Повечето съвременни холдинги, дори и малки, имат в структурата си управляващо дружество. Той играе ролята на своеобразен щаб, където се вземат най-важните решения относно стратегическото развитие на компанията, а понякога и оперативното управление. Когато създавате управляващо дружество, трябва ясно да разберете целите на неговото създаване, структурата и спецификата на неговото използване.

Терминът „управляващо дружество“ се използва доста широко в съвременната управленска практика (виж таблицата). Нека разгледаме по-отблизо характеристиките на използването на управляващи компании в руски условия в контекста на представената класификация.

Цел на създаването

Законодателно понятието „управляващо дружество“ е дефинирано само за целите на управлението на имущество в инвестиционни фондове, кредитни, лизингови компании 1 и управление на фондове на недържавни пенсионни фондове 2. Именно тези компании управляват инвестиционни фондове.

За тези цели управляващото дружество се разбира като юридическо лице, създадено в съответствие със законодателството на Руската федерация и лицензирано да извършва дейности, свързани с управлението на инвестиционни фондове, взаимни фондове и недържавни пенсионни фондове. Нашата статия обаче няма да се фокусира върху тези управляващи компании. Инвеститорите, работещи с предприятия от реалния сектор на икономиката, също създават такива компании, за да управляват своите инвестиции. Това ви позволява ефективно да контролирате филиалите и дъщерните дружества, както и да ги разглеждате като отделен инвестиционен проект. Става дума за управляващи дружества в реални холдинги, за които ще говорим. Освен това, ако предприятията се придобиват в дългосрочен план, а не с цел препродажба, и се прехвърлят под контрола на управляващо дружество, тогава трябва да говорим за създаване на управляващо дружество, което да управлява холдинга. Това е най-честата цел за използване на управляващи компании днес. Функциите и формите на управляващото дружество се определят от спецификата на холдинга и целите, които собствениците на бизнеса си поставят. Управляващото дружество ви позволява бързо да наблюдавате дейностите на предприятията, включени в структурата на холдинга, по-специално да наблюдавате финансовите потоци и разходи, да оптимизирате процеса на взаимодействие на предприятията помежду си в холдинга, както и да вземате ефективни управленски решения. Понякога управляващото дружество в холдинга изпълнява редица общи корпоративни функции (финансово управление, маркетинг, доставки, продажби), което позволява спестяване на броя на служителите, изпълняващи тези функции отделно за всяко предприятие от групата.

Може да се създаде и управляващо дружество, което да се използва за алтернативно участие на партньори в бизнеса, ако те директно не могат или не желаят да бъдат собственици на бизнеса, но искат да го контролират и да участват в управлението.

Личен опит Денис Иванов
Генерален директор на ЗАО "Финансов резерв" (Москва)
В един от регионалните бизнес проекти на компанията Роснефтегазстрой (където работих преди това) регионалната администрация беше партньор. Тя не можеше да финансира проекта, но искаше да участва в управлението. Как да гарантираме интересите на администрацията, без да й дадем необходимото количество акции в производственото предприятие? Създадохме управляващо дружество, където администрацията имаше „блокиращ дял” от акции и по този начин участваше с нас в управлението на бизнеса. Но в същото време тя не участва в печалбите на производственото предприятие и в случай на продажба на неговите акции или ликвидация, тя няма да участва в разделянето на имуществото.

Отношение към контролния обект

За да управлявате бизнес, можете да създадете свързано управляващо дружество или да привлечете специализирана външна организация, която по никакъв начин не е свързана с управляваните предприятия, както и с техните основатели или ръководство. Изборът на една или друга форма на управление зависи от спецификата на бизнеса и целите, преследвани от собствениците.

Обикновено дъщерното управляващо дружество е компанията-майка на холдинга и извършва своите управленски дейности въз основа на устава. Това е изпълнено с факта, че в критични ситуации компанията майка, в която по правило са съсредоточени основните активи на холдинга, ще носи риска от отговорност за неефективно управление и на акционерите на дъщерните дружества, както и като евентуално данъчно задължение към дъщерни дружества. На практика понякога се създава формално независимо предприятие, но по същество свързано, което изпълнява управленски функции и е обединено с други предприятия от групата чрез споразумения за управление 3 .

Личен опит

Александър Молотников
Вицепрезидент, ръководител на отдела за правна поддръжка на транзакции, LLC GC Verdict (Владимир)
Съгласно закона управляващото дружество носи отговорност за загуби, причинени на управляваното дружество 4 (в този случай дъщерно дружество). Ако в капитала на дъщерно дружество участват други лица, освен дружеството майка, тогава всеки миноритарен акционер, притежаващ най-малко 1% от акциите, може да предяви иск срещу дружеството майка на холдинговото дружество за обезщетение. Тази ситуация може да възникне, например, ако компанията майка, в свой собствен интерес, реши да „фалира“ едно от своите дъщерни дружества.

Напоследък компаниите, занимаващи се с професионален „мениджмънт“, станаха широко разпространени на пазара на услуги. Такива предприятия декларират, че персоналът им включва специализирани мениджъри с богат опит и познания в различни отрасли и региони. Включването на такава компания може да бъде от полза, по-специално, за управление на инвестиционни проекти, които бяха споменати по-рано.

Данъчно задължение на управляващото дружество

В съответствие с параграф 1 на чл. 27 от Данъчния кодекс на Руската федерация „законни представители на организация-данъкоплатец са лица, упълномощени да представляват определена организация въз основа на закона или нейните учредителни документи.“ Управляващото дружество има право да плаща данъци (от средствата на управляваното предприятие) и да представя данъчни отчети от негово име, както и да извършва други действия, предвидени от данъчното законодателство. В този случай ръководителят на управляващото дружество ще подпише данъчните отчети.

Трябва да се има предвид, че действията (бездействието) на управляващото дружество като законен представител на управляваното предприятие могат да бъдат признати за действия (бездействие) на това предприятие 5 . Следователно отговорността за данъчни нарушения, извършени през периода на действие на договора за управление, е на управляваното предприятие. Например, при начисляване на санкции и глоби, управляваното предприятие има право да възстанови загуби от управляващото дружество, ако се установи вината за неговите действия (бездействие) 6 .

Личен опит
Денис Иванов
Опитахме се да управляваме проекти, използвайки както собствена, така и външна управляваща компания. Външна компания, като правило, трябва да се специализира в определен вид бизнес. Защото когато различни бизнеси, като строителство и селско стопанство, се прехвърлят на управление, неспециализираната управляваща компания може да не се справи с тази задача. В крайна сметка стилът на управление зависи от производствения процес и оборота на средствата. И работата е структурирана напълно различно в зависимост от времето на оборота на средствата (5 дни, 40 дни или 3 години).

Иван Дуданов
Председател на Съвета на директорите на управляващото дружество "Селхозинвест" (Калининград)
Имахме опит в управлението на външни бизнеси, които не бяха наши дъщерни дружества. Според мен средният период, за който има смисъл да се сключва договор за управление, трябва да бъде пет години. Факт е, че фирмите, които влизат в администрация, често са в окаяно състояние и е необходимо време, за да се коригира сегашното състояние. Сключването на договор за предоставяне на управленски услуги беше предшествано от цялостен анализ на предприятието. Това беше необходимо, за да се дефинират ясно резултатите, които трябва да бъдат постигнати от управляващото дружество. Например, ние проведохме проучване на предприятието, което показа следното. Към момента на сключване на договора компанията генерира 100 хиляди щатски долара печалба годишно, а при правилно управление тази цифра може да бъде увеличена до 300 хиляди щатски долара. Възнаграждението на управляващото дружество в нашия случай включваше стабилни плащания и процент от увеличението на печалбата.

Също така е полезно да използвате външно управляващо дружество, ако трябва да ограничите степента на влияние върху управлението на вашия бизнес партньор. Възможно е съвместно определяне на стратегически план и бюджет, който ще се изпълнява от управляващото дружество, като никой от партньорите няма да се намесва в оперативното управление на бизнеса.

Номинално или реално управляващо дружество

Истинската управляваща компания може да се разглежда като начин за законно формализиране на отношенията между собствениците на предприятия и мениджърите. По този начин, когато купуват предприятия в регионите, инвеститорите често се сблъскват с проблема за изграждане на взаимоотношения с местното ръководство. Понякога е невъзможно и непрактично да се смени местният директор, който има собствен дял и влияние върху екипа, полезни връзки с местната администрация и данъчните власти. В същото време такъв мениджър не винаги взема икономически правилни решения. В тази ситуация мениджърът може да бъде включен в персонала на управляващото дружество, което донякъде ще отслаби влиянието му върху предприятието и, ако е необходимо, ще го отстрани от управлението (без скъпата и отнемаща време процедура на събрание на акционерите) .

Личен опит

Денис Иванов
В такава ситуация е наистина важно функциите на изпълнителния орган да се изпълняват не от някое лице, а от управляващото дружество - юридическо лице. Компанията Rosneftegazstroy имаше съвместно предприятие с германски партньори, което се управляваше по същия принцип. Германските партньори донесоха оборудване на фирмата и не напускат Германия. А провеждането на извънредно общо събрание на акционерите, например, за смяна на местен директор, беше много проблематично.

Наличието на управляващо дружество даде възможност действително да се промени директорът на съвместното предприятие без провеждане на общо събрание, тъй като в устава на предприятието се посочва, че функциите на изпълнителния орган се изпълняват от управляващото дружество (юридическо лице). Директорът на това дружество се назначава от неговите акционери, чийто състав е различен от състава на акционерите на съвместното предприятие, а процедурите за вземане на решения са по-прости и по-ефективни.

Номинално управляващо дружество се създава, когато истинските собственици по някаква причина искат да скрият участието си в управлението на бизнеса. Такава компания по правило се регистрира с номинални собственици, за да се прикрие връзката между тях и реалните собственици на бизнеса. Освен това номинално управляващо дружество ви позволява да получите някои данъчни предимства или да заобиколите редица законови ограничения. За тези цели номиналните управляващи дружества често се регистрират в преференциални данъчни зони (офшорки).

За разлика от номинално управляващо дружество, чието създаване е безсмислено без надлежна юридическа регистрация, отношенията между реално управляващо дружество и контролираните от него предприятия понякога изобщо не са регистрирани. Служителите, които са част от организираното по този начин управляващо дружество, се включват в персонала на предприятията, прехвърлени на управление. Създаването на управляващо дружество без образуване на юридическо лице е препоръчително само ако е създадено като реално управляващо тяло на холдинговите предприятия, което се контролира изцяло от собствениците на бизнеса. Този подход ви позволява да създадете ефективен инструмент за управление и да избегнете разходите, свързани с формирането и функционирането на ново юридическо лице (регистрация, счетоводство и др.).

Структура на управляващо дружество

Структурата на холдинговото управляващо дружество зависи от функциите, които са прехвърлени в неговата компетентност, както и от мащаба и броя на предприятията под негов контрол. Въз основа на проучване на финансови мениджъри на холдингови дружества, както и анализ на налични бизнес казуси, могат да бъдат идентифицирани две типични структури на управляващи дружества (виж фигурата).

В първия случай (Фигура "а") управляващото дружество поема най-голям брой функции, които не са пряко свързани с производството: маркетинг, финанси (включително счетоводство и данъчно счетоводство), правна поддръжка, управление на документи, административни и управленски функции. Спомагателни и неосновни подразделения също са част от управляващото дружество. Управляваните дружества изпълняват предимно производствени функции. Ако в процеса на развитие на дадено предприятие стане възможно отделянето на спомагателно или неосновно подразделение като самостоятелно предприятие, тогава то се отделя от управляващото дружество. Критерият за такова отделяне може да бъде способността на подразделението да предоставя самостоятелно услуги на пазара.

Положителните аспекти на тази структура са, че управляващото дружество има способността да контролира напълно имуществото и паричните потоци на холдинга; Контролът за спазване на корпоративните стандарти е опростен, а персоналът на административните работници е намален.

Тази структура може да бъде ефективна, когато холдингът включва няколко малки и средни предприятия с малко териториално разстояние едно от друго и от управляващото дружество. Ако обаче холдингът има сложна структура (състои се от няколко холдинга или големи компании) или предприятията, включени в него, са значително отдалечени едно от друго, тогава пълното централизирано управление става негъвкаво, решенията отнемат твърде много време и могат да бъдат значително изкривени в процес на съобщаване на изпълнителя.

Във втория случай (Фигура "б") управляващото дружество изпълнява само редица функции, свързани с управлението на холдинга. Те могат да включват методологично ръководство, стратегическо планиране, значителни инвестиции, мониторинг на финансовите резултати, разработване на корпоративни стандарти и други.

б)

рисуване. Структура на управляващо дружество

Всички други функции се изпълняват директно в управляваното предприятие. Такова управляващо дружество може да бъде ефективно, ако холдингът включва големи предприятия със сложна вътрешна структура, ако видовете бизнес на предприятията в холдинга се различават значително един от друг или ако предприятията са значително отдалечени едно от друго. С такава структура може да бъде трудно за управляващото дружество да контролира „корпоративността“ на предприятията, тъй като служителите на управляваните предприятия престават да свързват предприятието, в което работят, с част от групата и го смятат за независимо.

Личен опит
Петър Феоктистов
Генерален директор на Molten (Москва)
Предимствата на използването на управляващо дружество като стратегически орган за управление включват следното. От една страна, управляващото дружество получава възможност да преразпределя ресурсите в холдинга, а от друга страна, контролираните предприятия запазват необходимата и достатъчна степен на независимост при вземането на решения. С други думи, управляващото дружество не се намесва в оперативната дейност на предприятието.

Олга Кузмина
Ръководител на финансовия отдел на LLC Management Company Lex (Тюмен)
Най-важният елемент в системата за финансово управление е финансовото планиране, което включва бюджетно планиране за дейността на всяка управлявана компания и консолидирано бюджетно планиране за всички такива компании. Точковият контрол върху изпълнението на установените бюджети се осъществява от съвета на директорите. Текущият постатичен контрол на изпълнението на бюджета се осъществява от финансовия директор на управляващото дружество. Той одобрява всички плащания, извършени от управлявани компании.

Иван Дуданов
Структурата на управляващото дружество може да бъде разделена на следните основни блокове: индустриални отдели, финансова служба, служба за сигурност, правна служба. Индустриалният отдел пряко управлява дейността на контролираните предприятия, специализирани в един вид дейност. Индустриалният отдел включва изпълнителен директор - управител, който изпълнява функциите на генерален директор; специалист доставки; Специалист продажби и мениджър Човешки ресурси. Всеки отдел взема решения в рамките на установения бюджет. Финансовата услуга консолидира данни за всички предприятия, контролирани от управляващото дружество, разпределя паричните потоци между компаниите и следи изпълнението на установените бюджети. Правната служба решава правни въпроси, свързани с дейността както на контролираните предприятия, така и на управляващото дружество.

Нека да разгледаме как да създадем компания за управление на жилищни и комунални услуги и какви етапи трябва да бъдат изпълнени по пътя. Първият етап включва провеждане на подготвителни дейности, свързани с агитационна работа сред собствениците на имоти. По време на етапа определя се метод на управление на обекта, който е приемлив за всички жители. Вторият етап включва директно създаване на управляващо дружество по начин, който е в съответствие с правилата за държавна регистрация. Ако вече съществува съществуващо юридическо лице, тогава могат да се направят промени в неговия устав, които също подлежат на регистрация. Но с регистрацията на юридическо лице не може да се предположи, че е даден отговорът на въпроса как да се създаде компания за управление на жилищни и комунални услуги?

Процесът на създаване включва формирането на пълноценна и успешно функционираща организация. Поради тази причина на третия етап управляващото дружество поема контрола върху къщата. Това се осъществява по начина на провеждане на общо събрание, на което присъстват собствениците на помещението. Окончателно утвърждава начина на управление, както и формата на провеждане на заседанията, т.е. присъствено или задочно. На четвъртия етап се извършват подготвителни дейности. Те включват сключване на договори с доставчици на услуги, наемане на персонал, организиране на счетоводство и изготвяне на финансови отчети. В същото време се определя процедурата за данъчно счетоводство, както и поддържане и изграждане на управленско счетоводство.

Как да отворите компания за управление на жилищни и комунални услуги - списък с документация

За да се запознаете напълно с информацията, отговаряща на въпроса как да отворите компания за управление на жилищни и комунални услуги, трябва да се запознаете с списък на документацията, необходима за всички операции. Списъкът с необходимите документи включва:

1. Заявление за регистрация - съставено по формуляр № P11001, одобрен от руското правителство през 2002 г.;
2. Протокол от общо учредително събрание за създаване на управляващо дружество;
3. Устав на управляващо дружество във формат LLC;
4. Учредителен акт - изисква се при откриване на фирма от няколко лица.

Ако управляващо дружество се създава на базата на съществуваща организация, тогава за да регистрирате промени, които ще бъдат направени в учредителната документация, е необходимо да подадете следния списък от формуляри, установени от закона:

• Заявление, потвърждаващо регистрацията на промените, направени в учредителната документация на юридическо лице, се изготвя в съответствие с формуляр № P13001, одобрен от руското правителство през 2002 г.;
• Нова редакция на хартата;
• Протокол от учредителното събрание, на което е взето решение, потвърждаващо въвеждането на промени в учредителната документация.

Разбрахме как да отворим компания за управление на жилищни и комунални услуги, какви етапи трябва да се преминат по пътя на създаването му, както и какъв списък от документи трябва да бъде представен на държавните органи.

Как да отворите фирма за жилищни и комунални услуги? Създаването му трябва да е в съответствие със законодателството на Руската федерация.

В момента не е необходимо да се говори за конкурентна борба на субектите на пазара на жилищно управление, т.е. тя не е тук. Тези, които са там, са доста неинициативни и много често проблемни (можете да чуете за това всеки ден в новините). Компанията за управление на жилищни и комунални услуги, напротив, е нещо, което може да подобри тази област и да доведе до ефективни промени. С негова помощ се осигурява рационално изразходване на средствата на собствениците и подобряване на условията на живот.

Има избор между асоциация на собствениците на жилища и управляващи компании (т.е. жилищни отдели). Съгласно споразумението, в последното участва компания за управление на жилищно-комунални услуги. Оказва се, че тя отговаря за всички предоставени жилищни и комунални услуги. Услугите могат да бъдат или минимални, които са предписани в руското законодателство, или разширени, които са определени отделно в споразумението между жителите и компанията за управление на жилищно-комуналните услуги. Тарифите за предоставяне на услуги се определят от държавата, но управляващата компания сама избира доставчици на ресурси. Компанията за управление на жилищно-комуналните услуги извършва ремонтни дейности и поддържа задоволителното състояние на общата собственост на собствениците на жилища на цени, които са предварително договорени с жителите. Такива обекти на обща собственост са: мазета, гаражи, входове, покриви и др. Най-често управляващото дружество в жилищно-комуналните услуги обслужва жилищни сгради.

Документи за регистрация на дружества за управление на жилищни и комунални услуги

• Заявление за държавна регистрация (съгласно формуляр № P11001, приложение № 1 към Постановление на правителството на Руската федерация от 19 юни 2002 г. № 439).
• Решение за създаване на управляващо дружество (протокол от общото събрание на учредителите);
• Устав на създаденото управляващо дружество под формата на LLC;
• Учредителен договор (ако организацията е създадена от няколко лица);
• Документи за регистриране на промени в учредителните документи на съществуваща организация;
• Заявление за държавна регистрация на промени, направени в учредителните документи на юридическо лице (съгласно формуляр № Р13001, приложение № 3 към Постановление на правителството на Руската федерация от 19 юни 2002 г. № 439);
• Нова редакция на Хартата (или промени);
• Решение за изменение на учредителните документи (протокол от събранието на учредителите за изменение на Хартата).

Ще ви трябват и „счетоводни политики на организацията за счетоводни цели“ и„списък на работи и услуги за поддръжка и ремонт на обща собственост и предложения за размера на плащането за поддръжка и ремонт на жилищни помещения.“

Откъде да започна? Има два начина: вие сами поемате цялата отговорност или отваряте професионална компания за управление на жилищни и комунални услуги, която сама ще се погрижи за всичко. В първия случай недостатъкът е, че е скъпо, защото трябва да набирате персонал. А във втория случай това са аутсорсинг цени, които са доста високи. Но ще има зависимост от изпълнители.

Ефективната дейност на управляващите компании в областта на жилищните и комуналните услуги позволява да се осигури високо ниво на услуги и рентабилност. Те са длъжни да създадат удобни и безопасни условия за жителите. Този аспект дава възможност да се увеличи максимално потенциалът на тази ниша по отношение на създаването на частен бизнес - откриване на управляващо дружество.

Специфика на дейността на управляващото дружество

Управляващото дружество е частна организация (често под формата на юридическо лице), занимаваща се с управление на жилищни сгради. Според клаузите на договора тя трябва да осигури доброто техническо състояние на къщите, част от собствеността на обитателите, която се намира в двора (детски кът, цветна градина, алеи, оборудвани за тяхна сметка). По същество управляващото дружество е координатор на работата, посредник между собствениците на апартаменти и лицата, които ще поддържат къщата, следят за изпълнението на задълженията - изпълнители, административни комисии, органи, които контролират качеството на тези услуги, състоянието на жилищните помещения.

Качеството на работа на управляващо дружество се оценява, като правило, съгласно следните критерии:

• техническо състояние на жилищния фонд, наличие на коректно попълнена документация в пълен размер;
• рентабилност, ликвидност и платежоспособност, финансова стабилност, ефективност на използване на активите на новооткрито дружество;
• прегледи от жители на сградата относно нивото на обслужване, наличието на оплаквания;
• ниво на организация на работа с доставчици и изпълнители (брой успешни договори, наличие на лицензи от фирми-изпълнители, брой оплаквания от тяхната работа);
• оптимизиране на тарифите без намаляване на качеството на услугите.

Дейностите на управляващото дружество се анализират въз основа на Постановление на правителството на Руската федерация № 731 от 23 септември 2010 г. Важна роля в оценката играе съответствието на информацията, която предоставя, с изискванията на стандартите , наличието на работещ уебсайт с актуална информация за набора от услуги, техните разходи, работни планове, като се вземат предвид индивидуалните нужди у дома. Компанията се контролира и от Съветите на жилищните сгради по отношение на техническото състояние на помещенията, качеството и времето на ремонта и поддръжката на територията. Основното е, че трябва да предоставя висококачествено обслужване на клиентите, без да надвишава приемливото ниво на разходите.

съвет: дейностите на управляващо дружество, организирано от нулата, трябва априори да бъдат прозрачни, в противен случай не може да се постигне баланс между нивото на извършената работа и тяхната цена.

Задължително е да публикувате пълна информация за плановете, темповете на изпълнение на възложените задачи и тарифите на портала за жилищни и комунални услуги. Това също така ще даде възможност на жителите да оставят своите заявки и коментари там и ще подобри наблюдението на качеството на работа. За повечето управляващи компании тяхната бизнес репутация е важна, което ще направи наличието на такава информация в мрежата ефективен инструмент за влияние и контрол. Можете да намерите повече информация или да отворите управляващо дружество в сектора на жилищните и комуналните услуги на специализирани уебсайтове, форуми, където квалифицирани специалисти отговарят на въпроси, както и в специализирана литература.

Как да създадете компания за управление на жилищни и комунални услуги от нулата?

Качеството на управлението може да бъде обективно оценено по такива критерии като броя на исковете от жилищната инспекция, средното време за отстраняване на повреда, нивото на рентабилност за отчетния период, броя на длъжниците сред жителите, стабилността на финансовото състояние. управление на новооткрита организация. За да се постигне положителна оценка в тези показатели, е важно не само правилно да се формализират дейностите на управляващото дружество, но и да се създаде компетентна стратегия за неговата работа, взаимодействие с изпълнители и жители и избор на квалифицирани специалисти. Това е само една от формите на управление на жилищна сграда; има и такива форми като пряко управление на собствениците на помещенията и партньорство, жилищна кооперация.

Първата стъпка към създаването на компания за управление на жилищни и комунални услуги от нулата е създаването на юридическо лице и подаването на заявление за регистрация на предприятие в данъчната служба (формуляр № P11001). Освен това трябва да подготвите:

• Протокол от събранието на учредителите за създаването на организацията;
• Харта, учредителен договор;
• Заповед за назначаване на директор;
• Гаранционно писмо от собственика на помещението, където ще се намира офисът на организацията, или договор за наем;
• Разписка за плащане на държавно мито.

Много точки ще изяснят схемата как. Документационната процедура има много общи неща.

Следващата стъпка е регистрация в Пенсионния фонд, Фонда за социално осигуряване и Федералната служба за държавна статистика. Вие също ще трябва да преминете през лицензиране и сертифициране. За да получите лиценз, трябва да отговаряте на няколко изисквания:

1. Мениджърите трябва да имат руско гражданство.
2. Намерете нежилищни помещения, които отговарят на всички изисквания.
3. Наличие на законно регистрирано оборудване и инвентар, необходими за извършване на работа в областта на жилищните и комуналните услуги (наличието на специално оборудване е една от задължителните точки).
4. Организирайте персонал от работници (водопроводчици, електротехници, асансьорни оператори и т.н.), които могат компетентно да обслужват къщата и територията.
5. Документация за напреднало обучение в областта на жилищните и комуналните услуги (служителите на управляващото дружество имат сертификат за квалификация, завършването на курсове за обучение и повишаване на квалификацията в областта на жилищните и комуналните услуги е задължително).

Лицензите за управляващи дружества се издават от държавната служба за жилищен надзор въз основа на резултатите от заседание на комисията. Документът е валиден за една къща, контролирана от управляващото дружество в един регион. Но не изисква получаването му. Освен коректната документация е важно да се сформира квалифициран екип от работници и мениджъри. Необходимо е да се организира работата на диспечерската служба, да се намери добър инженер и майстори. Ако е необходимо, мениджърите могат да привлекат изпълнители за извършване на работата. С всеки собственик на апартамент се подписва споразумение за предоставяне на услуги от управляващото дружество (член 162 от Жилищния кодекс), а срокът му на валидност варира от 1 до 5 години. То може да бъде прекратено само по споразумение на страните или по съдебен ред.

Първите жилищни асоциации се споменават през 1921 г., тогава се появяват първите активисти, които разбират привлекателността на тази кауза и започват да вземат общинските сгради под крилото си. Типичните управляващи компании започнаха своето съществуване сравнително наскоро - 2005 г. бележи началото на нова ера в управлението на многоетажни сградии всяка година те набират все по-голяма популярност сред начинаещите предприемачи.

Високата доходност и слабата конкуренция в тази област са основните причини за това бизнесмени искат да заемат тази ниша.Но толкова ли е лесно да отворите собствена управляваща компания и защо при такава финансова привлекателност все още има свободни места на този пазар?

И така, как да отворите управляващо дружество от нулата? Отговорът е в тази статия!

Разрешено е извършването на управленска дейност само след получаване на лиценз, чието издаване се регулира от държавни агенции.

Полученият документ не изисква подновяване и се издава без ограничения във времето. Но дори и да сте включени в регистъра на лицензите на Руската федерация, това не означава вашия имунитет. Ако не е направено както трябва, лицензът може да бъде отнет и фирмата да бъде заличена от регистъра.

Кой може да получи разрешение?

Юридическо лице може да разчита на получаване на лиценз за дейност като управляващо дружество. или физически лице:

• регистрирани на територията на Руската федерация;
• притежаващи удостоверение за квалификация;
• няма криминално досие;
• липсва в регистъра на неправоспособните лица.

Характеристики на управляващите дружества

За предприемача управляващото дружество е посредник между къщата и организацията, която осигурява нейната поддръжка и поддръжка. С други думи, управляващото дружество натрупва парите на жителите, за да ги изразходва по-късно за ремонт, поддръжка и друга работа, свързана с подобряване и увеличаване на инвестиционната стойност на къщата.

За жителите това е организация, която управлява всички апартаменти в сградата, предоставяйки определен списък от услуги, установени от държавата или разширени по споразумение с жителите.

Процедура за откриване на управляващо дружество

За да започнете бизнес в областта на управлението, ще трябва да предприемете няколко стъпки:

1. Намиране на подходящо място за офис.

3. Закупуване на оборудване и извършване на ремонтни дейности.

По-долу ще разгледаме по-подробно характеристиките на всяка стъпка.

Търсене на място за офиса на управляващата компания и закупуване на оборудване

Преди да регистрирате дейността си, трябва да намерите място, където в бъдеще можете да разположите офиса на управляващото дружество. Най-добрият вариант е жилищна сграда, управлението на която се планира да бъде взето в собствените ви ръце. Обикновено такива фирми се намират на партерните етажи на високи сгради и извършват основен ремонт, преустройвайки помещенията в офис.

40 кв.м ще са достатъчни за работа. м., където е необходимо да се разположат един голям офис, където ще се приемат клиенти, и директор, тоалетна и място за хранене.

Ще трябва да закупите офис мебели, климатик, шкафове, сейф за документи, офис оборудване, консумативи и канцеларски материали. Необходимо е също така да закупите специално облекло, инструменти и

Регистрация на фирма за получаване на право за извършване на управленска дейност

За да легитимирате дейността си, ви е необходима процедура за регистрация в CJSC. За да се регистрирате като LLC ще трябва да направите следното:

• изберете място и измислете име;
• изберете код;
• изготвя решение за учредяване
• образуват управляващо дружество.

След като завършите горните дейности, първо трябва да подадете заявление до данъчната служба

Тогава ще имате нужда откоято ще изпрати удостоверението за регистрация на вашия юридически адрес в рамките на 5 дни.

И последната стъпка ще бъде откриване на разплащателна сметка в банка с последващо предаване на данни за нея на данъчната служба.

Наемане на служители за работа

Управляващото дружество трябва да наеме най-малко трима сертифицирани служители. Ако не знаете как да управлявате къща, ще трябва да наемете инженер с подходящо образование, освен това трябва да имате специалисти, които ще обслужват къщата.

Персонал на управляващата компания

• инженер;
• касиер счетоводител;
• директор;
• водопроводчици, механици, чистачи, портиери, електротехници.

Реклама на управляващото дружество

Единственото нещо, което може да се направи за популяризиране, е да направите свой собствен уебсайт с подробна и необходима информация за самата организация, нейните служители, цели и планове.

Целта е името на компанията да бъде разпознаваемо.Само такава мащабна реклама може да даде плод.

Как да привлечем клиенти?

За да поемете управлението на къща, трябва да сключите споразумение с всеки жител. За да направите това, трябва да организирате среща, резултатът от която ще определи бъдещите ви отношения с този жилищен блок, а именно тяхното присъствие или отсъствие. На срещата в цялата къща вашата цел ще бъде да убедите жителите в необходимостта да сменят управляващата си компания с вашата.

Имате нужда от:

• опишете колоритно всички предимства на сътрудничеството с вас;
• говорете за работата, която планирате да извършите в къщата им в близко бъдеще;
• обещават своевременно отстраняване на повреди, аварии и други проблеми.

Добро място да започнете е да поемете контрола над дома си, да извършите необходимата работа и да снимате резултата.Такива снимки ще служат като убедителни доказателства и добра мотивация за жителите. Добрите отзиви от къща, която вече сте „завършили“, също ще имат положителен ефект върху вашата репутация.

Бизнес план на управляващо дружество

За да отворите собствена управляваща компания, ще трябва да понесете много разходи:

• Наем на помещения от 80 000 рубли.
• Закупуване на офис оборудване, мебели и оборудване, необходимо за работата на специалисти от 300 000 рубли.
• от 200 000 рубли.
• Реклама от 90 000 рубли
• Разходите за поддръжка на къщата, ремонт и подобряване на местната територия са около 900 000 рубли.

По този начин, за да отворите собствена управляваща компания, ще трябва да инвестирате на началния етап от 1 500 000 рубли.

Рентабилност на управляващото дружество като бизнес

Счита се, че рентабилността на управляващо дружество е средно около 50% и разходите могат да се изплатят само за няколко години. Единственото условие е наличието на къщи, желаещи да бъдат обслужвани от вашата организация.

За стабилна работа и генериране на приходи в началния етап е необходимо да се пуснат в експлоатация най-малко пет къщи и постепенно да се увеличи този брой. Не трябва да се опитвате да получите много къщи веднага, защото няма да можете да ги обслужвате ефективно и за кратко време и това няма да има най-добър ефект върху вашата репутация.

Свежите къщи са лесни за поддръжка и практически не създават проблеми. Старите къщи се нуждаят от основен ремонт; жителите ще бъдат редовно напомняни за течащи покриви и тръби и ще изискват обещаното бързо отстраняване на проблема, а това е значителен разход.

Възможни проблеми при откриване на управляващо дружество

1. Снабдяване на дома с ресурси

Може да бъде доста трудно да изградите отношения с тези, които доставят вода, отопление и канализация на вашия дом. И бързото решение на възникващите проблеми понякога е невъзможно.

И бдителните жители определено ще започнат скандали, защото им беше обещано да направят всичко бързо, но всъщност като всички останали.

2. Неизпълнители

Всяка къща има неплатили, обикновено 20-30% от общия брой на жителите. За да разрешите проблемите с тях, ще трябва да вземете някои мерки, а това е не само загуба на време, но и нерви.

Проблемите включват също високи рискове, големи финансови инвестиции и трудности при подбора на квалифицирани служители.

Възможно ли е да закупите съществуващ бизнес?

На практика се случва много по-лесно е да закупите съществуващо управляващо дружество,отколкото сам да го отвориш.

Когато правите такава сделка, трябва да обърнете специално внимание на споразумението, което трябва да бъде проучено много внимателно и по-добре в присъствието на опитни юристи, така че дълговете на бившия управител да не преминат към вас заедно с компанията.

Също така ще трябва да проверите наличието на всички необходими вътрешни документи на организацията. Откриване на собствена управляваща компания, – това е много рискован, сложен и скъп бизнес.

Ще са необходими много усилия за получаване на лиценз, разрешителни от държавата, администрация и развитие на клиентска база. Бракониерството на наематели е трудна задача, хората не вярват на такива организации, защото често обещанията не се изпълняват дори наполовина.

Можете да постигнете успех в тази област и да спечелите уважение само като извършвате услуги ефективно и бързо, изпълнявайки всичките си обещания. Само в този случай жителите ще ви хвалят и ще ви препоръчват на приятелите си.

Как да отворите управляващо дружество? Вижте следната видео лекция: