Що таке "керівна компанія"? Необхідно розпочати з принципу, який відомий та зрозумілий усім. Управління багатоквартирним будинком (МКД) має забезпечити сприятливі та безпечні умови проживання громадян, належне утримання спільного майна у МКД, вирішення питань користування зазначеним майном, а також надання комунальних послуг громадянам, які проживають у будинку. Яким чином можна досягти його втілення в життя та отримання позитивного результату в реальному часі. Першочергове завдання власників, це визначення, хто і як керуватиме будинком, в якому знаходиться майно, що належить Вам на праві власності. І цей обов'язок покладено на власників приміщень відповідно до ЖК РФ, що набув чинності. При цьому МКД може керуватися лише однією організацією, що управляє. У статті 161 ЖК РФ саме зазначені особи зобов'язані вибрати в якості методу управління один із запропонованих варіантів: 1. Безпосереднє управління власниками приміщень у МКД. У цьому випадку власники приміщень самі укладають договори на комунальні та житлові послуги з постачальниками цих послуг, а також самостійно оплачують послуги відповідно до укладених договорів. 2. Управління товариством власників житла (ТСЖ) чи житловим кооперативом (ЖК) чи іншим спеціалізованим споживчим кооперативом (ЖБК). При цьому має бути зареєстровано відповідну юридичну особу, яка виступає від імені всіх власників житла, а правовідносини з постачальниками необхідних послуг будуються на основі договорів між освіченою юридичною особою та постачальниками послуг. При цьому оплата за надані та поставлені послуги здійснюватиметься власниками приміщень на адресу чинної юридичної особи (ТСЖ; ЖБК). 3. Управління керуючої організацією. Якщо власниками приміщень буде обрано саме цей спосіб управління, потрібно звернути їхню увагу на ряд особливостей з якими ми і пропонуємо ознайомитися: 1. Правовий статус керуючої організації (компанії) її повноваження та відповідальність Керівна компанія, як будь-яка інша комерційна організація, є юридичною особою , Створеним з метою отримання прибутку. Ця ситуація має викликати негативних емоцій у непосвячених людей оскільки: Керівна компанія є варіант підприємницької діяльності. А що таке підприємницька діяльність - це самостійна, здійснювана за власний страх і ризик діяльність, спрямовану систематичне отримання прибутку від користування майном, продажу товарів, виконання робіт і послуг особам (ст. 2 ЦК України). Таким чином, керуюча компанія (організація) – це юридична особа незалежно від організаційно-правової форми, що здійснюють управління МКД. Функції керуючої компанії полягають у наступному: вона повинна у строки та на умовах, обумовлених у договорі управління, забезпечити утримання та ремонт житлових будинків відповідно до вимог до житлових будинків, встановлених технічними регламентами. У цьому керуючі компанії відповідають перед власниками приміщень порушення своїх зобов'язань і несуть відповідальність за неналежне зміст спільного майна відповідно до законодавством РФ і договором управління. Також керуюча компанія несе відповідальність за шкоду, заподіяну МКД, власникам його житлових приміщень та третім особам, які постраждали внаслідок неправильної експлуатації, а також внаслідок дій або бездіяльності керуючої компанії у розмірі завданих збитків. Оскільки метод управління МКД вибирається загальних зборах власників МКД, може бути змінений у час на підставі рішення зборів. Але при цьому слід врахувати, що розірвання договору управління має здійснюватися відповідно до норм цивільного законодавства. 2. Договірні відносини керуючої компанії та розмір плати за утримання спільного майна Взаємини керуючої компанії із власниками приміщень у МКД будуються на основі договору управління, тобто повноваження керуючої компанії за поданням інтересів зазначених осіб містяться в цьому договорі. Договір є укладеним, якщо між сторонами досягнуто згоди з усіх істотних умов договору (ст.432 ДК РФ). Виняток лише складає договір управління, що укладається у порядку конкурсу. За договором управління МКД одна сторона (керівна компанія) за завданням іншої сторони (власників приміщень МКД, органів управління товариства власників житла (ТСЖ), або органів управління житлового кооперативу (ЖК), або іншого спеціалізованого споживчого кооперативу (ЖБК) протягом узгодженого терміну за плату зобов'язується: - надавати послуги та виконувати роботи з належного утримання та ремонту спільного майна у такому будинку; - надавати комунальні послуги власникам приміщень; - здійснювати іншу діяльність, спрямовану досягнення цілей управління МКД. Таким чином, компанія, що управляє, в особі свого представника може укладати договір як безпосередньо з кожним власником приміщення в будинку, так і з органами управління ТСЖ/ЖБК. До договору управління пред'являються конкретні вимоги: 1. У договорі мають бути вказані: - склад спільного майна МКД, адресу, але при цьому необхідно звернути увагу, що керуюча компанія не повинна брати даний об'єкт на баланс, оскільки він перебуває у частковій власності; - перелік послуг та робіт із утримання та ремонту спільного майна в МКД, порядок зміни такого переліку, а також перелік комунальних послуг, які надає керуюча компанія; - порядок визначення ціни договору, розміру плати за утримання та ремонт місць загального користування, а також порядок внесення такої плати; - Порядок здійснення контролю за виконанням керуючої компанією її зобов'язань за договором управління. Договір управління МКД укладається терміном щонайменше один рік і трохи більше п'яти років. Термін початку виконання зобов'язань компанією, що управляє, не пізніше 30 днів з дня його підписання. Однією з обов'язків власників приміщень у будинку є обов'язок утримання спільного майна будинку, оскільки власники приміщень зобов'язані нести тягар витрат утримання спільного майна пропорційно часткам у праві спільної власності цього майно і такий обов'язок має бути відбито у договорі управления. При визначенні розміру плати за утримання та ремонт місць загального користування рішення приймається з урахуванням пропозицій керуючої компанії на строк не менше одного року і зазначений розмір плати встановлюється однаковим для всіх власників приміщень. Пропозиції керуючої організації про перелік, обсяги та якість послуг та робіт повинні враховувати склад, конструктивні особливості, ступінь фізичного зносу та технічного стану спільного майна, а також геодезичні та природно-кліматичні умови розташування МКД. Договір управління будинком керуючою компанією може бути змінений і розірваний у порядку, що визначається цивільним законодавством РФ. Підстави зміни та розірвання договору управління МКД передбачені ст. 450 ЦК України. Зазначені дії можливі за згодою сторін, якщо інше не передбачено ЦК України, іншими законами або договором. На вимогу однієї зі сторін договір може бути змінений або розірваний за рішенням суду лише: - за суттєвого порушення договору іншою стороною; - В інших випадках, передбачених ДК РФ, іншими законами або договором. У разі якщо термін, на який було укладено договір управління, минув, але заява однієї із сторін про припинення договору управління МКД відсутня. То після закінчення терміну дії такий договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені таким договором. Взаємини керуючої компанії та власників приміщень у будинку, порядок укладання договорів управління, інші пов'язані з цим питання характеризують діяльність керуючої компанії лише з одного боку. З іншого знаходяться взаємовідносини цієї організації безпосередньо з постачальниками тих послуг і робіт, які будуть виконуватися на житловому будинку та договори з організаціями теплопостачання, водопостачання та іншими, необхідними для забезпечення життєдіяльності МКД, укладаються компанією, що управляє, на підставі тих повноважень, які містяться в договорі управління. При укладанні договору управління є позитивні та негативні моменти. Найголовнішим достоїнством керуючої компанії перед іншими методами управління є те, що, за визначенням керуюча компанія повинна спеціалізуватися на наданні конкретних видів послуг. Тобто виконання нею своїх обов'язків має здійснюватись на відповідному професійному рівні. Негативним же моментом діяльності є те, що зараз немає в достатній кількості надійних керівників компаній, відсутня практика їх діяльності і погано сформовано коло фахівців даної галузі, а через це можуть виникати різні негативні явища.
Поняття «керівна компанія» часто використовується в бізнесі, при цьому учасники дискусії не завжди говорять про те саме. Складнощі виникають на початку реалізації проекту, коли виконавцям не зовсім ясно, про що домовилися боси. Для розуміння статусу такої юридичної особи та вибору правильної стратегії руху проекту автор наводить перелік форм та видів юридичних осіб, яких найчастіше називають «керуюча компанія».
Керівна компанія - головна компанія холдингу
У цьому випадку під керуючою компанією розуміють юридичну особу, яка має переважну участь у статутних капіталах інших юридичних холдингу (під холдингом автор має на увазі групу компаній). Іншими словами, це головна (материнська) компанія холдингу.
Термін "керівна компанія" застосовують у зв'язку з використанням головною компанією наданих законодавством інструментів корпоративного управління з метою забезпечення управлінського впливу на дочірні компанії. Такий управлінський вплив здійснюється через забезпечення представництва кінцевих власників бізнесу у вищих органах управління дочірніх товариств. Управляюча компанія, таким чином, через своїх представників визначає рішення, котрі приймаються колегіальними органами управління дочірнього акціонерного товариства.
Керуюча компанія - керуюча організація
Відповідно до п.1 ст. 69 Федерального закону від 26.12.1995 р. № 208-ФЗ «Про акціонерні товариства» за рішенням загальних зборів акціонерів повноваження одноосібного виконавчого органу товариства можуть бути передані за договором комерційної організації (керівної організації) або індивідуального підприємця (керівника).
Суспільство, повноваження одноособового виконавчого органу якого передані керуючій організації або керуючому, набуває цивільних прав та приймає на себе цивільні обов'язки через керуючу організацію або керуючого відповідно до абзацу першого пункту 1 статті 53 Цивільного кодексу Російської Федерації.
Така сама норма міститься у статті 42 Федерального закону від 08.02.1998 р. № 14-ФЗ (ред. від 06.12.2011 р.) «Про товариства з обмеженою відповідальністю».
Таким чином, так звана «керуюча компанія» (правильно - керуюча організація) виконує функції одноосібного виконавчого органу на підставі договору, який укладається з керованою юридичною особою.
"Керуючою компанією", як правило, виступає одна з юридичних осіб холдингу.
Місце керуючої компанії в корпоративній структурі холдингу не є важливим аспектом: керуючою може бути як материнська компанія холдингу (субхолдингу), так і одне з дочірніх товариств. У поодиноких випадках керуючою компанією стає стороння юридична особа, яка професійно надає послуги з управління.
Найчастіше функції одноосібного виконавчого органу передають керуючій компанії у холдингах, де є кілька юридичних з однотипним функціоналом.
Також єдина керуюча компанія зустрічається у групи юридичних осіб, у межах якої розподілено функціонал одного бізнес-процесу (операційна компанія, логістичний центр, центр прибутку та ін.).
З іншого боку, групою компаній може управляти як єдина керуюча організація, і кілька, залежно від цілей застосування даного інструменту та інших чинників. Єдина керуюча організація більше підходить для малорозгалужених моногалузевих холдингів, тоді як у холдингах з неоднорідною галузевою структурою і територіальним розосередженням бізнес-одиниць має сенс розподілити управлінські функції між декількома керуючими організаціями, які здійснюють невиробничі функції щодо певних організацій. територіальної ознаки.
В окремих випадках механізм передачі повноважень одноосібного виконавчого органу компанії, що управляє, не пов'язаний з вибудовуванням управлінської вертикалі в холдингу. Підставою для прийняття такого рішення може стати бажання підвищити ефективність управління бізнесом (прикладом може бути передача готельної будівлі під управління компанії, що здійснює керівництво мережею готелів), необхідність реалізації складного бізнес-проекту (у період своєї реорганізації такий механізм використовувало РАВ ЄЕС) та ін.
Керуюча компанія – проектна компанія
Керівна компанія як проектна компанія зазвичай створюється «з нуля» кількома (частіше двома, рідше трьома і більше) юридичними та/або фізичними особами для реалізації конкретного проекту, задуму чи бізнес-ідеї, наприклад, для впровадження нової технології в будь-якій галузі/ виробництві.
В даному випадку термін «керівна компанія» передбачає, що створена юридична особа керуватиме проектом протягом усього терміну його реалізації (планувати, організовувати, залучати третіх осіб, контролювати терміни реалізації проекту, «освоювати» бюджет проекту та інше).
Найчастіше через участь у статутному капіталі проектної компанії об'єднуються власник матеріальних ресурсів (земля, виробниче обладнання тощо), власник інтелектуальних ресурсів/ідеї та інвестор, який надає кошти для реалізації проекту (як останнім нерідко виступають публічно-правові освіти) .
Для коректного вибору організаційно-правової форми створюваної юридичної особи сторонам необхідно вирішити питання про ступінь та спосіб участі у проекті кожного учасника, мету створення та діяльності проектної компанії.
Для цілей реалізації комерційного проекту керуюча компанія може бути створена тільки у формі комерційної організації, оскільки щодо некомерційних організацій законом встановлено обмеження на ведення підприємницької діяльності (пункт 3 статті 50 ЦК України), а також заборона на розподіл прибутку серед учасників (пункт 1 статті 50 ДК РФ, стаття 2 Закону про НКО).
З погляду правових особливостей конструкція ТОВ є більш гнучкою порівняно з конструкцією АТ (ЗАТ, ВАТ) – учасникам ТОВ надано більше диспозитивних можливостей для регулювання корпоративних відносин у сфері управління та фінансування ТОВ. Основні переваги конструкції ТОВ перед конструкцією АТ (ЗАТ, ВАТ) полягають у наступному:
1) створення ТОВ та зміна його статутного капіталу не ускладнені емісійними процедурами (випуск та розміщення цінних паперів);
2) фінансування ТОВ може здійснюватися за додатковим спеціальним механізмом (внесення учасниками вкладів у майно ТОВ без збільшення статутного капіталу ТОВ та зміни часток учасників);
3) можливість розширення (порівняно із законом) компетенції загальних зборів учасників;
4) можливість визначення порядку обрання ради директорів та ревізійної комісії (простою більшістю голосів або кумулятивним голосуванням);
6) можливість виключення недобросовісного учасника з ТОВ.
Разом з тим, при створенні проектної компанії у формі ТОВ необхідно брати до уваги наступне:
1) законом встановлено обмеження щодо участі публічно-правових утворень у статутному капіталі ТОВ;
2) АТ зазвичай викликає більше довіри з боку інвесторів, і навіть органів структурі державної влади з більш жорсткої формалізації корпоративних процедур, передбачених для зазначеної форми. У разі участі публічно-правової освіти у статутному капіталі проектної компанії:
1) проектна компанія може бути створена тільки у формі ВАТ, оскільки норми чинного законодавства (абзац 2 пункту 4 статті 66 ЦК України, пункт 4 статті 7 Закону про АТ, стаття 7 Закону про ТОВ), а також судова практика (пункт 5 Постанови ВАС РФ від 18.11.2003 р. № 19) передбачають, що публічно-правова освіта не може виступати як засновник (учасник) організацій інших форм (у тому числі ТОВ і ЗАТ);
2) згідно з пунктом 2 статті 80 БК РФ бюджетні інвестиції, що плануються до надання юридичним особам у формі вкладу в їх статутні капітали, затверджуються законом про бюджет шляхом включення до закону про бюджет статті із зазначенням юридичної особи, обсягу та мети виділених бюджетних асигнувань.
Керуюча компанія на підставі закону
Якщо вище названі типи керівників підприємств склалися зі звичаю ділового обороту, створення і діяльність нижчеперелічених детально врегульовані законодавством. Розглянемо деякі з них.
Керівна компанія банківського холдингу
Комерційна організація, яка відповідно до Федерального закону від 02.12.1990 р. № 395-1 «Про банки та банківську діяльність» може бути визнана головною організацією банківського холдингу, з метою управління діяльністю всіх кредитних організацій, що входять до банківського холдингу, вправі створити керуючу організацію банківського холдингу. У цьому випадку керуюча компанія банківського холдингу виконує обов'язки, які відповідно до зазначеного федерального закону покладаються на головну організацію банківського холдингу.
Відповідно до частиною 6 статті 4 Федерального закону від 02.12.1990 р. № 395-1 «Про банки та банківську діяльність» керуючою компанією банківського холдингу визнається господарське товариство, основною діяльністю якого є управління діяльністю кредитних організацій, що входять до банківського холдингу.
Керівна компанія банківського холдингу немає права займатися страхової, банківської, виробничої та торгової діяльністю. Комерційна організація, яка може бути визнана головною організацією банківського холдингу, повинна мати можливість визначати рішення керуючої компанії банківського холдингу з питань, що належать до компетенції зборів її засновників (учасників), у тому числі про її реорганізацію та ліквідацію.
Управляюча компанія фонду
Відповідно до статті 38 Федерального закону від 29.11.2001 р. № 156-ФЗ "Про інвестиційні фонди" керуючою компанією може бути тільки створене відповідно до законодавства Російської Федерації акціонерне товариство або товариство з обмеженою (додатковою) відповідальністю.
Керівна компанія може використовувати у своєму найменуванні слова "інвестиційний фонд", "акціонерний інвестиційний фонд" або "пайовий інвестиційний фонд" у поєднанні зі словами "керівна компанія".
Управління (довірче управління) активами акціонерного інвестиційного фонду та довірче управління пайовим інвестиційним фондом можуть здійснюватися лише на підставі ліцензії компанії, що управляє. З зазначеного документа може також здійснюватися довірче управління іншими активами у разі, передбачених федеральними законами.
Вимоги до складу та структури активів акціонерних інвестиційних фондів врегульовані Наказом ФСФР РФ від 28.12.2010 р. № 10-79/пз-н «Про затвердження Положення про склад та структуру активів акціонерних інвестиційних фондів та активів пайових інвестиційних фондів».
Керуюча компанія у сфері ЖКГ
Керівною компанією (організацією) називають комунальних операторів, які управляють житловим фондом та інженерною інфраструктурою.
Діяльність таких організацій регулюється Житловим кодексом Російської Федерації від 29.12.2004 № 188-ФЗ (далі -ЖК РФ).
Відповідно до частиною 1 статті 162 ЖК РФ за договором управління багатоквартирним будинком одна сторона (керівна організація) за завданням іншої сторони (власників приміщень у багатоквартирному будинку, органів управління товариства власників житла, органів управління житлового кооперативу або органів управління іншого спеціалізованого споживчого кооперативу або, у разі, передбаченому частиною 14 статті 161 ЖК РФ, забудовника) протягом узгодженого терміну за плату надає послуги та виконує роботи з належного утримання та ремонту спільного майна в такому будинку, надає комунальні послуги власникам приміщень та особам, що користуються приміщеннями в цьому будинку, а також здійснює іншу спрямовану на досягнення цілей управління багатоквартирним будинком діяльність.
Керуюча компанія, створена на підставі спеціального федерального закону
У разі йдеться про «проектної компанії» федерального рівня. Один із таких проектів – створення інноваційного центру «Сколково». Відповідно до основних понять, закріплених Федеральним законом від 28.09.2010 р. № 244-ФЗ «Про інноваційний центр «Сколково» (далі - ФЗ «Про інноваційний центр «Сколково»), керуюча компанія - російська юридична особа, на яку в порядку , встановленому Президентом РФ, покладено обов'язок щодо реалізації проекту.
У Розпорядженні Президента РФ від 02.07.2010 р. № 446-рп «Про створення та забезпечення функціонування інноваційного центру «Сколково», керуючою компанією названо некомерційну організацію «Фонд розвитку Центру розробки та комерціалізації нових технологій».
Особливості діяльності такої компанії, що управляє, встановлюються ФЗ «Про інноваційний центр «Сколково», рішеннями Президента Російської Федерації та установчими документами компанії. Зміна установчих документів керуючої компанії здійснюється за погодженням з дорадчим органом при Президентові Російської Федерації, утвореним з метою забезпечення взаємодії федеральних органів державної влади, органів державної влади суб'єктів Російської Федерації, органів місцевого самоврядування, громадських об'єднань, наукових та інших організацій під час розгляду питань, пов'язаних з модернізацією економіки та інноваційним розвитком Росії.
Слід зазначити, що ФЗ «Про інноваційний центр «Сколково» викликав неоднозначну оцінку експертів, оскільки надав керуючій компанії, приватній юридичній особі, досить широкі повноваження, що включають містобудівні та наглядові функції, забезпечення санітарно-епідеміологічного благополуччя населення на території центру, регулювання медицини діяльності та ін., по суті є державними. Як буде на практиці реалізовано проект, покаже час.
Який за рішенням загальних зборів акціонерів може бути передані - за договором - повноваження виконавчого органу акціонерного товариства. Умови укладеного договору затверджуються радою директорів (спостережною радою) товариства, якщо інше не передбачено статутом товариства.
(англ. management company) - у цивільному праві РФ комерційна, якій за договором з господарським товариством передані повноваження виконавчого органу відповідного товариства. Ухвалення рішення про передачу повноважень виконавчого органу господарського товариства У.о. належить до виключної компетенції загальних зборів учасників (акціонерів) товариства.
Повноваження В.о. визначаються у договорі з нею з урахуванням того, що їй передаються всі передбачені законодавством та установчими документами товариства права та обов'язки його виконавчого органу. Договір із В.о. за своєю є цивільно-правовим договором. У ньому присутні окремі елементи договорів доручення, довірчого управління майном, оплатного надання послуг, безоплатного користування (напр., майном, що надається У.о.) та ін. . Рішення про розірвання договору з У. приймається загальними зборами учасників (акціонерів) товариства.
В акціонерному товаристві умови договору з У.о., за загальним правилом, затверджуються радою директорів (спостережною радою) товариства (ст. 69 ФЗ «Про акціонерні товариства»**). Однак у акціонерних товариствах, у яких відповідно до законодавства утворення ради директорів (наглядової ради) не обов'язкове, статутом може бути передбачено, що функції ради директорів, у т.ч. та затвердження умов договору з У.о., реалізує . Окрім того, диспозитивна норма п. 1 ст. 69 ФЗ «Про акціонерні товариства» допускає, що статутом товариства можуть бути передбачені та інші, що стосуються затвердження умов договору з У.о.
У товаристві з обмеженою відповідальністю передання повноважень виконавчого органу В.о. можлива лише за умови, що вона прямо передбачена статутом товариства. Крім того, у такому господарському товаристві В.о. можуть бути лише повноваження одноосібного виконавчого органу (ст. 42 ФЗ «Про товариства з обмеженою відповідальністю»**). Умови договору з В.о. затверджуються рішенням загальних зборів учасників товариства. Договір із В.о. підписується від імені товариства особою, яка головувала на загальних зборах, яка затвердила умови договору з нею, або учасником товариства, уповноваженою на те рішенням загальних зборів (див. підр.: Коментар до Федерального закону «Про акціонерні товариства». Під ред. М.Ю. .Тихомирова. - М., 2000;
Великий юридичний словник. Академік.ру. 2010 .
Дивитись що таке "керівна організація" в інших словниках:
Керівна організація- комерційна організація, якою за рішенням загальних зборів акціонерів може бути передано за договором повноваження виконавчого органу акціонерного товариства. також: Поради директорів акціонерних товариств Фінансовий словник Фінам … Фінансовий словник
КЕРУЮЧА ОРГАНІЗАЦІЯ- за акціонерним правом РФ комерційна організація, якої за рішенням загальних зборів акціонерів може бути передані за договором повноваження виконавчого органу акціонерного товариства. Умови укладеного договору затверджуються радою. Юридичний словник
Керівна організація- (англ. management company) у цивільному праві РФ комерційна організація, якій за договором з господарським товариством передані повноваження виконає … Енциклопедія права
КЕРУЮЧА ОРГАНІЗАЦІЯ- в акціонерному праві РФ комерційна організація, якої за рішенням загальних зборів акціонерів може бути передані за договором повноваження виконавчого органу акціонерного товариства. Умови укладеного договору затверджуються радою директорів. Юридична енциклопедія
Керівна організація- (в побуті також керуюча компанія, що неправильно з погляду закону) комерційна організація, яка здійснює управління багатоквартирним будинком. Відповідно до п. 2 ст. 161 Житлового кодексу керуюча організація є однією з трьох ... Вікіпедія
Керівна організація- 1.6.4. Управляюча організація юридична особа будь-якої організаційно-правової форми та форми власності, а також індивідуальний підприємець, що виконує функції управління багатоквартирним будинком, а також ТСЖ, ЖБК, ЖК або інший… Словник-довідник термінів нормативно-технічної документації
КЕРУЮЧА ОРГАНІЗАЦІЯ- за акціонерним правом РФ комерційна організація, якої за рішенням загальних зборів акціонерів може бути передані за договором повноваження виконавчого органу акціонерного товариства. Умови укладеного договору затверджуються порадами. Енциклопедичний словник економіки та права
центральна керуюча організація системи магістрального нафтопроводу- організація, що здійснює експлуатацію системи магістрального нафтопровідного транспорту (магістрального нафтопроводу). [РД 01.120.00 КТН 22806] Тематики магістральний нафтопровідний транспорт … Довідник технічного перекладача
ОРГАНІЗАЦІЯ КЕРУЮЧА- КЕРУЮЧА ОРГАНІЗАЦІЯ … Юридична енциклопедія
Управляюча житловим фондом організація- Управляюча організація, уповноважена власником житлового фонду здійснювати управління житловим фондом з метою його належного використання та обслуговування, а також забезпечення споживачів житлово-комунальними послугами. Офіційна термінологія
- Здійснювати належне управління МКД – займатися його технічним та санітарним благоустроєм.
- Вчасно забезпечувати мешканців якісними комунальними послугами, вчасно вивозити сміття, прибирати двори та під'їзди.
- Подавати мешканцям звіт про проведені роботи та передбачувані заходи.
Перелік докладних прав та обов'язків має бути прописаний у договорі управління багатоквартирним будинком – відповідно до ст. 162 ЖК РФ.
Укладання договору із власниками
З 1.07.2015 року керуючі компанії здійснюють свою діяльність на основі ліцензії, яка видається органами житлово-комунального нагляду.
Договір управління багатоквартирним будинком укладається між власниками житла в МКД та організацією, що управляє, на термін не більше 5 років.
Якщо після закінчення терміну жодна із сторін не виявила бажання розірвати договір, він вважається продовженим той самий термін.
Основними елементами угоди буде:
- інформація про сторони – рада МКД, та керуючої організації;
- перелік усіх необхідних робіт та комунальних послуг, які надаватиме керуюча організація;
- вартість оплати послуг посередницької організації; ціни на комунальні послуги;
- порядок зміни обсягу наданих робіт та послуг;
- процедура подання звіту.
У договорі також позначається порядок здійснення контролю над діяльністю підприємства.
Договір вважається укладеним, якщо його підписали 50% власників квартир у багатоповерховому будинку.
Надання звіту
Претензія складається у довільній формі, але має містити всі недоліки у роботі КК.
Ухвалене процесуальне рішення в адміністративному порядку не на користь власників не означає, що останні повинні миритися з бездіяльністю КК.
Можна звернутися до суду та розірвати договір управління МКД. Це також можна зробити в односторонньому порядку.
Куди звертатись?
Для початку слід направити претензію до керуючої компанії. Далі слід звертатися до органів Росспоживнагляду та житлової інспекції.
Права мешканців захищає закон про захист споживачів.
Відповідальність
КК несе майнову за нераціональне витрачання коштів у управління МКД.
Якщо з боку компанії було допущено 2 правопорушення, то вона позбавляється ліцензії і не має права здійснювати діяльність з надання послуг ЖКГ.
Чи можна змінити КК?
Можна зібравши загальні збори власників житла. Воно може проводитися у очно-заочній формі. Необхідно, щоб за зміну КК проголосувала більшість власників житла.
Один екземпляр протоколу направляється керівництву КК, яке після проведення зборів зобов'язане передати всю технічну та фінансову організацію нової компанії.
Мешканці також мають подбати про укладання договору на надання комунальних послуг із новою організацією.
Проблема може виникнути, якщо колишній КК затягує передачу документам своїм новообраним колегам.
Можливі – з підроблення протоколу зборів мешканців та лічильної документації. Складніші випадки підлягають розгляду в судовому порядку.
Керівна організація ЖКГ – це посередник, робота якого має бути зрозуміла мешканцям.
Компанія відповідальна за технічний стан довіреного їй будинку та надання якісних комунальних послуг. Мешканці можуть контролювати роботу такої організації особисто чи через виборні органи.
На відео про укладення договору між власниками та КК
Як подати до суду на керуючу компанію ЖКГ? Це питання є актуальним для багатьох мешканців багатоквартирних будинків, у яких спостерігаються постійні порушення з боку компанії, що управляє. Тому завжди потрібно знати, до кого і як звертатися у разі необхідності. Неналежний зміст...
Управляюча компанія у 2018 році має право на провадження діяльності лише за наявності ліцензії. Федеральним законом встановлюється компетенція організації та зобов'язання, які вона повинна виконувати відповідно до договору. Вимоги до КК До компанії, що управляє, пред'являється ряд вимог, встановлених ФЗ...
Мешканці багатоквартирного будинку повинні не тільки зробити вибір щодо способу управління, але й визначитися зі змістом договору. Надалі управляюча компанія буде зобов'язана укласти його з кожним власником нерухомості окремо. Що каже закон? З ГК РФ укладання договору – обов'язкове...
Передача будинку компанії, що управляє, повинна бути здійснена не пізніше, ніж через 5 днів з моменту отримання допуску на введення в експлуатацію. Це правило регламентується 14 пунктом статті 161 Житлового Кодексу Росії. Будинок віддається забудовником на баланс лише після проведення конкурсу місцевим муніципалітетом, тобто...
Відповідно до Житлового кодексу РФ у власників квартир є право вибору керуючої компанії. Якщо мешканці незадоволені якістю послуг, то вони можуть відмовитися від керуючої організації та залучити іншу КК. Але в цьому питанні не все так однозначно. Існує певний порядок та правила, порушувати...
З необхідністю проведення комунального ремонту неодноразово стикалися мешканці у багатоквартирних будинках. Труби зношуються, комунікації з часом втрачають своїх початкових якостей, тому для їх подальшого використання потрібне проведення ремонтних робіт. Більшість власників квартир не мають...
Сьогодні всі багатоквартирні будинки в країні обслуговуються керуючими компаніями у сфері ЖКГ.
Кожен власник житла зобов'язаний щомісяця акуратно оплачувати послуги та періодично звертається до співробітників компанії, наприклад, за усуненням несправностей.
Про те, що таке керуюча компанія, і які функції вона повинна виконувати йтиметься у цій статті.
Що таке керуюча компанія ЖКГ
Скорочення ЖКГ прочитується як «житлово-комунальне господарство». До сфери ЖКГ належить безліч підприємств, які займаються теплозабезпеченням, ремонтом та зовнішнім благоустроєм будівель, санітарним очищенням та подібними роботами. Іншими словами, ЖКГ – це все, що пов'язано з умовами життєдіяльності населення.
Керівна компанія ЖКГ - підприємство, що знаходиться у приватній власності, найчастіше створене на основі ЖЕК (житлово-експлуатаційної контори). Його діяльність регламентується договором управління, терміном від року до п'яти років, із власниками квартир у багатоквартирних будинках. У договорі прописується пакет послуг, що надаються компанією - мінімальний, тобто. що включає обов'язкові, прописані в законодавстві послуги, так і розширений, додатково оплачуваний власниками квартир.
Керівна компанія виступає від імені кожного власника та виконує функції посередника між комунальним господарством та мешканцями. Діяльність компанії, що управляє, регулює Житлове законодавство країни.
Функції керуючої компанії ЖКГ
Найчастіше, подібні організації створюються з метою покращення умов проживання у будь-якій житловій нерухомості. Виходячи з основного завдання, формуються функції керуючої компанії ЖКГ.
Вона повинна:
- підтримувати порядок на своїй території,
- забезпечувати належний стан зовнішнього вигляду та технічного стану будинків та інших будівель;
- укладати договори на забезпечення житлових та комунальних послуг, при цьому вибір постачальників залишається прерогативою керуючої компанії, тоді як тарифи щодо їх надання регламентуються державою;
- обслуговувати системи громадського користування (водопровід, каналізацію та ін.);
- надавати гідні та безпечні умови проживання у будинку.
Представники керуючої компанії повинні регулярно обходити так звані місця загального користування (під'їзди, ліфти, сходові прольоти, горища тощо), щоб вчасно помітити проблеми, що виникли, і ліквідувати їх.
Крім того, завданням ЖКГ є наймання персоналу, який виконуватиме роботи для підтримки працездатності комунікацій, чистоту, при необхідності, виконувати поточний ремонт.
Завантаження...
