Daugiabučio namo taryba yra palyginti naujas reiškinys būsto teisės aktuose. Namų savininkai dažnai nesupranta, kaip svarbu sukurti tokią naudingą patariamąją instituciją. Dėl pačių gyventojų iniciatyvumo stokos ir abejingumo kyla daug problemų, kurias būtų galima įveikti savo name įkūrus daugiabučių namų tarybą. Statistika rodo, kad namuose, kuriuos valdo valdymo įmonės, problemų su būsto remontu ir priežiūra iškyla daug dažniau nei ten, kur savininkai yra įkūrę namų savininkų bendriją. Tačiau sukurti HOA nėra taip paprasta, o kai kuriais atvejais dėl objektyvių priežasčių tai neįmanoma. Šiuo atveju, kad gyventojų nuomonė būtų objektyviai perteikta valdymo įmonei, savininkai turi sukurtidaugiabučių namų taryba.Mūsų teisės aktuose daugiabučių namų tarybos steigimas yra įtvirtintas 2011 m. birželio 4 d. Rusijos Federacijos federaliniame įstatyme. 123-FZ „Dėl Rusijos Federacijos būsto kodekso ir tam tikrų Rusijos Federacijos teisės aktų pakeitimų“. Reikšmingas Rusijos Federacijos būsto kodekso pakeitimas gali būti vadinamas privalomos daugiabučio namo tarybos rinkimo tvarkos įvedimu. Būsto kodekso 161 straipsnio 1 dalis oficialiai įsteigė tokią patariamąją instituciją, pavadintą Daugiabučio namo taryba. Dabar pagrindinė visų proceso dalyvių – nuo valdymo įmonių vadovų iki kiekvieno individualaus namo savininko – užduotis yra sukurti daugiabučio namo tarybą.
Pagal tą patį Būsto kodeksą savininkai gali sudaryti specialias komisijas ir įtraukti juos į tiesioginį valdymą. Pavyzdžiui, tokios komisijos gali atstovauti savininkų interesams ir derėtis dėl sutarčių su valdymo įmone. Taip yra ir dėl to, kad kartais sutinkame su valdymo įmonės mums pasiūlytomis sąlygomis ir pasirašome sutartį nežiūrėdami. Tačiau susitarimo sudarymas yra atsakingas žingsnis. Šiame dokumente turi būti pateiktas visas būtinų darbų sąrašas, jų atlikimo laikas, dažnumas ir daug daugiau. Tik po to galima reikalauti jo įvykdymo.
Vienas iš pagrindinių namo tarybos uždavinių – parinkti valdymo įmonę ir laipsnis jos darbas. Taigi, valdymo įmonei nevykdant įsipareigojimų gyventojams, savininkai turi teisę jos paslaugų atsisakyti. Pagal įstatymą, atrodo, kad sutarčiai su kita bendrove sudaryti pakanka visuotinio akcininkų susirinkimo sprendimo. Tačiau įgyvendinant šią teisę šiuo metu kyla tam tikrų problemų. O jas spręsti gali taryba, atstovaudama visų savininkų interesus.
Kaip sukurti daugiabučio namo tarybą.
Viskas labai paprasta! Esminis dalykas kuriant tokią tarybą yra tai, kad nebūtina jos registruoti vietos valdžios institucijose ar kitose specializuotose struktūrose. Daugiabučio namo taryba nėra juridinis asmuo, todėl neprivalo mokėti valstybės rinkliavos už sukūrimą ir įregistravimą, užsakyti antspaudą, atidaryti einamąsias sąskaitas, teikti mokesčių, buhalterinę, statistinę atskaitomybę, skaičiuoti ir mokėti mokesčių. Žmonėms, kurie pateks į namo tarybą, nėra keliami kvalifikaciniai reikalavimai. Taryba yra tik patariamasis organas, kuris gali tiesiog stoti už savininkų teisių ir interesų apsaugą.
Tarybos pirmininkas gali sudaryti sutartis su valdymo įmone (jei yra savininkų įgaliojimai), kontroliuoti visų rūšių darbus ir teikiamų būsto bei komunalinių paslaugų kokybę, daryti įtaką mokesčių už valdą nustatymo politikai. namo priežiūra ir remontas. Įstatymas suteikia tarybai gana plačius įgaliojimus. Todėl svarbu, kad į jį būtų įtraukti tikrai padorūs ir kompetentingi savininkai.
Kuriame tarybą.
Suorganizuoti daugiabučio namo tarybą nėra taip sunku. Sprendimas jį sukurti turi būti priimtas visuotiniame tam tikro pastato patalpų savininkų susirinkime. Visuotinio susirinkimo iniciatoriais gali būti savininkai. Sprendimas sukurti namo tarybą turėtų būti priimtas tik visuotiniame susirinkime. Be to, iniciatyvinė grupė, ant kurios pečių atsiguls tarybos kūrimas, apie visuotinį susirinkimą ne vėliau kaip prieš dešimt dienų iki jo surengimo dienos turi pranešti kitiems šio pastato patalpų savininkams.
Apie visuotinį susirinkimą gyventojai gali būti informuojami raštu, kiekvienam asmeniui įteikiant pranešimą arba pranešimu.
Kad sudarytų tarybą, iniciatyvinė grupė turi atlikti šiuos veiksmus:
Pirmiausia turite susisiekti su valdymo organizacija, kad gautumėte praktinių rekomendacijų, kaip parengti visą dokumentų paketą visuotiniam savininkų susirinkimui. Juk kurti tarybą naudinga pačiai įmonei. Daugiabučio namo patalpų savininkų visuotinio susirinkimo iniciatoriai turės parengti daugybę dokumentų;
Antra, asmeninis susirinkimas vyksta bendrai savininkams dalyvaujant tam tikroje vietoje ir tam tikru laiku;
Trečia, kad susirinkimas būtų pripažintas įvykusiu, būtina, kad jame dalyvautų savininkai, surinkę daugiau kaip 50% visų balsų. Balsuojant bus matuojamas kiekvieno savininko patalpų dydis. Atitinkamai, kuo daugiau kvadratinių metrų valdys savininkas, tuo reikšmingesnis bus jo balsas.
Renkame susirinkimą.
Visuotinis daugiabučio namo savininkų susirinkimas gali vykti viena iš dviejų formų. Pirmoji forma – bendras dalyvavimas (susirinkimas, kuriame tam tikroje vietoje ir tam tikru laiku dalyvaus patalpų savininkai, aptarti į darbotvarkę įtrauktus klausimus ir priimti sprendimus balsavimui keliamais klausimais).
Antroji susirinkimo organizavimo forma – balsavimas nedalyvaujant. Jis vykdomas kiekvienam savininkui išduodant anketą ar balsavimo biuletenį, kuriame nurodoma darbotvarkė, kiekvienam patalpų savininkui priimant sprendimą balsuoti skirtais klausimais bendrai nedalyvaujant ir šiuos rašytinius sprendimus perduodant pranešime nurodyta vieta ar adresu. toks susitikimas..
Tinkamo patalpų savininkų dalyvavimo užtikrinimas yra viena iš svarbių sąlygų norint surengti visuotinį susirinkimą bendro buvimo forma. Nuo to priklauso sprendimų priėmimo kompetencija, todėl susirinkimą rekomenduojama rengti savaitgaliais. Atkreiptinas dėmesys, kad balsuoti nedalyvaujant galima tik tuo atveju, jei posėdis prieš tai vyko bendru dalyvavimu. Jei tokiame susirinkime nebuvo kvorumo, tik tada gali būti balsuojama nedalyvaujant. Be to, darbotvarkė turėtų likti nepakitusi.
Susirinkimas laikomas teisėtu (autoritetingu), jeigu jame dalyvavo savininkai, turintys daugiau kaip 50% visų balsų. Sprendimas tam tikru klausimu laikomas priimtu, jeigu už jį balsuoja dauguma visuotiniame susirinkime dalyvaujančių balsų, išskyrus klausimus, susijusius su namo rekonstrukcija, žemės sklypo naudojimo klausimais, klausimus. naudojimosi bendru turtu, kapitalinio remonto klausimai, sprendimai, dėl kurių priimami 2/3 balsų.
Taigi, viskas buvo aptarta, svarstytos Tarybos narių, o juo labiau Tarybos pirmininko kandidatūros, posėdyje buvo balsuojama atskirai kiekvienu darbotvarkėje nurodytu klausimu. Visuotinio susirinkimo sekretoriatas skaičiuoja balsus ir surašo galutinį protokolą. Susirinkimas įvyko, susirinkusieji išreiškė savo valią, triumfavo demokratija, susirinkimo pirmininkas ir sekretorius surašo pranešimus apie visuotinio susirinkimo sprendimus ir išdėstė juos visiems savininkams prieinamose vietose.
Norint sukurti namo tarybą bendro buvimo forma, reikalingi dokumentai:
Iniciatyvinės grupės posėdžio protokolas;
Skelbimai su visuotinio susirinkimo darbotvarke;
Visų daugiabučio namo patalpų savininkų registras;
Balsavime dalyvavusių savininkų registras;
Visuotinio susirinkimo protokolas;
Pranešimai, informuojantys savininkus apie paskutinio balsavimo rezultatus.
Pagrindinis šio visuotinio susirinkimo rengimo būdo sunkumas yra tas, kad beveik neįmanoma surinkti reikiamo savininkų skaičiaus vienoje vietoje ir reikiamu laiku, net ir turint nuosavybę patvirtinančius dokumentus, todėl yra tam tikra balsavimo nedalyvaujant forma. .
Daugiabučių namų taryba atlieka keletą esminių funkcijų:
1) užtikrina visuotinio daugiabučio namo patalpų savininkų susirinkimo sprendimų įgyvendinimą;
2) teikia pasiūlymus bendram aptarimui daugiabučio namo patalpų savininkų susirinkime:
Dėl naudojimosi bendra nuosavybe daugiabučiame name, įskaitant žemės sklypą, kuriame yra namas, tvarkos,
Dėl daugiabučio namo bendros nuosavybės priežiūros ir remonto darbų planavimo ir organizavimo tvarkos
Dėl konkretaus namo patalpų savininkų sudarytų sutarčių dėl bendrosios nuosavybės konkrečiame name ir komunalinių paslaugų teikimo projektų svarstymo tvarkos,
3) teikia siūlymus daugiabučio namo patalpų savininkams daugiabučio namo valdymo planavimo, tokio valdymo organizavimo, bendrosios nuosavybės šiame name priežiūros ir remonto klausimais;
4) pateikia daugiabučio namo patalpų savininkams prieš svarstymą visuotiniame šio namo patalpų savininkų susirinkime savo išvadą dėl šiame visuotiniame susirinkime svarstyti siūlomų sutarčių projektų sąlygų. Jeigu daugiabučiame name renkama komisija sutarčių projektams vertinti, nurodytą išvadą pateikia šio namo taryba kartu su tokia komisija;
5) vykdo daugiabučio namo valdymo, daugiabučio namo bendrojo turto priežiūros ir remonto paslaugų teikimo ir (ar) darbų atlikimo bei gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų savininkams teikiamų komunalinių paslaugų kokybės kontrolę. daugiabutis namas ir tokių patalpų naudotojai, įskaitant patalpas, įeinančias į bendrąją nuosavybę šiame name;
6) teikia metiniam visuotiniam daugiabučio namo patalpų savininkų susirinkimui tvirtinti atliktų darbų ataskaitą.
Iš išvardintų funkcijų sąrašo matyti, kad tinkamai organizuojant namo tarybos darbą galima ne tik pagerinti valdymo įmonės darbo kokybę, bet ir daryti įtaką atliekamų darbų sąrašui, siekiant pagerinti namo tarybos darbą. teritoriją, pagerinti ir rekonstruoti namo inžinerines komunikacijas. Ir taip pat už daug, daug daugiau. Būtent be to neįsivaizduojate kokybiško modernaus daugiabučio! Dėl to bus galima sutaupyti lėšų, išleistų namui išlaikyti ir mokėti už komunalines paslaugas. O ekonominės krizės metu tai tampa svarbiu kiekvienos šeimos biudžeto punktu.
Daugiabučių namų valdymo organizavimas – rimtas reikalas. Tai reiškia žinias įvairiose teisės aktų srityse. Visų pirma, ši sąlyga aktuali teisės aktų normoms, kurios buvo sukurtos būsto ir komunalinių paslaugų srityje. Priimamų dokumentų skaičius kasmet auga. Labai sunku juose naršyti. Žmonių gyvenimas daugiabučiuose smarkiai skiriasi nuo gyvenimo privačiame sektoriuje. Visų pirma, tai lemia daugybė sunkumų, kurių sprendimų turi ieškoti kartu, dauguma savininkų. Norint produktyviausiai prižiūrėti pastatą, pirmiausia reikėtų suprasti daugiabučių namų valdymo organizavimą, kurio pasirinkimas tiks kiekvienam savininkui.
Koks yra MKD valdymo organizavimas?
Daugiabučių namų valdymo organizavimas reiškia, kad visi nekilnojamojo turto savininkai (ar jų įgaliotiniai) veiks išvien.
Šiame darbe daugiausia dėmesio skiriama:
- nekilnojamojo turto išsaugojimas ir tinkamas jo naudojimas;
- įvairių komunalinių paslaugų teikimas namo gyventojams;
- sukurti patogias gyvenimo sąlygas.
Daugiabučių namų savininkai turi pasirinkti nekilnojamojo turto valdymo organizacijos tipą.
Ši problema turi būti išspręsta be klaidų. Juk nuosavybės teisė virsta atsakomybe už turto būklę. Taip pat turite užtikrinti, kad turtas dėl savo prastos būklės nepadarytų žalos kitiems.
Daugiabučio namo valdymo organizavimas apima jo tinkamos būklės palaikymą. Kitaip tariant, vadovai privalo:
- palaikyti švarą visuomenei skirtose teritorijose, taip pat aplinkinėje teritorijoje;
- stebėti komunalines paslaugas, pasirašyti sutartis su išteklių tiekėjų organizacijomis;
- stebėti visų statinio techninių sistemų būklę ir kt.
Rusijos vyriausybės dekretas „Dėl daugiabučių namų valdymo standartų ir taisyklių patvirtinimo“ buvo pakeistas. Nepaisant to, pagrindinė šio dokumento idėja išliko nepakitusi.
Standartuose kalbama apie daugiabučių namų valdymo organizavimo darbo taisykles. Be to, jie nustato pareigūnų kompetencijos sritį ir reglamentuoja jų priimamus sprendimus. Vadovaujantis Standartų sąlygomis, valdyme dalyvauja patys gyventojai (ir jų asociacijos), taip pat komunalinių paslaugų teikėjai ir valdymo organizacijos, Rusijos Federaciją sudarančio subjekto ir vietos valdžios institucijos.
Vadovaujantis Standartų sąlygomis, valdymo organizacijos turi suteikti savininkams galimybę susipažinti su informacija apie jų reikalus. Tai reiškia, kad bet kuris suinteresuotas asmuo gali pamatyti valdymo įmonės teikiamų paslaugų sąrašą, perskaityti jų aprašymą, sužinoti apie kiekvienos paslaugos įkainį.
Kiekvieną iš daugiabučių namų valdymo organizavimo formų lydi individualūs sunkumai.
Pavyzdžiui, kartais sunku sugalvoti bendrą sprendimą. Kuo daugiau žmonių gyvens name, tuo sunkiau jiems bus prieiti prie bendros nuomonės.
Jeigu daugiabučių kompleksą valdo trečioji šalis, šioje situacijoje didelę reikšmę turi valdymo įmonės sąžiningumas.
Didelė tikimybė, kad valdymo organizacija savininkų lėšas nukreipia ne ten, kur pagal įstatymus jos turėtų būti. Dėl to visa tai baigiasi ilgais procesais ir artėjančiu užsitęsusiu valdybos perrinkimu.
Be kita ko, reikia nepamiršti: autonominė organizacija nėra labai suinteresuota, kad namas būtų tinkamos būklės. Be priežiūros daugelis problemų gali būti tiesiog neišspręstos.
Kokiais būdais galima organizuoti daugiabučių namų valdymą?
Šiuo metu pagal įstatymą galimi trys daugiabučių namų valdymo organizavimo variantai.
Kiekvienas iš šių kelių turi ir neigiamų, ir teigiamų pusių. Priklausomai nuo aplinkybių, piliečiams tinka skirtingi valdymo organizavimo būdai. Tačiau esminio skirtumo tarp variantų nėra. Būsto kodeksas ir su šios srities valdymu susiję įstatymai aiškiai nurodo valdymo organizacijos vadovo atsakomybę. Kad ir kas tai būtų, gyventojai privalo laiku ir pilnai naudotis komunalinėmis paslaugomis. Tai taip pat taikoma paslaugoms, susijusioms su bendrų patalpų valymu. Nekilnojamojo turto savininkai turi turėti nemokamą prieigą prie informacijos apie organizaciją ir jos veiklą.
1 metodas. Daugiabučio namo valdymas, kurį atlieka namų savininkų asociacija (HOA)
Namų kooperatyvai ir namų savininkų bendrijos – tai dvi bendrijos, kurios pagal reikšmę daugiabučių namų valdymui yra beveik identiškos. Jeigu pasirenkama tokia valdymo organizacija, tai gyventojai ne rečiau kaip kartą per dvejus metus šaukia visuotinį susirinkimą, kuriame balsavimu (balsų dauguma) išrenkamas valdybos pirmininkas. Šios valdybos nariai skiriami pagal tą patį modelį. Valdybos pirmininku tapęs asmuo prisiima atsakomybę už visus darbus, kurie bus atliekami name. Jei staiga jis neparodo jokio noro dirbti su jūsų skundais ir prašymais, susijusiais su nekokybišku komunalinių paslaugų teikimu, galite drąsiai kreiptis į reguliavimo organizacijas. Pirmininkas atlyginimą gauna iš piliečių kišenės. Jo pareiga – pašalinti visus trūkumus.
Tokios valdymo organizacijos turi didelių skirtumų. Būsto kooperatyvai gali būti kuriami tik daugiabutyje, kuris kažkada buvo pastatytas iš šio kooperatyvo narių įnašų. Taip pat verta prisiminti, kad esant tokioms pradinėms sąlygoms ateityje, esant norui, bus galima pakeisti valdymą į HOA arba organizacijos valdymą. Tačiau dabar kelio atgal nėra.
HOA gali atsirasti bet kuriame daugiabutyje. Jis gali būti formuojamas ir keliuose daugiabučiuose. Tačiau yra viena sąlyga: namuose turi būti bendros komunikacijos. HOA balsų dauguma leidžia pakeisti valdymo organizaciją į valdymo įmonės valdymą.
Jei name nėra išmanančio žmogaus, kuris nori tvarkyti daugiabučio namo reikalus, bet gyventojai nenori keisti vadovų, butų kooperatyvas arba HOA turi teisę pasirašyti tipinę daugiabučio namo valdymo sutartį su valdymo organizacija. . Tokiu atveju nebūtina keisti paties valdymo. O nuo šio dokumento pasirašymo momento visos su viešosiomis paslaugomis susijusios problemos taps valdymo organizacijos atsakomybe.
2 metodas. Daugiabučio namo valdymas valdymo organizacijos (MC)
Daugiabučių namų valdymas su valdymo įmonės pagalba yra labiausiai paplitęs pasirinkimas. Į valdymo įmonę gali būti sujungtas savavališkas skaičius pastatų, esančių bet kurioje teritorijoje. Valdymo organizacija pirmiausia yra komercinis subjektas, siekiantis pelno. Šiuo atžvilgiu sprendimas dėl darbuotojų atlyginimų dydžio priklauso organizacijos direktoriui, o ne gyventojams. Valdymo įmonė turi teisę pasirašyti dokumentus tiek su butų savininkais, tiek su HOA ar būsto kooperatyvu (jeigu gyventojai balsuoja už tokias sąlygas). Kartais kalbame ne apie valdymo paslaugas, o tik apie priežiūrą. Ši parinktis tinka tiems, kurie pasirinko tiesioginio valdymo organizaciją (arba tuose namuose, kur pinigai mokami tiesiogiai tiekėjams).
Daugiabučių namų valdymo organizavimo naujovė – valdymo įmonių licencijavimo įstatymas. Nuo šiol valdymo įmonės privalo gauti licenciją. Tai būtina, kad priežiūros institucijos galėtų pašalinti nesąžiningus žaidėjus iš rinkos. Tačiau tokioms firmoms nesuteikiama galimybė atsigauti. Be to, ši naujovė neleidžia sukurti situacijų, kai kelios organizacijos yra susietos su vienu MKD.
Tik į rinką ateinančiai įmonei gauti licenciją daugiabučiams namams valdyti nėra per sunku. Jai reikės rašyti prašymą Valstybinei būsto inspekcijai. Tada valdymo įmonės direktorius turės išlaikyti egzaminą. Paskutinis žingsnis – valstybės rinkliavos sumokėjimas. Pasitaiko, kad organizacija nesusitvarko su jai pavestomis pareigomis. Tai paaiškėja, jei kontrolės institucijas užplūsta gyventojų prašymai. Tokiu atveju Valstybinė būsto inspekcija gali, pirma, išbraukti šį namą iš organizacijos valdomų namų sąrašo, antra, kontrolės institucijos gali visiškai panaikinti licenciją. Tokiomis naujomis sąlygomis buvo siekiama padidinti valdymo įmonės darbo skaidrumą ir aiškumą.
3 būdas. Daugiabučio namo tiesioginis valdymas
Valdymo organizavimas tiesioginio MKD valdymo metu yra gana paprastas, jei atsižvelgsime į jo struktūrą. Tačiau, kalbant apie patį valdymą, ši galimybė yra gana daug darbo reikalaujanti.
Galite susitarti dėl tiesioginio valdymo daugiabučiame name, jei yra ne daugiau kaip 30 butų. Šis valdymo būdas skirtas tik mažiems namams. Tokia daugiabučių namų valdymo organizacija daro prielaidą, kad patys gyventojai viskuo pasirūpins: komunaliniais, savo būsto remontu ir priežiūra, ir visa kita. O kai atsakomybė tenka visiems vienu metu, vadinasi, jos niekas neturi. Jei bus koks nors pažeidimas, apie baudžiamąją ar administracinę atsakomybę nebus nė kalbos. Vienintelis dalykas, ko galima tikėtis iš šioje srityje kontrolę vykdančių organizacijų – jos bandys įpareigoti savivaldybę paskelbti namą konkursui, kad būtų sudaryta valdymo sutartis su valdymo įmone.
Taip atsitiks, jei gyventojai bus nepatenkinti savo gyvenimo sąlygomis. Jei piliečius tenkina tiesioginis valdymas, kai visos paslaugos gaunamos tiesiogiai iš išteklių tiekimo įmonių (o apmokėjimas šiuo atveju vyksta be tarpininkų), jei žmonės savarankiškai sprendžia valymo ir šiukšlių išvežimo problemą, toks valdymo organizavimo būdas yra geriausias. Čia yra vienas svarbus momentas: būtina teisingai surašyti visuotinio susirinkimo, kuriame renkama MKD taryba, protokolą. Jei nekilnojamojo turto savininkai negali suteikti apgyvendinimo su minimaliomis paslaugomis, valdymo sutartis gali būti sudaryta su specializuota darbo name organizacija.
Kaip įstatymai reglamentuoja daugiabučių namų valdymo organizavimą?
Iki tol, kol buvo priimtas naujas Rusijos Federacijos būsto kodeksas, daugiabučių namų valdymas buvo būsto ir komunalinių paslaugų arba specialiųjų paslaugų veiklos sfera. Šias struktūras savivaldybė paskyrė nepranešusi gyventojams. Taigi trečiųjų šalių organizacijoms buvo visiškai neįmanoma prasiskverbti į būsto ir komunalinių paslaugų rinką. Dėl to konkurencija šioje veiklos srityje buvo nulinė. Ir nebuvo suinteresuotos gerinti teikiamų paslaugų kokybę.
Peržiūrėjus Rusijos būsto kodeksą, nekilnojamojo turto savininkams buvo suteikta teisė patiems galvoti apie daugiabučių namų valdymo organizavimo tipą. Nuo šiol daugiabučių namų gyventojai turėjo organizuoti visuotinį susirinkimą. O ten privaloma pasirinkti tokį valdymo organizavimo būdą, kuris jiems atrodo geriausias.
Tačiau dabartiniai teisės aktai turėjo trūkumų. Dėl šios priežasties LCD buvo pakoreguotas 2011 metų vasarą. Dabar savivaldybė ir patys gyventojai turi įgaliojimus kontroliuoti, kaip valdymo organizacijos atlieka savo darbą. Nauji įtraukimai į įstatymus rodo, kad HOA negalima formuoti, kol namas vis dar statomas. Be to, patys kūrėjai taip pat neturi teisės tiesiogiai dalyvauti kuriant šią valdymo struktūrą.
Be kita ko, nauji standartai leidžia gyventojams mokėti už komunalines paslaugas tiesiogiai per išteklių tiekėjus, išvengiant valdymo organizacijos.
Kokia tvarka pasirenkamas MKD valdymo organizavimo būdas?
Daugiabučių namų gyventojai susirinkime (Būsto kodekso 45-48 straipsniai) turi pasirinkti patogų valdymo organizavimo būdą.
Taip, jie turėtų, ir nieko daugiau. Iš tiesų, pagal įstatymą, kartu su teise turėti tam tikrą turtą, piliečiai ir juridiniai asmenys taip pat prisiima tam tikros rūšies pareigas. Jie yra atsakingi už tinkamą šio turto priežiūrą. Jis neturi pakenkti tiek savininko, tiek trečiųjų asmenų turtui ar sveikatai.
Susirinkimo (tiek dėl daugiabučio namo valdymo būdo koregavimo, tiek dėl jo parinkimo) iniciatorius yra bet kuris savininkas (taip pat jų grupė, įskaitant savivaldybės nuosavybės dalies daugiabučiame name atstovus).
Visuotinis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja piliečiai ar jų atstovai, turint 50% visų balsų (KĮ 42 str.). Sprendimas dėl daugiabučių namų valdymo organizavimo būdo pasirinkimo pripažįstamas galiojančiu, jeigu už jį balsavo daugiau kaip 25 proc.
Susirinkimo priimtas sprendimas yra privalomas visiems savininkams. Į jo įtaką patenka ir tie gyventojai, kurie nedalyvavo balsavime. Tie, kurie balsavo prieš, taip pat bus priversti sutikti su bendru sprendimu.
Jei savininkai nori, tai bet kada visuotinio susirinkimo sprendimu jie gali pakeisti daugiabučio namo valdymo organizavimą.
Savininkas susirinkimo sprendimą, priimtą nepaisant Buto kodekso reikalavimų, gali ginčyti tik teisme.
Valstybinės būsto inspekcijos darbuotojai gali kreiptis į teismą, prašydami pripažinti negaliojančiu susirinkimo sprendimą, priimtą pažeidžiant Būsto kodekso sąlygas.
Tik per teismą ir tik savininkas turi teisę ginčyti susirinkimo sprendimą, jeigu jo nebuvo ar balsavo prieš, o sprendimas paveikia jo interesus ir teises.
Apeliacinis skundas teismui pateikiamas per šešis mėnesius nuo tos dienos, kai pilietis sužinojo arba turėjo sužinoti apie priimtą sprendimą. Piliečiams, praleidusiems procesinį terminą dėl svarbių priežasčių, jis gali būti atstatytas (pagal Civilinio proceso kodekso 112 str.).
Jeigu teismas termino neatnaujina, bet kuris nuomininkas, nesutinkantis su sprendimu, gali inicijuoti kitą susirinkimą ir balsuoti dėl ankstesnio sprendimo panaikinimo.
Kokių sutarčių pasirašymas reiškia daugiabučių namų valdymo organizavimą?
Kai daugiabutį namą valdo namų savininkų bendrija(gyvenamųjų namų kompleksai, kiti vartotojų kooperatyvai) šie juridiniai asmenys pasirašo įvairius dokumentus. Tai apima daugiabučių namų valdymo sutartį ir komunalinių paslaugų teikimo sutartis. Taip pat reikalingi parašai dėl daugiabučio namo bendros nuosavybės priežiūros ir remonto bei kitų sutarčių.
Yra dvi sutartinės sąveikos schemos, kurios vystosi tarp daugiabučių namų gyventojų ir organizacijų, teikiančių būsto ir komunalines paslaugas, valdant gyvenamųjų namų kompleksų ir namų savininkų bendrijas:
- Daugiabučių namų gyventojai teisę pasirašyti dokumentus patiki HOA (PK, LCD), o HOA (PK, LCD) jau surašo ir pasirašo valdymo sutartį su valdymo organizacija. Ji savo ruožtu susiranda paslaugų teikėjus ir pasirašo su jais sutartis HOA (PC, LCD) vardu.
- Daugiabučių namų gyventojams leidžiama pasirašyti HOA paslaugų teikimo dokumentus (PC, LCD). Tai įtraukta į susirinkimo sprendimą, valdymo sutartį, HOA, PC, LCD įstatus.
Renkantis valdymo organizacijos daugiabučio namo valdymo būdą Gyventojai pasirašo valdymo sutartis, kuriose pateikiama informacija apie:
- daugiabučių namų bendrojo turto remonto ir priežiūros darbai ir paslaugos, tų pačių paslaugų sąrašo taisymo algoritmas, komunalinių paslaugų, už kurias atsakinga organizacija, sąrašas;
- daugiabučio namo bendrosios nuosavybės sudėtis, namo adresas;
- organizacijos įsipareigojimų vykdymo stebėjimo principas;
- kaip nustatoma sutarties kaina, kaip apskaičiuojamas įmokų už remontą ir priežiūrą, už komunalines paslaugas dydis ir kokia mokėjimo seka.
Valdymo sutartis su valdymo organizacija savo turiniu atitinka Rusijos civiliniuose įstatymuose numatytą mokamų paslaugų teikimo sutartį.
Pagal DK 780 straipsnio sąlygas rangovas (šiuo atveju valdymo organizacija) privalo teikti paslaugas savarankiškai (jei mokamų paslaugų teikimo sutartyje nenurodytos kitos sąlygos). Taigi organizacija arba pati teikia gyventojams dalį komunalinių paslaugų pagal daugiabučio namo valdymo sutarties sąlygas, arba (kita galimybė) veikia kaip ryšys tarp paslaugų teikėjų ir šio namo gyventojų.
Sutartis su paslaugų teikėjų organizacijomis valdymo įmonė pasirašo ne savo, o gyventojų vardu.
Tiesiogiai kontroliuojama MKD turi kelis bendradarbiavimo būdus su viešąsias paslaugas teikiančiomis organizacijomis:
- Sutartys sudaromos su visais (galbūt su dauguma) piliečių. Visi arba dauguma savininkų yra viena dokumento šalis.
- Susirinkimo sprendimu klausimais, susijusiais su darbu su trečiųjų šalių organizacijomis, vienas iš gyventojų gali atvykti įgaliotiniu iš kitų.
- Dokumentus kiekvienas nuomininkas pasirašo savo vardu.
Galiojantys teisės aktai labai pilnai atspindi nusistovėjusias schemas organizuojant daugiabučių namų valdymą. Įstatymuose numatytų normų dėka žmonės gali pasirinkti sau patogiausią valdymą, kad galėtų praktiškai įgyvendinti savo teisę disponuoti turtu.
Kaip organizuojamas daugiabučių namų valdymas, jei nepasirenkamas savininko valdymo būdas?
Jei daugiabučiame name gyvenantys piliečiai, prieš metus varzybos visuotiniame susirinkime negalėjo pasirinkti konkrečios valdymo organizacijos (arba sprendimas nebuvo įgyvendintas), Butų kodeksas įpareigoja vietos valdžios institucijas organizuoti atvirą konkursą, kad valdymo įmonė valdytų daugiabutį.
Jeigu sprendimą organizuoti valdymą savininkai priėmė ne savarankiškai, valstybės valdžia ne vėliau kaip likus mėnesiui iki buto valdymo sutarties galiojimo pabaigos (remdamasi konkurso rezultatais) turi surengti savininkų susirinkimą, kuriame būtų nuspręsta dėl 2014 m. daugiabučio namo valdymo galimybė.
Jei iki sutarties sudarymo savininkai nesusitarė dėl konkrečios valdymo organizacijos (arba sprendimas nebuvo įgyvendintas), valdžios institucijos vėl surengia atvirą konkursą.
Dokumentų formos yra pateiktos Vyriausybės 2006 m. vasario 6 d. nutarime Nr. 75 „Dėl vietos valdžios institucijos atviro konkurso daugiabučiams namams valdyti valdančiai organizacijai atrinkti rengimo tvarkos“. Jų negali keisti nei konkurso organizatorius, nei Rusijos Federaciją sudarančio subjekto valstybinės institucijos.
Tokių pagrindu organizuojami atviri konkursai principus:
- sąžininga konkurencija;
- vienodų dalyvavimo sąlygų sudarymas bet kokios organizacinės ir teisinės formos juridiniams asmenims ir individualiems verslininkams;
- informacijos apie konkursą prieinamumas ir jo vykdymo atvirumo užtikrinimas;
- efektyvus piliečių pinigų panaudojimas saugioms ir palankioms naudojimosi patalpomis sąlygomis daugiabučiuose namuose;
- tinkama bendros nuosavybės daugiabučiame name priežiūra;
- komunalinių paslaugų teikimas gyventojams, besinaudojantiems patalpomis name.
Atviroms varžyboms ir rezultatų sumavimui formuoja organizatorius konkurso komisija. Į jį negali būti įtraukti asmenys, kurie asmeniškai domisi įvykio rezultatu. Jei tokie asmenys aptinkami, organizatorius privalo nedelsiant juos pašalinti iš komisijos ir paskirti kitus asmenis.
Konkurso komisijos posėdžiuose leidžiama dalyvauti būsto kooperatyvų, gyvenamųjų namų kompleksų, namų savininkų bendrijų ir kitų specializuotų vartotojų kooperatyvų, taip pat visuomeninių vartotojų bendrijų (jų sąjungų, bendrijų) atstovams.
Pranešimas apie konkursą organizatorius (ar jo vardu specializuota įmonė) paskelbia oficialioje spaudoje ir paskelbia oficialioje interneto svetainėje ne vėliau kaip likus 30 dienų iki paraiškų pateikimo termino.
Pagal renginio Taisyklių sąlygas laimi organizacija, pasiūliusi už organizatoriaus nurodytą mokestį atlikti didžiausią daugiabučio namo bendrojo turto remonto ir priežiūros darbų kiekį.
Remdamosi Butų kodekso 161 straipsnio 5 dalimi, vietos valdžios institucijos per 10 dienų nuo konkurso dienos privalo pranešti visiems daugiabučio namo savininkams apie valdymo sutarties rezultatus ir nuostatas.
Laimėjęs konkursą, per 20 dienų nuo konkurso protokolo patvirtinimo dienos išsiunčia pasirašytus daugiabučių namų valdymo sutarčių projektus piliečiams pasirašyti CPK nustatyta tvarka. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 445 straipsnis.
Gyventojai turi pasirašyti valdymo sutartį su laimėjusia organizacija.
Daugelis butų savininkų Rusijos Federacijoje nori valdyti savo pastato turtą kartu su kitais gyventojais HOA forma. Tokios struktūros kūrimas yra gana griežtai reglamentuotas įstatymais, tačiau šios iniciatyvos įgyvendinimas numato visiškai logišką scenarijų. Kaip organizuoti HOA namuose? Į kokius teisės aktų niuansus turėtumėte atkreipti ypatingą dėmesį?
Namų valdymo parinktys
Daugiabučių namų savininkai turi kažkaip organizuoti bendrą bendrosios nuosavybės valdymą, užtikrinti pastato tiekimą komunalinėmis paslaugomis ir palaikyti jo techninę būklę. Tai galima padaryti pagal tris schemas.
Pirma, yra galimybė organizuoti tiesioginį namo valdymą namų savininkams. Tai įmanoma, jei jame yra ne daugiau kaip 16 butų.
Antra, galite sukurti namų savininkų bendriją ar kooperatyvą.
Trečia, namą galite perduoti valdymo įmonei.
Kuris iš šių variantų geresnis? Kodėl daugeliui piliečių kyla klausimas, kaip savo namuose sukurti HOA?
Faktas yra tas, kad namų savininkų bendrija paprastai yra ekonomiškesnė. Pagrindinėse komunalinėse paslaugose nėra nepermatomų žymėjimų. Taip pat butų savininkų bendravimas prisideda prie konstruktyvių kaimynų santykių kūrimo, kartu sprendžiant galimus namo valdymo sunkumus, kurių valdymo įmonė ne visada gali kompetentingai išspręsti.
Pažvelkime į kai kurias išskirtines HOA savybes.
Ypatumai
Jei namo gyventojai nuspręs kurti HOA, jie galės pasinaudoti daugybe privalumų, susijusių su bendro turto valdymo organizavimu ir būsto aprūpinimu reikiamomis komunalinėmis paslaugomis.
Pavyzdžiui, namų savininkų asociacija kai kurias problemas gali išspręsti pati arba pritraukti išorės rangovus. Jei HOA yra sudariusi sutartį su paslaugų organizacija, ji turi teisę kontroliuoti atitinkamų paslaugų teikimo kokybę. HOA rangovas privalo užtikrinti, kad jo funkcijos būtų vykdomos taip, kad rezultatas atitiktų Rusijos Federacijos Vyriausybės nustatytus kriterijus, susijusius su komunalinėmis paslaugomis.
HOA yra atsakinga už bendrojo valdymo turto priežiūrą pagal techniniuose reglamentuose nustatytus kriterijus, taip pat Rusijos Federacijos Vyriausybės patvirtintus teisės aktus.
Taigi HOA yra ne tik galimybė, bet ir papildoma savininkų prievolė kaimynams, tai atsakomybė ir noras išstudijuoti įvairius niuansus, susijusius su bendros nuosavybės valdymu ir gyventojų naudojimosi atitinkamomis komunalinėmis paslaugomis organizavimu.
Kas gali sukurti HOA?
Namų savininkų bendrija gali būti organizuojama bendrai bendroms buitinėms paslaugoms tvarkyti vieno ar kelių daugiabučių, esančių viename arba besiribojančiame žemės sklype, gyventojai. Be to, keli netoliese pastatyti pastatai gali būti sujungti į HOA, net jei kiekvienas turi tą patį savininką. Namų savininkų bendrijas gali steigti vasarotojai, o bendrijos struktūroje gali būti asmeniniai sklypai, garažai ir kiti su gyvenamąja infrastruktūra susiję objektai.
Kaip organizuoti HOA? Pažvelkime į kelis šios iniciatyvos įgyvendinimo etapus.
Gyventojų informavimas
Pirmasis etapas apima visuotinio savininkų susirinkimo organizavimą. Tačiau prieš tai surenkama reikiama informacija apie namo ar pastatų grupės gyventojus. Atitinkamos informacijos galima paprašyti Federalinės registracijos tarnybos teritoriniame biure. Taip pat gali prireikti informacijos apie kambarius, kurie yra atstovaujami namo struktūroje. To reikėtų prašyti PTI.
Toliau reikėtų sukurti iniciatyvinę savininkų grupę, atsakingą už visuotinio gyventojų susirinkimo rengimą. Paprastai tie patys žmonės yra atsakingi už HOA organizavimą ir visus tolesnius partnerystės kūrimo etapus. Todėl atitinkama komanda turėtų būti suformuota iš piliečių, kurie turi pakankamai laiko užsiimti šia visuomenei naudinga veikla.
Geriausias būdas perduoti informaciją
Savininkų iniciatyvinė grupė vėliau turi išsiųsti raštiškus pranešimus kitiems gyventojams, kad ateina visuotinis susirinkimas. Šiame dokumente turi būti nurodyta, kur vyks renginys, kas yra atsakingas už jo organizavimą ir į ką galite kreiptis iškilus klausimams. Į pranešimą taip pat turi būti įtrauktas susirinkimo darbotvarkės turinys. Svarbus niuansas: jei namuose yra, pavyzdžiui, parduotuvė, tuomet dokumentas turi būti išsiųstas ir ten.
Aptariamus pranešimus patartina siųsti registruotu paštu. Žinoma, galite juos perduoti gyventojams asmeniškai, tačiau turėtumėte paimti iš jų dokumento gavimo kvitą. Pranešimai turi būti išsiųsti likus 10 dienų iki visuotinio susirinkimo. Iniciatyvinės grupės nariai privalo turėti dokumentus, patvirtinančius, kad gyventojai yra susipažinę su informacija.
Kitas svarbus etapas sprendžiant, kaip greitai ir ekonomiškai organizuoti HOA, yra faktinis visuotinio susirinkimo surengimas. Apsvarstykime atitinkamus niuansus.
Visuotinis susirinkimas
Pagrindinis sprendimų priėmimo įrankis visuotiniame savininkų susirinkime yra balsavimas. Todėl žmonės, atsakingi už tai, kaip organizuoti HOA, turėtų parengti specialias formas gyventojų valiai išreikšti. Šių dokumentų struktūra labai paprasta – tai turėtų būti lentelės su visu jūsų vardu, taip pat stulpeliai „Už“, „Prieš“ ir „Susilaikyti“. 
Susirinkimo pradžioje turi būti išrinktas jo pirmininkas – atėjusių savininkų balsų dauguma. Taip pat reikia pasirinkti sekretorių, kuris protokoluos gyventojų susirinkimą. Svarbu, kad renginyje dalyvautų daugiau nei du trečdaliai balsavimo teisę turinčių pastato gyventojų. Tai yra būtina sąlyga, kaip tinkamai organizuoti HOA. Kas bus sprendžiama susirinkime, privaloma visiems gyventojams, net ir neatvykusiems į renginį. Jei nepavyko surinkti dviejų trečdalių savininkų, iniciatyvinė grupė turės pakartoti susirinkimo organizavimo darbus. Gali būti, kad į savo veiklą jie turės įtraukti kampanijos komponentą.
Visuotinio susirinkimo metu gyventojai nusprendžia, kad bus steigiama bendrija, tvirtina HOA įstatus, išrenka jos valdybos narius, taip pat skiria revizijos komisiją.
Posėdžio protokolo surašymas
Sėkmingai įvykus HOA susirinkimui, jo rezultatus būtina įrašyti į protokolą. Šis dokumentas yra svarbiausias teisiniu požiūriu sprendžiant, kaip organizuoti HOA namuose. Protokolą turi parengti iniciatyvinė grupė ir jis turi atitikti Rusijos Federacijos būsto kodekso nuostatas.
Aptariamame dokumente turi būti informacija apie susirinkimo iniciatorių, svarstytus klausimus ir balsavimą. Svarbiausias protokolo punktas – informacija apie tai, kiek žmonių atvyko į susirinkimą, taip pat jų butų ploto koreliacija su bendru viso pastato rodikliu.
Per 10 dienų po susirinkimo gyventojai turi būti supažindinti su protokolu. Galite padaryti keletą jo kopijų ir pakabinti ant įėjimų ar specialių informacinių stendų, patalpinti į pašto dėžutes, o esant galimybei kopijas perduoti gyventojams asmeniškai.
Chartija yra pagrindinis HOA dokumentas. Panagrinėkime jo sudėties ypatybes.
Chartijos patvirtinimas
Chartijos patvirtinimas yra svarbiausia sąlyga sprendžiant klausimą, kaip teisėtai organizuoti HOA.
Dokumento struktūroje turėtų būti šie punktai:
- Bendrosios nuostatos;
- formuluotė, atspindinti HOA tikslus ir veiklą;
- HOA teisinis statusas;
- nuosavybės teisė į patalpas name;
- lėšos, HOA nuosavybė;
- HOA ekonominė veikla;
- narystės ypatybės;
- HOA ir jos narių teisės ir pareigos;
- HOA valdymo organai;
- visuotinio bendrijos susirinkimo rengimo niuansai;
- nuostatas dėl HOA reorganizavimo ir likvidavimo.
Įstatas gali būti patvirtintas tik tuo atveju, jei už jį balsuoja daugiau nei du trečdaliai namo savininkų.
HOA registracija
Kitas žingsnis sprendžiant, kaip organizuoti namų savininkų bendriją, yra faktinė HOA registracija. Už šią procedūrą atsakinga agentūra yra Federalinė mokesčių tarnyba.
Norėdami užregistruoti HOA, turite sumokėti valstybės rinkliavą, užpildyti prašymą (jos formą išduos Federalinė mokesčių tarnyba), turėti šį dokumentą patvirtintą notaro, paimti 2 chartijos kopijas, 3 notaro patvirtintas dokumento kopijas. posėdžio protokolą ir visa tai nuneškite į Federalinės mokesčių tarnybos teritorinį skyrių mieste. Skyriui nustatyta tvarka įregistravus HOA, asociacijos valdybos nariai turi atsidaryti sąskaitą banke. Po to galite pradėti dirbti.
Formalumai baigus registraciją
Panagrinėkime kai kuriuos niuansus, būdingus paskutiniams HOA kūrimo etapams. Išstudijavome, kaip organizuoti bendriją visuotinio susirinkimo ir įstatų patvirtinimo požiūriu. Tačiau valdyba turi imtis kitų įstatymų reikalaujamų veiksmų. Taigi, pavyzdžiui, jei iki HOA sukūrimo namas priklausė valdymo įmonei, tuomet būtina jai nustatyta tvarka pranešti, kad savininkai nusprendė patys pasirūpinti būsto priežiūra ir sukūrė bendriją. .
Namo perdavimas HOA valdymui vykdomas dalyvaujant specialiai komisijai. Jos nariai yra savivaldybių valdžios institucijų, taip pat įsteigtos bendrijos valdymo organų atstovai. Šioje teisinių santykių stadijoje namas įrašomas į HOA balansą pagal perdavimo – priėmimo aktą.
Pažiūrėjome, kaip organizuoti HOA ir kaip namas priimamas iš valdymo įmonės. Kokie kiti svarbūs bendrijos valdymo organų veiksmai, gavus visus reikiamus įgaliojimus? Pavyzdžiui, netrukus po sėkmingo HOA įregistravimo ir susijusių procedūrų, susijusių su namo priėmimu, reikės sudaryti sutartis su paslaugų įmonėmis dėl komunalinių paslaugų teikimo. Kitas svarbus darbo komponentas – įmokų už namo priežiūrą apskaičiavimo sistemos sutvarkymas.
Sužinojome, kaip sukurti HOA. Mūsų sudarytos nuoseklios instrukcijos paliečia pagrindinius šios procedūros dalykus. Galima pastebėti, kad Rusijos Federacijos būsto įstatymai koreguojami gana dažnai. Todėl kolektyvinio namo valdymo iniciatoriai turėtų periodiškai stebėti atitinkamus teisės aktų pakeitimus, kad HOA darbas būtų visiškai teisėtas.
HOA organizacija: įstatyminiai niuansai
Pažvelkime į kai kuriuos teisinius HOA kūrimo niuansus. Kaip organizuoti bendriją visiškai laikantis įstatymų – klausimas, aktualus kiekviename atitinkamos namų savininkų iniciatyvos įgyvendinimo etape. Į ką turėtų atkreipti ypatingą dėmesį HOA kūrimo iniciatoriai, siekdami užtikrinti, kad jų veikla atitiktų įstatymų reikalavimus?
Pavyzdžiui, jei kyla klausimas, kaip organizuoti namų savininkų bendriją naujame pastate, pirmiausia turėtumėte atkreipti dėmesį į tai, kad namas turi būti pradėtas eksploatuoti iki to laiko, kai bus pradėtas bendrijos kūrimo darbas.
Kitas svarbus aspektas – protokolą, surašytą pagal visuotinio susirinkimo rezultatus, turi pasirašyti visi už jį balsavę. Jei šis kriterijus nesilaikoma, Federalinė mokesčių tarnyba atsisakys registruoti partnerystę.
Jei HOA kuria privačių namų ar vasarnamių savininkai, tai atitinkamą sprendimą turi priimti kiekvienas, turintis atitinkamą nekilnojamąjį turtą. Savo ruožtu, jei mes kalbame apie HOA valdybos pirmininko rinkimą, tada leistina balsuoti ne mažiau kaip du trečdaliai savininkų.
Namų valdymas HOA
Tarp gana naujų teisinių kategorijų Rusijos Federacijos teisės aktams, susijusių su bendros nuosavybės valdymo organizavimu, yra daugiabučio namo taryba. Ši viešoji struktūra skirta pakeisti HOA arba valdymo įmonę dėl jų laikino nebuvimo. Daugiabučio namo taryba turi būti sudaryta, jei pastate yra daugiau nei 4 butai. Kaip ir HOA atveju, manoma, kad bus išrinktas šio organo pirmininkas. Jis turi būti vienas iš butų, įtrauktų į daugiabučio namo struktūrą, savininkų. Jeigu gyventojai nesukurs daugiabučio namo tarybos, tai pačios savivaldybės institucijos turės inicijuoti visuotinį butų savininkų susirinkimą.
Sparčiai vykdomos komunalinių paslaugų reformos kontekste iškilo neatidėliotinas poreikis tinkamai tvarkyti daugiabučius namus. Jei anksčiau už šiuos klausimus buvo atsakinga valstybė ir vietos valdžia, tai dabar rūpesčių našta užkraunama tiesiogiai piliečiams – gyvenamųjų patalpų savininkams. Daugeliu atvejų savininkai nėra pasirengę patys tvarkyti savo namų, todėl kyla daug problemų, kurias reikia išspręsti. Pabandykime suprasti šią problemą.
Daugiabučio namo valdymas – tai piliečių gyvenimo sąlygų užtikrinimas, komunalinių paslaugų teikimas, bendros nuosavybės išlaikymas, naudojimosi tokiu turtu tvarkos nustatymas.
Rusijos Federacijos būsto kodeksas apibrėžia šiuos valdymo tipus:
valdymo organizacija;
gyvenamųjų patalpų savininkai;
būsto ar specializuotų kooperatyvų;
namų savininkų bendrija.
Valdymo tipas parenkamas visuotiniuose savininkų susirinkimuose ir gali bet kada keistis. Jeigu per kalendorinius metus savininkai nėra apsisprendę dėl valdymo tipo, valdymo įmonę konkurso būdu nustato vietos valdžios institucijos.
Daugiabučio namo valdymas valdymo organizacijų
Valdymo organizacija – juridinis asmuo, vykdantis namo tvarkymą, eksploatavimą, sanitarinę ir techninę priežiūrą.
Šio tipo valdymas vykdomas pagal sutartį, sudarytą su nekilnojamojo turto savininkais. Valdymo sutartis numato vienodas sąlygas gyventojams ir turi tam tikrą galiojimo laiką.
Sutartyje turi būti nurodyta:
namo adresas ir valdomo turto sąrašas;
namų remonto ir jo priežiūros darbų sąrašas ir jų dažnumas, teikiamos komunalinės paslaugos;
techninės priežiūros, remonto išlaidų dydžio apskaičiavimo tvarka, paslaugų kaina, apmokėjimo tvarka;
būdas savininkams kontroliuoti įsipareigojimų vykdymą.
Valdymo įmonė privalo pradėti vykdyti sutartį per trisdešimt dienų. Namo savininkai turi teisę atsisakyti vykdyti sutartį dėl to, kad valdymo organizacija netinkamai vykdo sutartį. Taip pat numatytas sutarties nutraukimas prieš terminą pasikeitus valdymo tipui.
Savininkų vykdomas daugiabučio namo valdymas
Daugiabučių namų valdymas patiems savininkams leidžiamas, jeigu valdomame pastate butų skaičius neviršija dvylikos. Su šia valdymo rūšimi susiję klausimai, įskaitant namo tarybos rinkimus ir jos narių skaičių, sprendžiami balsuojant savininkų susirinkime. Pavyzdžiui, visuotiniame susirinkime keliamas klausimas dėl mėnesinių įmokų dydžio už . Susirinkime balsuojama dėl numatomos įmokos sumos ir priimamas sprendimas, už kurį balsuoja daugiau nei 50 proc.
Namo taryba privalo:
užtikrinti susirinkimo sprendimų įgyvendinimą;
teikia susirinkimui pasiūlymus dėl remonto darbų atlikimo ir komunalinių paslaugų suteikimo;
teikti pasiūlymus dėl valdymo;
pateikti savo nuomonę apie projektų sutartis;
kontroliuoti darbų atlikimą ir teikiamų paslaugų kokybę.
Daugiabučio namo valdymas butų kooperatyvų
Būsto kooperatyvas yra savanoriška piliečių asociacija, sukurta siekiant patenkinti būsto poreikį ir tvarkyti namus. Tokio kooperatyvo nariai savo lėšomis dalyvauja įsigyjant turtą, kapitalinį remontą, namų priežiūrą. Bendrijoje turi būti ne mažiau kaip penki nariai, bet ne daugiau kaip statomame ar perkamame pastate butų.
Kooperatyvo dalyviu gali būti juridinis asmuo arba pilietis, sulaukęs šešiolikos metų. Asmenys, norintys stoti į kooperatyvą, yra laikomi kooperatyvo nariu sumokėjus stojamąjį mokestį.
Kiekvienas tokio kooperatyvo dalyvis privalo mokėti pajaus. Dalies įnašo sąlygas reglamentuoja kooperatyvo įstatai.
Kooperatyvo dalyviui būstas kooperatyvo pastate suteikiamas mokesčių sprendimu pagal įstojus sumokėtą įmokos dydį. Nuosavybės teisės į gyvenamąsias patalpas prasideda nuo viso įmokos sumokėjimo momento.
Gyvenamųjų namų kooperatyvo turtas dalijamas tarp akcininkų ir leidžiamas, jei yra izoliuotos patalpos. Jeigu susijęs su nekilnojamojo turto izoliavimu, toks turtas taip pat yra dalijamas.
Daugiabučio namo HOA valdymas
Namų savininkų asociacija (HOA) – tai savininkų asociacija, kurios tikslas yra bendras valdymas, nuosavybės teisė, naudojimas, disponavimas federalinių įstatymų ribose bendrąja nuosavybe, namų savininkų nuosavybe, siekiant sukurti, padidinti ir išsaugoti toks turtas.
Tokios bendrijos narių skaičius turi sudaryti daugiau nei 50 % bendro savininkų skaičiaus. Sprendimą steigti bendriją priima visuotinis susirinkimas, remdamasis balsavimo rezultatais.
Tokios partnerystės gali būti sudarytos:
nekilnojamojo turto savininkams namuose, kuriuose butų yra ne daugiau kaip trisdešimt, jei namai yra sklypuose su bendra riba, bendrą inžinerinį, techninį aprūpinimą ir infrastruktūrą.
kelių šalia esančių namų, kaimo namų su sodo sklypais savininkai, jei tokie namai yra sklypuose, turinčiuose bendrą sieną, bendrą inžinerinį ir techninį aptarnavimą bei šiuos namus aptarnaujančią infrastruktūrą.
Pavestoms funkcijoms vykdyti bendrija privalo:
tvarkyti daugiabutį namą
užtikrinti sanitarinę ir techninę turto būklę
užtikrinti, kad dalyviai vykdytų savo įsipareigojimus dėl namo nuosavybės priežiūros ir remonto
Tokių bendrijų valdymo organas yra bendrijos valdyba. Aukščiausias bendrijos valdymo organas yra savininkų susirinkimas.
HOA turi teisę verstis ūkine veikla, būtent:
nekilnojamojo turto priežiūra ir remontas;
statyba;
buto nuoma name.
Lėšos iš ūkinės veiklos naudojamos bendroms išlaidoms apmokėti.
Nepriklausomai nuo pasirinkto valdymo tipo, namą valdantis asmuo atsako už jam priskirtus įsipareigojimus savininkams.
Savininkų būsto teisių, pažeistų tvarkant namą, apsauga yra patikėta administruojančiam asmeniui ir Rusijos Federacijos teismų sistemai.
Nuo ko pradėti?
1. Pasirinkus daugiabučio namo (MKD) tarybą, rekomenduojama surengti pirmąjį posėdį su išrinktąja taryba, siekiant susipažinti, pabendrauti, pasikeisti kontaktine informacija ir suprasti, kaip taryba gali dirbti efektyviausiai. Pavyzdžiui, į tarybą pateko įvairių profesijų gyventojai – teisininkas, inžinierius, ekonomistas. Logiška, kad kiekvienas turi savo darbo sritį, kurią supranta geriau nei kiti. Tokiu atveju bendras namo tarybos efektyvumas bus didesnis!
2. Jūsų būstui išlaikyti būtina išstudijuoti valdymo įmonės (MC) finansinę ir ūkinę veiklą:
- MKD valdymo sutartis;
- namo sąskaitoje sukauptų lėšų suma;
- per pastaruosius metus atlikto darbo ataskaitas;
- techninės priežiūros ir remonto tarifų struktūra, paslaugų kainos;
- namuose atliktų darbų sąrašas ir šių darbų atlikimo pagrindas;
- atliktų darbų sąmatos analizei ir kitiems dokumentams.
3. Kartu su valdymo įmonės darbuotoju (vyriausiuoju inžinieriumi ar kitu atsakingu asmeniu) apžiūrėkite ir išstudijuokite bendrą namo turtą, surašykite apžiūros aktą, surašykite visas pastabas. Ypatingą dėmesį atkreipkite į sunaikinimą, sugadinimą ir kitus pavojingus aspektus. Jei yra žala, palikite Baudžiamojo kodekso protokolo kopiją gaunamu numeriu, kad juos pašalintumėte. Gaukite kadastro planą iš Baudžiamojo kodekso ir sužinokite žemės sklypo ribas pagal MKD.
4. Sudaryti būtinų darbų, skirtų gyvenimo komfortui gerinti, planą kitiems metams (pavyzdžiui, dalyvavimas kapitalinio atnaujinimo programoje, įvažiavimų atnaujinimas, vaizdo stebėjimo sistemos įrengimas, žaidimų aikštelės atnaujinimas ir kt.) , nustatyti finansavimo šaltinį, parengti sąrašą tvirtinti MKD visuotiniame susirinkime, vykdyti visuotinį savininkų susirinkimą protokolui pasirašyti.
Kas turėtų būti daugiabučio namo valdymo sutartyje?
1. Daugiabučio namo, kurio valdymas bus vykdomas, bendrosios nuosavybės sudėtis, tokio namo adresas, žemės sklypo ribos;
2. Daugiabučio namo bendros nuosavybės priežiūros ir remonto paslaugų ir darbų sąrašas, tokio sąrašo keitimo tvarka, taip pat valdymo organizacijos teikiamas komunalinių paslaugų sąrašas;
3. Sutarties kainos, apmokėjimo už gyvenamųjų patalpų priežiūrą ir remontą dydžio bei mokėjimo už komunalines paslaugas dydžio nustatymo tvarka, taip pat tokio mokėjimo tvarka;
4. Stebėsenos, kaip valdymo organizacija vykdo savo įsipareigojimus pagal valdymo sutartį, tvarka.
5. Jeigu Jūsų netenkina esama sutarties redakcija, būtina surašyti nesutarimų protokolą prie sutarties, darbinį variantą aptarti su valdymo įmonės teisininkais, po to susitarti visuotiniame gyventojų susirinkime. ir pateikti galutinę versiją valdymo įmonei.
Kaip kontroliuoti?
1. Pažymose apie atliktus darbus, susijusius su daugiabučio namo bendrąja nuosavybe, turi būti pirmininko arba jį pavaduojančio asmens parašas. Atitinkamai būtina patikrinti ir asmeniškai kontroliuoti atliekamus darbus – kartu su meistru ar inžinieriumi, prieš pasirašant aktą, apžiūrėti darbų atlikimo vietą, įsitikinti atliktų darbų kokybe, atliktų darbų apimčių ir terminų laikymusi bei reikalauti, kad akte būtų nurodyta šių darbų kaina (jei jos nėra).
2. Periodiškai gauti iš Baudžiamojo kodekso atliktų darbų sąrašą ir pažymą apie namo asmeninės sąskaitos būseną bei stebėti pokyčius.
3. Jei kyla sunkumų iššifruojant sąmatą, atliktų darbų kokybę ar apimtį, galite pritraukti specialistus iš specializuotų įmonių arba paprašyti Statybos priežiūros ir būsto kontrolės tarnybos specialistų apžiūros.
Kaip surengti visuotinį susirinkimą?
1. Visi būsto savininkų sprendimai turi būti priimti visuotiniame daugiabučio namo susirinkime. Visuotinio susirinkimo tvarka ir tvarka nustatyta Rusijos Federacijos Būsto kodekse (44-48 straipsniai). Apie susirinkimą būtina informuoti visus gyventojus prieš 10 dienų (skelbimai prie/prie įėjimų, viešose vietose) Yra dviejų tipų susirinkimai:
- akis į akį (visi gyventojai susirenka paskirtoje vietoje nustatytu laiku ir data);
- neatvykęs (kiekvienam savininkui prieš parašą išduodamas balsavimo lapas su klausimų darbotvarke).
2. Būtina griežtai laikytis susirinkimo tvarkos, priešingu atveju bet kuris iš savininkų susirinkimo sprendimą gali ginčyti teisme.
3. Rekomenduojame atkreipti dėmesį:
- pranešimas apie susirinkimą paskelbiamas likus 10 dienų iki susirinkimo;
- skelbime turi būti nurodyta susirinkimo vieta, laikas, darbotvarkė, taip pat kas yra jo iniciatorius ir jo kontaktinė informacija;
- susirinkimo darbotvarkėje viename iš punktų turi būti nurodytas sekretoriaus, posėdžio pirmininko, balsų skaičiavimo komisijos pasirinkimas;
- jei asmeninis susirinkimas neįvyko (daugiabučio namo kieme labai sunku surinkti 50% ir daugiau savininkų), tada susirinkime priimamas sprendimas dėl nedalyvaujančio balsavimo, apie kurį pranešama. taip pat skelbiamas iš anksto, balsavimo už akių darbotvarkė turi visiškai sutapti su asmeninio balsavimo darbotvarke (keisti negalima).
Kaip pakeisti valdymo įmonę?
1. Daugiabučių namų savininkai gali pasirinkti bet kokią namo valdymo formą.
2. Norint pakeisti valdymo įmonę į kitą, pagal Rusijos Federacijos būsto kodeksą būtina surengti visuotinį susirinkimą, kuriame savininkai priims sprendimą pakeisti valdymo įmonę.
3. Apie savininkų sprendimą praneškite ankstesnei valdymo įmonei raštu (su sprendimo kopija, taip pat nurodykite konkrečią datą, nuo kurios naujoji valdymo įmonė ketina pradėti valdyti namą). Mokėjimo už komunalines paslaugas laikotarpis pagal Rusijos Federacijos įstatymus yra lygus kalendoriniam mėnesiui. Atitinkamai, namo tvarkymo pradžios data patartina sutapti su pirmąja mėnesio diena.
4. Ankstesnės valdymo įmonės vadovas per septynias dienas nuo pranešimo gavimo dienos praneša miesto energijos tiekimo ir komunalinėms tarnyboms apie šio namo sutarčių nutraukimą, jeigu energijos tiekimo sutartyje ar komunalinių paslaugų tiekimo sutartis.
5. Ankstesnė valdymo įmonė perduoda naujai pasirinktai valdymo įmonei, o ji priima: namo techninį pasą ir kitos techninės dokumentacijos, pasų aptarnavimo dokumentacijos, buhalterinės apskaitos ir kitų dokumentų kopijas.
6. Jeigu keičiant valdymo būdą ne visais atvejais pavyksta susitarti dėl dokumentinio namo perdavimo sąlygų, taip pat dėl kitų klausimų, trukdančių tinkamai valdyti daugiabutį, suinteresuotas asmuo. turi kreiptis į prokuratūrą ar teismą dėl ginčo sprendimo.
Ką prisiminti?
1. Visus sprendimus priima tik visuotinis savininkų susirinkimas. Reikia atsiminti, kad, pavyzdžiui, bute gali gyventi trys žmonės, tačiau savininkas gali būti tik vienas – tik jis turi teisę balsuoti.
2. Visi balsai skaičiuojami pagal bendrą buto plotą ir bendrą namo plotą.
3. Visi sprendimai, visi veiksmai yra dokumentuojami, visi prašymai Baudžiamam kodeksui, institucijoms ir kitoms institucijoms eina gaunamu numeriu, kopija išsaugoma. Buvo surengtas visuotinis susirinkimas ir surašytas protokolas. Skundas/apeliacija – kopija su nuorodos numeriu. Būtinai išsaugokite visus dokumentus!
4. Tarybos darbas namuose nėra momentinis per kelerius metus susikaupusių problemų ir užduočių sprendimas. Padaryti viską iš karto ir greitai yra labai sunku. Todėl MKD tarybos darbas yra laipsniškas, skirtas mažiausiai vieneriems – dvejiems metams.
5. Įtraukti gyventojus į namo tvarkymo, tvarkymo stebėjimo ir tvarkos palaikymo darbus. Nuosavybės riba yra ne buto slenkstis ar net įvažiavimas, o žemės sklypo (kiemo) riba.
Įkeliama...
