Większość nowoczesnych gospodarstw, nawet małych, posiada w swojej strukturze spółkę zarządzającą. Pełni rolę swego rodzaju centrali, w której zapadają najważniejsze decyzje dotyczące strategicznego rozwoju firmy, a czasem także zarządzania operacyjnego. Tworząc spółkę zarządzającą, należy jasno zrozumieć cele jej utworzenia, strukturę i specyfikę jej wykorzystania.

Termin „spółka zarządzająca” jest dość szeroko stosowany we współczesnej praktyce zarządzania (patrz tabela). Przyjrzyjmy się bliżej cechom wykorzystania spółek zarządzających w warunkach rosyjskich w kontekście prezentowanej klasyfikacji.

Cel stworzenia

Ustawowo pojęcie „spółki zarządzającej” definiuje się wyłącznie na potrzeby zarządzania majątkiem w funduszach inwestycyjnych, kredytowych, firmach leasingowych 1 oraz zarządzania funduszami niepaństwowych funduszy emerytalnych 2. To właśnie te spółki zarządzają funduszami inwestycyjnymi.

W tym rozumieniu przez spółkę zarządzającą rozumie się osobę prawną utworzoną zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej i posiadającą licencję na prowadzenie działalności związanej z zarządzaniem funduszami inwestycyjnymi, funduszami inwestycyjnymi i niepaństwowymi funduszami emerytalnymi. Nasz artykuł nie będzie jednak skupiał się na tych spółkach zarządzających. Inwestorzy współpracujący z przedsiębiorstwami realnego sektora gospodarki tworzą również takie spółki w celu zarządzania swoimi inwestycjami. Pozwala to skutecznie kontrolować spółki stowarzyszone i zależne, a także traktować je jako odrębny projekt inwestycyjny. Będziemy mówić o spółkach zarządzających w rzeczywistych holdingach. Co więcej, jeśli przedsiębiorstwa nabywa się długoterminowo, a nie w celu odsprzedaży i przekazuje się je pod kontrolę spółki zarządzającej, wówczas trzeba mówić o utworzeniu spółki zarządzającej, która będzie zarządzać holdingiem. Jest to obecnie najczęstszy cel korzystania ze spółek zarządzających. Funkcje i formy spółki zarządzającej zdeterminowane są specyfiką holdingu i celami, jakie stawiają sobie właściciele przedsiębiorstw. Spółka zarządzająca pozwala na szybkie monitorowanie działalności przedsiębiorstw wchodzących w skład holdingu, w szczególności monitorowanie przepływów finansowych i wydatków, optymalizację procesu interakcji przedsiębiorstw ze sobą w ramach holdingu, a także podejmowanie skutecznych decyzji zarządczych. Czasami spółka zarządzająca w holdingu pełni szereg ogólnych funkcji korporacyjnych (zarządzanie finansami, marketing, zaopatrzenie, sprzedaż), co pozwala zaoszczędzić na liczbie pracowników pełniących te funkcje osobno dla każdego przedsiębiorstwa w grupie.

Spółkę zarządzającą można utworzyć także w celu alternatywnego udziału wspólników w przedsiębiorstwie, jeżeli bezpośrednio nie mogą lub nie chcą być właścicielami przedsiębiorstwa, a chcą go kontrolować i brać udział w zarządzaniu.

Osobiste doświadczenie Denis Iwanow
Dyrektor Generalny CJSC „Rezerwa finansowa” (Moskwa)
W jednym z regionalnych projektów biznesowych firmy Rosneftegazstroy (gdzie wcześniej pracowałem) administracja regionalna wystąpiła jako partner. Nie mogła sfinansować projektu, ale chciała uczestniczyć w zarządzaniu. Jak zadbać o interesy administracji, nie nadając jej odpowiedniej ilości udziałów w przedsiębiorstwie produkcyjnym? Stworzyliśmy spółkę zarządzającą, w której administracja posiadała „blokujący pakiet” akcji i tym samym uczestniczyła z nami w zarządzaniu przedsiębiorstwem. Ale jednocześnie nie uczestniczy w zyskach przedsiębiorstwa produkcyjnego, a w przypadku sprzedaży jego udziałów lub likwidacji nie będzie uczestniczyć w podziale majątku.

Relacja z obiektem kontrolnym

Aby zarządzać przedsiębiorstwem, możesz utworzyć stowarzyszoną spółkę zarządzającą lub przyciągnąć wyspecjalizowaną organizację zewnętrzną, która nie jest w żaden sposób powiązana z zarządzanymi przedsiębiorstwami, a także z ich założycielami lub zarządem. Wybór tej czy innej formy zarządzania zależy od specyfiki przedsiębiorstwa i celów, jakie stawiają sobie właściciele.

Zazwyczaj powiązana spółka zarządzająca jest spółką dominującą holdingu i prowadzi działalność zarządczą na podstawie statutu. Jest to obarczone tym, że w sytuacjach krytycznych to właśnie spółka dominująca, w której z reguły skupiają się główne aktywa holdingu, będzie ponosić ryzyko odpowiedzialności za nieefektywne zarządzanie wobec akcjonariuszy spółek zależnych, a także ewentualnie obowiązek podatkowy wobec spółek zależnych. W praktyce czasami tworzy się przedsiębiorstwo formalnie niezależne, lecz zasadniczo stowarzyszone, które pełni funkcje zarządcze i jest połączone z innymi przedsiębiorstwami grupy umowami o zarządzanie 3 .

Osobiste doświadczenie

Aleksander Mołotnikow
Wiceprezes, Kierownik Działu Obsługi Prawnej Transakcji, LLC GC Verdict (Vladimir)
Zgodnie z prawem spółka zarządzająca odpowiada za straty wyrządzone spółce zarządzanej 4 (w tym przypadku spółce zależnej). Jeżeli w kapitale spółki zależnej oprócz spółki dominującej uczestniczą inne osoby, wówczas każdy akcjonariusz mniejszościowy posiadający co najmniej 1% udziałów może wystąpić z roszczeniem o odszkodowanie przeciwko spółce dominującej spółki dominującej. Taka sytuacja może mieć miejsce np. wtedy, gdy spółka dominująca we własnym interesie zdecyduje się na „upadłość” jednej ze swoich spółek zależnych.

W ostatnim czasie na rynku usług powszechne stały się firmy zajmujące się profesjonalnym „zarządzaniem”. Przedsiębiorstwa takie deklarują, że w ich kadrze znajdują się wyspecjalizowani menedżerowie z dużym doświadczeniem i wiedzą z różnych branż i regionów. Zaangażowanie takiej spółki może być korzystne zwłaszcza przy zarządzaniu projektami inwestycyjnymi, o których była mowa wcześniej.

Obowiązek podatkowy spółki zarządzającej

Zgodnie z ust. 1 art. 27 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej „przedstawiciele prawni organizacji podatnika to osoby upoważnione do reprezentowania określonej organizacji na podstawie ustawy lub jej dokumentów założycielskich”. Spółka zarządzająca ma prawo płacić podatki (ze środków zarządzanego przedsiębiorstwa) i składać w jej imieniu sprawozdania podatkowe, a także wykonywać inne czynności przewidziane przez przepisy podatkowe. W takim przypadku szef spółki zarządzającej podpisze raporty podatkowe.

Należy mieć na uwadze, że działania (bierność) spółki zarządzającej jako prawnego przedstawiciela zarządzanego przedsiębiorstwa można uznać za działania (bierność) tego przedsiębiorstwa 5 . Zatem odpowiedzialność za przestępstwa skarbowe popełnione w okresie obowiązywania umowy o zarządzanie ponosi zarządzane przedsiębiorstwo. Na przykład, naliczając kary i grzywny, zarządzane przedsiębiorstwo ma prawo odzyskać straty od spółki zarządzającej, jeżeli zostanie stwierdzona wina jego działań (bierności) 6 .

Osobiste doświadczenie
Denis Iwanow
Staraliśmy się zarządzać projektami korzystając zarówno z własnej, jak i zewnętrznej firmy zarządzającej. Firma zewnętrzna z reguły musi specjalizować się w konkretnym rodzaju działalności. Bo gdy w zarząd przejdą różne biznesy, np. budownictwo i rolnictwo, niewyspecjalizowana spółka zarządzająca może nie podołać temu zadaniu. W końcu styl zarządzania zależy od procesu produkcyjnego i obrotu środkami. Praca ma zupełnie inną strukturę w zależności od terminu obrotu środkami (5 dni, 40 dni lub 3 lata).

Iwan Dudanow
Prezes Zarządu spółki zarządzającej „Selkhozinvest” (Kaliningrad)
Mieliśmy doświadczenie w zarządzaniu podmiotami zewnętrznymi, które nie były naszymi spółkami zależnymi. Moim zdaniem średni okres, na jaki sensowne jest zawarcie umowy o zarządzanie, powinien wynosić pięć lat. Faktem jest, że firmy przechodzące do administracji często są w opłakanym stanie, a skorygowanie obecnego stanu rzeczy wymaga czasu. Zawarcie umowy o świadczenie usług zarządzania zostało poprzedzone kompleksową analizą przedsiębiorstwa. Było to konieczne, aby jasno określić wyniki, jakie powinna osiągnąć spółka zarządzająca. Na przykład przeprowadziliśmy ankietę w przedsiębiorstwie, która wykazała, co następuje. W momencie zawarcia umowy spółka generuje 100 tys. dolarów zysku rocznie, a przy odpowiednim zarządzaniu kwota ta może wzrosnąć do 300 tys. dolarów. Wynagrodzenie spółki zarządzającej w naszym przypadku obejmowało stabilne płatności i procent wzrostu zysku.

Z zewnętrznej firmy zarządzającej warto skorzystać także wtedy, gdy zachodzi potrzeba ograniczenia stopnia wpływu na zarządzanie partnerem biznesowym. Możliwe jest wspólne ustalenie planu strategicznego i budżetu, który będzie realizowany przez spółkę zarządzającą, przy czym żaden z partnerów nie będzie ingerował w operacyjne zarządzanie przedsiębiorstwem.

Nominalna lub rzeczywista spółka zarządzająca

Prawdziwą spółkę zarządzającą można uznać za sposób na prawne sformalizowanie relacji między właścicielami firm a menedżerami. Tym samym inwestorzy kupując przedsiębiorstwa w regionach często stają przed problemem budowania relacji z lokalną kadrą zarządzającą. Czasami zmiana dyrektora lokalnego jest niemożliwa i niepraktyczna, ponieważ ma on własne udziały i wpływ na zespół, przydatne powiązania z lokalną administracją i organami podatkowymi. Jednocześnie taki menedżer nie zawsze podejmuje decyzje słuszne ekonomicznie. W tej sytuacji menedżera można włączyć do składu spółki zarządzającej, co nieco osłabi jego wpływ na przedsiębiorstwo i w razie potrzeby usunie go z zarządu (bez kosztownej i czasochłonnej procedury zgromadzenia wspólników) .

Osobiste doświadczenie

Denis Iwanow
W takiej sytuacji niezwykle istotne jest, aby funkcje organu wykonawczego pełniła nie jakaś osoba, a spółka zarządzająca – osoba prawna. Firma Rosneftegazstroy miała spółkę joint venture z niemieckimi partnerami, którą zarządzano według tej samej zasady. Niemieccy partnerzy przywieźli sprzęt do firmy i nie opuszczają Niemiec. A zwołanie nadzwyczajnego walnego zgromadzenia akcjonariuszy, na przykład w celu zastąpienia lokalnego dyrektora, było bardzo problematyczne.

Obecność spółki zarządzającej umożliwiła faktyczną zmianę dyrektora wspólnego przedsięwzięcia bez odbycia walnego zgromadzenia, ponieważ statut przedsiębiorstwa stanowił, że funkcje organu wykonawczego pełni spółka zarządzająca (osoba prawna). Dyrektora tej spółki powołują jej akcjonariusze, których skład różni się od składu akcjonariuszy wspólnego przedsięwzięcia, a procedury podejmowania decyzji są prostsze i skuteczniejsze.

Nominalna spółka zarządzająca powstaje, gdy prawdziwi właściciele z jakiegoś powodu chcą ukryć swój udział w zarządzaniu przedsiębiorstwem. Taka firma z reguły jest rejestrowana u nominalnych właścicieli w celu ukrycia relacji między nimi a prawdziwymi właścicielami firmy. Również spółka zarządzająca nominowana pozwala uzyskać pewne korzyści podatkowe lub ominąć szereg ograniczeń prawnych. W tym celu nominowane spółki zarządzające są często rejestrowane w preferencyjnych strefach podatkowych (offshore).

W odróżnieniu od nominalnej spółki zarządzającej, której tworzenie bez odpowiedniej rejestracji prawnej nie ma sensu, powiązanie pomiędzy rzeczywistą spółką zarządzającą a kontrolowanymi przez nią przedsiębiorstwami czasami nie jest rejestrowane w ogóle. Pracownicy wchodzący w skład tak zorganizowanej spółki zarządzającej zaliczani są do personelu przedsiębiorstw przekazanych do zarządu. Utworzenie spółki zarządzającej bez tworzenia osoby prawnej jest wskazane tylko wtedy, gdy jest ona utworzona jako rzeczywisty organ zarządzający holdingów, który jest w pełni kontrolowany przez właścicieli firm. Takie podejście pozwala stworzyć skuteczne narzędzie zarządzania i uniknąć kosztów związanych z utworzeniem i funkcjonowaniem nowej osoby prawnej (rejestracja, księgowość itp.).

Struktura spółki zarządzającej

Struktura holdingu zależy od funkcji powierzonych jego kompetencjom, a także od skali i liczby kontrolowanych przez niego przedsiębiorstw. Na podstawie badania menedżerów finansowych spółek holdingowych oraz analizy dostępnych przypadków biznesowych można wyróżnić dwie typowe struktury spółek zarządzających (patrz rysunek).

W pierwszym przypadku (rysunek „a”) spółka zarządzająca przejmuje największą liczbę funkcji niezwiązanych bezpośrednio z produkcją: marketing, finanse (w tym rachunkowość i księgowość podatkowa), wsparcie prawne, zarządzanie dokumentacją, funkcje administracyjno-menedżerskie. W skład spółki zarządzającej wchodzą również działy pomocnicze i niezwiązane z podstawową działalnością. Zarządzane spółki pełnią głównie funkcje produkcyjne. Jeżeli w procesie rozwoju przedsiębiorstwa możliwe stanie się wyodrębnienie działu pomocniczego lub niezwiązanego z podstawową działalnością jako niezależnego przedsiębiorstwa, wówczas zostaje ono wyodrębnione ze spółki zarządzającej. Kryterium takiego wyodrębnienia może stanowić zdolność dywizji do samodzielnego świadczenia usług na rynku.

Pozytywne aspekty tej struktury polegają na tym, że spółka zarządzająca ma możliwość pełnej kontroli majątku holdingu i przepływów pieniężnych; Uproszczono monitorowanie zgodności ze standardami korporacyjnymi i zmniejszono kadrę pracowników administracyjnych.

Taka struktura może być efektywna, gdy w skład holdingu wchodzi kilka małych i średnich przedsiębiorstw o ​​niewielkiej odległości terytorialnej od siebie i od spółki zarządzającej. Jeśli jednak holding ma złożoną strukturę (składa się z kilku holdingów lub dużych spółek) lub wchodzące w jego skład przedsiębiorstwa są znacznie od siebie oddalone, wówczas pełne scentralizowane zarządzanie staje się nieelastyczne, decyzje trwają zbyt długo i mogą zostać znacząco zniekształcone w proces komunikowania się z wykonawcą.

W drugim przypadku (rysunek „b”) spółka zarządzająca pełni jedynie szereg funkcji związanych z zarządzaniem holdingiem. Mogą one obejmować wytyczne metodologiczne, planowanie strategiczne, znaczące inwestycje, monitorowanie wyników finansowych, opracowywanie standardów korporacyjnych i inne.

B)

Rysunek. Struktura spółki zarządzającej

Wszystkie pozostałe funkcje realizowane są bezpośrednio w zarządzanym przedsiębiorstwie. Taka spółka zarządzająca może być skuteczna, jeśli w skład holdingu wchodzą duże przedsiębiorstwa o złożonej strukturze wewnętrznej, jeśli rodzaje działalności przedsiębiorstw wchodzących w skład holdingu znacznie różnią się od siebie lub jeśli przedsiębiorstwa są od siebie znacznie oddalone. Przy takiej strukturze spółce zarządzającej może być trudno kontrolować „korporatyzm” przedsiębiorstw, gdyż pracownicy zarządzanych przedsiębiorstw przestają kojarzyć przedsiębiorstwo, w którym pracują, z częścią grupy i uznają je za niezależne.

Osobiste doświadczenie
Piotr Feoktistow
Dyrektor Generalny Molten (Moskwa)
Zalety wykorzystania spółki zarządzającej jako strategicznego organu zarządzającego są następujące. Z jednej strony spółka zarządzająca zyskuje możliwość redystrybucji zasobów w ramach holdingu, z drugiej strony kontrolowane przedsiębiorstwa zachowują niezbędny i wystarczający stopień niezależności w podejmowaniu decyzji. Innymi słowy spółka zarządzająca nie ingeruje w działalność operacyjną przedsiębiorstwa.

Olga Kuźmina
Kierownik działu finansowego LLC Management Company Lex (Tiumeń)
Najważniejszym elementem systemu zarządzania finansami jest planowanie finansowe, które obejmuje planowanie budżetu działalności każdej zarządzanej spółki oraz skonsolidowane planowanie budżetu wszystkich takich spółek. Bieżącą kontrolę nad wykonaniem założonych budżetów sprawuje Zarząd. Bieżącą kontrolę wykonania budżetu poszczególnych pozycji przeprowadza dyrektor finansowy spółki zarządzającej. Popiera wszelkie płatności dokonywane przez zarządzane spółki.

Iwan Dudanow
Strukturę spółki zarządzającej można podzielić na następujące główne bloki: działy branżowe, obsługa finansowa, obsługa ochrony, obsługa prawna. Dział branżowy bezpośrednio zarządza działalnością kontrolowanych przedsiębiorstw specjalizujących się w jednym rodzaju działalności. W dziale branżowym znajduje się dyrektor wykonawczy – menadżer pełniący funkcje dyrektora generalnego; specjalista ds. zaopatrzenia; Specjalista ds. sprzedaży i menadżer HR. Każdy wydział podejmuje decyzje w ramach ustalonego budżetu. Usługa finansowa konsoliduje dane o wszystkich przedsiębiorstwach kontrolowanych przez spółkę zarządzającą, rozdziela przepływy pieniężne pomiędzy spółkami i monitoruje wykonanie założonych budżetów. Obsługa prawna rozwiązuje kwestie prawne związane z działalnością zarówno przedsiębiorstw kontrolowanych, jak i spółki zarządzającej.

Przyjrzyjmy się, jak stworzyć spółkę zarządzającą mieszkalnictwem i usługami komunalnymi i jakie etapy należy po drodze przejść. Pierwszy etap polega na przeprowadzeniu działań przygotowawczych związanych z pracą propagandową wśród właścicieli nieruchomości. Podczas sceny ustala się sposób zarządzania obiektem akceptowalny dla wszystkich mieszkańców. Drugi etap polega na bezpośrednim utworzeniu spółki zarządzającej w sposób zgodny z zasadami rejestracji państwowej. Jeżeli istniejąca osoba prawna już istnieje, można wprowadzić zmiany w jej statucie, które również podlegają rejestracji. Ale nie można zakładać, że rejestrując osobę prawną, udzielono odpowiedzi na pytanie, jak utworzyć spółkę zarządzającą mieszkalnictwem i usługami komunalnymi?

Proces tworzenia obejmuje utworzenie pełnoprawnej i skutecznie funkcjonującej organizacji. Z tego powodu w trzecim etapie spółka zarządzająca przejmuje kontrolę nad domem. Odbywa się to w formie walnego zgromadzenia, w którym biorą udział właściciele lokali. Ostatecznie zatwierdza sposób zarządzania i formę odbywania spotkań, czyli osobiście lub zaocznie. W czwartym etapie prowadzone są działania przygotowawcze. Polegają one na zawieraniu umów z usługodawcami, zatrudnianiu personelu, organizowaniu księgowości i sporządzaniu sprawozdań finansowych. Jednocześnie określa się procedurę rachunkowości podatkowej, a także utrzymanie i budowę rachunkowości zarządczej.

Jak otworzyć spółkę zarządzającą mieszkalnictwem i usługami komunalnymi – wykaz dokumentacji

Aby w pełni zapoznać się z informacjami odpowiadającymi na pytanie, jak otworzyć spółkę zarządzającą mieszkalnictwem i usługami komunalnymi, należy zapoznać się z wykaz dokumentów wymaganych do wszystkich operacji. Lista wymaganej dokumentacji obejmuje:

1. Wniosek o rejestrację – sporządzony zgodnie z formularzem nr P11001, zatwierdzony przez rząd rosyjski w 2002 roku;
2. Protokół z walnego zgromadzenia założycielskiego w sprawie utworzenia spółki zarządzającej;
3. Statut spółki zarządzającej w formacie LLC;
4. Statut spółki - wymagany przy otwieraniu firmy przez kilka osób.

Jeśli spółka zarządzająca tworzona jest na bazie istniejącej organizacji, wówczas w celu zarejestrowania zmian, jakie zostaną wprowadzone w dokumentacji założycielskiej, konieczne jest złożenie następującego wykazu formularzy przewidzianego przez prawo:

• Wniosek potwierdzający rejestrację zmian dokonanych w dokumentacji założycielskiej osoby prawnej sporządza się zgodnie z formularzem nr P13001, zatwierdzonym przez rząd rosyjski w 2002 r.;
• Nowe wydanie statutu;
• Protokół posiedzenia założycielskiego, na którym podjęto decyzję o zatwierdzeniu wprowadzenia zmian w dokumentacji założycielskiej.

Wymyśliliśmy, jak otworzyć firmę zarządzającą mieszkalnictwem i usługami komunalnymi, jakie etapy należy przejść w drodze do jego powstania, a także jaki wykaz dokumentów należy przedłożyć organom państwowym.

Jak otworzyć firmę zajmującą się mieszkalnictwem i usługami komunalnymi? Jego utworzenie musi być zgodne z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej.

O zmaganiach konkurencyjnych podmiotów na rynku zarządzania lokalami mieszkalnymi nie ma w tej chwili mowy, czyli tzw. Nie ma jej tutaj. Ci, którzy tam są, są dość bezinicjatywni i bardzo często problematyczni (słychać to codziennie w wiadomościach). Przeciwnie, spółka zarządzająca mieszkalnictwem i usługami komunalnymi jest czymś, co może usprawnić ten obszar i przynieść skuteczne zmiany. Za jego pomocą zapewnione jest racjonalne wydatkowanie środków właścicieli domów i poprawa warunków życia.

Istnieje wybór pomiędzy stowarzyszeniem właścicieli domów a spółkami zarządzającymi (tj. wydziałami mieszkaniowymi). Zgodnie z umową, w tym ostatnim uczestniczy spółka zajmująca się zarządzaniem mieszkalnictwem i usługami komunalnymi. Okazuje się, że jest odpowiedzialna za wszystkie świadczone usługi mieszkaniowe i komunalne. Usługi mogą być minimalne, zgodnie z przepisami rosyjskiego ustawodawstwa, lub rozszerzone, które są odrębnie określone w umowie między mieszkańcami a spółką zarządzającą mieszkalnictwem i usługami komunalnymi. Taryfy za świadczenie usług ustala państwo, ale spółka zarządzająca sama wybiera dostawców zasobów. Przedsiębiorstwo zarządzające mieszkalnictwem i usługami komunalnymi wykonuje prace remontowe i utrzymuje w należytym stanie własność wspólną właścicieli domów po cenach uzgodnionych wcześniej z mieszkańcami. Takimi przedmiotami wspólnej własności są: piwnice, garaże, wejścia, dachy itp. Najczęściej zarządzane są spółki zarządzające budynkami mieszkalnymi i usługami komunalnymi.

Dokumenty do rejestracji spółek zarządzających mieszkalnictwem i usługami komunalnymi

• Wniosek o rejestrację państwową (zgodnie z formularzem nr P11001, załącznik nr 1 do dekretu Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 19 czerwca 2002 r. nr 439).
• Decyzja o utworzeniu spółki zarządzającej (protokół walnego zgromadzenia założycieli);
• Statut utworzonej spółki zarządzającej w formie LLC;
• Umowa założycielska (jeżeli organizację tworzy kilka osób);
• Dokumenty do rejestracji zmian w dokumentach założycielskich istniejącej organizacji;
• Wniosek o rejestrację państwową zmian dokonanych w dokumentach założycielskich osoby prawnej (zgodnie z formularzem nr Р13001 załącznik nr 3 do dekretu rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 19 czerwca 2002 r. nr 439);
• Karta w nowym wydaniu (lub zmianach);
• Decyzja o zmianie dokumentów założycielskich (protokół spotkania założycieli w sprawie zmiany Statutu).

Będziesz także potrzebować „polityki rachunkowości organizacji do celów księgowych” i„wykaz robót i usług związanych z utrzymaniem i remontem mienia wspólnego oraz propozycje wysokości opłat za utrzymanie i remonty lokalu mieszkalnego.”

Gdzie zacząć? Są dwie możliwości: możesz sam wziąć na siebie pełną odpowiedzialność lub otworzyć profesjonalną firmę zajmującą się zarządzaniem mieszkaniami i usługami komunalnymi, która sama wszystkim się zajmie. W pierwszym przypadku wadą jest to, że jest drogie, bo trzeba rekrutować personel. A w drugim przypadku są to ceny outsourcingu, które są dość wysokie. Będzie jednak uzależnienie od wykonawców.

Efektywna działalność spółek zarządzających w obszarze mieszkalnictwa i usług komunalnych pozwala zapewnić wysoki poziom usług i rentowność. Mają obowiązek stworzyć mieszkańcom komfortowe i bezpieczne warunki. Ten aspekt pozwala zmaksymalizować potencjał tej niszy w zakresie tworzenia prywatnego biznesu - otwierając spółkę zarządzającą.

Specyfika działalności spółki zarządzającej

Spółka zarządzająca to prywatna organizacja (często w formie osoby prawnej) zajmująca się zarządzaniem budynkami mieszkalnymi. Zgodnie z postanowieniami umowy ma obowiązek zapewnić dobry stan techniczny domów, części majątku mieszkańców znajdującej się na podwórku (plac zabaw dla dzieci, ogród kwiatowy, alejki, wyposażone na ich koszt). W istocie spółka zarządzająca jest koordynatorem prac, pośrednikiem między właścicielami mieszkań a osobami, które będą utrzymywać dom, monitorować wypełnianie zobowiązań - wykonawcami, komisjami administracyjnymi, organami kontrolującymi jakość tych usług, stan lokali mieszkalnych.

Jakość pracy spółki zarządzającej ocenia się z reguły według następujących kryteriów:

• stan techniczny zasobu mieszkaniowego, dostępność w całości poprawnie wypełnionej dokumentacji;
• rentowność, płynność i wypłacalność, stabilność finansowa, efektywność wykorzystania majątku nowo otwartej spółki;
• opinie mieszkańców budynku dotyczące poziomu obsługi, obecności skarg;
• poziom organizacji pracy z dostawcami i wykonawcami (liczba zawartych kontraktów, dostępność licencji od firm wykonawczych, liczba reklamacji na ich pracę);
• optymalizacja taryf bez obniżania jakości usług.

Działalność spółki zarządzającej analizowana jest na podstawie dekretu Rządu Federacji Rosyjskiej nr 731 z dnia 23 września 2010 r. Ważną rolę w ocenie odgrywa zgodność dostarczanych informacji z wymogami standardów , dostępność działającej strony internetowej z aktualnymi informacjami na temat zakresu usług, ich kosztów, planów pracy, z uwzględnieniem indywidualnych potrzeb w domu. Spółka jest również kontrolowana przez Radę Budynków Mieszkalnych pod względem stanu technicznego lokali, jakości i terminowości napraw oraz utrzymania terenu. Najważniejsze, że musi zapewniać wysoką jakość obsługi klienta, nie przekraczając akceptowalnego poziomu kosztów.

Rada: działalność zorganizowanej od podstaw spółki zarządzającej musi być a priori przejrzysta, w przeciwnym razie nie da się osiągnąć równowagi pomiędzy poziomem wykonanej pracy a jej kosztem.

Niezbędne jest zamieszczanie pełnych informacji o planach, tempie realizacji powierzonych zadań i taryfach na portalu mieszkalnictwa i usług komunalnych. Zapewni to także mieszkańcom możliwość pozostawiania tam swoich próśb i komentarzy oraz usprawni monitorowanie jakości pracy. Dla większości spółek zarządzających ważna jest ich reputacja biznesowa, co sprawi, że dostępność takich informacji w sieci stanie się skutecznym narzędziem wpływu i kontroli. Więcej informacji na temat spółki zarządzającej w sektorze mieszkalnictwa i usług komunalnych lub jej otwarcia można znaleźć na specjalistycznych stronach internetowych, forach, na których wykwalifikowani specjaliści odpowiadają na pytania, oraz w literaturze specjalistycznej.

Jak od podstaw stworzyć spółkę zarządzającą mieszkalnictwem i usługami komunalnymi?

Jakość zarządzania można obiektywnie ocenić na podstawie takich kryteriów, jak liczba roszczeń z inspekcji mieszkaniowej, średni czas usunięcia usterki, poziom rentowności za okres sprawozdawczy, liczba dłużników wśród mieszkańców, stabilność sytuacji finansowej zarządzanie nowo otwartą organizacją. Aby uzyskać pozytywną ocenę w tych wskaźnikach, ważne jest nie tylko prawidłowe sformalizowanie działań spółki zarządzającej, ale także stworzenie kompetentnej strategii jej pracy, interakcji z wykonawcami i mieszkańcami oraz wybranie wykwalifikowanych specjalistów. To tylko jedna z form zarządzania apartamentowcem; istnieją też takie formy, jak bezpośrednie zarządzanie właścicielami lokalu oraz spółka partnerska, spółdzielnia mieszkaniowa.

Pierwszym krokiem w kierunku stworzenia od podstaw spółki zarządzającej mieszkalnictwem i usługami komunalnymi jest utworzenie osobowości prawnej i złożenie do urzędu skarbowego wniosku o rejestrację przedsiębiorstwa (druk nr P11001). Ponadto musisz przygotować:

• Protokół ze spotkania założycieli w sprawie utworzenia organizacji;
• Karta, umowa założycielska;
• Zarządzenie w sprawie powołania dyrektora;
• List gwarancyjny od właściciela lokalu, w którym będzie zlokalizowane biuro organizacji, lub umowa najmu;
• Potwierdzenie zapłaty cła państwowego.

Wiele punktów wyjaśni schemat. Procedura papierkowa ma wiele wspólnego.

Kolejnym krokiem jest rejestracja w funduszu emerytalnym, funduszu ubezpieczeń społecznych i federalnym urzędzie statystycznym. Będziesz także musiał przejść licencje i certyfikaty. Aby otrzymać licencję należy spełnić kilka wymagań:

1. Menedżerowie muszą mieć obywatelstwo rosyjskie.
2. Znajdź lokale niemieszkalne spełniające wszystkie wymagania.
3. Dostępność legalnie zarejestrowanego sprzętu i zapasów niezbędnych do wykonywania prac w zakresie mieszkalnictwa i usług komunalnych (dostępność specjalnego sprzętu jest jednym z punktów obowiązkowych).
4. Zorganizuj sztab pracowników (hydraulików, elektryków, operatorów wind itp.), którzy będą mogli kompetentnie obsługiwać dom i teren.
5. Dokumentacja zaawansowanego szkolenia w zakresie mieszkalnictwa i usług komunalnych (urzędnicy spółki zarządzającej posiadają świadectwo kwalifikacji, obowiązkowe jest ukończenie szkoleń i zaawansowanych kursów szkoleniowych w zakresie mieszkalnictwa i usług komunalnych).

Licencje dla spółek zarządzających wydawane są przez państwową służbę nadzoru mieszkaniowego na podstawie wyników posiedzenia komisji. Dokument obowiązuje na jeden dom kontrolowany przez spółkę zarządzającą w jednym regionie. Nie wymaga to jednak jego otrzymania. Oprócz prawidłowej formalności ważne jest stworzenie wykwalifikowanego zespołu pracowników i menadżerów. Trzeba zorganizować pracę ekspedycji, znaleźć dobrego inżyniera i fachowców. W razie potrzeby kierownicy mogą zaangażować wykonawców w wykonanie prac. Z każdym właścicielem mieszkania podpisana jest umowa o świadczenie usług przez spółkę zarządzającą (art. 162 Kodeksu mieszkaniowego), a jej okres obowiązywania wynosi od 1 do 5 lat. Rozwiązanie umowy może nastąpić wyłącznie za zgodą stron lub na drodze sądowej.

Pierwsze spółdzielnie mieszkaniowe pojawiły się w 1921 roku, wtedy pojawili się pierwsi działacze, którzy zrozumieli atrakcyjność tej sprawy i zaczęli przejmować pod swoje skrzydła budynki miejskie. Typowe spółki zarządzające rozpoczęły swoje istnienie stosunkowo niedawno – Rok 2005 zapoczątkował nową erę w zarządzaniu budynkami wielokondygnacyjnymi i z roku na rok cieszą się coraz większą popularnością wśród początkujących przedsiębiorców.

Głównymi powodami jest wysoka rentowność i niewielka konkurencja w tym obszarze biznesmeni chcą zająć tę niszę. Ale czy tak łatwo jest otworzyć własną spółkę zarządzającą i dlaczego przy takiej atrakcyjności finansowej są jeszcze wolne miejsca na tym rynku?

Jak zatem otworzyć spółkę zarządzającą od podstaw? Odpowiedź znajdziesz w tym artykule!

Dopuszczalne jest wykonywanie czynności zarządczych dopiero po uzyskaniu licencji, którego wydawanie jest regulowane przez agencje rządowe.

Otrzymany dokument nie wymaga odnowienia i jest wydawany bez ograniczeń czasowych. Ale nawet jeśli jesteś wpisany do rejestru licencji Federacji Rosyjskiej, nie oznacza to twojego immunitetu. Jeśli nie zostanie to zrobione prawidłowo, licencja może zostać cofnięta, a firma wykreślona z rejestru.

Kto może uzyskać pozwolenie?

Osoba prawna może liczyć na uzyskanie zezwolenia na prowadzenie działalności w formie spółki zarządzającej. lub fizyczne twarz:

• zarejestrowany na terytorium Federacji Rosyjskiej;
• posiadanie świadectwa kwalifikacyjnego;
• nie jest karany;
• brak w rejestrze osób zdyskwalifikowanych.

Cechy spółek zarządzających

Dla przedsiębiorcy firma zarządzająca jest pośrednikiem między domem a organizacją zapewniającą jego utrzymanie i utrzymanie. Innymi słowy, spółka zarządzająca gromadzi pieniądze mieszkańców, aby później wydać je na naprawy, konserwację i inne prace związane z poprawą i zwiększeniem wartości inwestycyjnej domu.

Dla mieszkańców jest to organizacja zarządzająca wszystkimi mieszkaniami w budynku, zapewniająca określoną listę usług, ustanowiony przez państwo lub rozszerzony w drodze porozumienia z mieszkańcami.

Procedura otwierania spółki zarządzającej

Aby rozpocząć działalność w dziedzinie zarządzania, musisz wykonać kilka kroków:

1. Znalezienie odpowiedniej lokalizacji na biuro.

3. Zakup sprzętu i realizacja prac naprawczych.

Poniżej rozważymy bardziej szczegółowo cechy każdego kroku.

Poszukiwanie lokalizacji na biuro spółki zarządzającej i zakup wyposażenia

Przed zarejestrowaniem swojej działalności należy znaleźć miejsce, w którym w przyszłości będzie można zlokalizować biuro spółki zarządzającej. Najlepszą opcją jest apartamentowiec, którego zarządzanie planuje się wziąć w swoje ręce. Zazwyczaj tego typu firmy mieszczą się na parterach wieżowców i przeprowadzają generalne remonty, przekształcając lokale w biura.

Do pracy wystarczy 40 mkw. m. na którym konieczne jest umieszczenie jednego dużego biura, w którym specjaliści będą przyjmować klientów, oraz dyrektora, toalety i miejsca do spożywania posiłków.

Będziesz musiał zakupić meble biurowe, klimatyzację, szafki, sejf na dokumenty, sprzęt biurowy, materiały eksploatacyjne i artykuły papiernicze. Konieczne jest również zakupienie specjalnej odzieży, narzędzi i

Rejestracja spółki w celu uzyskania prawa do wykonywania działalności zarządczej

Aby legitymizować swoje działania, potrzebujesz procedury rejestracyjnej w lub CJSC. Aby zarejestrować się jako LLC, musisz wykonać następujące czynności:

• wybierz miejsce i wymyśl nazwę;
• wybierz kod;
• przygotować decyzję o utworzeniu
• utworzyć spółkę zarządzającą.

Po wykonaniu powyższych czynności konieczne będzie w pierwszej kolejności złożenie wniosku do urzędu skarbowego

Wtedy będziesz potrzebować który w ciągu 5 dni wyśle ​​dowód rejestracyjny na Twój adres prawny.

I będzie ostatni krok otwarcie rachunku bieżącego w banku, a następnie przekazanie danych na jego temat do służby podatkowej.

Zatrudnię pracowników do pracy

Spółka zarządzająca musi zatrudniać co najmniej trzech certyfikowanych pracowników. Jeśli nie umiesz zarządzać domem, będziesz musiał zatrudnić inżyniera z odpowiednim wykształceniem, dodatkowo musisz mieć specjalistów, którzy będą obsługiwać dom.

Pracownicy firmy zarządzającej

• inżynier;
• księgowy;
• dyrektor;
• hydraulicy, mechanicy, sprzątaczki, woźni, elektrycy.

Reklama firmy zarządzającej

Jedyne, co można zrobić dla promocji, to stworzyć własną stronę internetową zawierającą szczegółowe i niezbędne informacje o samej organizacji, jej pracownikach, celach i planach.

Celem jest, aby nazwa firmy była rozpoznawalna. Tylko tak zakrojona na szeroką skalę reklama może przynieść owoce.

Jak przyciągnąć klientów?

Aby przejąć kontrolę nad domem, należy zawrzeć umowę z każdym mieszkańcem. Aby to zrobić, musisz zorganizować spotkanie, którego wynik zadecyduje o twoich przyszłych relacjach z tym apartamentowcem, a mianowicie o ich obecności lub nieobecności. Twoim celem na spotkaniu ogólnodomowym będzie przekonanie mieszkańców o konieczności zmiany spółki zarządzającej na Twoją.

Potrzebujesz:

• opisz kolorowo wszystkie zalety współpracy z Tobą;
• porozmawiaj o pracy, którą planujesz wykonać w ich domu w najbliższej przyszłości;
• obiecują terminową eliminację awarii, wypadków i innych problemów.

Dobrym miejscem na rozpoczęcie jest przejęcie kontroli nad domem, wykonanie niezbędnych prac i sfotografowanie rezultatu. Takie zdjęcia będą mocnym dowodem i dobrą motywacją dla mieszkańców. Dobre recenzje z domu, który już „ukończyłeś”, również będą miały pozytywny wpływ na Twoją reputację.

Biznesplan spółki zarządzającej

Aby otworzyć własną firmę zarządzającą, będziesz musiał ponieść wiele wydatków:

• Wynajem lokalu od 80 000 rubli.
• Zakup sprzętu biurowego, mebli i sprzętu niezbędnego do pracy specjalistów od 300 000 rubli.
• od 200 000 rubli.
• Reklama od 90 000 rubli
• Koszt utrzymania domu, napraw i ulepszeń okolicy wynosi około 900 000 rubli.

Zatem, aby otworzyć własną firmę zarządzającą, na początkowym etapie będziesz musiał zainwestować od 1 500 000 rubli.

Rentowność spółki zarządzającej jako przedsiębiorstwa

Rentowność spółki zarządzającej uważa się za średnio około 50%, a koszty mogą się zwrócić już po kilku latach. Jedynym warunkiem jest obecność domów chętnych do obsługi przez Twoją organizację.

Aby zapewnić stabilne funkcjonowanie i generować dochody, w początkowej fazie należy oddać do użytku co najmniej pięć domów i stopniowo zwiększać tę liczbę. Nie powinieneś zabiegać o zdobycie dużej liczby domów od razu, bo nie będziesz w stanie ich obsłużyć sprawnie i w krótkim czasie, a to nie będzie miało najlepszego wpływu na Twoją reputację.

Świeże domy są łatwe w utrzymaniu i nie sprawiają praktycznie żadnych problemów. Stare domy wymagają generalnych napraw, mieszkańcy będą regularnie przypominani o nieszczelnych dachach i rurach i żądają obiecanego, szybkiego usunięcia problemu, a to znaczny wydatek.

Możliwe problemy przy otwieraniu spółki zarządzającej

1. Zaopatrzenie domu w zasoby

Budowanie relacji z dostawcami wody, ogrzewania i odprowadzania ścieków może być dość trudne. A szybkie rozwiązanie pojawiających się problemów jest czasami niemożliwe.

A czujni mieszkańcy na pewno wywołają skandale, bo obiecano im, że zrobią wszystko szybko, ale faktycznie, jak wszyscy.

2. Niedopłacający

W każdym domu są niespłacający zobowiązania, zwykle 20–30% ogólnej liczby mieszkańców. Aby rozwiązać z nimi problemy, będziesz musiał podjąć pewne kroki, a to nie tylko strata czasu, ale także nerwów.

Problemem jest także wysokie ryzyko, duże inwestycje finansowe i trudności w doborze wykwalifikowanych pracowników.

Czy istnieje możliwość zakupu istniejącej firmy?

W praktyce to się zdarza znacznie łatwiej jest kupić istniejącą spółkę zarządzającą, niż samemu je otworzyć.

Dokonując takiej transakcji należy zwrócić szczególną uwagę na umowę, którą należy bardzo dokładnie i dokładnie przestudiować w obecności doświadczonych prawników, aby długi byłego menadżera nie przeszły na Ciebie wraz z firmą.

Będziesz także musiał sprawdzić obecność wszystkich niezbędnych dokumentów wewnętrznych organizacji. Otwarcie własnej spółki zarządzającej, – to bardzo ryzykowny, złożony i kosztowny biznes.

Uzyskanie licencji, zezwoleń od państwa, administracji i rozwój bazy klientów będzie wymagało wiele wysiłku. Kłusownictwo lokatorów to trudne zadanie, ludzie nie ufają takim organizacjom, ponieważ często obietnice nie są realizowane nawet w połowie.

Tylko sprawnie i terminowo wykonując usługi, dotrzymując wszystkich obietnic, możesz osiągnąć sukces w tej dziedzinie i zyskać szacunek. Tylko w tym przypadku mieszkańcy będą Cię chwalić i polecać swoim znajomym.

Jak otworzyć spółkę zarządzającą? Obejrzyj następujący wykład wideo: