HOA vadovas, kas jis? Namo savininkų bendrijos valdytojo pareigybės aprašymas, pareigos ir darbo sutartis Daugiabučio namo valdytojo pareigybės aprašymas namo savininkų bendrijoje

Partnerystės. Jis atstovauja HOA interesams bendraudamas su trečiosiomis šalimis.

Mieli skaitytojai! Straipsnyje kalbama apie tipinius teisinių problemų sprendimo būdus, tačiau kiekvienas atvejis yra individualus. Jei norite sužinoti, kaip tiksliai išspręskite savo problemą- Susisiekite su konsultantu:

PARAIŠKOS IR SKAMBUČIAI PRIIMAMI 24/7 ir 7 dienas per savaitę.

Tai greita ir NEMOKAMAI!

Vadovaudamasis įgaliojimu, vadovas gali teikti prašymus vietos valdžiai.

Pavyzdžiui, jei prateka namo stogas, vadovas gali parašyti pareiškimą reikalaudamas remonto.

Visą pareigų sąrašą nustato bendrijos visuotinis susirinkimas.

Kas čia?

HOA vadovas yra nejuridinis asmuo, kuris bendrijos darbe privalo organizuoti visas administracines ir teisines funkcijas.

Jeigu yra vadovas, tai nereiškia, kad valdyba jam perduoda visas savo funkcijas ir įgaliojimus.

Paskiriamas vadovas. Jam pateikiamas pareigybės aprašymas, pagal kurį nustatomas jo pareigų spektras.

Kaip jis skiriamas?

Vadovas skiriamas valdybos pirmininko teikimu:

• įgaliotasis atstovas gali dirbti pagal darbo sutartį arba civilinę paslaugų teikimo sutartį;
• Rinkti vadovą balsuojant gali visi HOA nariai.

Teisinis pagrindas

Remiantis Rusijos Federacijos 2 dalimi, vadovas turi veikti remdamasis bendrijos pirmininko išduotu įgaliojimu.

Pirmininkas taip pat tvirtina pareigybės aprašymą, pagal kurį nustatoma:

• pareigos;
• atsakomybė;
• vadovo teises.

Pareigybės aprašymo pagalba nustatomas kandidatui keliamų reikalavimų diapazonas. Be to, veiklą reglamentuoja HOA chartija.

Valdžia

HOA vadovas ir HOA pirmininkas yra skirtingi žmonės, kiekvienas turi savo galių. Funkcijų spektrą nustato turto savininkai, o viską paskiria pats pirmininkas. Šiuo atveju sutarties tipas neturi reikšmės.

Galios yra tokios:

1. Vadovas atstovauja bendrijai įvairiose instancijose, teismuose, prireikus sudaro rangos sutartis.
2. Visa organizacinė ir teisinė darbo HOA klausimais sistema gula ant jo pečių.
3. Vadovas, susitaręs su pirmininku, į savo veiklą gali įtraukti advokatą ar buhalterį.
4. Pažymėtina, kad į šias pareigas paskirto asmens veikla priklauso nuo HOA narių nustatytų pareigų spektro.

HOA vadovas

HOA vadovas yra savotiškas atstovas, patikimas namų savininkų atstovas. Jai patikėta daug funkcijų.

Be jų, vadovas turi ir savo teises, jas nustato papildomas pareigybės aprašymo punktas.

Teisės

Vadovas:

• gali dalyvauti aptariant visas problemas ir klausimus, kurie yra partnerystės atsakomybės dalis;
• turi teisę priimti sprendimus kartu su visais HOA dalyviais;
• gali teikti įvairius pasiūlymus HOA veiklai tobulinti;
• prireikus gali gauti darbui reikalingą dokumentaciją.

Jei veiklos metu nustatomi trūkumai, vadovas gali apie juos pranešti pirmininkui, taip pat imtis priemonių jiems pašalinti.

Jei iškilusiems klausimams ir problemoms spręsti reikia pasitelkti specialistus, tai vadovas gali padaryti.

Kartu jis turi teisę duoti nurodymus atlikti darbus savarankiškai.

Jei operatyvinės tarnybos darbuotojai šiurkščiai pažeidė reikalavimus, vadovas turi teisę juos nušalinti nuo darbo.

Pareigos

Kiekvienas pirmininkas, atsižvelgdamas į HOA interesus, paskiria vadovą. Viskas priklauso nuo pasitikėjimo laipsnio.

Jei jis baigtas, galite įtraukti vadovą į šias pareigas:

• eksploatacinių paslaugų pasirinkimas daugiabučio namo remontui ir priežiūrai atlikti;
• įvairių sutarčių sudarymas, įskaitant komunalinių paslaugų teikimą;
• darbuotojų paieška, įdarbinimas ir atleidimas iš darbo;
• stebėti, kaip vykdomi įvairūs namo ir teritorijos būklei gerinti darbai;
• oficialus bendrijos atstovavimas valdžios institucijose ir teismuose;
• įvairių finansinių dokumentų, įskaitant metines išlaidų ir pajamų sąmatas, rengimas;
• finansinių ataskaitų rengimas;
• skolų išieškojimas.

Šiuo atveju viskas priklauso nuo pasitikėjimo žmogumi lygio.

Jam galite patikėti:

• įvairių finansinių operacijų vykdymas;
• sąskaitų už paslaugų teikimą apmokėjimas;
• medžiagų darbui pirkimas ir pan.

Reikalavimai

Vadovaujantis nustatytais nuostatais nustatomi reikalavimai vadovo kandidatūrai.

Viskas priklauso nuo konkrečios partnerystės:

• kartais HOA reikia vadovo, turinčio aukštąjį ekonominį ar techninį išsilavinimą;
• taip pat keliami amžiaus reikalavimai – vadovais dažniausiai negali būti jaunesnis nei 30 metų asmuo;
• būtina sąlyga – teistumo nebuvimas;
• vadovas turi turėti daug laisvo laiko savo veiklai vykdyti.

Atsakingumas, atkaklumas ir ryžtas – esminės bendrijos darbuotojo savybės.

Valdytojas taip pat privalo turėti informaciją apie namo techninę struktūrą. Būti susipažinęs su norminiais dokumentais, projektavimu, sutartimi ir kt.

Atsakomybė

Be teisių ir reikalavimų vadovas yra atsakingas už savo veiklą. Jis nustatomas pagal pareigybės aprašymą.

Jei vadovas neatitinka ir nevykdo darbui bendrijoje keliamų reikalavimų, jis gali būti atleistas iš pareigų pagal Rusijos Federacijos darbo kodeksą.

Jeigu vykdant vadovo veiklą nustatomas piktnaudžiavimas lėšomis, vagystės ir sukčiavimas, jam gresia baudžiamoji atsakomybė.

Be to, atlyginama materialinė žala.

Jeigu vadovas ką nors sugadina, jis privalo savo lėšomis atlikti remonto darbus.

Privaloma laikytis darbo taisyklių ir priešgaisrinės saugos, nustačius pažeidimą, vadovas gali būti baudžiamas pinigine bauda;

susitarimas

Sutartis sudaroma remiantis Rusijos Federacijos darbo kodeksu. Tai gali būti standartinis darbas, kur nurodyta išvados data, arba civilinė teisė.

Pastarasis yra tam tikras paslaugų teikimo veiksmas tam tikrą laikotarpį.

Sutarties sudarymo formą pasirenka pats pirmininkas ir vadovas.

Bendravimas su namų savininkų asociacija

HOA ir vadovo bendradarbiavimo metodas gali apsiriboti 2 modeliais.

Kiekviena partnerystė savarankiškai pasirenka, kas jai artimesnė:

1. Pirmuoju atveju veiklą vykdo vadovas, o visus remonto ir statybos darbus atlieka samdyti darbuotojai. Vienintelis neigiamas dalykas yra tai, kad turėsite išlaikyti didelį personalą. Bet jei HOA yra visas gyvenamasis kompleksas, tokia bendradarbiavimo forma yra patogi.
2. Antrasis variantas – samdyti laikinus darbuotojus. Šis modelis yra labai pelningas finansine prasme, nes darbuotojai atsiras tik esant būtinybei, o už likusį „neaktyvumo“ laikotarpį mokėti nereikia.

Daugiabučio namo valdymas turi užtikrinti piliečiams palankias ir saugias gyvenimo sąlygas, tinkamą daugiabučio namo bendrojo turto priežiūrą, sprendžiant naudojimosi šiuo turtu klausimus, taip pat tokiame name gyvenančių piliečių aprūpinimą komunalinėmis paslaugomis.

Pagal 2 punktą. Remiantis Rusijos Federacijos būsto kodekso 162 straipsniu, daugiabučio namo patalpų savininkai privalo pasirinkti vieną iš daugiabučio namo valdymo būdų:

Tiesioginis patalpų savininkų valdymas daugiabučiame name;

Namo savininkų bendrijos ar būsto kooperatyvo ar kito specializuoto vartotojų kooperatyvo valdymas;

Valdymo organizacijos valdymas.

Šiuo metu vis dažniau daugiabučių namų savininkai renkasi savo būsto valdymo formą – HOA, tuo tarpu daugelis jaučia profesionalaus valdymo poreikį, tačiau nėra pasirengę perduoti valdymo į komercinės organizacijos rankas. Vienas iš šios problemos sprendimo būdų – pritraukti vadovą.

HOA vadovas yra asmuo, kuriam yra patikėtos visos esamos administracinės funkcijos organizuojant bendrijos darbą.

Koks yra HOA valdytojo teisinis statusas ir kokia jo bendravimo su namų savininkų asociacija tvarka?

Šiandien vis dažniau HOA praktikoje šalia valdybos pirmininko atsiranda HOA vadovo figūra. Ši tendencija yra gana natūrali, be to, tikėtina, kad ji vystysis, patvirtindama idėją, kad daugiabučio namo savivaldą reikia derinti su profesionaliu valdymu.

Visiškai akivaizdu, kad ne kiekvienas pastatas gali turėti savininką (o HOA valdybos pirmininku gali būti tik daugiabučio namo patalpų savininkas, kuris yra bendrijos narys), kuriam užtektų sumos. žinių ir patirties, o svarbiausia – noras palikti visą ar dalį pagrindinio darbo (nes kokybiškas valdybos pirmininko darbas reikalauja nemažai laiko) ir atsiduoti darbui dėl bendros gerovės. namas. Tuo tarpu visiškai įmanoma rasti žmogų, kuris norėtų ir gebėtų nustatyti pagrindines darbo kryptis tvarkant namą bei kontroliuoti planų vykdymą, o pasamdytas vadovas atliks visus likusius darbus.

Vadovas: kas jis yra ir kodėl jis reikalingas?

Vadovas yra asmuo, kuris gali turėti arba neturėti individualaus verslininko statuso.

Nižnij Novgorodo HOA asociacijos praktika rodo, kad HOA vadovai daugiausia yra patyrę HOA ir būsto kooperatyvų valdybos pirmininkai, kviečiami dirbti naujai kuriamose bendrijose arba bendrijose, kurios dėl vienokių ar kitokių priežasčių liko be pirmininko. valdybos. Toliau kalbėsime apie vadovą kaip asmenį, neturintį individualaus verslininko statuso.

Dažnai HOA pasirenka dirbti su valdytoju, jei pastaruoju metu daugiabučio namo valdymo būdą per valdymo organizaciją pakeitė į namų savininkų bendrijos valdymą. Tuo pačiu metu patalpų savininkus skatina jau minėtos priežastys: negyvenamo, kompetentingo būsto ir komunalinių paslaugų klausimais savininko trūkumas, taip pat noras namą tvarkyti savarankiškai, nedalyvaujant valdymo organizacija. Be to, gali būti ir kita priežastis – sudėtinga HOA padėtis, kai norint išspręsti daugybę problemų reikia atidaus profesionalo, vadinamojo antikrizinio vadovo, dėmesio. Kitas pranašumas renkantis HOA vadovą prieš valdymo organizaciją gali būti finansinis klausimas, nors verta paminėti, kad kartais valdymo organizacijos paslaugos gali būti pigesnės. Reikia nepamiršti, kad HOA valdymo modelio pasirinkimas visada yra griežtai individualus ir bendradarbiavimas su valdymo organizacija bei individualiu vadovu turi savo privalumų ir trūkumų.

Tavo žiniai. Pastaruoju metu paplito praktika tam tikram laikui į HOA pritraukti vadinamąjį antikrizinį vadovą, siekiant organizuoti bendrijos darbą ir perduoti patirtį valdybai.

Vadovo teisinio statuso registravimas.

Su vadovu gali būti sudaromos dviejų rūšių sutartys: darbo sutartis, įtraukiant jį į HOA personalą, arba civilinė sutartis, kurios viena iš formų yra paslaugų teikimo sutartis. Šiems klausimams skirtas str. 162 Rusijos Federacijos būsto kodeksas.

Jei sudaroma darbo sutartis, vadovo pareigos su atitinkamu atlyginimu turi būti įtrauktos į HOA etatų lentelę ir patvirtintos visuotiniame HOA narių susirinkime pagal paragrafus. 10 d. 2 str. 145 Rusijos Federacijos būsto kodeksas. Taigi klausimą dėl vadovo pritraukimo sudarant su juo darbo sutartį sprendžia visuotinis HOA narių susirinkimas. Tuo pačiu galioja įgaliojimai samdyti darbuotojus daugiabučio namo aptarnavimui ir juos atleisti pagal DK 5 str. RF būsto kodekso 148 straipsnis nurodo HOA valdybos pareigas. Todėl darbo sutartį su vadovu turi pasirašyti visi valdybos nariai. Pasirinkus galimybę, valdybos nariai susirinkime gali nuspręsti pavesti HOA valdybos pirmininkui sudaryti darbo sutartį su konkrečiu vadovu (šiuo atveju sutartį pasirašo tik pirmininkas). Kalbant apie darbo sutarties nutraukimą, tai galima tik esant 2006 m. Rusijos Federacijos darbo kodekso 81 straipsnis.

Galimybė sudaryti civilinę sutartį su vadovu atsiranda dėl šių aplinkybių:

Sutarčių laisvės principas (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 421 straipsnis), pagal kurį šalys gali sudaryti įstatymuose ar kituose teisės aktuose numatytą ir nenumatytą susitarimą;

punktų nuostatos. 1 punkto 1 str. Rusijos Federacijos būsto kodekso 137 str., kuris kartu su HOA teise sudaryti daugiabučio namo valdymo sutartį, daugiabučio namo bendros nuosavybės priežiūros ir remonto sutartis bei teikimo sutartis. komunalinių paslaugų, numato teisę sudaryti kitas sutartis bendrijos narių interesais. Šie „kiti“ turėtų apimti sutartį su HOA vadovu dėl paslaugų teikimo.

Kalbant apie tai, kuris HOA valdymo organas tiesiogiai sprendžia vadovo pritraukimo klausimą, pažymėtina, kad išimtinė HOA visuotinio narių susirinkimo kompetencija 2009 m. Rusijos Federacijos būsto kodekso 145 straipsnis netaikomas, tačiau 6 str. Rusijos Federacijos būsto kodekso 148 straipsnis nurodo paslaugų sutarčių sudarymą. Savo ruožtu valdybos pirmininkas, vadovaudamasis BĮ 2 str. Rusijos Federacijos būsto kodekso 149 straipsnis gali atlikti sandorius, kuriems pagal įstatymus ir bendrijos įstatus nereikia privalomo bendrijos valdybos ar visuotinio narių susirinkimo pritarimo. Taigi, mūsų nuomone, sutarties sudarymo su vadovu dėl paslaugų teikimo klausimą turėtų spręsti HOA valdyba. Tačiau tikslingiau tai iš anksto aptarti bendrijos įstatuose, priskiriant tokius įgaliojimus HOA valdybos ar visuotinio narių susirinkimo kompetencijai. Tuo tarpu neturėtume pamiršti, kad bet kokį klausimą gali išspręsti visuotinis HOA narių susirinkimas (Rusijos Federacijos būsto kodekso 145 straipsnio 4 punktas).

Paslaugų teikimo sutarties pasirašymas su vadovu yra panašus į darbo sutarties pasirašymą. Tokios sutarties nutraukimas vykdomas pagal skyriaus taisykles. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 29 str., būtent tuo atveju, kai viena iš šalių smarkiai pažeidė sutarties sąlygas ir kitais Civilinio kodekso, kitų įstatymų ar sutarties nustatytais atvejais. Sutartis paprastai numato galimybę vienašališkai nutraukti sutartį vienai iš šalių, apie tai įspėjus kitą šalį per sutartyje nurodytą terminą.

Taigi HOA sudaryti ir nutraukti paslaugų teikimo sutartį yra šiek tiek paprasčiau nei sudaryti ir nutraukti darbo sutartį, tačiau kandidatas į vadovo pareigas gali sudaryti darbo su HOA sąlyga. sutartis su juo.

Santykiuose su trečiosiomis šalimis HOA vadovas veikia bendrijos vardu remdamasis įgaliojimu, išduotu pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 10 skyrių.
Pagal 2 str. Pagal Rusijos Federacijos būsto kodekso 149 straipsnį įgaliojimą išduoda bendrijos valdybos pirmininkas, kaip asmuo, turintis teisę veikti HOA vardu pagal įstatus, t.y. be papildomo leidimo. Šiuo atveju įgaliojimo turinys (vadovui perduotų įgaliojimų sąrašas) turi būti grindžiamas sutarties sąlygomis. Tai svarbu, nes vadovui pagal įgaliojimą gali būti perduoti, tarkime, įgaliojimai sudaryti priežiūros ir remonto sutartis, kurios iš pradžių priklausė HOA valdybai, o ne jos pirmininkui. Jeigu ši sąlyga sutartyje nenumatyta, tačiau pirmininkas nurodytą įgaliojimą vis dėlto įtraukė į įgaliojimą, tai pagal 2 str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 174 straipsniu, sandorį negaliojančiu gali pripažinti teismas.

HOA vadovo teisinis statusas.

Vadovo teisinis statusas, būtent jo teisės ir pareigos, turi būti nurodytas arba pačioje sutartyje sudarant civilinę sutartį, arba darbo sutartyje ir pareigybės aprašyme.

Aišku, kad vadovas, kuris yra fizinis asmuo, negali būti viešųjų paslaugų vykdytoju. Sudarant aukščiau aptartas sutartis, komunalinių paslaugų teikėjas išlieka HOA, todėl valdytojo teisės ir pareigos yra HOA administracinio valdymo srityje, taip pat priežiūros, priežiūros ir priežiūros srityse. daugiabučio namo bendrosios nuosavybės remontas.

Jei HOA įstatuose nenumatyta kitaip, vadovui suteiktų įgaliojimų apimtį nustato HOA valdyba, nepriklausomai nuo sutarties tipo.

Atsižvelgiant į pasitikėjimo laipsnį, HOA vadovui gali būti priskirtos, pavyzdžiui, šios funkcijos:

Rangovų, atliekančių daugiabučio namo bendrosios nuosavybės priežiūros ir remonto darbus, parinkimas (šiuo atveju HOA valdyba gali pasilikti teisę sudaryti sutartį arba pavesti tai valdytojui);

Komunalinių paslaugų teikimo sutarčių sudarymas;

Kitų sutarčių sudarymas HOA vardu;

Darbuotojų įdarbinimas ir atleidimas;

Daugiabučio namo priežiūros, priežiūros ir remonto darbų vykdymo stebėjimas;

Atstovauti HOA interesams valstybės institucijose ir vietos valdžios institucijose;

HOA metų pajamų ir išlaidų sąmatos rengimas;

HOA valdybos finansinės ataskaitos savininkams rengimas metiniam visuotiniam HOA narių susirinkimui;

Bendravimas su HOA savininkais ir nariais klausimais, susijusiais su HOA darbu;

Skolos HOA išieškojimas iš namo patalpų savininkų ir kt.

Jei pageidaujama, valdytojui taip pat gali būti suteikta teisė disponuoti HOA lėšomis (tinkamai įforminus šią teisę įgaliojime ir banko dokumentuose). Tuo tarpu HOA valdyba ir valdybos pirmininkas tokį svarbų įgaliojimą gali pasilikti sau.

HOA ir vadovo sąveikos metodai.

Apibendrinant, mes apsvarstysime galimus HOA ir HOA vadovo sąveikos modelius.

Viduje pirmasis modelis valdymą vykdo vadovas, o techninę priežiūrą ir remontą – samdomi bendrijos darbuotojai. Pagrindinis šios schemos trūkumas yra būtinybė išlaikyti didelį darbuotojų skaičių su pastoviu atlyginimu. Pagrindinis modelio privalumas – didesnė HOA nepriklausomybė nuo trečiųjų šalių. Ši schema randama ir pasiteisina didelėse bendrijose, jungiančiose kelis daugiabučius (gyvenamuosius kompleksus).

Antras modelis: valdymą vykdo vadovas, o techninę priežiūrą ir remontą atlieka rangovai pagal sutartis su HOA. Žinoma, teigiama šio modelio pusė yra tai, kad nereikia išlaikyti savo materialinės ir techninės bazės ir galimybės pasirinkti rangovus, kurie atlieka vienokį ar kitokį darbą kvalifikuočiau nei samdomi bendrijos darbuotojai.

Nepriklausomai nuo pasirinkto modelio, HOA darbas su vadovu suponuoja, kad dalyvautų už daugiabučio namo valdymą atsakingas asmuo, kuris profesionaliai vykdo valdymą, ir nuolatinis HOA organas – valdyba, išreiškianti daugiabučio namo interesus. savininkai ir valdytojo veiklos stebėsena. Pagrindinė problema renkantis vadovą, mūsų nuomone, yra ta, kad viena HOA ne visada gali pasiūlyti kvalifikuotam vadovui atlygį pagal jo pageidavimą, todėl dauguma mums pažįstamų vadovų derina darbą keliose HOA.

Kuriant būsto savininkų bendriją, arba HOA, būtina aiškiai suprasti ir nubrėžti ne tik tokios organizacijos tikslus, bet ir struktūrą. Kompetentingas HOA vadovo pareigybės aprašymas prisideda prie kokybiško jam pavestų funkcijų atlikimo. Svarbu išspręsti klausimą, kas imsis vadovo pareigų, nes vadovauti HOA yra ne tik garbinga, bet ir atsakinga pareiga. Nepaisant to, kad HOA vadovas yra beribis ir jo ribos tiksliai suformuluotos pareigybės aprašyme.

Darbo aprašymo reikšmė

Namo savininkų bendrijos vadovo pareigybės aprašymas yra specialus dokumentas, kuriame nurodomi reikalavimai valdytojui, taip pat teisės, pareigos ir atsakomybė. Šis nurodymas yra būdas reguliuoti valdytojo veiklą iš gyventojų pusės, nes pagrindinis pastarojo noras - išlaikyti reikiamą namą - ne visada gali būti įgyvendintas vien savo jėgomis. Svarbu suprasti, kad namą tvarkyti turi profesionalai ir ne visada tarp kaimynų yra žmogus, turintis visas reikiamas kompetencijas. Todėl dažnai samdomas darbuotojas samdomas vadovu.

Įstatymas nenustato vieno šio pareigybės aprašymo šablono, o kiekviena bendrija jį sudaro individualiai, atsižvelgdama į savo poreikius ir norus. Tačiau svarbu rimtai žiūrėti į pareigybės aprašymo rengimo klausimą, siekiant išvengti galimų sunkumų ir problemų ateityje.

Reikalavimai HOA vadovui

Atliktų darbų apimtis priklauso nuo darbuotojo kvalifikacijos ir daugiabučio namo gyventojų pasitikėjimo juo laipsnio. Norint patikrinti pretendento į vadovo pareigas kvalifikaciją, jam yra keliami kvalifikaciniai reikalavimai, kuriuos jis turi atitikti. Pagrindiniai reikalavimai, kad kandidatas į vadovo pareigas turėtų aukštąjį ar vidurinį specializuotą išsilavinimą ir darbo patirtį panašiose ar panašiose pareigose paslaugų sektoriuje. Daugeliu atvejų vadovas privalo turėti tokį žinių ir kompetencijų sąrašą:

1. Reguliuojamųjų dokumentų būsto ir komunalinių paslaugų srityje išmanymas;
2. Namo projektavimo ir techninės dokumentacijos, HOA sutartinės dokumentacijos turėjimas techninės eksploatacijos ir komunalinių paslaugų tiekimo klausimais;
3. Ekonomikos ir teisės pagrindų supratimas;
4. Darbo taisyklių, darbo apsaugos, saugos taisyklių, pramoninės sanitarijos ir asmens higienos, priešgaisrinės saugos ir civilinės saugos taisyklių laikymasis ir priežiūra;
5. Gebėjimas suprasti administracinius, darbo ir ekonomikos teisės aktus.

Be nurodyto sąrašo, HOA vadovas privalo suprasti kitus jo tarnybinėms pareigoms atlikti reikalingus dokumentus, nes Pagrindinė valdytojo pareiga – užtikrinti namo techninę eksploataciją pagal norminių aktų reikalavimus būsto ir komunalinių paslaugų srityje.

Vadovo pareigos

Jei reikalavimai vadovui keliami pradiniame etape, kad būtų priimtas kolegialus namo gyventojų sprendimas paskirti darbuotoją į vadovo pareigas, tai pastarojo pareigos paskirstomos po jo patvirtinimo eiti pareigas, siekiant reglamentuoti jo darbą, atsižvelgiant į jo nurodytas kompetencijas. HOA vadovo pareigų sąrašas įrašytas pareigybės aprašyme. Vadovas yra eilinis darbuotojas, todėl jo pareigos apima ir standartines, ir specifines (tiesiogiai susijusias su veiklos rūšimi). Standartiniai apima darbuotojo pareigą eiti į darbą kiekvieną dieną (išskyrus savaitgalius ir švenčių dienas) ir atlikti darbinę veiklą. Svarbu ne tik buvimo darbo vietoje faktas, bet ir kokybiškas vadovui pavestų užduočių atlikimas. Konkrečias vadovo pareigas galima sugrupuoti taip:

1. Organizuoti reguliarius daugiabučio namo teritorijos, namo komunikacijų patikrinimus ir apžiūras;
2. Nuolat stebėti pastato būklę;
3. Skubiai reaguoti į avarines ir (arba) avarines situacijas;
4. Atstovauti daugiabučių namų savininkų interesams vietos valdžios ir kontrolės institucijose (administracijoje, savivaldybės taryboje, sanitarinėje-epidemiologinėje stotyje, ugniagesiuose ir kt.);
5. Užsiregistruoti skaitiklių rodmenis aplink namą;
6. Informuoti gyventojus apie visas naujoves ir kitus svarbius pranešimus;
7. Priimti skundus ir pasiūlymus, registruoti visus prašymus;
8. Pirkti medžiagas ir vadovauti gyvenamojo namo renovacijai;
9. Laikytis konfidencialumo politikos dėl nekilnojamojo turto savininkų asmens duomenų ir kitos informacijos, kuri tapo žinoma vykdant valdymo funkcijas;
10. Surašyti specialius aktus ir tvarkyti namo dokumentaciją;
11. Organizuoti personalo samdymą;
12. Apmokėti sąskaitas aplink namą;
13. Derėtis su įvairiais rangovais ir komunalinių paslaugų teikėjais.

HOA vadovas yra bendrijos valdybos veidas, todėl į jo pareigas įeina ir būtinybė periodiškai kelti kvalifikaciją, tvarkinga išvaizda bei mandagumas bendraujant su žmonėmis.

HOA vadovo atsakomybė

Pagal darbo sutartį kiekvienas darbuotojas prisiima tam tikrą atsakomybę už savo veiklą, HOA vadovas nėra išimtis. Dėl šių faktų fiksavimo vadovo darbo metu pastarasis traukiamas atsakomybėn:

• teisių pažeidimo ar nusikaltimo padarymo atveju;
• nevykdant ar netinkamai vykdant pareigas pagal pareigybės aprašymą;
• darant materialinę žalą.

Tačiau linčas ar panaši bausmės apraiška nėra teisėta, nes už šiuos pažeidimus HOA vadovas turi teisę prisiimti atsakomybę pagal įstatymus ir galiojančių darbo, administracinių, baudžiamųjų ir civilinių įstatymų nustatyta tvarka.

Vadovo pareigos valdybos hierarchijoje

Svarbu suprasti skirtumą tarp vadovo ir HOA pirmininko pareigų. Kiekviena organizacinė struktūra turi hierarchiją ir, skirtingai nei pirmininkas, vadovas turi mažiau galių. Tačiau tai nėra vienintelis skirtumas, būtent:

1. Pirmininku turi būti vienas iš namo gyventojų, o valdytoju gali būti tiek gyventojas, tiek darbuotojas.
2. Vadovas yra atskaitingas pirmininkui ir priklausomas nuo vadovybės sprendimų.

Taigi skiriasi ir šių pareigybių funkcijos bei atsakomybė. HOA pirmininkas yra valdymo šakos atstovas priimant strateginius sprendimus, priešingai nei vadovas, kuris yra administracijos šakos atstovas įgyvendinant taktines užduotis. Pastarasis negali savo prašymu priimti nutarimų be sutikimo su vadovybe, dalyvaujant HOA valdybos pirmininkui.

Išvada

Taigi, namo savininkų bendrijos vadovo pareigybės aprašyme yra išdėstyti svarbūs šios pareigybės bruožai. Tačiau dirbti vadybininku namų savininkų bendrijoje nėra lengva, nes darbuotojas turi turėti įvairiausių žinių ir kompetencijų, išmanyti ne tik reglamentus, įstatymus ir kitą dokumentaciją, bet ir suprasti statybos pagrindus, komunikacijos schemas aplink namas, skirtas kompetentingai valdyti namų tvarkymą ir išlaikyti puikią namą. Taip pat galite gauti nemokamą konsultaciją visais jums rūpimais klausimais, naudodamiesi specialia paslauga.

Šiuo metu daugiabučiuose namuose, kuriuose yra sukurtos HOA, reikalus tvarko ne tik pirmininkas, bet ir vadovas. Šiuo atžvilgiu būtina suprasti, kas yra vadovas, taip pat kokias darbo pareigas jis turi atlikti vadovaudamasis kokiais nurodymais.

HOA vadovas ir pirmininkas, nustatantis, koks skirtumas

HOA vadovo ir pirmininko teisinis statusas skiriasi. Toliau bus išryškinti pagrindiniai kiekvieno iš jų teisinio statuso bruožai.

HOA pirmininkas yra asmuo, išrinktas iš HOA dalyvių. Pirmininką gali rinkti valdyba arba visi bendrijos nariai balsuodami.

HOA vadovas- asmuo, priimtas dirbti pagal darbo sutartį arba susitarimą suteikti jam atitinkamas paslaugas tam tikroms problemoms spręsti, kuriomis siekiama didinti bendrijos atliekamo darbo efektyvumą.

Būsto teisės aktai nustato daugybę reikalavimų valdytojui, įskaitant:

• Galimybė turėti Rusijos pilietybę;
• Neteistas už ekonominius nusikaltimus;
• Turėti žinių būsto teisės aktų, namų techninių reikalavimų ir kitų norminių dokumentų, kuriuose yra jo veiklą reglamentuojančių nuostatų, srityje.

Pirmininko įgaliojimus suteikia būsto įstatymai, taip pat savininkų asociacijos parengta chartija. Pirmininkas savo įgaliojimus vykdo bendrijos vardu.

HOA vadovo darbas vykdomas bendrijos vardu, tačiau tik turint įgaliojimą, kuris nurodo veiksmų, kuriuos asmuo gali atlikti, spektrą.

HOA vadovo darbo pareigos nustato jo ir pirmininko sudaryta sutartis. Reikia žinoti, kad eidamas savo pareigas namo valdytojas yra pavaldus pirmininkui, nes pastarasis veikia kaip jo darbdavys.

Vadovas neprivalo būti bendrijos dalyvis. Savo ruožtu pirmininkas gali būti pasirinktas tik iš bendrijos narių.

Namo valdytojas, kaip taisyklė, užsiima veikla, turinčia individualaus verslininko statusą ir gali eiti tokias pareigas keliose HOA.

Pirmininkas atsako už nebaigtus darbus ar priimtus sprendimus, prieštaraujančius savininkų interesams. Pirmininkas atsiskaito visiems namų savininkams. Pasamdytas vadovas yra atsakingas tik pirmininkui.

Kas sudaro, išduoda ir tvirtina pareigybių aprašymus

Pareigybės aprašymas – dokumentas, kurio pagrindu asmuo, išrinktas į vadovo pareigas, vykdo savo veiklą.

Teisė nustatyti pareigybės aprašymo turinys pateikiamas bendrijos pirmininkui. Būtent jis parengia pagrindines jo nuostatas.

Sudarant dokumentą jame pateikiama informacija apie HOA, kuri samdo vadovą. Informacija apie tai, kokie reikalavimai keliami pareigas einančiam asmeniui, jo pagrindinės pareigos, teisės ir atsakomybės priemonės, kurios gali būti taikomos pareigas einančiam asmeniui.

Parengus dokumentą, jis turi būti patvirtintas.

HOA valdyba turi teisę patvirtinti šį dokumentą.

Asmuo, pasirašęs darbo sutartį, turi būti susipažinęs su savo pareigybės aprašymu. Susipažinimo faktą patvirtina pastato valdytojo sąrašo buvimas dokumente.

Kokios paslaugos turi būti derinamos su pareigybės aprašymu?

Be valdybos, dokumentas turi būti suderintas su valdžios institucijomis, kurios vykdo įvairius įgaliojimus būsto ir komunalinių paslaugų sektoriuje.

Tokia įstaiga yra Būsto inspekcija. Ji privalo patikrinti, ar surašytas dokumentas atitinka Būsto ir darbo teisės aktų normas. Jei su dokumentu viskas tvarkoje, jį tvirtina įstaigos vadovas ir vėliau gali būti vykdomas.

Instrukcijų galiojimo laikas ir saugojimo laikas

Sukurtame dokumente gali būti nurodytas jo galiojimo laikas arba jo nenurodant. Tuo atveju, kai nurodymas turi terminą, per kurį jis turi juridinę galią, šis terminas turi būti nurodytas pačiame dokumente.

Kai toks laikotarpis nenustatytas, tai reiškia, kad jis galioja iki to momento, kai konkretus vadovas užima pareigas.

Įstatymas nustato dokumentų saugojimo reikalavimus.

Dokumentas saugomas patalpose, kuriose yra bendrija.

Atminkite, kad įstatymai įpareigoja pateikti dokumentą bet kuriam HOA nariui, kad patikrintumėte samdomo asmens veiksmų teisėtumą.

Pareigybės aprašymas turi būti saugomas trejus metus po to, kai jis nustoja galioti.

Kaip pakeisti pareigybės aprašymą

Būsto teisės aktai leidžia keisti parengtas instrukcijas.

Norint pakeisti šį dokumentą, būtinas bendrijos valdybos posėdis, kuriame bus sprendžiama dėl būtinumo į dokumentą įrašyti naujus duomenis. Diskusijoje dalyvauja ir pirmininkas.

Instrukcijų pakeitimai vieno asmens sprendimu neleidžiami. Pakeitus instrukciją, vadovas privalo su ja susipažinti. Susipažinimo faktą patvirtina ir jo parašas.

HOA vadovo darbo pareigos daugiabučiame name

Namo valdytojas atlieka šiuos veiksmus: pareigas:

• Sudarykite sutartis su rangovais ar paslaugų teikimu dėl išteklių tiekimo.
• Stebėti rangovų atliekamus darbus.
• Valdykite turtą ir stebėkite, kaip HOA darbuotojai atlieka pareigas.
• Gaukite duomenis iš valdymo įrenginių.
• Dalyvauti bendrijos pajamų ir išlaidų sąmatos sudarymo procedūroje.
• Atlikite įrangos būklės patikrinimus, kad išvengtumėte avarijos.
• Stebėkite šalia daugiabučio esančios teritorijos būklę ir valymo procesą.
• Priimti gyventojus, svarstyti ir vykdyti jų prašymus ar prašymus.
• Žinokite daugiabučio namo reikalavimų, esančių įvairiuose SNiPA, turinį ir techninius reikalavimus.
• Esant poreikiui dalyvauti teismo posėdžiuose.

Pažymėtina, kad pastato valdytojas yra atsakingas už:

1. Už teisės pažeidimą vykdant veiklą.
2. Nevykdant įsipareigojimų pagal sutartis su trečiaisiais asmenimis.
3. Nesąžiningo HOA materialinių išteklių naudojimo atveju.
4. Nesąžiningai vykdant pareigas priimti ir nagrinėti name gyvenančių gyventojų prašymus ir prašymus.

HOA vadovo pareigybės aprašymas, pavyzdys

Tarnybinių pareigų vykdymo instrukcijos namų savininkų bendrijai surašomos raštu.

Kaip ir bet kuri kita instrukcija, ji turi tokią struktūrą:

1. Bendrosios nuostatos. Tai turėtų apimti informaciją apie HOA, bendrijos vietą, kas veikia bendrijos vardu, taip pat kam turi būti tiesiogiai pavaldus samdomas vadovas, kokie reikalavimai keliami kandidatui, dokumento galiojimo laikas ( jei yra), informacija apie darbo valandų trukmę.
2. Namo valdytojo pareigos.Šis instrukcijų punktas yra išsamiai paaiškintas.
3. Vadovo teisės.
4. Į pareigas paskirto asmens parašas, patvirtinantis, kad jis susipažino su dokumentu.

Galite atsisiųsti pastato valdytojo instrukcijas.

Darbo sutartis su HOA vadovu, pavyzdys

Kaip jau minėta, santykiai su pastato valdytoju gali būti įforminami keliais būdais:

1. Naudojantis darbo sutartimi;
2. Sutarties dėl paslaugų teikimo jiems pagalba.

Darbo sutartis su HOA vadovu turi būti surašytas pagal darbo teisės aktų reikalavimus. Tokį dokumentą bendrai surašo bendrijos pirmininkas ir valdybos nariai.

Prieš pateikiant jį pasirašyti, tokį dokumentą turi patvirtinti mokesčių tarnyba.

Kaip ir įprastoje sutartyje su darbuotoju, joje turi būti nurodyti šie duomenys:

1. Apie vakarėlius. Dokumente atsispindi, kas veikia kaip darbdavys, bei pastato valdytojo asmens duomenys. Duomenys nurodomi pagal steigimo dokumentus ir asmens pasą.
2. Apie teises ir pareigas. Kurie perduodami asmeniui vykdant jo darbinę veiklą.
3. Apie tai, kiek laiko galioja dokumentas.
4. Dėl sutarčių teksto pakeitimų tvarkos.
5. Dėl sudarytos sutarties nutraukimo tvarkos.

Sutartis gali būti sudaroma tiek nurodant jos galiojimo laiką (terminuotą), tiek nenurodant šio galiojimo trukmės. Jei pasibaigus dokumente nurodytam terminui darbdavys, atstovaujamas pirmininko, sutarties nenutraukė, tai reiškia, kad sutartis buvo sudaryta iš naujo nenurodant jos galiojimo termino.

Yra darbo sutarties su pastato valdytoju pavyzdys.

Išvada

Taigi daugiabutis namas, atstovaujamas HOA narių, gali pakviesti bet ką į vadovo pareigas

Šiuo metu daugiabučiuose namuose, kuriuose yra sukurtos HOA, reikalus tvarko ne tik pirmininkas, bet ir vadovas. Šiuo atžvilgiu būtina suprasti, kas yra vadovas, taip pat kokias darbo pareigas jis turėtų atlikti.

Namo valdytojas yra fizinis asmuo. Jis turi turėti valdymo patirties, turėti aukštąjį techninės specialybės išsilavinimą, būti iniciatyvus, energingas. Ši pozicija reiškia finansinę atsakomybę.

Namo valdytoju gali būti aptarnaujamame name negyvenantis asmuo.

Pagrindinės sąlygos – aukšta kvalifikacija ir gebėjimas vadovauti personalui partnerystė.

DĖMESIO. Individualus verslininkas ar bet kurio juridinio asmens atstovas negali tapti vadovu.

Namo valdytojas atlieka tvarkymo darbus, susijusius su daugiaaukščio namo priežiūra. Pagrindinė funkcija – kompetentingai atlikti su šiuo namu susijusius darbus.

Veiklos sutartis yra teisinis dokumentas, pagal kurį veikia HOA vadovas. Jame aiškiai nurodomos jo galimybės ir įsipareigojimai bei atsakomybė už jų nevykdymą.

Namo valdytojo darbas apdovanojamas atlyginimu. Visos šios nuostatos turi būti įformintos civilinės teisės srityje sudarant darbo sutartį su HOA vadovu.

Sudarius sutartį, namo valdytojas yra saugomas įstatymų, jam suteikiami tokie pat gebėjimai kaip ir kitų kategorijų darbuotojams:

• poilsis;
• atostogos;
• nedarbingumo aktas;
• atleidimas iš darbo.

Atlyginimo dydį reglamentuos bendrijos personalo lentelė. Namo valdytojas turi savo kabinetą su privalomu kompiuteriu.

Ar turto valdytojas privalo sudaryti darbo sutartį?

DĖMESIO. Pagal įstatymą pastato valdytojas turi sudaryti darbo arba civilinės teisės sutartį su HOA.

Jei dokumentas bus, namo gyventojai įsitikins, kad pastato valdytojas atliks jam pavestas pareigas.

Savo ruožtu namo valdytojas gaus apmokėjimo už savo darbą garantijas.

Pastato valdytojo teisinė padėtis yra įtvirtinta jo priėmimo į pareigas akte ir tarnybos instrukcijose.

Vadovas, būdamas fizinis asmuo, neprivalo atlikti komunalinių paslaugų. Jį koordinuoja bendrijos valdyba.

Namo valdymo veiklos sritis apima valdymo reikalus, ypač tikrinant valstybinio nekilnojamojo turto tinkamą būklę, prireikus jį remontuojant ir atnaujinant.

Nebuvimo pasekmės

Nesant darbo sutarties, vadovo tarnybinių reikalų klausimas liks neaiškus. Dėl to gali sulaukti pastato valdytojo kritikos ir nenoro mokėti jam atlyginimą.

Jei vadovas nevykdys ar netinkamai vykdo savo pareigas, arba piktnaudžiauja taisyklėmis ir dėl to bendrija patyrė materialinių nuostolių, asmens nebus galima patraukti baudžiamojon atsakomybėn.

Dėmesio! Darbo sutarties nebuvimas turės neigiamos įtakos tiek pastato valdytojui, tiek namo svečiams.

Dokumento struktūra ir turinys

Darbo sutartis su pastato valdytoju apima šias pagrindines nuostatas:

Kas rengia, išduoda ir tvirtina?

Darbo sutartį sudaro šalys (HOA valdyba ir pastato valdytojas). Jie pateikė nuostatas dėl susitarimo turinio.

Su kuo derinti?

Norint pasirašyti darbo sutartį su pastato valdytoju, ši operacija turi būti derinama su tam tikromis institucijomis. Apie turto valdytojo pasamdymą reikia pranešti namo savininkų susirinkimui.

Darbo dokumento sudarymo su vadovu faktas taip pat turėtų būti derinamas su mokesčių inspekcija.

Tik šioms institucijoms sutikus, galima tvirtinti tarnybinių santykių aktą su namo valdytoju.

Galiojimas

Darbo sutartis su namo valdytoju gali būti skubi, kai sutartyje nurodytas galiojimo laikas, arba neterminuota.

Nuoroda. Bendradarbiavimo nutraukimas galimas abipusiu šalių susitarimu, taip pat jei vienas iš dalyvių vengia vykdyti savo įsipareigojimus.

Sutartis sudaroma dviem egzemplioriais. Vienas saugomas namų savininkų bendrijos biure, o kitas – pas valdytoją.

Keisti

Darbo sutartyje galima papildyti ir patikslinti– Tam turi būti įvykdytos tam tikros sąlygos.

Norint suteikti teisinę galią padarytiems pakeitimams, reikalingas abipusis abiejų šalių sutikimas. Jeigu viena šalis nesutinka su sutarties nuostatų patikslinimais, jų įgyvendinti pagal įstatymą neįmanoma.

Išvada

Namo valdytojas yra svarbiausias asmuo, kuris atlieka didelį vaidmenį gerinant svečių gyvenimo kokybę. Sprendimą samdyti pastato valdytoją priima HOA valdyba. Jo atstovaujamas pirmininkas pasirašo darbo sutartį su pastato valdytoju. Sutartyje aiškiai apibrėžtos dalyvių galimybės ir įsipareigojimai, taip pat atsakomybės matas.

Jei radote klaidą, pažymėkite teksto dalį ir spustelėkite Ctrl + Enter.