimit të një organi kaq të dobishëm këshillues. Mungesa e iniciativës dhe indiferencës së vetë banorëve krijon shumë probleme që mund të kapërcehen duke krijuar një këshill banesash në godinën e tyre. Statistikat tregojnë se në shtëpitë që menaxhohen nga kompanitë e administrimit, problemet me riparimin dhe mirëmbajtjen e banesave lindin shumë më shpesh sesa ku pronarët kanë krijuar një shoqatë pronarësh. Sidoqoftë, krijimi i një HOA nuk është aq i lehtë, dhe në disa raste, për arsye objektive, është i pamundur. Në këtë rast, në mënyrë që opinioni i banorëve të përçohet objektivisht tek shoqëria administruese, pronarët duhet të krijojnëkëshilli i pallateve.Në legjislacionin tonë, krijimi i një këshilli ndërtimi apartamentesh parashikohet në Ligjin Federal të Federatës Ruse të datës 4 qershor 2011. Nr. 123-FZ "Për ndryshimet në Kodin e Strehimit të Federatës Ruse dhe disa akte legjislative të Federatës Ruse". Një ndryshim i rëndësishëm në Kodin e Strehimit të Federatës Ruse mund të quhet futja e një procedure të detyrueshme për zgjedhjen e këshillit të një ndërtese apartamentesh. Kodi i Strehimit, neni 161.1, krijoi zyrtarisht një organ të tillë këshillues, duke e quajtur atë Këshilli i një ndërtese banimi. Tani detyra kryesore e të gjithë pjesëmarrësve në proces - nga drejtuesit e kompanive të menaxhimit te secili pronar individual i shtëpisë - është krijimi i një këshilli për një ndërtesë apartamentesh.
Sipas të njëjtit Kod të Strehimit, pronarët mund të krijojnë komisione të veçanta dhe t'i përfshijnë në menaxhimin e drejtpërdrejtë. Për shembull, komisione të tilla mund të përfaqësojnë interesat e pronarëve dhe të negociojnë marrëveshje me kompaninë administruese. Kjo edhe për faktin se ne ndonjëherë pajtohemi me kushtet që na ofron shoqëria administruese dhe e nënshkruajmë marrëveshjen pa parë. Por përfundimi i një marrëveshjeje është një hap i përgjegjshëm. Ky dokument duhet të sigurojë të gjithë listën e punës së nevojshme, kohën dhe shpeshtësinë e zbatimit të tij dhe shumë më tepër. Vetëm pas kësaj mund të kërkohet përmbushja e tij.
Një nga detyrat kryesore të këshillit të shtëpisë është të zgjedhë një kompani administruese dhe gradë punën e saj. Pra, nëse shoqëria administruese nuk përmbush detyrimet e saj ndaj banorëve, pronarët kanë të drejtë të refuzojnë shërbimet e saj. Sipas ligjit, duket se mjafton një vendim i asamblesë së përgjithshme për të lidhur një marrëveshje me një kompani tjetër. Megjithatë, aktualisht ka disa probleme në zbatimin e kësaj të drejte. Dhe këshilli mund t'i zgjidhë ato, duke përfaqësuar interesat e të gjithë pronarëve.
Si të krijoni një këshill ndërtimi apartamentesh.
Gjithçka është shumë e thjeshtë! Pika themelore e krijimit të një këshilli të tillë është se nuk është e nevojshme regjistrimi i tij në pushtetin vendor ose në struktura të tjera të specializuara. Këshilli i një ndërtese apartamentesh nuk është person juridik dhe, për rrjedhojë, nuk është i detyruar të paguajë tarifat shtetërore për krijimin dhe regjistrimin, të urdhërojë një vulë, të hapë llogari rrjedhëse, të paraqesë taksat, kontabilitetin, raportimin statistikor, të llogarisë dhe të paguajë taksat. Nuk ka kërkesa për kualifikim për personat që do të anëtarësohen në këshillin e shtëpisë. Këshilli është vetëm një organ këshillimor që thjesht mund të ngrihet për mbrojtjen e të drejtave dhe interesave të pronarëve.
Kryetari i këshillit mund të lidhë kontrata me shoqërinë administruese (nëse ka autorizime nga pronarët), të kontrollojë të gjitha llojet e punës dhe cilësinë e shërbimeve të ofruara të banesave dhe shërbimeve komunale dhe të ndikojë në politikat në lidhje me përcaktimin e tarifave për mirëmbajtjen dhe riparimin e shtëpisë. Ligji i jep këshillit një gamë mjaft të gjerë kompetencash. Prandaj, është e rëndësishme që ai të përfshijë pronarë vërtet të denjë dhe kompetentë.
Ne po krijojmë një këshill.
Organizimi i një këshilli ndërtimi apartamentesh nuk është aq i vështirë. Vendimi për krijimin e tij duhet të merret në një mbledhje të përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë të caktuar. Iniciatorët e mbledhjes së përgjithshme mund të jenë pronarë. Vendimi për krijimin e një këshilli shtëpiak duhet të merret vetëm në një mbledhje të përgjithshme. Gjithashtu, grupi iniciativ, mbi supet e të cilit do të qëndrojë krijimi i këshillit, duhet të njoftojë pronarët e tjerë të ambienteve në këtë ndërtesë të veçantë për mbledhjen e përgjithshme jo më vonë se dhjetë ditë përpara datës së mbajtjes së saj.
Banorët mund të njoftohen për mbledhjen e përgjithshme me shkrim duke i dorëzuar një njoftim secilit person ose me njoftim.
Për të krijuar një këshill, një grup iniciativë duhet të kryejë hapat e mëposhtëm:
Së pari, duhet të kontaktoni organizatën e menaxhimit për të marrë rekomandime praktike se si të përgatisni një paketë të plotë dokumentesh për mbajtjen e një mbledhjeje të përgjithshme të pronarëve. Në fund të fundit, krijimi i një këshilli është i dobishëm për vetë kompaninë. Iniciatorët e mbajtjes së një mbledhjeje të përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh do të duhet të përgatisin një numër dokumentesh;
Së dyti, një takim bëhet personalisht nëpërmjet pranisë së përbashkët të pronarëve në një vend dhe në një kohë të caktuar;
Së treti, që mbledhja të njihet si e vlefshme, është e nevojshme që në mbledhje të jenë të pranishëm pronarët me më shumë se 50% të votave të numrit të përgjithshëm të votave. Matja në votim do të jetë përmasat e ambienteve të çdo pronari. Prandaj, sa më shumë metra katror të ketë pronari, aq më domethënëse do të jetë vota e tij.
Po bëjmë një takim.
Mbledhja e përgjithshme e pronarëve të një ndërtese apartamentesh mund të mbahet në njërën nga dy format. Forma e parë është prania e përbashkët (mbledhje në të cilën pronarët e lokaleve do të jenë të pranishëm në një vend dhe kohë të caktuar për të diskutuar çështjet e përfshira në rendin e ditës dhe për të marrë vendime për çështjet e hedhura në votim).
Forma e dytë e organizimit të një takimi është votimi në mungesë. Ai kryhet duke i lëshuar çdo pronari një pyetësor ose fletë votimi që tregon rendin e ditës, secili pronar i lokalit merr një vendim për çështjet e hedhura në votim pa praninë e tyre të përbashkët dhe duke i transmetuar këto vendime me shkrim në vendin ose adresën e treguar në njoftimin e takim i tillë.
Sigurimi i pjesëmarrjes së duhur të pronarëve të lokaleve është një nga kushtet e rëndësishme për mbajtjen e një mbledhjeje të përgjithshme në formën e pranisë së përbashkët. Nga kjo varet kompetenca e vendimmarrjes, ndaj rekomandohet që mbledhja të mbahet në fundjavë. Veçanërisht duhet theksuar se votimi në mungesë është i mundur vetëm nëse mbledhja është mbajtur më parë në formën e pranisë së përbashkët. Nëse nuk ka kuorum në një mbledhje të tillë, atëherë vetëm atëherë mund të mbahet një votim në mungesë. Për më tepër, rendi i ditës duhet të mbetet i pandryshuar.
Mbledhja konsiderohet legjitime (autoritative) nëse në të kanë marrë pjesë pronarë që kanë më shumë se 50% të votave të numrit të përgjithshëm të votave. Një vendim për një çështje të caktuar konsiderohet i miratuar nëse për të voton shumica e numrit të përgjithshëm të votave që marrin pjesë në mbledhjen e përgjithshme, me përjashtim të çështjeve që lidhen me rindërtimin e një shtëpie, çështjet e përdorimit të një trualli, çështjet të shfrytëzimit të pronës së përbashkët, çështjet e riparimeve të mëdha, vendimet për të cilat pranohen 2/3 e votave.
Pra, u diskutua gjithçka, u shqyrtuan kandidaturat e anëtarëve të Këshillit, aq më tepër të kryetarit të Këshillit, në mbledhje u votua veçmas për çdo çështje të shënuar në rendin e ditës. Sekretariati i asamblesë së përgjithshme numëron votat dhe harton procesverbalin përfundimtar. Mbledhja u zhvillua, të pranishmit shprehën vullnetin, demokracia triumfoi, kryetari dhe sekretari i mbledhjes hartojnë njoftimet për vendimet e asamblesë së përgjithshme dhe i vendosin në vende të aksesueshme për të gjithë pronarët.
Dokumentet e nevojshme për të krijuar një këshill shtëpiak në formën e pranisë së përbashkët:
Procesverbali i mbledhjes së grupit nismëtar;
Njoftimet me rendin e ditës të mbledhjes së përgjithshme;
Regjistri i të gjithë pronarëve të objekteve në pallat;
Regjistri i pronarëve që morën pjesë në votim;
Procesverbali i mbledhjes së përgjithshme;
Njoftimet që informojnë pronarët për rezultatet e votimit të fundit.
Vështirësia kryesore me këtë metodë të mbajtjes së një mbledhjeje të përgjithshme është se është pothuajse e pamundur të mblidhet numri i kërkuar i pronarëve në një vend dhe në kohën e duhur, madje edhe me dokumente që konfirmojnë pronësinë, kjo është arsyeja pse ekziston një formë votimi në mungesë; .
Këshilli i Ndërtesave të Apartamenteve ka disa funksione thelbësore:
1) siguron zbatimin e vendimeve të mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh;
2) paraqet propozime për diskutim të përgjithshëm në mbledhjen e pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh:
Për procedurën e përdorimit të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh, përfshirë truallin në të cilin ndodhet shtëpia,
Për procedurën e planifikimit dhe organizimit të punës për mirëmbajtjen dhe riparimin e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh,
Për procedurën e diskutimit të projekt-marrëveshjeve të lidhura nga pronarët e lokaleve në një shtëpi të caktuar në lidhje me pronën e përbashkët në një shtëpi të caktuar dhe sigurimin e shërbimeve komunale,
3) u paraqet propozime pronarëve të objekteve në një ndërtesë apartamentesh për çështjet e planifikimit të administrimit të një ndërtese banimi, organizimin e një administrimi të tillë, mirëmbajtjen dhe riparimin e pronës së përbashkët në këtë ndërtesë;
4) u paraqet pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, përpara shqyrtimit në mbledhjen e përgjithshme të pronarëve të lokaleve në këtë ndërtesë, përfundimin e tij mbi kushtet e projekt-marrëveshjeve të propozuara për shqyrtim në këtë mbledhje të përgjithshme. Nëse në një pallat zgjidhet një komision për vlerësimin e projekt-kontratat, konkluzioni i specifikuar paraqitet nga këshilli i kësaj pallati së bashku me një komision të tillë;
5) ushtron kontroll mbi ofrimin e shërbimeve dhe (ose) kryerjen e punës në administrimin e një ndërtese apartamentesh, mirëmbajtjen dhe riparimin e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh dhe cilësinë e shërbimeve komunale që u ofrohen pronarëve të objekteve rezidenciale dhe jorezidenciale në një ndërtesë apartamentesh dhe përdoruesit e ambienteve të tilla, duke përfshirë ambientet, të përfshira në pronën e përbashkët në këtë shtëpi;
6) paraqet për miratim një raport për punën e kryer në mbledhjen e përgjithshme vjetore të pronarëve të objekteve në një ndërtesë banimi.
Nga lista e funksioneve të listuara është e qartë se me organizimin e duhur të punës së këshillit të shtëpisë, është e mundur jo vetëm të përmirësohet cilësia e punës së shoqërisë administruese, por edhe të ndikohet në listën e punës së kryer për të përmirësuar territori, për të përmirësuar dhe rindërtuar shërbimet e shtëpisë. Dhe gjithashtu për shumë, shumë më tepër. Pikërisht atë që nuk mund ta imagjinoni një ndërtesë moderne apartamentesh me cilësi të lartë! Si rezultat, do të ketë kursime të mundshme në fondet e shpenzuara për mirëmbajtjen e shtëpisë dhe pagesën e shërbimeve. Dhe në kohë krize ekonomike, ky bëhet një zë i rëndësishëm në buxhetin e çdo familjeje.
Organizimi i menaxhimit të ndërtesave të banimit është një çështje serioze. Ai nënkupton njohuri në fusha të ndryshme të legjislacionit. Para së gjithash, ky kusht është i rëndësishëm për normat legjislative që janë zhvilluar në fushën e banesave dhe shërbimeve komunale. Numri i dokumenteve të pranuara po rritet çdo vit. Është shumë e vështirë t'i lundrosh ato. Jeta e njerëzve në ndërtesa banimi ndryshon dukshëm nga jeta në sektorin privat. Para së gjithash, kjo përcaktohet nga shumë vështirësi, zgjidhjet e të cilave duhet të kërkohen së bashku, nga shumica e pronarëve. Për të ruajtur në mënyrë më produktive ndërtesën, së pari duhet të kuptoni organizimin e menaxhimit të ndërtesave të banimit, opsioni i të cilit do t'i përshtatet çdo pronari.
Cila është organizimi i menaxhimit të MKD?
Organizimi i menaxhimit të ndërtesave të banimit nënkupton që të gjithë pronarët e pronave (ose përfaqësuesit e tyre) do të veprojnë së bashku.
Kjo punë fokusohet në:
- ruajtja e pasurisë së paluajtshme dhe përdorimi i duhur i saj;
- ofrimi i shërbimeve të ndryshme për banorët e shtëpisë;
- duke krijuar kushte komode jetese.
Pronarët në ndërtesat e apartamenteve duhet të zgjedhin llojin e organizatës për menaxhimin e pasurive të paluajtshme.
Ky problem duhet të zgjidhet pa dështuar. Në fund të fundit, e drejta e pronësisë kthehet në përgjegjësi për gjendjen e pronës. Ju gjithashtu duhet të siguroheni që prona të mos shkaktojë ndonjë dëm për të tjerët për shkak të gjendjes së saj të keqe.
Organizimi i menaxhimit të pallatit përfshin mirëmbajtjen e tij në gjendje të rregullt. Me fjalë të tjera, menaxherët janë të detyruar të:
- ruajtja e pastërtisë në zonat e destinuara për përdorim publik, si dhe në zonën përreth;
- monitorojnë shërbimet publike, nënshkruajnë marrëveshje me organizatat furnizuese të burimeve;
- monitoron gjendjen e të gjitha sistemeve teknike të strukturës, etj.
Dekreti i Qeverisë Ruse "Për miratimin e standardeve dhe rregullave për menaxhimin e ndërtesave të banimit" ka pësuar një sërë ndryshimesh. Megjithatë, ideja kryesore e këtij dokumenti ka mbetur e pandryshuar.
Standardet flasin për rregullat e punës për organizimin e menaxhimit të ndërtesave të banimit. Përveç kësaj, ata përcaktojnë fushën e kompetencës së zyrtarëve dhe rregullojnë vendimet që ata marrin. Në përputhje me kushtet e standardeve, vetë banorët (dhe shoqatat e tyre), si dhe ofruesit e shërbimeve komunale dhe organizatat e menaxhimit, autoritetet e njësisë përbërëse të Federatës Ruse dhe autoritetet lokale, marrin pjesë në menaxhim.
Sipas kushteve të standardeve, organizatat e menaxhimit duhet t'u ofrojnë pronarëve mundësinë për t'u njohur me informacionin në lidhje me punët e tyre. Kjo do të thotë që çdo person i interesuar mund të shohë listën e shërbimeve të ofruara nga shoqëria administruese, të lexojë përshkrimin e tyre dhe të mësojë për tarifën për çdo shërbim.
Secila nga format e organizimit të menaxhimit të ndërtesave të banimit shoqërohet me vështirësi individuale.
Për shembull, ndonjëherë është e vështirë të dalësh me një zgjidhje të përgjithshme. Sa më shumë njerëz të jetojnë në një shtëpi, aq më e vështirë do të jetë për ta që të arrijnë në një mendim të përbashkët.
Nëse kompleksi i apartamenteve menaxhohet nga një palë e tretë, integriteti i shoqërisë administruese ka një rëndësi të madhe në këtë situatë.
Ekziston një probabilitet i lartë që organizata menaxhuese po i drejton fondet e pronarëve në vendin e gabuar ku ata duhet të shkojnë sipas ligjit. Si rezultat, e gjithë kjo rezulton në procedura të gjata dhe rizgjedhje të zgjatur të ardhshme të bordit.
Ndër të tjera, duhet të keni parasysh: organizata autonome nuk është shumë e interesuar për të mbajtur shtëpinë në gjendjen e duhur. Pa mbikëqyrje, një numër i madh çështjesh thjesht mund të mos adresohen.
Në çfarë mënyrash është e mundur të organizohet menaxhimi i ndërtesave të banimit?
Aktualisht, sipas ligjit, ekzistojnë tre mundësi për organizimin e menaxhimit të ndërtesave të banimit.
Secila prej këtyre rrugëve ka anët negative dhe pozitive. Në varësi të rrethanave, metoda të ndryshme të organizimit të qeverisjes janë të përshtatshme për qytetarët. Megjithatë, nuk ka dallim të rëndësishëm midis opsioneve. Kodi i Strehimit dhe ligjet në lidhje me menaxhimin në këtë fushë përcaktojnë qartë përgjegjësinë e drejtuesit të organizatës menaxhuese. Sido që të jetë, banorët duhet të përdorin shërbimet komunale në kohën e duhur dhe të plotë. Kjo vlen edhe për shërbimet që lidhen me pastrimin e zonave të përbashkëta. Pronarët e pronave duhet të gëzojnë akses të lirë në informacione rreth organizatës dhe aktiviteteve të saj.
Metoda 1. Menaxhimi i një ndërtese apartamentesh nga një shoqatë e pronarëve të shtëpive (HOA)
Kooperativat e banesave dhe shoqatat e pronarëve të banesave janë dy shoqata që janë pothuajse identike në kuptim për sa i përket menaxhimit të ndërtesave të banimit. Nëse zgjidhet një organizatë e tillë drejtuese, atëherë banorët mbajnë një mbledhje të përgjithshme të paktën një herë në dy vjet, në të cilën me votim (me shumicë votash) zgjidhet kryetari i bordit. Emërimi i anëtarëve të këtij bordi ndjek të njëjtin model. Personi që bëhet kryetar i bordit merr përgjegjësinë për të gjithë punën që do të kryhet në shtëpi. Nëse papritmas ai nuk tregon ndonjë dëshirë për të punuar në ankesat dhe kërkesat tuaja që kanë të bëjnë me ofrimin e shërbimeve komunale me cilësi të dobët, mund të shkoni me siguri në organizatat rregullatore. Kryetari e merr rrogën nga xhepat e qytetarëve. Përgjegjësia e tij është të eliminojë të gjitha mangësitë.
Organizata të tilla menaxheriale kanë dallime të rëndësishme. Kooperativat e banimit mund të krijohen ekskluzivisht në një pallat banimi, i cili në një kohë është ndërtuar me ndihmën e kontributeve të anëtarëve të kësaj kooperativë. Vlen gjithashtu të kujtohet se me kushte të tilla fillestare do të jetë e mundur në të ardhmen, nëse dëshironi, të ndryshoni menaxhimin në një HOA ose menaxhimin e një organizate. Por tani nuk ka kthim prapa.
Një HOA mund të shfaqet në çdo ndërtesë apartamentesh. Mund të formohet edhe në disa ndërtesa banimi. Megjithatë, ekziston një kusht: shtëpitë duhet të kenë komunikime të përbashkëta. Në HOA, shumica e votave lejon ndryshimin e organizatës së menaxhimit në menaxhim të kompanisë administruese.
Nëse nuk ka asnjë person të ditur në shtëpi që dëshiron të merret me ndërtesën e apartamenteve, por banorët nuk duan të ndryshojnë menaxhimin, kooperativa e strehimit ose HOA ka të drejtë të nënshkruajë një marrëveshje standarde për menaxhimin e ndërtesës së apartamentit me organizatën menaxhuese. . Në këtë rast, nuk është e nevojshme të ndryshoni vetë kontrollin. Dhe që nga momenti i nënshkrimit të këtij dokumenti, të gjitha problemet që lidhen me shërbimet publike do të bëhen përgjegjësi e organizatës menaxhuese.
Metoda 2. Menaxhimi i një ndërtese apartamentesh nga një organizatë menaxhuese (MC)
Menaxhimi i ndërtesave të apartamenteve me ndihmën e një kompanie administruese është opsioni më i zakonshëm. Një numër arbitrar ndërtesash të vendosura në çdo territor mund të kombinohen në një kompani administruese. Organizata administruese është kryesisht një entitet tregtar për fitim. Në këtë drejtim, vendimi për shumën e pagave të punëtorëve i takon drejtorit të organizatës, e jo banorëve. Kompania administruese ka të drejtë të nënshkruajë dokumente si me pronarët e apartamenteve ashtu edhe me HOA ose kooperativën e strehimit (nëse banorët votojnë për kushte të tilla). Ndonjëherë nuk po flasim për shërbime menaxhimi, por vetëm për mirëmbajtje. Ky opsion është i mirë për ata që kanë zgjedhur organizatën e menaxhimit të drejtpërdrejtë (ose në ato shtëpi ku paratë u paguhen direkt furnitorëve).
Një risi në organizimin e menaxhimit të ndërtesave të banimit është ligji për licencimin e shoqërive administruese. Tani e tutje, kompanitë administruese duhet të marrin një licencë. Kjo është e nevojshme në mënyrë që autoritetet mbikëqyrëse të mund të largojnë lojtarët e paskrupullt nga tregu. Megjithatë, firmave të tilla nuk u jepet mundësia për t'u rikuperuar. Për më tepër, kjo risi nuk lejon krijimin e situatave në të cilat disa organizata lidhen menjëherë me një ndërtesë apartamentesh.
Nuk është shumë e vështirë për një kompani që sapo hyn në treg të marrë një licencë për të menaxhuar ndërtesa banimi. Ajo do të duhet të shkruajë një kërkesë në Inspektoratin Shtetëror të Strehimit. Më pas drejtori i shoqërisë administruese do të duhet të kalojë një provim. Hapi i fundit është pagesa e tarifës shtetërore. Ndodh që një organizatë nuk arrin të përballojë përgjegjësitë që i janë caktuar. Kjo bëhet e qartë nëse autoritetet e kontrollit përmbyten nga kërkesat e banorëve. Në këtë rast, Inspektorati Shtetëror i Banesave, së pari mund ta heqë këtë shtëpi nga lista e banesave që janë nën administrimin e organizatës dhe së dyti, autoritetet e kontrollit mund të heqin plotësisht licencën. Këto kushte të reja synonin rritjen e transparencës dhe qartësisë së punës së shoqërisë administruese.
Metoda 3. Menaxhimi i drejtpërdrejtë i një ndërtese banimi
Organizimi i menaxhimit gjatë menaxhimit të drejtpërdrejtë të MKD-së është mjaft i thjeshtë nëse e kemi parasysh strukturën e tij. Por në lidhje me vetë menaxhimin, ky opsion është mjaft intensiv i punës.
Ju mund të organizoni menaxhim të drejtpërdrejtë në një ndërtesë apartamentesh nëse ka maksimum 30 apartamente. Kjo metodë kontrolli është vetëm për shtëpi të vogla. Ky organizim i menaxhimit të ndërtesave të banimit supozon se vetë banorët do të kujdesen për gjithçka: shërbimet komunale, riparimet dhe mirëmbajtjen e shtëpisë së tyre dhe gjithçka tjetër. Dhe kur përgjegjësia bie mbi të gjithë në të njëjtën kohë, kjo do të thotë se askush nuk e ka atë. Nëse ka ndonjë shkelje, nuk do të flitet për përgjegjësi penale apo administrative. E vetmja gjë që mund të pritet nga organizatat që ushtrojnë kontroll në këtë fushë është se ato do të përpiqen të detyrojnë komunën që ta vendosë shtëpinë në konkurs për të lidhur një marrëveshje menaxhimi me shoqërinë administruese.
Kjo do të ndodhë nëse banorët janë të pakënaqur me kushtet e tyre të jetesës. Nëse qytetarët janë të kënaqur me menaxhimin e drejtpërdrejtë, në të cilin të gjitha shërbimet vijnë drejtpërdrejt nga kompanitë e furnizimit me burime (dhe pagesa në këtë rast shkon pa ndërmjetës), nëse njerëzit zgjidhin në mënyrë të pavarur problemin e pastrimit dhe heqjes së mbeturinave, atëherë kjo metodë e organizimit të menaxhimit është më e mira. Këtu ka një pikë të rëndësishme: është e nevojshme të hartohet saktë procesverbali i mbledhjes së përgjithshme në të cilën do të zgjidhet këshilli i MKD. Nëse pronarët e pronave nuk janë në gjendje të ofrojnë strehim me një minimum shërbimesh, mund të lidhet një marrëveshje menaxhimi me një organizatë të specializuar për të punuar në shtëpi.
Si rregullohet me ligj organizimi i menaxhimit të ndërtesave të banimit?
Deri në momentin e miratimit të Kodit të ri të Strehimit të Federatës Ruse, menaxhimi i ndërtesave të banimit ishte në sferën e veprimtarisë së banesave dhe shërbimeve komunale ose shërbimeve speciale. Këto struktura janë emëruar nga bashkia pa lajmëruar banorët. Kështu, ishte krejtësisht e pamundur që organizatat e palëve të treta të depërtonin në tregun e banesave dhe shërbimeve komunale. Si rezultat, konkurrenca në këtë fushë të veprimtarisë ishte zero. Dhe nuk kishte interes për përmirësimin e cilësisë së shërbimeve të ofruara.
Pas rishikimit të Kodit Rus të Strehimit, pronarëve të pasurive të paluajtshme iu dha e drejta të mendonin vetë për llojin e organizimit të menaxhimit të ndërtesave të banimit. Që tani e tutje, banorët e kompleksit të apartamenteve duhej të organizonin një mbledhje të përgjithshme. Dhe atje është e detyrueshme të zgjedhin metodën e organizimit të menaxhimit që u duket më e mira.
Megjithatë, legjislacioni aktual kishte mangësitë e veta. Për këtë arsye, LCD u rregullua në verën e vitit 2011. Tani komuna dhe vetë banorët kanë kompetenca për të kontrolluar se si organizatat menaxhuese kryejnë punën e tyre. Përfshirjet e reja në ligje tregojnë se një HOA nuk mund të formohet ndërsa shtëpia është ende në ndërtim. Plus, vetë zhvilluesit gjithashtu nuk kanë të drejtë të marrin pjesë drejtpërdrejt në krijimin e kësaj strukture menaxhimi.
Ndër të tjera, standardet e reja i lejojnë banorët të kryejnë pagesat e shërbimeve direkt përmes ofruesve të burimeve, duke shmangur organizimin menaxhues.
Në çfarë radhe bëhet zgjedhja e mënyrës së organizimit të menaxhimit të denarit?
Banorët e ndërtesave të apartamenteve në një takim (nenet 45-48 të Kodit të Strehimit) duhet të zgjedhin një metodë të përshtatshme të organizimit të menaxhimit.
Po, ata duhet, dhe asgjë tjetër. Në të vërtetë, sipas ligjit, krahas të drejtës për të pasur disa prona, qytetarët dhe personat juridikë mbajnë edhe përgjegjësi të një lloji të caktuar. Ata janë përgjegjës për mirëmbajtjen e duhur të kësaj prone. Nuk duhet të dëmtojë pronën ose shëndetin si të pronarit ashtu edhe të palëve të treta.
Iniciatori i takimit (si për korrigjimin e metodës së menaxhimit të ndërtesës së apartamentit ashtu edhe për çështjen e përzgjedhjes së tij) është çdo pronar (si dhe grupi i tyre, përfshirë përfaqësuesit e pjesës së pronësisë komunale në ndërtesën e apartamentit).
Mbledhja e përgjithshme është e vlefshme kur në të përfshihen qytetarët ose përfaqësuesit e tyre me 50% të votave nga të gjithë (neni 42 i KL). Vendimi për zgjedhjen e metodës për organizimin e menaxhimit të ndërtesave të banimit njihet si i vlefshëm nëse për të janë hedhur më shumë se 25% të votave.
Vendimi i marrë nga mbledhja është i detyrueshëm për të gjithë pronarët. Nën ndikimin e tij bien edhe ata banorë që nuk morën pjesë në votim. Ata që votuan kundër do të detyrohen gjithashtu të pajtohen me vendimin e përgjithshëm.
Nëse pronarët dëshirojnë, atëherë në çdo kohë, me ndihmën e një vendimi të mbledhjes së përgjithshme, ata mund të ndryshojnë organizimin e menaxhimit të ndërtesës së apartamenteve.
Pronari lejohet të kundërshtojë vendimin e mbledhjes, të marrë në kundërshtim me kërkesat e Kodit të Banesave, vetëm në gjykatë.
Punonjësit e Inspektoratit Shtetëror të Banesave mund t'i drejtohen gjykatës për të shfuqizuar një vendim të një mbledhjeje të marrë në kundërshtim me kushtet e Kodit të Strehimit.
Vetëm nëpërmjet gjykatës dhe vetëm pronari ka të drejtë të kundërshtojë vendimin e mbledhjes nëse nuk ka qenë aty ose ka votuar kundër, dhe vendimi prek interesat dhe të drejtat e tij.
Kërkesa për ankim paraqitet në gjykatë brenda gjashtë muajve nga dita që qytetari mësoi ose duhej të mësonte për vendimin. Për qytetarët që kanë humbur afatin procedural për arsye të mira, ai mund të rikthehet (në përputhje me nenin 112 të Kodit të Procedurës Civile).
Nëse gjykata nuk rivendos afatin, çdo qiramarrës që nuk është dakord me vendimin mund të inicojë një mbledhje tjetër, duke vënë në votim çështjen e anulimit të vendimit të mëparshëm.
Nënshkrimi i cilave kontrata nënkupton organizimin e menaxhimit të ndërtesave të banimit?
Kur menaxhoni një ndërtesë apartamentesh nga një shoqatë e pronarëve të shtëpive(komplekse banesash, kooperativa të tjera konsumatore) këto persona juridikë nënshkruajnë dokumente të ndryshme. Kjo përfshin një marrëveshje menaxhimi për ndërtesat e banimit dhe kontratat për ofrimin e shërbimeve komunale. Nënshkrimet kërkohen edhe për marrëveshjen për mirëmbajtjen dhe riparimin e pronës së përbashkët në pallat dhe marrëveshje të tjera.
Ekzistojnë dy skema të ndërveprimeve kontraktuale që zhvillohen midis banorëve të komplekseve të apartamenteve dhe organizatave që ofrojnë shërbime banimi dhe komunale kur menaxhojnë duart e komplekseve të banimit dhe shoqatave të pronarëve të shtëpive:
- Banorët e ndërtesave të apartamenteve i besojnë të drejtën për të nënshkruar dokumente HOA (PK, LCD), dhe HOA (PK, LCD) tashmë harton dhe nënshkruan një marrëveshje menaxhimi me organizatën administruese. Ajo, nga ana tjetër, gjen ofrues të shërbimeve dhe nënshkruan kontrata me ta në emër të HOA (PC, LCD).
- Banorët e komplekseve të apartamenteve lejohen të nënshkruajnë letra për furnizimin e shërbimeve HOA (PC, LCD). Kjo përfshihet në vendimin e mbledhjes, në marrëveshjen e menaxhimit, në statutin e HOA, PC, LCD.
Kur zgjidhni një metodë për administrimin e një ndërtese apartamentesh nga një organizatë menaxhimi Banorët nënshkruajnë marrëveshje menaxhimi që përmbajnë informacione për:
- punimet dhe shërbimet për riparimin dhe mirëmbajtjen e pronës së përbashkët në ndërtesat e banimit, një algoritëm për korrigjimin e listës së të njëjtave shërbime, një listë të shërbimeve për të cilat organizata është përgjegjëse;
- përbërja e pronës së përbashkët të ndërtesës së banimit, adresa e shtëpisë;
- parimi i monitorimit të përmbushjes së detyrimeve të organizatës;
- si përcaktohet kostoja e kontratës, si llogaritet shuma e pagesave për riparime dhe mirëmbajtje, për shërbimet komunale dhe cila është sekuenca e pagesës.
Marrëveshja e menaxhimit me organizatën administruese korrespondon në përmbajtjen e saj me marrëveshjen për ofrimin e shërbimeve të paguara të parashikuara nga legjislacioni civil i Rusisë.
Sipas kushteve të nenit 780 të Kodit Civil, kontraktori (në këtë rast, organizata administruese) duhet të ofrojë shërbime në mënyrë të pavarur (përveç nëse kushte të tjera specifikohen në kontratën për ofrimin e shërbimeve me pagesë). Kështu, organizata ose më vete u siguron banorëve një pjesë të shërbimeve sipas kushteve të marrëveshjes së menaxhimit për ndërtesën e apartamenteve, ose (një opsion tjetër) vepron si një lidhje midis ofruesve të shërbimeve dhe banorëve të kësaj ndërtese.
Kontratat me organizatat ofruese të shërbimeve nënshkruhen nga shoqëria administruese jo në emër të saj, por në emër të banorëve.
Nën kontroll të drejtpërdrejtë MKD ka disa mënyra të bashkëpunimit me organizatat që ofrojnë shërbime publike:
- Marrëveshjet bëhen me të gjithë (mundësisht me shumicën) qytetarët. Të gjithë ose shumica e pronarëve janë një palë në dokument.
- Me vendim të mbledhjes, për çështjet që kanë të bëjnë me punën me organizata të palëve të treta, një nga banorët mund të paraqitet me prokurë nga të tjerët.
- Dokumentet nënshkruhen me secilin qiramarrës në emër të tyre.
Legjislacioni aktual pasqyron plotësisht skemat e vendosura në organizimin e menaxhimit të ndërtesave të banimit. Falë normave të përcaktuara në ligje, njerëzit mund të zgjedhin menaxhimin më të rehatshëm për veten e tyre në mënyrë që të vënë në praktikë të drejtën e tyre për të disponuar pronën.
Si bëhet menaxhimi i një ndërtese apartamentesh nëse nuk zgjidhet metoda e menaxhimit të pronarit?
Nëse qytetarët që jetojnë në një pallat, një vit më parë konkurs në mbledhjen e përgjithshme ata nuk ishin në gjendje të zgjidhnin një organizatë specifike të menaxhimit (ose vendimi nuk u zbatua), Kodi i Strehimit udhëzon autoritetet vendore të organizojnë një konkurs të hapur për kompaninë administruese për të menaxhuar ndërtesën e apartamenteve.
Nëse vendimi për organizimin e menaxhimit nuk është marrë në mënyrë të pavarur nga pronarët, qeveria e shtetit, jo më vonë se një muaj para skadimit të marrëveshjes së menaxhimit të apartamenteve (bazuar në rezultatet e konkursit), duhet të mbajë një mbledhje të pronarëve për të vendosur mbi opsioni për menaxhimin e pallatit.
Nëse, para përfundimit të kontratës, pronarët nuk u vendosën në një organizatë specifike të menaxhimit (ose vendimi nuk u zbatua), autoritetet përsëri mbajnë një konkurs të hapur.
Formularët e dokumentacionit gjenden në Dekretin e Qeverisë nr. 75, datë 6 shkurt 2006 “Për procedurën e zhvillimit të konkursit të hapur nga organi i qeverisjes vendore për zgjedhjen e një organizate administruese për administrimin e ndërtesave të banimit”. Ato nuk mund të modifikohen as nga organizatori i konkursit, as nga autoritetet shtetërore të një entiteti përbërës të Federatës Ruse.
Mbi bazën e tyre organizohen gara të hapura parimet:
- konkurrencë e ndershme;
- formimi i kushteve identike të pjesëmarrjes për personat juridikë të çdo forme organizative dhe juridike dhe sipërmarrësit individualë;
- disponueshmëria e informacionit në lidhje me konkursin dhe sigurimi i hapjes së sjelljes së tij;
- përdorimi efektiv i parave të qytetarëve për kushte të sigurta dhe të favorshme për shfrytëzimin e objekteve në ndërtesat e banimit;
- mirëmbajtjen e duhur të pronës së përbashkët në ndërtesën e apartamenteve;
- ofrimi i shërbimeve komunale për qytetarët që përdorin ambientet në shtëpi.
Për konkurset e hapura dhe përmbledhjen e rezultateve, organizatori formon komisioni i konkurrencës. Ai nuk mund të përfshijë individë që janë personalisht të interesuar për rezultatin e ngjarjes. Nëse persona të tillë zbulohen, organizatori duhet t'i largojë menjëherë nga komisioni dhe të caktojë persona të tjerë.
Përfaqësuesit e kooperativave të banesave, komplekseve të banimit, shoqatave të pronarëve të shtëpive dhe kooperativave të tjera të specializuara të konsumatorit, si dhe shoqatave publike të konsumatorëve (sindikatat e tyre, shoqatat) lejohen të marrin pjesë në mbledhjet e komisionit të konkurrencës.
Njoftimi i konkursit të vendosura nga organizatori (ose në emër të tij nga një kompani e specializuar) në shtypin zyrtar dhe të publikuar në faqen zyrtare jo më pak se 30 ditë përpara afatit të paraqitjes së aplikimeve për pjesëmarrje.
Sipas kushteve të Rregullave të ngjarjes, fitues është organizata që ofroi të bëjë punën më të madhe në riparimin dhe mirëmbajtjen e pronës së përbashkët në ndërtesën e apartamenteve për tarifën e përcaktuar nga organizatori.
Në bazë të pjesës 5 të nenit 161 të Kodit të Banesave, autoritetet vendore, brenda 10 ditëve nga data e konkursit, duhet të njoftojnë të gjithë pronarët në pallat për rezultatet dhe dispozitat e marrëveshjes së menaxhimit.
Ai që fiton konkursin, brenda 20 ditëve nga data e miratimit të protokollit të konkurrimit, ua dërgon qytetarëve projekt-marrëveshjet e nënshkruara për administrimin e ndërtesave të banimit për nënshkrim në mënyrën e përcaktuar në Art. 445 i Kodit Civil të Federatës Ruse.
Banorët duhet të nënshkruajnë marrëveshjen e menaxhimit me organizatën fituese.
Shumë pronarë apartamentesh në Federatën Ruse preferojnë të menaxhojnë pronën e ndërtesës së tyre së bashku me banorët e tjerë në formën e një HOA. Krijimi i një strukture të tillë rregullohet mjaft rreptësisht me ligj, megjithatë zbatimi i kësaj nisme supozon një skenar krejtësisht logjik. Si të organizoni një HOA në një shtëpi? Cilat nuanca legjislative duhet t'i kushtoni vëmendje të veçantë?
Opsionet e kontrollit të shtëpisë
Pronarët e shtëpive në ndërtesat e apartamenteve duhet të organizojnë disi menaxhimin e përbashkët të pronës së përbashkët, të sigurojnë furnizimin e ndërtesave me shërbimet komunale dhe të ruajnë gjendjen e saj teknike. Kjo mund të bëhet brenda tre skemave.
Së pari, ekziston një mundësi për të organizuar menaxhimin e drejtpërdrejtë të shtëpisë nga pronarët e shtëpisë. Kjo është e mundur nëse nuk ka më shumë se 16 apartamente.
Së dyti, ju mund të krijoni një shoqatë ose kooperativë të pronarëve të shtëpive.
Së treti, ju mund ta transferoni shtëpinë në një kompani administruese.
Cili nga këto opsione është më i mirë? Pse shumë qytetarë pyesin veten se si të krijojnë një HOA në shtëpinë e tyre?
Fakti është se një shoqatë e pronarëve të shtëpive është zakonisht më e mundshme ekonomikisht. Nuk ka shenja të errëta në shërbimet bazë. Dhe gjithashtu, komunikimi midis pronarëve të apartamenteve kontribuon në ndërtimin e marrëdhënieve konstruktive midis fqinjëve, duke zgjidhur së bashku vështirësitë e mundshme në menaxhimin e shtëpisë, të cilat kompania administruese nuk mund t'i zgjidhë gjithmonë me kompetencë.
Le të hedhim një vështrim më të afërt në disa nga tiparet dalluese të HOA-ve.
Veçoritë
Nëse banorët e shtëpisë vendosin të krijojnë një HOA, ata do të jenë në gjendje të përfitojnë nga një sërë avantazhesh që lidhen me organizimin e menaxhimit të pronës së përbashkët dhe furnizimin e banesave me llojet e nevojshme të shërbimeve.
Kështu, për shembull, një HOA mund të zgjidhë disa nga problemet vetë ose të tërheqë kontraktorë të jashtëm. Nëse HOA ka lidhur një marrëveshje me një organizatë shërbimi, atëherë ajo ka të drejtë të kontrollojë cilësinë e ofrimit të shërbimeve përkatëse. Kontraktuesi HOA duhet të sigurojë që funksionet e tij të kryhen në mënyrë që rezultati të plotësojë kriteret e përcaktuara nga Qeveria e Federatës Ruse në lidhje me shërbimet komunale.
HOA është përgjegjëse për mirëmbajtjen e pronës nën menaxhim të përgjithshëm në përputhje me kriteret e përcaktuara në rregulloret teknike, si dhe aktet ligjore të miratuara nga Qeveria e Federatës Ruse.
Kështu, një HOA nuk është vetëm një mundësi, por edhe një detyrim shtesë i pronarëve ndaj fqinjëve të tyre është një përgjegjësi dhe vullnet për të studiuar nuanca të ndryshme që lidhen me menaxhimin e pronës së përbashkët dhe organizimin e përdorimit të shërbimeve përkatëse nga banorët.
Kush mund të krijojë një HOA?
Një shoqatë e pronarëve të shtëpive mund të organizohet me qëllim të menaxhimit të përbashkët të shërbimeve të përbashkëta shtëpiake nga banorët e një ose më shumë ndërtesave të banimit të vendosura në një ose në parcela tokësore kufitare. Gjithashtu, disa ndërtesa të ndërtuara aty pranë mund të bashkohen në një HOA, edhe nëse secila ka të njëjtin pronar. Shoqatat e pronarëve të shtëpive mund të formohen nga banorët e verës, dhe struktura e partneritetit mund të përfshijë parcela personale, garazhe dhe objekte të tjera që lidhen me infrastrukturën e banimit.
Si të organizoni një HOA? Le të shohim disa faza të zbatimit të kësaj nisme.
Informimi i banorëve
Faza e parë përfshin organizimin e një mbledhjeje të përgjithshme të pronarëve. Megjithatë, paraprihet nga mbledhja e informacionit të nevojshëm për banorët e një shtëpie ose grupi ndërtesash. Informacioni përkatës mund të kërkohet nga zyra territoriale e Shërbimit Federal të Regjistrimit. Ju gjithashtu mund të keni nevojë për informacion në lidhje me dhomat që përfaqësohen në strukturën e shtëpisë. Duhet të kërkohet nga BTI.
Më pas, duhet të krijoni një grup iniciativë të pronarëve përgjegjës për mbajtjen e një mbledhjeje të përgjithshme të banorëve. Si rregull, të njëjtët njerëz janë përgjegjës për mënyrën e organizimit të një HOA dhe në të gjitha fazat pasuese të krijimit të një partneriteti. Prandaj, duhet të formohet ekipi i duhur nga qytetarët që kanë kohë të mjaftueshme për t'u angazhuar në këtë aktivitet të dobishëm shoqëror.
Mënyra më e mirë për të përcjellë informacion
Grupi nismëtar i pronarëve duhet t'u dërgojë më pas njoftime me shkrim banorëve të tjerë se një mbledhje e përgjithshme po vjen. Ky dokument duhet të tregojë se ku do të mbahet ngjarja, kush është përgjegjës për organizimin e tij dhe kë mund të kontaktoni për të bërë pyetje. Në njoftim duhet të përfshihet edhe përmbajtja e rendit të ditës së mbledhjes. Një nuancë e rëndësishme: nëse ka, për shembull, një dyqan në shtëpi, atëherë dokumenti gjithashtu duhet të dërgohet atje.
Këshillohet që njoftimet në fjalë të dërgohen me postë rekomande. Ju, natyrisht, mund t'ua dorëzoni ato personalisht banorëve, por duhet të merrni edhe një faturë prej tyre që konfirmon marrjen e dokumentit. Njoftimet duhet të dërgohen 10 ditë përpara mbledhjes së përgjithshme. Anëtarët e grupit nismëtar duhet të mbajnë dokumente që konfirmojnë se banorët janë të njohur me informacionin.
Faza tjetër e rëndësishme për të vendosur se si të organizoni shpejt dhe me kosto efektive një HOA përfshin në fakt mbajtjen e një mbledhjeje të përgjithshme. Le të shqyrtojmë nuancat përkatëse.
Mbledhja e përgjithshme
Mjeti kryesor i vendimmarrjes në mbledhjen e përgjithshme të pronarëve është votimi. Prandaj, njerëzit që janë përgjegjës për mënyrën e organizimit të një HOA duhet të përgatisin formularë të veçantë për të shprehur vullnetin e banorëve. Struktura e këtyre dokumenteve është shumë e thjeshtë - këto duhet të jenë tabela me emrin tuaj të plotë, si dhe kolonat "Për", "Kundër" dhe "Abstenim". 
Në fillim të mbledhjes, kryetari i saj duhet të zgjidhet - me shumicën e votave të pronarëve të ardhur. Ju gjithashtu duhet të zgjidhni një sekretare që do të mbajë procesverbalet e mbledhjes së banorëve. Është e rëndësishme që më shumë se dy të tretat e banorëve të godinës që kanë të drejtë vote të jenë të pranishëm në aktivitet. Ky është një parakusht për mënyrën e organizimit të duhur të një HOA. Ajo që do të vendoset në mbledhje është e detyrueshme për të gjithë banorët, edhe ata që nuk kanë ardhur në aktivitet. Nëse nuk do të ishte e mundur të mblidheshin dy të tretat e pronarëve, grupi iniciativ do të duhet të përsërisë punën e organizimit të takimit. Është e mundur që ata do të duhet të përfshijnë një komponent fushate në aktivitetet e tyre.
Gjatë mbledhjes së përgjithshme, banorët vendosin që të formohet një partneritet, ata miratojnë statutin e HOA, zgjedhin anëtarët e bordit të saj dhe gjithashtu caktojnë një komision auditimi.
Hartimi i procesverbalit të mbledhjes
Pasi mbledhja e HOA të jetë mbajtur me sukses, është e nevojshme të regjistrohen rezultatet e saj në procesverbal. Ky dokument është më i rëndësishmi nga pikëpamja ligjore kur vendosni se si të organizoni një HOA në një shtëpi. Protokolli duhet të përgatitet nga grupi iniciativ dhe të jetë në përputhje me dispozitat e Kodit të Strehimit të Federatës Ruse.
Dokumenti në fjalë duhet të përmbajë të dhëna për iniciatorin e mbledhjes, çështjet që janë diskutuar dhe votimin. Pika më e rëndësishme e protokollit është informacioni se sa njerëz erdhën në takim, si dhe korrelacioni i sipërfaqes së apartamenteve të tyre me treguesin e përgjithshëm të të gjithë ndërtesës.
Brenda 10 ditëve pas mbledhjes, banorët duhet të njihen me procesverbalin. Mund të bëni disa fotokopje të tij dhe ta varni në hyrje ose stendat e veçanta të informacionit, ta vendosni në kuti postare dhe nëse është e mundur, t'ua dorëzoni kopjet personalisht banorëve.
Karta është dokumenti kryesor i HOA. Le të shqyrtojmë veçoritë e përbërjes së tij.
Miratimi i statutit
Miratimi i statutit është kushti më i rëndësishëm për zgjidhjen e çështjes se si të organizohet një HOA në mënyrë ligjore.
Struktura e dokumentit duhet të përmbajë pika që përfshijnë:
- dispozitat e përgjithshme;
- formulime që pasqyrojnë qëllimet dhe aktivitetet e HOA;
- statusi ligjor i HOA;
- pronësia e lokaleve në shtëpi;
- fondet, pronë e HOA;
- aktivitetet ekonomike të HOA;
- veçoritë e anëtarësimit;
- të drejtat dhe detyrimet e HOA dhe anëtarëve të saj;
- organet drejtuese të HOA;
- nuancat e mbajtjes së një mbledhjeje të përgjithshme të partneritetit;
- dispozitat për riorganizimin dhe likuidimin e HOA.
Akt nënligjor mund të miratohet vetëm nëse më shumë se dy të tretat e pronarëve të shtëpive votojnë pro.
Regjistrimi i HOA
Hapi tjetër për të vendosur se si të organizohet një shoqatë e pronarëve të shtëpive është regjistrimi aktual i HOA. Agjencia që është përgjegjëse për këtë procedurë është Shërbimi Federal i Taksave.
Për të regjistruar një HOA, duhet të paguani një tarifë shtetërore, të plotësoni një aplikim (formulari i tij do të lëshohet nga Shërbimi Federal i Taksave), ta vërtetoni këtë dokument nga një noter, të merrni 2 kopje të statutit, 3 kopje të noterizuara të procesverbali i mbledhjes dhe të gjitha këto dërgohen në zyrën territoriale të Shërbimit Federal të Taksave në qytet. Pasi departamenti të regjistrojë HOA në mënyrën e përcaktuar, anëtarët e bordit të shoqatës duhet të hapin një llogari bankare. Pas kësaj mund të filloni të punoni.
Formalitetet pas përfundimit të regjistrimit
Le të shqyrtojmë disa nga nuancat karakteristike të fazave përfundimtare të krijimit të një HOA. Ne kemi studiuar se si të organizojmë një partneritet në drejtim të një mbledhjeje të përgjithshme dhe miratimit të statutit. Por bordi duhet të ndërmarrë një sërë veprimesh të tjera të kërkuara me ligj. Kështu, për shembull, nëse para krijimit të HOA shtëpia ishte në pronësi të një kompanie administruese, atëherë është e nevojshme ta njoftoni atë në mënyrën e përcaktuar që pronarët vendosën të kujdeseshin vetë për mirëmbajtjen e banesave dhe krijuan një partneritet .
Transferimi i shtëpisë në menaxhimin e HOA kryhet me pjesëmarrjen e një komisioni të posaçëm. Anëtarët e tij përfshijnë përfaqësues të autoriteteve komunale, si dhe organet drejtuese të partneritetit të themeluar. Gjatë kësaj faze të marrëdhënieve juridike, shtëpia regjistrohet në bilancin e HOA në përputhje me certifikatën e transferimit dhe pranimit.
Ne shikuam se si të organizojmë një HOA dhe si pranohet një shtëpi nga kompania administruese. Cilat janë veprimet e tjera të rëndësishme të organeve drejtuese të partneritetit pas marrjes së të gjitha kompetencave të nevojshme? Për shembull, menjëherë pas regjistrimit të suksesshëm të një HOA dhe procedurave të lidhura me pranimin e një shtëpie, do të jetë e nevojshme të lidhni marrëveshje me kompanitë e shërbimit për ofrimin e shërbimeve komunale. Një komponent tjetër i rëndësishëm i punës është organizimi i një sistemi për llogaritjen e pagesave për mirëmbajtjen e shtëpisë.
Mësuam se si të krijojmë një HOA. Udhëzimet hap pas hapi të përpiluara nga ne prekin pikat kryesore të kësaj procedure. Mund të vërehet se legjislacioni i strehimit i Federatës Ruse rregullohet mjaft shpesh. Prandaj, iniciatorët e menaxhimit kolektiv të shtëpisë duhet të monitorojnë periodikisht ndryshimet përkatëse në aktet ligjore në mënyrë që puna e HOA të jetë plotësisht e ligjshme.
Organizimi i HOA: nuanca legjislative
Le të shohim disa nga nuancat ligjore të krijimit të një HOA. Si të organizohet një partneritet në përputhje të plotë me ligjin është një pyetje që është e rëndësishme në çdo fazë të zbatimit të iniciativës përkatëse të pronarëve të shtëpive. Çfarë duhet t'i kushtojnë vëmendje të veçantë nismëtarëve të krijimit të një HOA për të siguruar që aktivitetet e tyre të jenë në përputhje me kërkesat e ligjit?
Për shembull, nëse ekziston një pyetje se si të organizoni një shoqatë të pronarëve të shtëpive në një ndërtesë të re, atëherë gjëja e parë që duhet t'i kushtoni vëmendje është se shtëpia duhet të vihet në funksion deri në kohën kur të ndodhë puna për krijimin e partneritetit.
Një aspekt tjetër i rëndësishëm është se procesverbali i hartuar në bazë të rezultateve të mbledhjes së përgjithshme duhet të nënshkruhet nga të gjithë ata që kanë votuar për të. Nëse ky kriter nuk plotësohet, Shërbimi Federal i Taksave do të refuzojë regjistrimin e partneritetit.
Nëse një HOA krijohet nga pronarët e shtëpive private ose vilave verore, atëherë vendimi përkatës duhet të merret nga kushdo që zotëron pasurinë e paluajtshme përkatëse. Nga ana tjetër, nëse po flasim për zgjedhjen e kryetarit të bordit të HOA, atëherë lejohet që të paktën dy të tretat e pronarëve të votojnë.
Menaxhimi i shtëpisë në HOA
Ndër kategoritë ligjore që janë mjaft të reja për legjislacionin e Federatës Ruse, në lidhje me organizimin e menaxhimit të pronës së përbashkët, është këshilli i një ndërtese apartamentesh. Kjo strukturë publike synon të zëvendësojë HOA ose shoqërinë administruese për shkak të mungesës së tyre të përkohshme. Një këshill ndërtimi apartamentesh duhet të krijohet nëse ka më shumë se 4 apartamente në ndërtesë. Ashtu si në rastin e një HOA, supozohet se do të zgjidhet kryetari i këtij organi. Ai duhet të jetë një nga pronarët e apartamenteve të përfshira në strukturën e pallatit. Nëse banorët nuk krijojnë një këshill banesash, atëherë vetë autoritetet bashkiake do të duhet të nisin një mbledhje të përgjithshme të pronarëve të apartamenteve.
Në kuadër të reformës së shpejtë të shërbimeve publike, ka lindur një nevojë urgjente për menaxhimin e duhur të ndërtesave të banimit. Nëse më parë këto çështje ishin përgjegjësi e shtetit dhe autoriteteve vendore, tani barra e shqetësimit u vihet drejtpërdrejt qytetarëve - pronarë të ambienteve të banimit. Në shumicën e rasteve, pronarët nuk janë të gatshëm të menaxhojnë vetë shtëpitë e tyre, gjë që rezulton në shumë probleme që kërkojnë zgjidhje. Le të përpiqemi ta kuptojmë këtë çështje.
Menaxhimi i një ndërtese apartamentesh nënkupton sigurimin e kushteve të jetesës për qytetarët, sigurimin e shërbimeve komunale, mirëmbajtjen e pronës së përbashkët dhe përcaktimin e procedurës për përdorimin e kësaj prone.
Kodi i Strehimit i Federatës Ruse përcakton llojet e mëposhtme të menaxhimit:
organizimi i menaxhimit;
pronarët e ambienteve të banimit;
banesa ose kooperativa të specializuara;
shoqata e pronarëve të shtëpive.
Lloji i menaxhimit zgjidhet në mbledhjet e përgjithshme të pronarëve dhe mund të ndryshojë në çdo kohë. Nëse gjatë vitit kalendarik pronarët nuk kanë vendosur për llojin e menaxhimit, autoritetet vendore, në bazë të një konkursi, përcaktojnë shoqërinë administruese.
Menaxhimi i një ndërtese apartamentesh nga organizatat menaxhuese
Një organizatë menaxhuese është një person juridik që kryen menaxhimin, funksionimin, sanitarin dhe mirëmbajtjen e një shtëpie.
Ky lloj menaxhimi kryhet sipas një marrëveshjeje të lidhur me pronarët e pronave. Marrëveshja e menaxhimit parashikon kushte të barabarta për banorët dhe ka një periudhë të caktuar vlefshmërie.
Kontrata duhet të tregojë:
adresën e shtëpisë dhe listën e pronës që do të menaxhohet;
lista e punimeve dhe shpeshtësia e tyre për riparimet e shtëpisë dhe mirëmbajtjen e saj, shërbimet e ofruara;
procedurën për llogaritjen e shumës së kostove për mirëmbajtje, riparime, kosto të shërbimeve, procedurën e pagesës;
një mënyrë që pronarët të kontrollojnë përmbushjen e detyrimeve.
Shoqëria administruese është e detyruar të fillojë zbatimin e kontratës brenda tridhjetë ditëve. Pronarët e shtëpive kanë të drejtë të refuzojnë përmbushjen e kontratës në bazë të ekzekutimit të pahijshëm të kontratës nga organizata administruese. Ai gjithashtu parashikon përfundimin e parakohshëm të kontratës bazuar në një ndryshim në llojin e menaxhimit.
Menaxhimi i një pallati nga pronarët
Menaxhimi i një ndërtese apartamentesh nga vetë pronarët lejohet nëse numri i apartamenteve në ndërtesën e menaxhuar nuk i kalon dymbëdhjetë. Çështjet që lidhen me këtë lloj drejtimi, përfshirë zgjedhjen e këshillit të shtëpisë dhe numrin e anëtarëve të tij, zgjidhen me votim në mbledhjen e pronarëve. Për shembull, mbledhja e përgjithshme ngre çështjen e shumës së kontributeve mujore për . Mbledhja voton shumën e pritshme të pagesës dhe merr një vendim që merr më shumë se 50% të votave.
Këshilli i shtëpisë është i detyruar:
të sigurojë zbatimin e vendimeve të mbledhjes;
të paraqesë në mbledhje propozime për kryerjen e punëve të riparimit dhe sigurimin e shërbimeve komunale;
të paraqesë propozime për menaxhim;
paraqitni mendimin tuaj për kontratat e projektit;
kontrollojnë kryerjen e punës dhe cilësinë e shërbimeve të ofruara.
Menaxhimi i një pallati nga kooperativat e banesave
Një kooperativë strehimi është një shoqatë vullnetare e qytetarëve të krijuar për të përmbushur nevojat për strehim dhe për të menaxhuar shtëpitë. Anëtarët e një kooperativë të tillë, duke përdorur fondet e tyre, marrin pjesë në blerjen e pronave, riparimet e mëdha dhe mirëmbajtjen e shtëpive. Shoqata duhet të ketë të paktën pesë anëtarë, por jo më shumë se numri i apartamenteve në godinën që ndërtohet ose blihet.
Pjesëmarrës në një kooperativë mund të jetë një person juridik ose një qytetar që ka mbushur moshën gjashtëmbëdhjetë vjeç. Personat që dëshirojnë të anëtarësohen në një kooperativë konsiderohen anëtarë pas pagesës së tarifës së hyrjes.
Çdo pjesëmarrës në një kooperativë të tillë është i detyruar të bëjë pagesa të aksioneve. Kushtet dhe kushtet për kontributin e një aksioni rregullohen me statutin e kooperativës.
Një pjesëmarrësi kooperativist pajiset me strehim në një godinë kooperativash me vendim të tarifave në përputhje me shumën e kontributit të paguar në hyrje. Pronësia e ambienteve të banimit fillon nga momenti i pagesës së plotë të kontributit.
Ndarja e pasurisë së një kooperativë rezidenciale ndodh midis aksionarëve dhe lejohet nëse ka ambiente të izoluara. Nëse përfshin izolimin e pasurive të paluajtshme, një pronë e tillë është gjithashtu subjekt i ndarjes.
Menaxhimi i një ndërtese apartamentesh HOA
Shoqata e pronarëve të shtëpive (HOA) është një shoqatë e pronarëve me qëllim të menaxhimit të përgjithshëm, pronësisë, përdorimit, asgjësimit, brenda kufijve të legjislacionit federal, të pronës së përbashkët, pronës së pronarëve të shtëpive, për krijimin, rritjen dhe ruajtjen e pasuri e tillë.
Numri i anëtarëve të një partneriteti të tillë duhet të jetë më shumë se 50% e numrit të përgjithshëm të pronarëve. Vendimi për krijimin e një shoqërie merret nga një mbledhje e përgjithshme në bazë të rezultateve të votimit.
Partneritete të tilla mund të krijohen:
pronarët e pasurive të paluajtshme në shtëpitë në të cilat numri i apartamenteve nuk është më shumë se tridhjetë, nëse shtëpitë ndodhen në parcela me kufi të përbashkët, inxhinieri të përbashkët, mbështetje teknike dhe infrastrukturë.
pronarë të disa shtëpive aty pranë, shtëpive të fshatit me parcela kopshtesh, nëse shtëpi të tilla ndodhen në parcela me kufi të përbashkët, mbështetje të përbashkët inxhinierike dhe teknike dhe infrastrukturë që i shërben këtyre shtëpive.
Për të kryer funksionet e caktuara, partneriteti është i detyruar të:
menaxhoni një ndërtesë apartamentesh
të sigurojë gjendjen sanitare dhe teknike të pronës
sigurohuni që pjesëmarrësit të përmbushin përgjegjësitë për mirëmbajtjen dhe riparimin e pronës në shtëpi
Organi drejtues i këtyre partneriteteve është bordi i ortakërisë. Organi më i lartë drejtues i ortakërisë është mbledhja e pronarëve.
HOA ka të drejtë të angazhohet në aktivitete ekonomike, përkatësisht:
mirëmbajtjen, riparimin e pasurive të paluajtshme;
ndërtimi;
dhënia me qira e pronës në shtëpi.
Mjetet nga aktivitetet e biznesit përdoren për të paguar shpenzimet e përgjithshme.
Pavarësisht nga lloji i menaxhimit të zgjedhur, personi që menaxhon shtëpinë është përgjegjës për detyrimet që i ngarkohen pronarëve.
Mbrojtja e të drejtave të strehimit të pronarëve të shkelur si rezultat i administrimit të shtëpisë i besohet personit që kryen administrimin dhe sistemin gjyqësor të Federatës Ruse.
Ku të fillojë?
1. Pas zgjedhjes së këshillit të një ndërtese banimi (MKD), rekomandohet mbajtja e takimit të parë me këshillin e zgjedhur për t'u njohur, komunikuar, shkëmbyer informacione kontaktuese dhe për të kuptuar se si këshilli mund të punojë në mënyrë më efektive. Për shembull, këshilli përfshinte banorë të profesioneve të ndryshme - jurist, inxhinier, ekonomist. Është logjike që të gjithë të kenë fushën e tyre të punës në të cilën kuptojnë më mirë se të tjerët. Në këtë rast, efikasiteti i përgjithshëm i këshillit shtëpiak do të jetë më i lartë!
2. Është e nevojshme të studiohen aktivitetet financiare dhe ekonomike të shoqërisë administruese (MC) për mirëmbajtjen e shtëpisë tuaj:
- marrëveshje për menaxhim me denarë;
- shumën e fondeve të grumbulluara në llogarinë e shtëpisë;
- raporte për punën e bërë gjatë viteve të kaluara;
- struktura tarifore për mirëmbajtjen dhe riparimin, çmimet për shërbimet;
- një listë e punëve të kryera rreth shtëpisë dhe bazën për kryerjen e kësaj pune;
- vlerësimet e punës së kryer për analiza dhe dokumente të tjera.
3. Së bashku me një punonjës të shoqërisë administruese (kryeinxhinier ose person tjetër përgjegjës), inspektoni dhe studioni pronën e përbashkët të shtëpisë, hartoni një raport inspektimi dhe shkruani të gjitha komentet. Kushtojini vëmendje të veçantë shkatërrimit, dëmtimit dhe aspekteve të tjera të rrezikshme. Nëse ka dëmtime, lini një kopje të kallëzimit në Kodin Penal nën numrin në hyrje për t'i eliminuar ato. Merrni planin kadastral nga Kodi Penal dhe zbuloni kufijtë e truallit nën denarë.
4. Hartoni një plan për punën e nevojshme për të përmirësuar komoditetin e jetesës për vitin e ardhshëm (për shembull, pjesëmarrja në një program të madh rinovimi, rinovimi i hyrjeve, instalimi i një sistemi të mbikëqyrjes video, rinovimi i një këndi lojërash, etj.) , të përcaktojë burimin e financimit, të përgatisë listën për miratim në mbledhjen e përgjithshme të MKD, të mbajë mbledhjen e përgjithshme të pronarëve për nënshkrimin e procesverbalit.
Çfarë duhet të jetë në një marrëveshje menaxhimi për një ndërtesë apartamentesh?
1. Përbërja e pronës së përbashkët të një ndërtese banimi në lidhje me të cilën do të kryhet administrimi, adresa e një shtëpie të tillë, kufijtë e truallit;
2. Listën e shërbimeve dhe punimeve për mirëmbajtjen dhe riparimin e pronës së përbashkët në një pallat banimi, procedurën e ndryshimit të kësaj liste, si dhe listën e shërbimeve komunale të ofruara nga organizata administruese;
3. Procedurën për përcaktimin e çmimit të kontratës, shumën e pagesës për mirëmbajtjen dhe riparimin e ambienteve të banimit dhe shumën e pagesës për shërbimet komunale, si dhe procedurën e kryerjes së kësaj pagese;
4. Procedura për monitorimin e përmbushjes së detyrimeve të organizatës administruese sipas marrëveshjes së menaxhimit.
5. Nëse nuk jeni të kënaqur me versionin aktual të marrëveshjes, është e nevojshme të bëni një protokoll mosmarrëveshjesh për marrëveshjen, të diskutoni versionin e punës me avokatët e shoqërisë administruese, pastaj të bini dakord për të nga një mbledhje e përgjithshme e banorëve dhe dorëzoni versionin përfundimtar tek shoqëria administruese.
Si të kontrolloni?
1. Certifikatat e punës së kryer në lidhje me pronën e përbashkët të pallatit duhet të kenë nënshkrimin e kryetarit ose të zëvendësuesit të tij. Prandaj, është e nevojshme të kontrolloni dhe kontrolloni personalisht punën e kryer - së bashku me kryepunëtorin ose inxhinierin, përpara nënshkrimit të aktit, të inspektoni vendin e punës, të siguroheni për cilësinë, përputhshmërinë me vëllimet dhe kohën e punës së kryer, dhe kërkojnë që kostoja e këtyre punimeve të tregohet në akt (nëse nuk ka).
2. Merrni periodikisht nga Kodi Penal listën e punëve të kryera dhe vërtetimin e gjendjes së llogarisë personale të shtëpisë dhe monitoroni ndryshimet.
3. Nëse lindin vështirësi me deshifrimin e vlerësimit të kostos, cilësisë ose vëllimit të punës së kryer, mund të tërheqni specialistë nga kompani të specializuara ose të kërkoni një inspektim nga specialistë të Shërbimit të Mbikëqyrjes së Ndërtimit dhe Kontrollit të Banesave.
Si të mbahet një mbledhje e përgjithshme?
1. Të gjitha vendimet e pronarëve të banesave duhet të merren në mbledhjen e përgjithshme të pallatit. Rendi dhe procedura e mbledhjes së përgjithshme përcaktohen në Kodin e Strehimit të Federatës Ruse (nenet 44-48). Është e nevojshme të njoftohen të gjithë banorët për takimin 10 ditë më parë (njoftimet në hyrje, hapësira publike).
- ballë për ballë (të gjithë banorët mblidhen në një vend të caktuar në kohën dhe datën e caktuar);
- i munguar (çdo pronari i jepet një fletë votimi me një rend dite çështjesh kundër nënshkrimit të tij).
2. Është e nevojshme të ndiqet me rigorozitet procedura e mbledhjes, në të kundërt secili nga pronarët mund të kundërshtojë vendimin e mbledhjes në gjykatë.
3. Ne ju rekomandojmë t'i kushtoni vëmendje:
- njoftimi për mbledhjen afishohet 10 ditë para mbledhjes;
- në njoftim duhet të tregohet vendi, koha, agjenda e mbledhjes, si dhe kush është iniciatori i tij dhe informacioni i kontaktit të tij;
- në rendin e ditës të mbledhjes, një nga pikat duhet të tregojë zgjedhjen e sekretarit, kryetarit të mbledhjes dhe komisionit të numërimit;
- nëse një takim personalisht nuk u zhvillua (është shumë e vështirë të mblidhen 50% ose më shumë të pronarëve në oborrin e një pallati), atëherë në mbledhje merret një vendim për votimin në mungesë, një njoftim për të cilin afishohet gjithashtu paraprakisht, rendi i ditës për votim në mungesë duhet të përputhet plotësisht me rendin e ditës për votim personal (nuk mund të ndryshohet).
Si të ndryshoni kompaninë e menaxhimit?
1. Pronarët e ndërtesave të banimit mund të zgjedhin çdo formë të menaxhimit të shtëpisë.
2. Për të ndryshuar një kompani administruese në një tjetër, është e nevojshme të mbahet një mbledhje e përgjithshme në përputhje me Kodin e Strehimit të Federatës Ruse, në të cilën pronarët do të marrin një vendim për ndryshimin e shoqërisë administruese.
3. Njoftoni me shkrim kompaninë e mëparshme administruese për vendimin e pronarëve (me një kopje të vendimit dhe tregoni gjithashtu datën specifike nga e cila kompania e re administruese synon të fillojë administrimin e shtëpisë). Periudha e pagesës për shërbimet komunale në përputhje me legjislacionin e Federatës Ruse përcaktohet e barabartë me një muaj kalendarik. Prandaj, këshillohet që data e fillimit të menaxhimit të shtëpisë të përkojë me ditën e parë të muajit.
4. Drejtuesi i shoqërisë së mëparshme administruese, brenda shtatë ditëve nga marrja e njoftimit, njofton shërbimin e furnizimit me energji elektrike të qytetit për zgjidhjen e kontratave për këtë shtëpi, përveç rasteve kur nga kontrata e furnizimit me energji caktohet një periudhë tjetër. kontrata për furnizimin e shërbimeve komunale.
5. Shoqëria administruese e mëparshme kalon në shoqërinë administruese të zgjedhur rishtazi dhe ajo pranon: një pasaportë teknike për shtëpinë dhe kopje të dokumentacionit të tjerë teknik, dokumentacionin e shërbimit të pasaportës, dokumentacionin kontabël dhe dokumente të tjera.
6. Nëse në të gjitha rastet nuk është e mundur të arrihet një marrëveshje për termat dhe kushtet e transferimit dokumentar të shtëpisë gjatë ndryshimit të mënyrës së menaxhimit, si dhe për çështje të tjera që pengojnë menaxhimin e duhur të një pallati, pala e interesuar. duhet të aplikojë në prokurori ose gjykatë për zgjidhjen e mosmarrëveshjes.
Çfarë duhet mbajtur mend?
1. Të gjitha vendimet merren vetëm nga mbledhja e përgjithshme e pronarëve. Duhet mbajtur mend se, për shembull, tre persona mund të jetojnë në një apartament, por vetëm një pronar mund të jetë - vetëm ai ka të drejtën e votës.
2. Të gjitha votat llogariten në bazë të sipërfaqes totale të banesës në sipërfaqen totale të shtëpisë.
3. Të gjitha vendimet, të gjitha veprimet janë të dokumentuara, të gjitha kërkesat në Kodin Penal, autoritetet dhe institucionet e tjera kalojnë në numrin hyrës, ruhet një kopje. Mbledhja e përgjithshme u mbajt dhe u përpilua procesverbali. Ankesa/apelim – kopjoni me numrin e referencës. Sigurohuni që të mbani të gjitha dokumentet!
4. Puna e këshillit në shtëpi nuk është zgjidhje e menjëhershme për problemet dhe detyrat e grumbulluara gjatë disa viteve. Të bësh gjithçka menjëherë dhe shpejt është shumë e vështirë. Prandaj, puna e këshillit të MKD-së është graduale, e paraparë për të paktën një deri në dy vjet.
5. Përfshini banorët në punën e menaxhimit të shtëpisë, monitorimin e menaxhimit dhe ruajtjen e rendit. Kufiri i pronës nuk është pragu i banesës, apo edhe hyrja, por kufiri i truallit (oborrit).
Po ngarkohet...
